Agricultural Lease Dispute: Valuation and Effect of Ownership Transfer Before Possession

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9 – Feststellung des Streitbetrages (Art. 22 ZPO). Beim Streit über das Zustandekommen eines landwirtschaftlichen Pachtvertrages entspricht der Streitwert für den klagenden Pächter nicht bloss dem Betrag der bis zur nächstmöglichen Kündigung auflaufenden Pachtzinsen, sondern es ist zudem der erzielbare Nettoertrag zu berücksichtigen (Erw. 1).

– Landwirtschaftliche Pacht;Veräusserung des Pachtgegenstandes (Art. 14 LPG). Der Grundsatz «Kauf bricht Pacht nicht» kommt – ebenso wie im Mietund im allgemeinen Pachtrecht (Art. 261 Abs. 1, Art. 290 lit. a OR) – nur zur Anwendung, wenn der Eigentumswechsel nach Pachtantritt erfolgt, nicht jedoch, wenn der Eigentumswechsel zwar nach Abschluss des Pachtvertrages, aber vor dem Besitzesantritt des Pächters stattfindet (Erw. 2).

Aus den Erwägungen:

1. Nach Art. 22 Abs. 1 ZPO wird zur Feststellung der sachlichen Zuständigkeit bei vermögensrechtlichen Streitigkeiten der Gesamtbetrag aller klägerischen Forderungen, mit Ausschluss der Zinsen und Kosten und mit Ausschluss der Forderungen aus einer allfälligen Widerklage, zusammengerechnet. Nach Abs. 2 der nämlichen Bestimmungen sind Nutzungen oder periodisch wiederkehrende Leistungen für die Streitwertfeststellung mit

5 % zu kapitalisieren. Die Methode von Art. 22 Abs. 2 ZPO fällt vorliegend ausser Betracht, da es sich beim Streit, ob ein Pachtvertrag gekündigt ist und wie hoch der Pachtzins ist, nicht um Nutzungen oder periodische Leistungen im Sinne dieser Bestimmung handelt (Frank/Streuli/Messmer, Kommentar zur zürcherischen Zivilprozessordnung, 3. Aufl., Zürich 1997, N. 1 zu § 21; vgl. auch PKG 1965 Nr. 7 E.1 zu aArt. 37 ZPO). Bei Ausweisung von Mietern, Streitigkeiten über die Gültigkeit des Mietvertrages, die Gültigkeit seiner Kündigung oder Erstreckung desselben entspricht der Streitwert dem in der entsprechenden Periode fällig werdenden Mietzins (Frank/Streuli/Messmer, a.a.O., N. 12 zu § 18). Wird die Gültigkeit der Kündigung eines Mietvertrages bestritten, so berechnet sich der Streitwert aufgrund des Zeitraums, während dem der Vertrag fortdauern würde, wenn die Kündigung nicht gültig wäre. Dieser Zeitraum erstreckt sich bis zu dem Zeitpunkt, auf den eine weitere Kündigung ausgesprochen werden könnte oder ausgesprochen worden ist (BGE 111 II 384 E.1, 109 II 154 E.1a, 98 II 107 E.1b, 88 II 59 E.1, 86 II 58, 85 II 220; Leuch/Marbach/Kellerhals/Sterchi, Die Zivilprozessordnung für den Kanton Bern, 5. Aufl., Bern 2000, N. 3b zu 138). Was beim Mietrecht für die Berechnung des Streitwerts Geltung hat, kann grundsätzlich auch beim Streit darüber, ob ein landwirtschaftlicher Pachtvertrag zustande gekommen

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ist, zur Anwendung gelangen. Die Berechnung des Streitwerts auf dieser Basis bereitet voliegend allerdings insofern Schwierigkeiten, als der landwirtschaftliche Pachtzins einerseits behördlicher Kontrolle unterliegt, und andererseits weder die Parteien einen konkreten Pachtzins vereinbart haben, noch der vom Vorpächter bezahlte Pachtzins bekannt ist. Geht man vorliegend von einer massgeblichen Fläche von 2,64 ha und schätzungsweise von einem durchschnittlichen Richtpreis für die Verpachtung von Einzelparzellen im Rahmen von Fr. 300.– bis Fr. 500.– pro ha und Jahr aus (vgl. Handbuch des Verpächters, Bern 1996, Ziff. V–1), so würde bei einer 6-jährigen Erstpachtdauer für ein einzelnes landwirtschaftliches Grundstück (vgl. Art. 7 Abs. 1 LPG) der erforderliche Gesamtstreitwert von Fr. 8000.– nicht erreicht.

Im Unterschied zur reinen Sachmiete bezieht indessen der pachtende Landwirt mittels seiner Arbeit aus der Pachtsache deren Früchte, was seinen Erwerb darstellt. Schon deshalb dürfte das hier geltend gemachte Erfüllungsinteresse des Pächters regelmässig höher sein als das Interesse des Verpächters am Pachtzins. Auch wenn es sich nur um die Teilfrage handelt, ob am 31. Juli 1992 ein suspensiv bedingter Pachtvertrag zustande gekommen ist, kann dies nicht darüber hinwegtäuschen, dass das Interesse des klagenden «Pächters» im besonderen Fall aus einem weiteren Grund wesentlich höher ist, als dort, wo es lediglich um die Fortführung einer bestehenden Miete oder Pacht geht.

Zum geldwerten Interesse gehören auch die Folgen der Gutheissung der Teilklage. Denn würde die Klage gutgeheissen, würde dies bedeuten, dass der Beklagte dem Kläger die Parzelle ab Frühjahr 1998 hätte pachtweise überlassen müssen. Andererseits käme eine Realerfüllung für die bereits abgelaufenen 4 Jahre zufolge objektiver Unmöglichkeit nicht in Betracht, so dass der Kläger für diesen Zeitraum auf den Schadenersatzanspruch aus Nichterfüllung des Vertrages beschränkt bliebe. Der Schaden in Form des positiven Erfüllungsinteresses des klagenden Pächters dürfte dabei regelmässig erheblich höher sein als der entsprechende Pachtzins.

Der Kläger hat denn auch unter diesem Titel einen direktkostenfreien Ertrag (Gesamtertrag abzüglich Gesamtaufwand), das heisst nach schadenersatzrechtlichen Gesichtspunkten einen entgangenen Gewinn von Fr. 3600.– pro ha und Jahr geltend gemacht. Dies ergäbe für die genannte Fläche und Zeit einen Schaden von rund Fr. 38 000.–. Zusammenfassend ist festzustellen, dass der Streitwert die Grenze von 8000 Franken übersteigt und die Sache daher berufungsfähig ist. Damit ist gleichzeitig der Feststellungspflicht gemäss Art. 51 Abs. 1 lit. a OG Genüge getan.

2. In Bezug auf den Sachverhalt steht fest, dass das Schriftstück vom

31. Juli 1992 von E. S. unterzeichnet ist, und E. S. im damaligen Zeitpunkt auch Eigentümer der Parzelle Nr. 685 «Platz» war. Weiter ist erstellt, dass E. S. heute noch lebt. Zwischen den Parteien ist ferner unbestritten, dass das genannte Grundstück nach dem 31. Juli 1992 durch Einzelrechtsnachfolge

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(Kaufvertrag) von E.S. auf dessen Sohn C.S.übergegangen ist. Der Berufungskläger behauptet einerseits, es sei durch die Erklärung vom 31. Juli 1992 zwischen ihm und E. S. ein Pachtvertrag zustande gekommen. Andererseits klagt er aber gegen dessen Sohn C. S. Der landwirtschaftliche Pachtvertrag ist ein obligationenrechtlicher Vertrag, für den – vorbehältlich der Verweisung von Art. 276a Abs. 1 OR auf das Spezialgesetz – die Bestimmungen des OR gelten (Art. 276a Abs. 2 OR). Nach den allgemeinen Grundsätzen des Obligationenrechts kann der bloss obligatorisch Berechtigte die Erfüllung der versprochenen Leistung nur vom Verpflichteten verlangen. Der Pächter kann die Erfüllung des Pachtvertrages nur von jenem erzwingen, der die Verpflichtung eingegangen ist. Eine Begründung dafür, dass der Kläger seine Klage gleichwohl gegen den Sohn, welcher selbst unbestrittenermassen keine derartige Verpflichtung eingegangen ist, richtet, kann weder der klägerischen Prozesseingabe noch dem angefochtenen Urteil entnommen werden. Es wird weder eine Zession noch eine vertragliche Schuldübernahme durch den Beklagten behauptet. Die Vorinstanz hat dazu erwogen, für den Fall, dass zwischen dem Kläger und E. S. ein gültiger Pachtvertrag zustande gekommen sei, wäre dieser auch für C. S. als Erwerber und heutiger Eigentümer der Parzelle verbindlich und dessen Passivlegitimation ohne weiteres zu bejahen. Beim Vorliegen eines blossen Antrags oder einer unverbindlichen Absichtserklärung auf Seiten von E. S. wäre die Passivlegitimation von C. S. hingegen zu verneinen, da diese obligatorische Verpflichtung nicht auf denselben übergegangen wäre. Dies bleibt zu prüfen.

Gemäss Art. 276a Abs. 1 OR gilt für Pachtverträge über landwirtschaftliche Gewerbe oder über Grundstücke zur landwirtschaftlichen Nutzung das Bundesgesetz über die landwirtschaftliche Pacht vom 4. Oktober 1985 (LPG), soweit es besondere Regelungen enthält (vgl. auch Art. 1 Abs. 4 LPG). Für die Ansicht, bei einem gültig zustande gekommenen Pachtvertrag zwischen E. S. und dem Kläger sei die Passivlegitimation von C. S. ohne weiteres zu bejahen, stützt sich die Vorinstanz stillschweigend auf den Grundsatz «Kauf bricht Pacht nicht». Nach der früheren, durch Art. 26 des Bundesgesetzes vom 12. Juni 1951 über die Erhaltung des bäuerlichen Grundbesitzes (EGG) ins OR eingefügten Bestimmung von Art. 218bis OR galt: Wird bei der Pacht landwirtschaftlicher Grundstücke der Pachtgegenstand nach Abschluss des Pachtvertrages vom Verpächter veräussert oder ihm auf dem Wege des Schuldbetreibungsund Konkursverfahrens entzogen, so tritt der Erwerber an Stelle des Verpächters in die sich aus dem Pachtverhältnis ergebenden Rechte und Pflichten ein. Diese Bestimmung wurde durch Art. 14 LPG ersetzt und aufgehoben; dieser hat folgenden Wortlaut: Wird der Pacht-

gegenstand veräussert oder dem Verpächter im Schuldbetreibungsoder Konkursverfahren entzogen, so tritt der Erwerber in den Pachtvertrag ein. Der gleiche Grundsatz gilt nunmehr auch im Mietrecht (Art. 261 Abs. 1 OR:

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Veräussert der Vermieter die Sache nach Abschluss des Mietvertrags oder wird sie ihm in einem Schuldbetreibungsoder Konkursverfahren entzogen, so geht das Mietverhältnis mit dem Eigentum an der Sache auf den Erwerber über). Bei allen diesen Normen liegt eine so genannte Realobligation vor, das heisst, dass die Verpflichtungen aus dem landwirtschaftlichen Pachtvertrag mit dem Eigentum an einem Grundstück verbunden sind (hinsichtlich landwirtschaftlicher Grundstücke vgl. Studer/Hofer, Das landwirtschaftliche Pachtrecht, Brugg 1987, S. 108 mit Hinweisen). Unter Vorbehalt einer Vertragsänderung sowie der abschliessend aufgezählten Ausnahmen in Art. 15 LPG tritt der Erwerber zu den Bedingungen, wie sie für den bisherigen Eigentümer und Verpächter gegolten haben, in den Pachtvertrag ein, womit Art. 14 LPG analog zu Art. 261 OR einen gesetzlichen Vertragsparteienwechsel statuiert (BGE 125 III 123 E. 1d, 124 III 37 E. 2). Wo das LPG eine besondere Regel aufstellt, schliesst es die Anwendung des OR aus (BGE 125 III 425). Die Wirkungen der Veräusserung eines landwirtschaftlichen Grundstücks auf bestehende Pachtverträge sind zwar in Art. 14 f. LPG geregelt, weshalb Art. 290 lit. a OR und mit ihm Art. 261 Abs. 1 OR im Bereich der landwirtschaftlichen Pacht formell keine Anwendung finden können (Benno Studer, Kommentar zum schweizerischen Privatrecht, Obligationenrecht I, 2. A. Basel 1996, N. 2 zu Art. 290 OR; Peter Higi, Zürcher Kommentar, N. 5 zu Art. 290, N. 6 ff. zu Art. 276a OR). Doch sind dort, wo das LPG auslegungsbedürftig ist, Lehre und Praxis zum Mietrecht heranzuziehen (in diesem Sinne wohl Guhl/Koller/Schnyder/Druey, Das Schweizerische Obligationenrecht, 9.A. Zürich 2000, S. 421 N. 78; vgl. auch Higi, a.a.O.,

N. 16 zu Art. 276a), es sei denn, das landwirtschaftliche Pachtrecht erheische nach seinem Zweck und seiner Natur etwas anderes (die Analogie ebenso bejahend das Urteil der I. Abteilung des Bundesgerichts vom 27. April 2001 i.S. A. gegen B., 4P.1/2001/rnd, E. 3d). Art. 14 LPG geht vom Normalfall der Veräusserung zur Zeit einer ausgeübten Pacht aus. Art. 14 LPG ist – wie Art. 261 Abs. 1 OR – insofern auslegungsbedürftig, als er über seinen zeitlichen Geltungsbereich und damit über das Schicksal der (noch) nicht angetretenen Pacht nichts Genaueres aussagt. Damit der Grundsatz «Kauf bricht Pacht nicht» spielt, ist in entsprechender Anlehnung an die Praxis zur mietrechtlichen Bestimmung von Art. 261 Abs. 1 OR auch hier zur Voraussetzung zu machen, dass der Pächter die Pacht vor dem Veräusserungsfall angetreten hat, das heisst, vorgängig in den Besitz der Pachtsache gelangt ist. Das liegt nicht zuletzt auch deshalb nahe, weil einerseits Art. 14 LPG die frühere Bestimmung von Art. 281bis ersetzte und bereits nach der letztgenannten Bestimmung der effektive Mietantritt als Bedingung für den gesetzlichen Vertragsübergang anzusehen war. Auch wenn der Wortlaut geändert hat und die Bestimmung redaktionell erheblich gestrafft wurde, blieb sie in ihrer materiellrechtlichen Tragweite erhalten. Es fehlen Anzeichen, dass der Gesetzge-

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ber bei der Überführung der Bestimmung von altArt. 281bis OR ins LPG dem Erfordernis des tatsächlich erfolgten Mietbeziehungsweise Pachtantritts einen Riegel schieben wollte.

Findet vor der Übergabe der Pachtsache an den Pächter ein Eigentumswechsel statt, kommt Art. 14 LPG demnach nicht zur Anwendung. Denn in diesem Fall kann der Verpächter/Veräusserer dem Pächter regelmässig das Gebrauchsrecht an Sache gar nicht mehr verschaffen. Es liegt subjektive Unmöglichkeit vor, und der Pächter kann allenfalls nur noch Schadenersatz gegen den Verpächter/Veräusserer geltend machen (zum Ganzen vgl. Higi, a.a.O., N. 12 f./18 zu Art. 261 OR; Roger Weber/Peter Zihlmann, Kommentar zum schweizerischen Privatrecht, Obligationenrecht I, 2.

A. Basel 1996, N. 3 zu Art. 261; Guhl/Koller/Schnyder/Druey, a.a.O., S. 420 N.

72 f.). Art. 14 LPG und Art. 261 Abs. 1 OR bestehen zum Schutz des Pächters/Mieters; namentlich sollen dadurch Umgehungen des Kündigungsschutzes verhindert werden (vgl. BE 124 III 37 E. 2). Diese Wertvorstellung ist allerdings nur solange schutzwürdig, als der Berechtigte sein Gebrauchsrecht auch tatsächlich ausübt beziehungsweise angetreten hat. Im Sinne eines Gegengewichts soll sich der Erwerber der Pachtsache den einschneidenden gesetzlichen Vertragsparteienwechsel und die Übernahme der Verpächterpflichten nur dann entgegenhalten lassen müssen, wenn er auf Grund der nach aussen in Erscheinung tretenden Besitzund Bewirtschaftungsverhältnisse erkennen konnte, dass das Grundstück verpachtet war. Selbst wenn man das landwirtschaftliche Pachtrecht in diesem Punkt vollständig autonom auslegen will, drängt sich aus sachlichen Überlegungen derselbe Schluss auf wie im Mietund allgemeinen Pachtrecht des OR. Der landwirtschaftliche Pächterschutz gründet auf der Bewirtschaftung des Bodens und der besonderen Schutzwürdigkeit dieser Tätigkeit; es sind der tatsächliche Gebrauch des Bodens durch Fruchtziehung und daher sein Besitz, welcher die Befugnisse des Eigentümers zurückdrängen. Konsequenterweise soll nur jener, der das obligatorische Gebrauchsrecht tatsächlich ausübt, sich auf Art.

14 LPG gegenüber einem neuen Eigentümer berufen können. Es ist nicht ersichtlich, aus welchen sachlichen Gründen sich bei der landwirtschaftlichen Pacht ein weitergehender Schutz des Pächters ergeben soll. Vorliegend ist der Kläger bis heute nie – weder vor noch nach dem Veräusserungsfall – in den Besitz der umstrittenen Pachtsache gelangt, weshalb er sich gegenüber dem eingeklagten Erwerber des Pachtgrundstücks nicht auf den Grundsatz «Kauf bricht Pacht nicht» berufen kann.

Die Aktivbeziehungsweise Passivlegitimation ergeben sich aus dem materiellen Recht, und es hat daher der Entscheid darüber durch Sachurteil zu ergehen. Bei fehlender Passivlegitimation muss das Urteil folglich auf Abweisung der Klage lauten. Fehlt es bereits an der Passivlegitimation des Beklagten, braucht nicht weiter geprüft zu werden, ob durch die Erklärung

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vom 31. Juli 1992 zwischen E. S. und dem Kläger ein landwirtschaftlicher Pachtvertrag zustande gekommen ist. Selbst im bejahenden Fall wäre die Klage gegen C. S. zufolge seiner mangelnden Passivlegitimation abzuweisen. Die Abweisung der Klage durch die Vorinstanz erweist sich – wenn auch aus anderem Grund – im Ergebnis als zutreffend. Die Berufung ist daher ebenfalls abzuweisen. ZF 01 50 Urteil vom 1. Oktober 2001 ZF 01 51