Transfer of Commercial Lease and Tenant Liability
Schweiz · Kanton Graubünden (CH-GR)
Legislator-Zusammenfassung
KI-generiertThe situation concerns the transfer of a commercial lease to a third party under Article 263 of the Code of Obligations (OR), which requires the tenant's written consent from the landlord and an assumption agreement between the outgoing and incoming tenants, resulting in the original tenant remaining jointly liable with the new tenant. Alternatively, Article 264 OR permits early termination if the tenant proposes a reasonable, solvent replacement tenant willing to assume the lease under the same terms, which, according to prevailing doctrine and recent jurisprudence, constitutes a change of party similar to an Article 263 transfer, thereby releasing the original tenant from their obligations upon the landlord's acceptance of the replacement.
Legislator-Regeste
KI-generiertArt. 263 Abs. 1 OR, Art. 264 OR, Art. 263 OR, Art. 263 Abs. 4 OR, Art. 264 Abs. 1 OR; Transfer of Commercial Lease and Tenant Liability: Art. 263 OR regelt die Übertragung der Miete von Geschäftsräumen auf Dritte. Voraussetzung einer Übertragung gemäss Art. 263 Abs. 1 OR ist, dass die Mieterin von Geschäftsräumen das Mietverhältnis mit schriftlicher Zustimmung der Vermieterin auf einen Dritten überträgt. Hierzu bedarf es zwischen der übergebenden und der übernehmenden Mieterin eines Übernahmevertrags, der die Übertragungsabrede enthalten muss (Spirig, in Lachat et al., Mietrecht für die Praxis, 9. Auflage, Zürich 2016, 634 ff. Rz 23.3; Peter Heinrich, in: Müller-Chen/Huguenin/Girsberger [Hrsg.], Handkommentar zum Schweizer Privatrecht, 2.
Schlagwörter
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KI-generiertVolltext
PKG 2017 10
10 – Zur Übertragung des Mietverhältnisses durch die Mieterin von Geschäftsräumen auf einen Dritten, Art. 263 Abs. 1 OR, und zur vorzeitigen Rückgabe des Mietobjektes nach Art.
264 OR. Voraussetzungen, Wirkung (Erw. 5.2).
Aus den Erwägungen:
5.2. Art. 263 OR regelt die Übertragung der Miete von Geschäftsräumen auf Dritte. Voraussetzung einer Übertragung gemäss Art. 263 Abs. 1 OR ist, dass die Mieterin von Geschäftsräumen das Mietverhältnis mit schriftlicher Zustimmung der Vermieterin auf einen Dritten überträgt. Hierzu bedarf es zwischen der übergebenden und der übernehmenden Mieterin eines Übernahmevertrags, der die Übertragungsabrede enthalten muss (Spirig, in Lachat et al., Mietrecht für die Praxis, 9. Auflage, Zürich 2016, 634 ff. Rz 23.3; Peter Heinrich, in: Müller-Chen/Huguenin/Girsberger [Hrsg.], Handkommentar zum Schweizer Privatrecht, 2.
Aufl., Zürich 2012, N. 4 zu Art. 263 OR; Matthias Minder, Die Übertragung des Mietvertrags bei Geschäftsräumen (Art. 263 OR), Zürich 2010, S. 126 ff.; Urteil des Bundesgerichts 4C.401/2005 vom 1. Juni 2006, E. 8). Liegt eine Übertragung nach Art. 263 Abs. 1 OR vor, so haftet der bisherige Mieter solidarisch mit dem neuen Mieter weiter (Art. 263 Abs. 4 OR). Die Übertragung des Mietvertrags nach Art. 263 OR kommt insbesondere dann zur Anwendung, wenn ein Mieter von Geschäftsräumen sein Geschäft einem Dritten übergeben will. Damit soll dem Mieter ermöglicht werden, seine wirtschaftlichen Werte (Kundenstamm, Lager, Goodwill etc.) auf einen Nachfolger zu übertragen (Botschaft Mietrecht S. 1443).
Neben der Übertragung nach Art.
263 OR ermöglicht es das Mietrecht mit Art. 264 OR dem Mieter auch, ein Mietobjekt vorzeitig zurückzugeben, ohne Kündigungsfrist oder -termin einzuhalten. Sofern der Mieter einen zumutbaren und zahlungsfähigen Ersatzmieter vorschlägt, der bereit ist, den Mietvertrag zu denselben Bedingungen zu übernehmen, wird er im Unterschied zu Art. 263 OR von seinen Verpflichtungen gegenüber dem Vermieter befreit. Akzeptiert der Vermieter den Interessenten, so übernimmt dieser den Vertrag. Gemäss herrschender Lehre führt dies zu einem Parteiwechsel, ähnlich wie bei einer Übertragung der Miete nach Art. 263 OR (Spirig, a.a.O., 758 Rz 28.2.17.1;
Roger Weber, in: Honsell/Vogt/Wiegand [Hrsg.], Basler Kommentar. Obligationenrecht I. Art. 1–529, 6. Aufl., Basel 2015, N. 6 zu Art. 264 OR, Peter Higi, in: Zürcher Kommentar, Miete, Art. 253-265, Band V/2b/1 – Das Obligationenrecht, 4. Aufl., Zürich 1994, N. 40 zu Art. 264 OR; Anna Kley, Die vorzeitige Rückgabe der Mietsache – praktische Fragen, in: mp 2013 S. 269; vgl. zum Ganzen auch Matthias Minder, a.a.O., S. 24 f. m.w.H.). Auch das Bundesgericht geht in seiner neueren Rechtsprechung zu Art. 264 OR
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von einem Parteiwechsel aus (Urteil 4A_75/2015 vom 9. Juni 2015, E. 3.1.1; anders noch BGE 117 II 156 wo es den Vorschlag eines Ersatzmieters i.S.v. Art. 264 Abs. 1 OR als Angebot zu einem Aufhebungsvertrag sah). Der Wechsel kann mit einem gewöhnlichen Bestätigungsschreiben oder mittels Zusatzvereinbarung zwischen Vermieterin und neuer Mieterin in einem Anhang oder in einem Zusatz zum bisherigen Mietvertrag erfolgen. Es genügt, den Zeitpunkt des Wechsels festzuhalten und darauf hinzuweisen, dass der Mietvertrag zu den bisherigen Bedingungen fortgesetzt wird (Spirig, a.a.O., 758 Rz 28.2.17.1; Anna Kley, a.a.O., S. 269 f.). ZK2 16 64 Urteil vom 26. Oktober 2017