Canton Liability for Notary's Failure to Advise on Repurchase Right Encumbrance

Geräteraumes mit Heizöllager auf der Parzelle 30 m erkannt hat. Was das

Ausmass der Zurückversetzung anbelangt, so kann auf die vorstehenden

Feststellungen unter lit. a verwiesen werden. Demnach muss das Gelände

beziehungsweise eine allfällige Baute nach dem Abbruch beziehungsweise

der Zurückversetzung des Geräteraumes in einem 2,5 m breiten Streifen

entlang der gemeinsamen Parzellengrenze 29/30 im Bereich der heute sicht-

baren Aussenwand mit Türe und mindestens 0,8 m tiefer zu stehen kommen

als diese Aussenwand und darf regelmässig hangwärts auslaufend erst 3,6 m

weiter hinten das heutige Niveau der Terrassenoberfläche erreichen.

ZF 98 18 Urteil vom 18. Mai 1998

7 - Haftung in Notariatssachen ( Art. 9bis VG, Art. 45 Nota-

riatsverordnung). Zur Belehrungsspflicht des Notars. Haf-

tung des Kantons Graubünden in casu bejaht zufolge

ungenügender Rechtsbelehrung (Rechtsfolge-Belehrung)

über die Tragweite eines im Grundbuch vorgemerkten li-

mitierten Rückkaufsrechts.

Sachverhalt:

Mit Kaufvertrag vom 19. Juli 1990 verkaufte die Baulandgenossen-

schaft P, welche die Förderung der Ansiedlung neuer Einwohner in der Ge-

meinde P bezweckt, den Eheleuten H. und M. B. die Parzelle Nr. 53 (heute

Nr. 461) des Grundbuches der Gemeinde P In den Ziffern 3 und 4 der wei-

teren Vertragsbestimmungen wurde Folgendes vereinbart:

3. Die Käufer verpflichten sich zur Wohnsitznahme in der Gemeinde

P. (...).

Die Käufer können das Wohnsitzerfordernis im Falle, dass sie von P

wegziehen, dadurch erfüllen, dass sie das Haus an eine Familie (mindestens 3

Personen) verkaufen oder vermieten, welche ihrerseits in P Wohnsitz nimmt.

4. Für den Fall, dass die Käufer die Verpflichtungen gemäss Ziff 3

nicht erfüllen, steht der Verkäuferin ein Rückkaufsrecht zu:

a) (...);

b) das Rückkaufsrecht ist für 10 Jahre im Grundbuch von P vorzu-

merken;

c) (...);

d) die überbaute Liegenschaft ist von der Rückkaufsberechtigten mit

80% des amtlichen Verkehrswertes (Verkehrswert im Zeitpunkt der Ausübung

des Rückkaufsrechts) zu entschädigen;

e) (... );

f) (...).

Dieser Kaufvertrag wurde in der Folge im Grundbuch eingetragen

und das vereinbarte limitierte Rückkaufsrecht vorgemerkt.

Mit öffentlich beurkundetem Kaufvertrag vom 5. November 1993

verkauften die Eheleute B. die oben aufgeführte Liegenschaft mit dem in

der Zwischenzeit darauf erstellten Wohnhaus zum Preise von Fr. 825000.-

an den in Kanada wohnhaften M. K. Der Käufer wurde sowohl in den Ver-

tragsverhandlungen als auch bei der öffentlichen Beurkundung des Kauf-

vertrages durch seinen Treuhänder K. vertreten. Der beurkundende Notar

hatte in seinem Schreiben an die Parteien vom 28. Oktober 1993 bezüglich

des Rückkaufsrechts ausgeführt, dass er davon ausgehe, dass dieses nicht

zum Zuge kommen werde; allenfalls könne Herr B. zur Beschleunigung bei

der Genossenschaft einen Verzicht einholen. Im Kaufvertrag wurde das

Rückkaufsrecht gestützt auf den vom Notar eingeholten Grundbuchauszug

aufgeführt mit dem Hinweis: «Vormerkungen: 1. Rückkaufsrecht zG Bau-

landgenossenschaft mit einer Vormerkungsdauer von 10 Jahren, 23.7.1990,

B 20.»

Auf Anzeige der Handänderung durch das Grundbuchamt vom 16.

Februar 1994 hin übte die Baulandgenossenschaft P das zu ihren Gunsten

vorgemerkte Rückkaufsrecht aus. Nachdem sich M. K. gegen die Rücküber-

tragung sperrte,-sprach das Bezirksgericht P mit Urteil vom 26. März 1996

der Baulandgenossenschaft das Eigentum an der Parzelle Nr. 461 Zug um

Zug gegen Bezahlung eines Rückkaufspreises von Fr. 560800.- zu.

M. K. instanzierte am 25. November 1996 eine Verantwortlichkeits-

klage gegen den Kanton Graubünden. Das Bezirksgericht P hiess die Klage

im Betrage von Fr. 404125.60 zuzüglich Zins gut. Das Kantonsgericht wies

die gegen dieses Urteil eingereichte Berufung ab aufgrund folgender

Erwägungen:

1. M. K. macht zur Begründung seiner Klage eine ungenügende

Rechtsbelehrung über das vorgemerkte Rückkaufsrecht durch den verur-

kundenden Notar geltend. Gemäss Art. 45 der Notariatsverordnung (NV;

BR 210.350) richtet sich die Verantwortlichkeit der Notare nach den Vor-

schriften des kantonalen Gesetzes über die Verantwortlichkeit der Behörden

und Beamten und die Haftung der öffentlich-rechtlichen Körperschaften

(VG; BR 170.050). Alle Klagen aus diesem Gesetz werden im Zivilprozess-

verfahren durchgeführt (Art. 20 VG), und ein direktes Klagerecht des ge-

schädigten Dritten gegen die fehlbaren Behörden und Beamten ist ausge-

schlossen (Art. 11 VG). Nach Art. 9 bis VG ist der Kanton pflichtig, Dritten

Ersatz zu leisten für Schaden, den die patentierten Notare oder Grund-

buchverwalter bei Beurkundungen widerrechtlich und schuldhaft verursacht

haben. Soweit das Verantwortlichkeitsgesetz keine Vorschriften aufstellt,

findet hierbei der Abschnitt des Obligationenrechtes über die unerlaubten

Handlungen ergänzende Anwendung (Art. 21 VG). Zu prüfen ist demnach

im Folgenden, ob die Voraussetzungen für die Entstehung eines

haftpflicht- rechtlichen Schadenersatzanspruches - Schaden,

Kausalzusammenhang, Wi- derrechtlichkeit, Verschulden - im

vorliegenden Fall vorhanden sind, wobei die Grundsätze, welche Praxis

und Rechtsprechung zu Art. 41 OR entwickelt haben, herangezogen

werden können. All dies hat die Vorinstanz richtig er- kannt, und auch

beide Parteien gehen denn davon aus. Der Systematik der

vorinstanzlichen Erwägungen folgend soll dabei vorab das Element der

Wi- derrechtlichkeit behandelt werden, ist doch dieses auch nach

Auffassung des Berufungsklägers der umstrittenste Punkt.

a) Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtes gilt ein Verhalten

dann als widerrechtlich, wenn es gegen geschriebene oder

ungeschriebene Gebote oder Verbote der Rechtsordnung verstösst, die

dem Schutze des ver- letzten Rechtsgutes dienen. Ein solches Gebot ist

der Schutz der Vermö- gensgüter der Parteien durch die

Urkundsperson. Ein Verstoss gegen die Sorgfaltspflicht, die Verletzung

einer beurkundungsrechtlichen Amtspflicht, die zu einem

Vermögensschaden führt, ist daher widerrechtlich und stellt ei- nen

haftungsbegründenden Tatbestand dar (vgl. Ruf, Notariatsrecht, Lan-

genthal 1995, S. 284; Brückner, Schweizerisches Beurkundungsrecht,

Zürich 1993, Rz 611).

Die Rechtsbelehrungspflicht des Notars gehört zu den bundesrecht-

lichen Minimalvorschriften. Eine unvollständige materielle Belehrung

kann gegebenenfalls zur vermögensrechtlichen Verantwortlichkeit des

Notars führen (Ruf, a.a.O., S. 235 f.). Belehrungsfehler sind dann

haftungsbegrün- dend, wenn sie sich in mangelhafter inhaltlicher

Gestaltung des beurkun- deten Rechtsgeschäftes oder in mangelhafter

Durchführung des protokol- lierten Verfahrens auswirken; zu diesen

Fehlern gehört auch mangelhaft gewährter Schutz vor Unbedacht, wenn

wegen unterlassener Belehrung ein Geschäft zustande kommt, das im

Klienteninteresse richtigerweise hätte un- terbleiben sollen (Brückner,

a.a.O., Rz 624). Die Urkundsperson hat deshalb die zu Urkund

erklärenden Personen im erforderlichen Umfange zu beleh- ren. Die zu

erteilende Belehrung umfasst dabei die verfahrensrechtliche Be-

lehrung, die Urkunden-Erläuterung, die Rechtsfolgen-Belehrung und

die Ungewöhnlichkeits-Belehrung (Brückner, a.a.O., Rz 1725). Zu

unterschei- den ist die Belehrung von der Beratung. Unter Letzterem

wird der Vergleich verschiedener Gestaltungsmöglichkeiten verstanden,

wobei diese Varianten den Parteien gemäss ihren zivil- und öffentlich-

rechtlichen Eigenheiten, Vor- und Nachteilen, Chancen und Risiken von

der Urkundsperson erläutert werden. Die zureichend belehrten Parteien

wissen, was sie tun. Die umfas- send beratenen Parteien wissen zudem,

warum sie gerade dieses und nicht etwas anderes tun. Die Belehrung ist

nur zu erteilen, soweit dies erforder- lich ist, damit die Beteiligten die

für die Beurkundung nötigen Kenntnisse

haben. In diesem Umfang ist die Belehrung seitens der Beteiligten

unver- zichtbar, darf doch der Schutz vor Unbedacht nicht dadurch

zunichte ge- macht werden, dass eine schutzbedürftige Partei auf die

Belehrung verzich- ten zu wollen erklärt. Die Belehrungspflicht leitet

sich aus dem Sinn und Zweck der öffentlichen Beurkundung ab und gilt

folgerichtig - wie bereits einleitend erwähnt - von Bundesrechts wegen

auch in jenen Kantonen, de- ren Beurkundungserlasse nur eine

notarielle Befragung der Erschienenen bzw. die Ermittlung des

Parteiwillens durch eigene notarielle Wahrnehmung vorschreiben

(Brückner, a.a.O., Rz 1728 ff.). Im Bereiche der materiellen Be- lehrung

ist für den vorliegenden Fall im Speziellen die Rechtsfolgen-Beleh- rung

von Interesse. Diese umfasst die Erläuterung der rechtlichen Rahmen-

bedingungen und Konsequenzen der Beurkundung (Bewilligungs- und

Zustimmungserfordernisse, bestimmte Steuerfolgen, Auslösung von

Vor- kaufsrechten etc.). Die Rechtsfolgen-Belehrung ist mit konkretem

Bezug auf das zu beurkundende Geschäft, nicht als abstrakte

Erörterung des gel- tenden Gesetzes- und Verordnungsrechts zu

erteilen. Die Urkundsperson hat auf die mit einzelnen Rechtsfolgen

typischerweise verbundenen Risiken hinzuweisen, wobei als Risiko in

diesem Zusammenhang jede wesentliche ungünstige Abweichung der

rechtlichen und wirtschaftlichen Auswirkungen des beurkundeten

Geschäftes von jenen Erwartungen der Klientschaft zu verstehen ist,

welche für die Urkundsperson erkennbar sind oder von ihr an- genommen

werden müssen (Brückner, a.a.O., Rz 1745 f.). Bei Grundstück- käufen

hat die Urkundsperson die Vertragsparteien insbesondere über die aus

dem Grundbuch ersichtliche Rechtslage zu belehren. Hiezu gehört der

Inhalt des Hauptbuches, ferner derjenige der das Grundstück

belastenden Dienstbarkeiten und vorgemerkten Rechte Dritter. Die

Belehrung über den grundbuchlich ausgewiesenen Rechtszustand ist

dabei an keine bestimmte Form gebunden. Ein mündlicher Hinweis auf

die für die Parteien, nament- lich die Erwerberin, wichtigen Punkte

genügt. Auch über den Inhalt von Dienstbarkeitslasten braucht nicht

durch Vorlesung wörtlicher Fassungen belehrt zu werden, sondern es

genügt mündliche Zusammenfassung des We- sentlichen (Brückner,

a.a.O., Rz 2433 ff.). Ob und in weichem Umfang zur Erfüllung der

Belehrungspflicht ein Tätigwerden der Urkundsperson erfor- derlich ist,

hat die Urkundsperson schliesslich aufgrund der Natur des be-

treffenden Geschäftes und aufgrund des Wissensstandes der

erklärenden Personen zu beurteilen. Die Urkundsperson hat deshalb in

jedem Einzelfall abzuklären, wieviel belehrende Erläuterung die

erschienenen Personen brauchen (Brückner, a.a.O., Rz 1772 ff.). - Im

letzteren Zusammenhang wendet nun der Berufungskläger ein, dass der

Vertreter des Klägers, Treuhänder K., das Rückkaufsrecht bereits vor

der Beurkundung im vollen Wortlaut kannte. Dass dem indes nicht so

war, der Vertreter des Klägers mit- hin im Zeitpunkt der öffentlichen

Beurkundung nicht um den Inhalt des

Rückkaufsrechtes und insbesondere auch um dessen Limitierung wusste,

hat die Vorinstanz - ebenso wie den Umstand, dass der Notar gehalten

gewesen wäre, sich darüber Gewissheit zu verschaffen, ob der

allgemein praktizie- rende Treuhänder um die Bedeutung und Folgen

eines Rückkaufsrechts wusste - überzeugend dargelegt. Um

Wiederholungen zu vermeiden, kann hiefür deshalb grundsätzlich auf

die entsprechenden Erwägungen des Be- zirksgerichtes P verwiesen

werden (Art. 229 Abs. 3 ZPO). Die nachstehen- den Ausführungen

verstehen sich insofern lediglich noch als Bekräftigung und Erwiderung

zu einigen Vorhalten des Berufungsklägers anlässlich der

Berufungsverhandlung. So liesse sich einmal die Liste der im

vorinstanzli- chen Urteil aufgeführten Abweichungen des

Kaufvertragsentwurfs von K. i m Vergleich zum Kaufvertrag der

Eheleute B. mit der Baulandgenossen-

schaft P - wie dies bereits das Bezirksgericht festgestellt hat - ohne

Weite-

res fortführen. Insgesamt betrachtet erscheint jedenfalls der Entwurf

derart dürftig, dass auszuschliessen ist, dass Treuhänder K. bei dessen

Abfassung im Besitze des Kaufvertrages zwischen der

Baulandgenossenschaft P und den Eheleuten B., in welchem das

fragliche Rückkaufsrecht stipuliert war, gewe- sen ist. Entgegen der

Behauptung des Berufungsklägers lässt sich denn auch aus den

Aussagen der Zeugin M. B. - welche die Vorinstanz im Übrigen zu

Recht als nicht unbefangen bezeichnete - nichts anderes ableiten, hat

diese doch mitnichten bestätigt, K. den Inhalt der

Rückkaufsbestimmung münd- lich mitgeteilt oder schriftlich übergeben

zu haben. Vielmehr fällt auf, dass

ihre Aussagen unbestimmt und ausweichend ausfielen. So gab sie lediglich

an, die Rückkaufsbestimmung erwähnt zu haben, worauf dieser

(Treuhänder K.) nicht gross reagiert habe; deshalb habe sie

angenommen, dieser wisse, worum es gehe. Im Weiteren führte sie aus,

speziell den Wortlaut des Rück- kaufsrechtes habe sie K. oder M. K. nie

schriftlich mitgeteilt; indessen sei K. im Besitze von sämtlichen

Verträgen gewesen. Weiter unten schwächt sie diese Aussage jedoch

ab, indem sie angibt, sie gehe davon aus, dass dies (der Kaufvertrag

zwischen der Baulandgenossenschaft und den Eheleuten B. vom Juli

1990) der Kaufvertrag war, den sie K. übergeben habe. Schliesslich gab

die Zeugin vor, zu wissen, dass sie mit K. über das Rückkaufsrecht ge-

sprochen habe. Sie wisse jedoch nicht mehr, ob sie es so erwähnt habe,

dass dieses Rückkaufsrecht kein Problem darstelle. Auf jeden Fall

werde sie ge-

sagt haben, dass man diesbezüglich mit der Baulandgenossenschaft

reden müsse und dass dies dann in ihren Augen kein Problem darstelle.

Sie hätte das Gefühl gehabt, dass man mit der Baulandgenossenschaft

reden könne und dass man dieses Problem auf irgendwelche Art lösen

könne. Sie sei da- von ausgegangen, dass man sich mit der

Baulandgenossenschaft hätte eini- gen können. Diese letzteren

Aussagen legen in ihrer Gesamtheit und ange- sichts der übrigen

Umstände die Vermutung nahe, dass die Eheleute B. den einmal

gefundenen, interessierten Käufer nicht mehr von der Angel lassen

wollten und ihn deshalb nicht über den wahren Inhalt des

Rückkaufsrechts informierten, sondern ihn in den Glauben versetzten,

dass es diesbezüglich keine Probleme gebe, sofern das Haus bzw. eine

Wohnung an eine Familie mit Kindern vermietet werde (vgl. hiezu auch

die Aussage des Zeugen K., S. 4 Mitte). Darauf deutet im Übrigen auch

dessen weitere, offenbar auch vom Berufungskläger nicht angezweifelte

Aussage, wonach auf die Frage des Notars anlässlich der

Beurkundung, wie es mit dem Rückkaufsrecht der

Baulandgenossenschaft stehe, Herr B. sofort geantwortet habe, dies sei

in Ordnung; er habe mit der Baulandgenossenschaft deswegen Kontakt

aufge- nommen. Dieses Verhalten der Eheleute B. mag dabei durchaus in

der Hoff- nung und Annahme erfolgt sein, dass sich die

Baulandgenossenschaft dies- falls letztlich dann schon nicht quer legen

werde. Damit liesse sich im Übrigen auch die Suche einer Familie mit

Kindern als Mieter erklären. Je- denfalls aber spricht Letzteres

entgegen der Auffassung des Berufungsklä- gers sicher nicht dafür,

dass K. vom vollen Wortlaut des Rückkaufsrechtes Kenntnis hatte. Ein

starkes Indiz dafür, dass Letzterer nicht um den Inhalt des

Rückkaufsrechtes wusste, ist schliesslich zweifellos auch die Vermutung,

dass der Kaufvertrag diesfalls sicherlich nicht - oder jedenfalls nicht

ohne entsprechende Sicherungen - zustande gekommen wäre, bestand

doch sei- tens des Klägers offensichtlich keinerlei zeitliche

Dringlichkeit oder auch nur eine irgend geartete Notwendigkeit, gerade

dieses Objekt zu erwerben. Mit der Vorinstanz ist demnach davon

auszugehen, dass der Kläger im Zeit- punkt der Beurkundung den Inhalt

des Rückkaufsrechtes nicht kannte. Da- von hatte grundsätzlich auch der

Notar auszugehen. Er durfte sich daher nicht auf die Aussage von H. B.

verlassen, die Baulandgenossenschaft sei froh, wenn eine Familie mit

drei Kindern komme, mit dem Rückkaufsrecht sei mithin alles in

Ordnung, und sich in der Folge mit der auf einen fragen- den Blick

erfolgten Erklärung des klägerischen Vertreters begnügen, dass in diesem

Falle alles in Ordnung sei (vgl. Aussage des Zeugen K., S. 5 oben).

Denn zu den Aufgaben des Notars gehört in dieser Hinsicht eben gerade,

die Parteien vor Unbedacht zu schützen und diesen Schutz nicht

dadurch zu- nichte machen lassen, dass eine Partei unter dem Einfluss

der anderen - wel- che den Abschluss sucht und möglicherweise

bestrebt ist, kritische Punkte gar nicht in Erscheinung treten zu lassen -

auf eine Belehrung verzichten zu wollen erklärt. Der Notar hat deshalb

den Wissensstand der erschienenen Personen abzuklären und er hätte

sich im vorliegenden Fall jedenfalls ver-

gewissern müssen, ob auch der klägerische Vertreter den Inhalt des

Rück- kaufsrechts kannte und sich über dessen Tragweite bewusst war.

Bereits die- se Unterlassung stellt eine Verletzung einer 33

beurkundungsrechtlichen Amtspflicht dar, welche eine Rechtswidrigkeit

zu begründen vermag, gehört doch zu den haftungsbegründenden

Belehrungsfehlern auch ein mangelhaft gewährter Schutz vor

Unbedacht. Dagegen wendet der Berufungskläger im

J1

Wesentlichen ein, dass Notar D. durch sein Schreiben an die Parteien vom

28. Oktober 1993, in welchem er klar auf das vorgemerkte

Rückkaufsrecht hingewiesen habe, seiner Belehrungspflicht in durchaus

genügender Weise nachgekommen sei. Vorab ist in diesem

Zusammenhang festzustellen, dass Notar D. den Inhalt des vorgemerkten

Rückkaufsrechtes nicht kannte, sich seine Belehrung eigenen Angaben

zufolge bloss auf den Grundbuchauszug stützte. Dieser vertritt denn des

Weiteren auch die Ansicht, dass es Sache der Parteien gewesen wäre, sich

hierüber genau zu informieren, nachdem sie vom ihm auf das

Rückkaufsrecht aufmerksam gemacht worden seien und er darauf

hingewiesen habe, dass allenfalls ein Verzicht einzuholen sei. Dem ist

indessen entgegenzuhalten, dass die Rechtsfolgen-Belehrung mit Bezug

auf das zu beurkundende Geschäft und nicht als abstrakte Erörterung des

gel- tenden Gesetzesrechts zu erteilen ist. Der Notar hat demgemäss die

Ver- pflichtung, die Urkundsparteien über den konkreten Vertragsinhalt

sowie dessen rechtliche Ausgestaltung und rechtlichen Folgen

aufzuklären. Um dies im vorliegenden Fall tun zu können, hätte er

insbesondere auch den In- halt des Rückkaufsrechtes in Erfahrung

bringen oder zumindest abklären und sich vergewissern müssen, ob die

Parteien - und zwar auch der Käufer

- hierüber Kenntnis hatten und sich auch über die damit verbundene

Trag- weite bewusst waren. Nachdem er dies jedoch unterlassen hat,

konnte er nicht einmal beurteilen, ob der Käufer Kenntnis vom Inhalt

sowie insbe- sondere auch von der Limitierung des Rückkaufsrechtes

hatte und sich der damit verbundenen Tragweite und des Risikos

bewusst war. Notar D. ver- mochte mithin gar nicht abzuschätzen,

wieviel belehrende Erläuterung der Vertreter des Klägers brauchte.

Unter diesen Umständen hätte er aber nicht auf weitergehende

Abklärungen in dieser Hinsicht und nötigenfalls - wenn die

Abklärungen ergeben hätten, dass der Wissenstand des Vertreters des

Klägers in dieser Hinsicht nur ungenügend war - eben auch den Beizug

des Wortlautes des Rückkaufsrechtes verzichten dürfen. An der Sache

vorbei zielen die diesbezüglichen Hinweise des berufungsklägerischen

Rechtsver- treters auf ein in ZGRG 3/97 wiedergegebenes Urteil des

Bundesgerichtes vom 20. Februar 1997 (4C.458/1996) betreffend die

Formpflicht beim Grund- stückkaufvertrag. Denn auch wenn die

vollständige Wiedergabe der auf dem Grundstück lastenden

Vormerkungen etc. in der öffentlichen Urkunde nicht zwingende

Voraussetzung für die Gültigkeit des Kaufvertrages ist, ändert das

nichts daran, dass der Notar die Parteien vorgängig über den Vertrags-

inhalt aufzuklären hat. Der Verzicht auf die wörtliche Wiedergabe

solcher Rechte ergibt denn überhaupt nur dann Sinn, wenn der Käufer

den genau- en Inhalt und Umfang der Belastung schon kennt oder

darüber vom Notar vor der Verurkundung belehrt wurde (ZBGR 1966 S.

218). Dass hierbei die mündliche Zusammenfassung des Wesentlichen

genügt hätte, hat entgegen der Behauptung des Berufungsklägers

bereits die Vorinstanz festgestellt.

Das gegenteilige Verständnis der vorinstanzlichen Formulierung, «die

Be- lehrung zum konkreten Inhalt» in dem Sinne, dass damit im

Wortlaut gemeint sei, verträgt sich nicht mit einer auch nur

einigermassen objektiven Leseart. Nach dem Gesagten hat somit das

Bezirksgericht zu Recht angenommen, dass Notar D. der ihm

obliegenden Belehrungspflicht nicht nachgekommen ist. Denn entgegen

der Auffassung des Berufungsklägers nicht zu genügen vermag unter

diesem Aspekt der blosse Hinweis von Notar D. auf das Be- stehen

eines vorgemerkten Rückkaufsrechtes in seinem Schreiben vom 28.

Oktober 1993. Darin führte er lediglich aus, dass er davon ausgehe,

dass das vorgemerkte Rückkaufsrecht zugunsten der

Baulandgenossenschaft E nicht zum Zuge kommen werde.

Allenfalls könne Herr B. zur Beschleunigung ei- nen Verzicht

einholen. Diese Ausführungen vermochten beim Käufer in kei- ner

Weise zur notwendigen Bewusstseinsbildung über ein derart heikles und

risikoträchtiges Rechtsinstitut - was wiederum höhere Vorsichts- und

Auf- klärungs- beziehungsweise Belehrungspflichten zur Folge hat -

zu führen und ihm die rechtliche Tragweite aufzuzeigen, fehlte doch

jeglicher Hinweis auf den konkreten Inhalt, die Rechtsfolgen und das

allfällige Risiko bezüg- lich der Limitierung. Gegenteils erweckten die

Ausführungen des Notars den unrichtigen Anschein, dass er den Inhalt

des vorgemerkten Rückkaufs- rechtes kannte und in Kenntnis davon die

Auffassung vertrat, dieses werde nicht greifen. Die Einholung eines

allfälligen Verzichtes bei der Genossen- schaft wurde bloss als Mittel

zur Beschleunigung des Geschäftsabschlusses dargestellt und nicht als

Möglichkeit, ein tatsächlich vorhandenes Risiko zu vermeiden.

Nachdem der Käufer jedoch nicht unter einem irgend gearteten Druck

und insbesondere nicht unter einem Zeitdruck stand, hatte er keinen

Grund, hierauf zu reagieren, und er durfte sich darüber hinaus aufgrund

der übrigen Ausführungen des Notars - ein Repräsentant der Wahrheit

und Un- parteilichkeit - in guten Treuen darauf verlassen, dass

bezüglich des Rück- kaufsrechtes keinerlei Probleme auftauchen

würden und dieses für ihn kei- ne weiteren Folgen zeitigen würde.

Zusammenfassend kann somit fest- gehalten werden, dass der Notar

der ihm obliegenden Rechtsbelehrungs- pflicht nicht nachgekommen

ist, ihm mithin eine Verletzung seiner Sorg- faltspflicht, die unter

anderem dem Schutze der Vermögensgüter der Ur- kundsparteien

dient, vorzuwerfen ist und folglich ein widerrechtliches Verhalten

vorliegt.

b) Eine weitere Voraussetzung für die vermögensrechtliche

Haftung

des Notars ist der adäquate Kausalzusammenhang zwischen der

notariellen Pflichtverletzung und dem eingetretenen Schaden (vgl.

Brückner, a.a.O., Rz 612; Ruf, a.a.O., S. 289). Dass nun bei erfolgter

Rechtsbelehrung der Ab- schluss des Kaufvertrages unterblieben wäre,

das Vermögen des Klägers diesfalls grösser wäre, mithin die durch den

Notar zu vertretende Unterlas- sung für den Schaden ursächlich war,

liegt auf der Hand. Dagegen sowie

auch gegen die Verwerfung der Einwände, der Kausalzusammenhang sei

durch Selbstverschulden - infolge unterlassener Vermietung des Hauses -

und Drittverschulden - aufgrund des Verhaltens der Eheleute B. - unter-

brochen worden, hat der Berufungskläger nichts vorgebracht, so dass

darauf nicht weiter eingegangen zu werden braucht und auf die

diesbezüglichen Er- wägungen der Vorinstanz (Urteil des

Bezirksgerichtes P vom 24. Oktober 1997, S. 10 ff. Erw. 8) verwiesen

werden kann. Indes machte der Berufungs- kläger vor Schranken des

Kantonsgerichtes nunmehr geltend, der Kläger hätte die Möglichkeit

gehabt, seinen Wohnsitz in die Schweiz zu verlegen, und diesfalls könne

davon ausgegangen werden, dass die Baulandgenossen- schaft auf das

Rückkaufsrecht verzichtet hätte, selbst wenn nur der Kläger mit seiner

Frau in P Wohnsitz genommen hätte. So gesehen habe es sich der Kläger

selber zuzuschreiben, dass er die Liegenschaft wieder an die Bau-

landgenossenschaft habe zurück übereignen müssen, und durch dieses

Selbstverschulden sei der Kausalzusammenhang unterbrochen worden.

Ab- gesehen davon, dass ein Selbstverschulden unter diesem

Gesichtspunkt auf- grund der aus dem Urteil des Bezirksgerichtes P vom

26. März 1996 i. S. der Baulandgenossenschaft P gegen M. K. bekannten

Umstände - daraus ergibt sich, dass Letzterer in Kanada als Bauingenieur

tätig ist und erklärtermas- sen von allem Anfang nur gedachte, in den

nächsten Jahren jeweils seine Fe- rien in P zu verbringen - nicht einmal im

Ansatz zu konstruieren ist, fehlen darüber hinaus in den Rechtsschriften

hierüber jegliche Tatsachenbehaup- tungen, so dass dieses Vorbringen

offensichtlich verspätet ist und deshalb nicht darauf eingegangen werden

kann (vgl. Art. 82 Abs. 1 Ziff. 3 ZPO i.V m. Art. 87 Abs. 3 ZPO und Art.

118 ZPO; Nay, Zivilprozessordnung des Kan- tons Graubünden mit

Anmerkungen, Chur 1986, Anm. 2 zu Art. 118 ZPO mit Verweisen).

c) Die Haftung des Notar ist im Weiteren an die Voraussetzung ei-

nes Verschuldens geknüpft. Das Verschulden ist immer ein

menschliches Verhalten, das die Ursache des Schadens darstellt und als

so tadelnswert an- gesehen wird, dass es die Haftung des Notars

rechtfertigt. Grundsätzlich ge- nügt dabei jedes Verschulden. Mithin

genügt eine fahrlässige Verletzung bzw. Nicht- oder Schlechterfüllung

von Amtspflichten zur Begründung der vermögensrechtlichen

Verantwortlichkeit, wobei angesichts des Monopol- charakters der

Beurkundungsfunktion ein strenger Massstab anzulegen ist (vgl. Ruf,

a.a.O., S. 286; Brückner, a.a.O., Rz 613 ff.). Dies gilt im konkreten Fall

umso mehr, als Rückkaufsrechte recht heikel und in ihrer Tragweite und

ihren Folgen schwer überblickbar sind. Wie bei der Frage der

Widerrecht- lichkeit ausgeführt, die oft in einem engen Zusammenhang

mit dem Ver- schulden steht (vgl. Ruf, a.a.O., S. 288), hat Notar D.

dem Kläger im Zu- sammenhang mit dem vorgemerkten

Rückkaufsrecht keinen Schutz vor Unbedacht zuteil werden lassen und

ist der ihm obliegenden Rechtsbeleh-

rungspflicht nicht nachgekommen. Nachdem er es hierbei unterlassen

hat, überhaupt abzuklären und sich zu vergewissern, ob der Käufer bzw.

dessen Vertreter vom Inhalt des Rückkaufsrechtes Kenntnis hatte und

sich über die damit verbundene Tragweite bewusst war, liess sein

Verhalten im Weiteren offenkundig jenes Mass an Sorgfalt missen, das

unter den gegebenen Um- ständen objektiv geboten gewesen wäre, hat

er mithin jene Sorgfalt ausser Acht gelassen, die sich jeder vernünftigen

Urkundsperson in jener Situation aufgedrängt hätte. Die Vorinstanz hat

somit auch das Vorliegen eines Ver- schuldens des Notars zu Recht

bejaht.

d) Der Schaden im haftpflichtrechtlichen Sinne besteht in einer

Ver- mögensverminderung. Diese entspricht der Differenz zwischen

dem nach dem schädigenden Ereignis festgestellten Stand des

Vermögens des Geschä- digten und dem Stand, den das Vermögen -

ohne das schädigende Ereignis

- hypothetisch hätte (vgl. Ruf, a.a.O., S. 288). Das Vorliegen eines

derartigen Schadens im Sinne einer Vermögenseinbusse wird nun vom

Berufungsklä- ger in keiner Weise bestritten. Hingegen macht er geltend,

dass der Schaden nicht als unfreiwillig betrachtet werden könne. Dass

sich indessen die Ver- mögensverminderung gegen den Willen des

Klägers eingestellt hat, kann an- gesichts des Urteils des Bezirksgerichtes

P vom 26. März 1996, mit welchem der Baulandgenossenschaft trotz der

Abwehrhaltung des Klägers das Ei- gentum an der fraglichen

Liegenschaft gegen Bezahlung eines Rückkaufs- preises von bloss Fr.

560 800.- zugesprochen wurde, nicht zweifelhaft sein, und dieses Urteil

muss sich der Berufungskläger als Eingerufener in jenem Prozess ohne

Weiteres entgegenhalten lassen. Soweit der Berufungskläger im

vorliegenden Zusammenhang schliesslich einwendet, der Kläger habe

freiwillig darauf verzichtet, nach P zu ziehen, kann auf die

vorstehenden Ausführungen in Ziffer 1. b) der Erwägungen verwiesen

werden.

Zusammenfassend kann nach dem Gesagten somit festgehalten

wer- den, dass die Vorinstanz das Vorliegen der einzelnen Elemente der

vermö- gensrechtlichen Verantwortlichkeit zu Recht bejaht hat, der

Kanton Graubünden somit gemäss Verantwortlichkeitsgesetz

schadenersatzpflichtig ist.

ZF 97 84 Urteil vom 27. Januar 1998