Good Faith in Lease Termination: Presentation of Grounds

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3 – Neubeurteilung einer Mietstreitsache gestützt auf ein Rückweisungsurteil des Schweizerischen Bundesgerichts. Ordentliche Kündigung eines Mietverhältnisses.

Anfechtbar, wenn sie gegen den Grundsatz von Treu und Glauben verstösst (Art. 271 Abs. 1 OR). Beweisanforderungen. Nachschieben von Kündigungsgründen.

Aus den Erwägungen 2a. Eine ordentliche Kündigung setzt keine besonderen Kündigungsgründe voraus. Mieter und Vermieter sind grundsätzlich frei, den Mietvertrag unter Einhaltung der vertraglichen oder gesetzlichen Fristen und Termine zu beenden. Eine Schranke ergibt sich einzig aus dem Grundsatz von Treu und Glauben: Bei der Miete von Wohnund Geschäftsräumen ist die ordentliche Kündigung eines Mietverhältnisses anfechtbar, wenn sie gegen diesen Grundsatz verstösst (Art. 271 Abs. 1 OR). Als treuwidrig gilt im Allgemeinen jede Kündigung, die ohne objektives, ernsthaftes und schützenswertes Interesse und damit aus reiner Schikane erfolgt oder Interessen der Parteien tangiert, die in einem krassen Missverhältnis zueinander stehen. Ob eine Kündigung gegen Treu und Glauben verstösst, beurteilt sich in Bezug auf den Zeitpunkt, in welchem sie ausgesprochen wird (BGE 138 III

59 ff. [61 f.], E. 2.1, m.w.H.; BGE 136 III 190 ff. [192 f.], E. 2; Anita Thanei, in: Lachat et al., Das Mietrecht für die Praxis, 8. A., Zürich 2009 [im Folgenden: Lachat/ Thanei], N 29 / 1.1, N 29 / 3.10 u. N 29 / 4.4, m.w. H.; Das schweizerische Mietrecht, SVIT-Kommentar, 3. A., Zürich 2008, N 20 f. zu Art. 271 OR).

b/aa. Es obliegt dem Empfänger einer Kündigung, zu beweisen, dass diese aus einem verpönten oder ohne schützenswerten Grund erfolgte; der Kündigende hat jedoch redlich zur Wahrheitsfindung beizutragen, die Kündigung auf Ersuchen hin zu begründen (vgl. Art. 271 Abs. 2 OR und Art. 266l OR, Art. 9 Abs. 1 lit. c der Verordnung vom 9. Mai 1990 über die Miete und Pacht von Wohnund Geschäftsräumen [VMWG; SR 221.213.11]) und im Bestreitungsfall alle für die Beurteilung des Kündigungsgrunds notwendigen Unterlagen vorzulegen. Sofern die angegebenen Kündigungsgründe bestritten sind, hat in diesem Sinn die kündigende Partei deren Richtigkeit zu beweisen. Für das Bundesgericht genügt es aber, dass der Kündigende die Gründe zumindest glaubhaft macht. Ein strikter Beweis, dass sich die Kündigungsgründe realisiert haben, kann vom Kündigenden nur dann verlangt werden, wenn es sich um äussere Tatsachen wie bspw. Vertragsverletzungen handelt. Beruht die Kündigung dagegen auf inneren Tatsachen, so sind die Kündigungsgründe lediglich glaubhaft zu machen. Eine mangelnde oder fehlerhafte Begründung kann ein Indiz dafür sein, dass ein schützenswertes Interesse an der Kündigung nicht besteht; Treuwidrigkeit wird deshalb ange-

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nommen, wenn der angegebene Kündigungsgrund vorgeschoben ist und der wahre Grund nicht feststellbar ist (BGE 138 III 59 ff. [61 f.], E. 2.1, m.w. H.;

BGE 135 III 112 ff. [119], E. 4.1; Lachat/ Thanei, a. a. O., N 29 / 3.11 u. N 29 /4.4;

Roger Weber, in: Basler Kommentar zum Obligationenrecht I, Art. 1–529 OR, 5. A., Basel 2011, N 30 zu Art. 271/271a OR; SVIT-Kommentar, N 40a ff.

zu Art. 271 OR, mit Hinweisen auf die bundesgerichtliche Rechtsprechung).

b/bb. Werden mehrere Kündigungsgründe genannt, so genügt es für die Gültigkeit der Kündigung, dass einer dieser Gründe sich als nicht treuwidrig erweist (Urteil des Bundesgerichts vom 16. Januar 2007, 4C.365/2006,

E. 3.2; SVIT-Kommentar, N 54 zu Art. 271 OR, m.w. H.).

c/aa. Das Kantonsgericht führte in seinem Entscheid vom 7. Dezember 2010 gestützt auf die mietrechtliche Lehre aus, dass die kündigende Partei an die von ihr gegebene Begründung der Kündigung gebunden sei.

Zwar sei es zulässig, die ursprünglich genannten allgemeinen Kündigungsgründe im Laufe des Verfahrens zu präzisieren und zu konkretisieren, doch sei es grundsätzlich ausgeschlossen, im Laufe eines Verfahrens andere oder zusätzliche als die ursprünglich genannten Kündigungsgründe anzuführen.

Das eigentliche Nachschieben von Kündigungsgründen sei nur ausnahmsweise möglich, wenn ein legitimes Interesse daran bestehe, den Kündigungsgrund nicht oder nicht vollständig zu nennen, beispielsweise wenn der Kündigungsgrund ehrenrührig ist oder um die gekündigte Partei zu schützen (ZK2 10 54, E. 3b/bb).

In diesem Sinn prüfte das Kantonsgericht lediglich die vom Vermieter in seiner Vernehmlassung an die Schlichtungsbehörde vom 25. August 2009 angeführte Begründung, dass bei ihm aufgrund der Untervermietung ohne Zustimmung und zu missbräuchlichen Bedingungen ein Vertrauensverlust eingetreten sei (ZK2 10 54, E. 5). Darüber hinaus befand es, die von

Y. erst in der Prozesseingabe an das Bezirksgericht genannten Gründe der freien Mieterwahl, eines weiteren Vertrauensverlustes aufgrund unkorrekten Verhaltens von X. gegenüber seinen Untermietern sowie der Schaffung klarer Verhältnisse könnten nicht gehört werden (ZK2 10 54, E. 6).

c/bb. Das Bundesgericht hält nun in seinem im Entscheid vom 10. Januar 2012 fest, dass das Gesetz bei der ordentlichen Kündigung nicht vorschreibe, bis wann Gründe für die Kündigung vorgebracht werden könnten.

Es schreibe insbesondere nicht vor, dass dies innert einer bestimmten Frist nach dem Ersuchen der Gegenpartei um Angabe der Gründe oder spätestens im Schlichtungsverfahren zu geschehen habe. Da die Schlichtungsbehörde und der erstinstanzliche Richter den Sachverhalt in Mietstreitigkeiten von Amtes wegen zu ermitteln hätten, könnten Gründe für die Kündigung grundsätzlich auch noch vor dem erstinstanzlichen Richter vorgebracht werden. Das Gesetz schliesse sodann unter dem Vorbehalt rechtsmissbräuchlichen Verhaltens auch ein späteres Nachschieben zusätzlicher

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Kündigungsgründe nicht aus. Das Nachschieben könne allenfalls ein Indiz zu Ungunsten der kündigenden Partei sein oder Kostenfolgen nach sich ziehen, schliesse aber die Berücksichtigung der neuen Gründe nicht von vornherein aus. Die Ergänzung und Präzisierung schon vorgebrachter Kündigungsgründe schliesslich sei an sich ohne Weiteres zulässig (vgl. E. 2.3 des bundesgerichtlichen Urteils, m. H. auf Lachat/ Thanei, a. a. O., N 29 / 3.3; SVIT-Kommentar, N 51 f. zu Art. 271 OR; Peter Higi, Zürcher Kommentar zu Art. 271–274g OR, 4. A., Zürich 1996, N 121 u. N 140 ff. zu Art. 271 OR). Nachfolgend sind somit sämtliche vom Berufungsbeklagten bis und mit dem bezirksgerichtlichen Verfahren vorgebrachten Gründe zu prüfen. ZK2 12 11 Urteil vom 17. Dezember 2012