Lessor's Proposed Self-Cultivation by Distant Relative Insufficient for Lease Termination

III. Entscheide des

Kantonsgerichtspräsidiums

49 - Landwirtschaftliche Pacht; Pachterstreckung (Art. 26 ff.

LPG). Zum Ausschluss der Pachterstreckung bei beab-

sichtigter Selbstbewirtschaftung durch nahe Verwandte

oder Verschwägerte des kündigenden Verpächters (Art. 27

Abs. 2 lit. c LPG). Selbstbewirtschaftung erfordert eigene

(Mit-)Arbeit des Pächters, der die Bearbeitung des 70 km

von seinem Betriebszentrum entfernten Grundstücks

nicht an ausserhalb der Betriebsorganisation stehende

Angehörige als autonome Platzhalter überlassen kann.

Erwägungen:

1. Nach Art. 1 in Verbindung mit Art. 8 bis Abs. 1 der

Landwirt- schaftsverordnung (BR 910.050) ist für die Beurteilung von

Pachter- streckungsklagen nach Art. 27 des Bundesgesetzes über die

landwirtschaft- liche Pacht vom 4. Oktober 1985 (LPG) der

Bezirksgerichtspräsident zuständig. Die Verfahrens- und

Rechtsmittelbestimmungen der kantonalen Ausführungsverordnung

[recte: Vollziehungsverordnung] zum Schweizeri- schen

Obligationenrecht sind sinngemäss anwendbar. Entscheide der Be-

zirksgerichtspräsidenten betreffend Erstreckung der

landwirtschaftlichen Pacht können daher innert 20 Tagen durch

schriftlich begründeten Rekurs beim Kantonsgerichtspräsidenten

angefochten werden (Art. 4 VVzOR, Art. 12 Abs. 1 EGzZGB). Auf den

frist- und formgerecht bei der zuständigen In- stanz eingereichten Rekurs

ist daher einzutreten.

2. Kündigt eine Partei des landwirtschaftlichen Pachtvertrages

den Vertrag, kann die andere Partei gemäss Art. 26 Abs. 1 LPG innert

dreier Mo- nate seit Empfang der Kündigung beim Richter auf

Erstreckung der Pacht klagen. Der Richter erstreckt die Pacht, wenn

dies für den Beklagten zu- mutbar ist (Art. 27 Abs. 1 LPG). Hat - wie

vorliegend - der Verpächter gekündigt, so muss er nachweisen, dass die

Fortsetzung der Pacht für ihn un- zumutbar oder aus anderen Gründen

nicht gerechtfertigt ist (Art. 27 Abs. 2 LPG). Die Fortsetzung der Pacht

ist namentlich dann unzumutbar, wenn der Verpächter, sein Ehegatte, ein

naher Verwandter oder Verschwägerter den Pachtgegenstand selber

bewirtschaften will (Art. 27 Abs. 2 lit. c LPG). Bei Zweifeln über die

Unzumutbarkeit beziehungsweise bei Beweislosigkeit ist die Pacht zu

erstrecken (Studer/Hofer, Das landwirtschaftliche Pachtrecht, Brugg

1987, S. 173; Manuel Müller, in ZBJV 1987, S. 24; LGVE 1987 I Nr. 17

Erw. 2).

3. a. Die Rekurrenten, welche in C. wohnen, wo auch der Pachtge-

genstand gelegen ist, machen geltend, die Pachterstreckung sei zufolge be-

absichtigter Selbstbewirtschaftung unzumutbar. Sie wollen die fraglichen

Grundstücke P, welcher in S. wohnt und dort eine Landwirtschaft als Ne-

benerwerb führt, verpachten. Die Ehefrau des Rekurrenten M. J. ist die

Schwester von P Unbestreitbar ist daher, dass der Schwager P zum An-

gehörigenkreis der Verpächter gemäss Art. 27 Abs. 2 lit. c LPG gehört (Stu-

der/Hofer, a.a.O., S. 176). S. liegt von C. rund 70 Kilometer entfernt. Die Re-

kurrenten stellen sich die Bewirtschaftung daher so vor, dass P einen Teil

seiner Schafherde nach C. auf das umstrittene Pachtland bringe und sie die-

se für ihren Schwager dort betreuen würden. Der Schwager würde gele-

gentlich von S. herkommen und nach dem Rechten sehen.

b. Entscheidend ist der im Landwirtschaftsrecht eine zentrale Rolle

spielende Begriff der Selbstbewirtschaftung im Sinne von Art. 27 Abs. 2 lit.

c LPG, eventuell der verwandte Rechtsbegriff des Eigenbedarfs nach Art.

267c OR. Selbstbewirtschaftung verlangt Tätigwerden im Sinne von eigenem

Handanlegen (vgl. Art. 27 Abs. 2 lit. c LPG in der französischen und italie-

nischen Fassung: exploiter personnellement; gestire personalmente), und zwar

in wesentlichem Umfang (BGE 94 II254,107 II 33 f.,115 II181). «Während

eines halben Jahres gelegentliches Schauen nach den Schafen» oder «Hie

und da von S. herkommen, um nach dem Rechten zu sehen», stellt keine

genügende Selbstbewirtschaftung in diesem Sinne dar. Persönliche Leitung

und Überwachung aus der Ferne genügen nicht.

Für die Anwendung von Art. 27 Abs. 2 lit. c LPG ist entgegen den

Rekurrenten nicht vorausgesetzt, dass der Verpächter (oder seine An-

gehörigen) auf die Bewirtschaftung angewiesen ist (LGVE 1988 III Nr. 27

Erw. 5), noch ist dies für sich allein ein genügender Grund, um Unzumut-

barkeit der Fortsetzung des Pachtverhältnisses anzunehmen.

c. Es stellt sich die Frage, ob es für die Unzumutbarkeit der Fortset-

zung der Pacht einzig und allein darauf ankommt, ob der kündigungswillige

Verpächter sein Land mit seinen Angehörigen selbst bewirtschaften will,

oder ob zusätzlich zu verlangen ist, dass die beabsichtigte Selbstbewirt-

schaftung auch landwirtschaftlich Sinn mache. Für die Auslegung des Be-

griffs der Selbstbewirtschaftung nach dem landwirtschaftlichen Pachtrecht

wird regelmässig auf die Bestimmung der Integralzuweisung im bäuerlichen

Erbrecht (Art. 621 Abs. 2 ZGB) zurückgegriffen (Studer/Hofer, a.a.O.,

S. 177; Müller, a.a.O., S. 25); der Begriff ist nach Möglichkeit im gesamten

Landwirtschaftsrecht, unter Berücksichtigung von dessen verfassungsmässi-

ger Grundlage von Art. 31 bis Abs. 3 lit. d BV, einheitlich zu definieren (BGE

115 II 184 f.). Seit dem Entscheid BGE 115 II 181 ff. hat wohl die verfas-

sungsmässige Grundlage der Landwirtschaft geändert, wobei es sich bei Art.

3locties BV inhaltlich nicht um eine völlig neue Grundlage handelt. Dies je-

denfalls nicht, soweit es um das grundlegende Anliegen der Erhaltung

eines gesunden Bauernstandes und einer zweckmässigen

Landwirtschaft geht. Hinzugetreten sind die Anliegen einer

marktorientierten und umwelt- freundlichen Produktion. Letztere sind

nicht geeignet, die persönlichen und sachlichen Anforderungen an die

Selbstbewirtschaftung abzuschwächen; allenfalls ist das Gegenteil der

Fall.

Mit dem Rekursgegner ist festzuhalten, dass jener, welcher

Selbst- bewirtschaftung geltend macht, die persönliche Eignung haben

muss. Weiter muss auch das Land sachlich zur beabsichtigten

Selbstbewirtschaftung ge- eignet sein. Neben der persönlichen Eignung

müssen somit auch die äusse- ren Umstände für eine objektiv vernünftige

Führung eines Landwirtschafts- betriebes gegeben sein. Im Lichte des

übergeordneten, im öffentlichen Interesse stehenden Zwecks, wie er aus

Art. 31 octies BV hervorgeht, also der Erhaltung der Landwirtschaft für

eine nachhaltige, zweckmässige, markt- orientierte und naturnahe

Bewirtschaftung des Bodens, kann nicht davon ge- sprochen werden, dass

jenem Verpächter, der eine betrieblich und ökologisch unsinnige

Selbstbewirtschaftung geltend macht, die Fortsetzung der Pacht

unzumutbar sei. Von rechtswirksamer Selbstbewirtschaftung im Sinne

von Art. 27 Abs. 2 lit. c LPG kann konsequenterweise nur dann die

Rede sein, wenn sich diese an die gängigen Regeln in der Landwirtschaft

hält. Die Mög- lichkeit des kündigungswilligen Verpächters, einen

landwirtschaftsfremden Unzumutbarkeitsgrund anzurufen, ist überhaupt

auf den Fall beschränkt, in welchem sich das landwirtschaftlich genutzte

Land in der Bauzone befindet und überbaut werden soll (Art. 27 Abs. 2

lit. e). Der Boden, um den es je- doch hier geht, ist zweckgebunden an

die Landwirtschaft. Der Begriff Selbst- bewirtschaftung muss sich daher

stark an den Vorgaben dieser spezifischen Bewirtschaftungsweise

orientieren. Der Verpächter könnte also klarerweise nicht

(landwirtschaftliche) Selbstbewirtschaftung geltend machen, mit der

Absicht, dort einen Golfplatz zu betreiben. Mehr noch: Die Tätigkeit

muss nicht nur entfernt landwirtschaftlichen Zwecken dienen, sondern

darüber hinaus jene Parameter erfüllen, die nach objektiver

Betrachtungsweise für eine vernünftige landwirtschaftliche

Bewirtschaftung Gültigkeit haben. Wenn nun irgendeinem anderen

Landwirt in S. untersagt würde, dieses Land in C. zu pachten, weil es aus

ökonomischen und ökologischen Gründen un- vernünftig wäre, auf

diese Distanz zu wirtschaften, so kann nicht den am gleichen Ort wie

dieser Dritte ansässigen Angehörigen des Verpächters un- ter den

nämlichen Bedingungen Selbstbewirtschaftung zugestanden werden.

d. Die Rekurrenten weisen darauf hin, dass es nicht Sache des

Pacht- erstreckungsrichters sei, über Einsprachen gegen die Zupacht

landwirt- schaftlicher Grundstücke im Sinne von Art. 33 Abs. 2 LPG zu

befinden. Dies sei ausschliesslich der Verwaltungsbehörde nach Art. 33

Abs. 5 LPG vorbe- halten. Das dabei entscheidende Merkmal des

ortsüblichen Bewirtschaf-

tungsbereichs habe daher bei der Frage der Pachterstreckung völlig ausser

Betracht zu bleiben. Richtig daran ist, dass es nicht in die Zuständigkeit

des Erstreckungsrichters fällt, über die Zulässigkeit der Zupacht einzelner

land- wirtschaftlicher Grundstücke zu befinden. Falsch hingegen ist der

Schluss, die Entfernung des umstrittenen Pachtgegenstandes vom

Mittelpunkt des Be- triebes desjenigen, der Selbstbewirtschaftung geltend

macht, spiele in keinem Fall eine Rolle. Sofern und soweit dies die

Qualifikation des Begriffs Selbst- bewirtschaftung beeinflusst, ist dem

Erstreckungsrichter unbenommen, die Frage des ortsüblichen

Bewirtschaftungsbereichs zu prüfen. Zwischen der Entfernung einer

Zupacht von der Hauptbetriebsstätte und dem Erfordernis der persönlichen

Betätigung in wesentlichem Umfang gibt es denn auch of- fensichtlich

einen direkten Zusammenhang. Je grösser diese Entfernung ist, desto

schwerer fällt es, die notwendige persönliche Präsenz an beiden Orten

auszuüben. Die Einschätzung der Rekurrenten, dem Schwager wäre es le-

diglich möglich, «hie und da» aus dem 70 km entfernten S. nach C. zu

kom- men, um nach den Schafen zu schauen, dürfte richtig sein. Auch wenn

es nicht ausgeschlossen ist, dass ein Landwirtschaftsbefrieb mehrere

Betriebszentren haben kann, kann das Land in C. aus der Sicht von P kaum

als eigenes Be- triebszentrum gelten (Studer/Hofer, a.a.O., S. 236).

Jedenfalls wurde nicht gel- tend gemacht, dieser Standort würde mit

eigenen Maschinen als unabhängi- ger Standort ausgerüstet. Zu ergänzen

ist, dass es sich um kurze Besuche handeln würde, benötigt P doch

einerseits nur schon für die Hin- und Rück- fahrt mit dem Personenwagen

je eine Stunde und wird er andererseits tag- täglich überwiegend am

Hauptbetriebsort in S. gebraucht. Nach herrschender Praxis der

Verwaltungsbehörden würde die Einsprache gegen eine solche

Distanzpacht auf 70 km mit an Sicherheit grenzender Wahrscheinlichkeit

gut- geheissen, da der Pachtgegenstand objektiv weit entfernt ist und auch

offen- sichtlich ausserhalb des ortsüblich ganzjährig bewirtschafteten

Bereichs liegt (vgl. dazu die Richtdistanzen bei Studer/Hofer, a.a.O., S.

237 f.; BGE 110 II 219). Unter dem hier zu entscheidenden Aspekt der

Pachterstreckung ergibt sich kein anderes Resultat. Es ist aufgrund der

grossen Distanz ausgeschlos- sen, dass sich der Schwager P im geforderten

Umfang in C. persönlich betäti- gen kann, womit auch eine (zulässige)

Selbstbewirtschaftung im Sinne von Art. 27 Abs. 2 lit. c LPG zu

verneinen ist.

4. Die Rekurrenten sehen vor, dass sie - als Angehörige des Selbst-

bewirtschafters P - zwischen den seltenen Kontrollbesuchen ihres

Schwa- gers die Betreuung von Land, Maiensäss und Schafen besorgen

würden. Er- wägenswert ist dabei der Einwand der Rekurrenten, dass es

genüge, wenn sich der Selbstbewirtschaftung geltend machende

Verpächter mit seinen An- gehörigen in wesentlichem Umfang

persönlich auf dem umstrittenen Land landwirtschaftlich betätige; dass

es also der Verpächter nicht urpersönlich tun müsse, sondern der

Einsatz seiner Angehörigen ihm persönlich anzu-

rechnen sei. In der Tat hat das Bundesgericht dazu festgehalten,

Selbstbe- wirtschafter im Sinne der Bestimmung von Art. 27 Abs. 2 lit. c

LPG sei ein Bauer, das heisst eine natürliche Person, die sich mit ihren

Angehörigen im wesentlichem Umfang selbst auf dem Grundstück betätige

(BGE 115 II 181 ff.). Vorauszuschicken ist, dass vorliegend nicht die

Verpächter Selbstbewirt- schaftung für sich geltend machen, sondern für

einen Angehörigen, sodass sie im Verhältnis zu diesem

Selbstbewirtschafter wiederum als Angehörige zu betrachten sind. Von

Angehörigen in diesem Sinne kann aber nur ge- sprochen werden, wenn

neben der persönlichen Nähe (Ehe, Verwandtschaft, Schwägerschaft) auch

eine gewisse Einbindung in die betriebliche Organi- sation an der

Betriebshauptstätte besteht. Der Kreis der Angehörigen bei Art. 27 LPG

ist bis zu einem gewissen Grad zweifelsohne eine berechtigte

Konzession an den in der Landwirtschaft vor allem früher, aber auch heute

noch festzustellenden Umstand, dass auch in der weiteren Familie oft in

den verschiedensten Graden und Häufigkeiten mitgeholfen wird. Den

Rekur- renten ist durchaus darin zuzustimmen, dass dies notwendig und

wün- schenswert ist, und für sich allein keinen Anlass bieten darf, die

Selbstbe- wirtschaftung zu verneinen. Der Angehörige kann aber nicht

einfach weit ab vom Hauptbetrieb bloss Platzhalter für einen

Selbstbewirtschafter sein, der keine Zeit hat, sich persönlich um die

Bewirtschaftung zu kümmern, sodass der Angehörige weitgehend

autonom anstelle des Selbstbewirtschafters han- delt (vgl. in dieser

Richtung: BGE 94 II 261). Wer Selbstbewirtschaftung geltend macht,

muss den Pachtgegenstand im echten Selbstbetrieb überwie- gend in die

eigene Hand nehmen. Wollte man darauf verzichten, liefe dies auf eine

Umgehung der restriktiv auszulegenden Bestimmungen über die

Unzumutbarkeit der Fortsetzung des Pachtverhältnisses hinaus, indem

die vom Gesetz aus ökonomischen und ökologischen Gründen gewollte

und da- her im öffentlichen Interesse liegende enge persönliche

Verbindung des Be- wirtschafters zum Betrieb und zum Land gelockert

würde.

Der in diesem Zusammenhang erhobene Einwand der Rekurrenten,

beim Pachtgegenstand handle es sich bloss um eine Wiese, die keiner

inten- siven Bewirtschaftung rund um die Uhr bedürfe, ist rechtlich

unbehelflich und in tatsächlicher Hinsicht falsch. Die «Wiese» weist

immerhin eine Fläche von rund 10 ha auf, worauf sich auch ein Maiensäss

befindet. Zum einen wol- len sie das Land - wie sie es dem heutigen

Pächter Manella zur Pflicht mach- ten (Pachtvertrag vom 26.10 /

24.11.1992, Ziff. 12) - als Wiesland, also zwecks Heuernte, nutzen. Zum

anderen wollen sie dort eine ansehnliche Zahl Scha- fe halten, ob

ganzjährig (Rekursschrift S. 6 Ziff. 8d, act. 1) oder nur während eines

halben Jahres (Protokoll Augenschein, S. 3 Ziff. C.i., act. 3.2. R8), wissen

sie anscheinend selbst noch nicht. Jedenfalls wollen sie dort auch

Weidewirt- schaft betreiben. Werden die Tiere frei gehalten, ist eine

Bewachung rund um die Uhr unumgänglich. Wird eingezäunt, müssen

die Zäune geprüft und in-

stand gehalten und die Tiere auf ihre Vollzähligkeit und Gesundheit regel-

mässig kontrolliert werden. In der Zeit, in welcher die Lämmer geboren

wer- den, und bei der Heuernte erhöht sich der Aufwand sichtlich. Die

Gebäude, worunter sich offenbar auch ein Stall befindet, in welchem die

Tiere unter- gebracht werden (Protokoll Augenschein, S. 3 Ziff. C.i., act.

3.2. R8) erfordern ebenfalls Pflege. Im Winter verlangt die Heufütterung

die tägliche Anwesen- heit. Angesichts dieser vielfältigen Aufgaben kann

wohl nicht allen Ernstes angenommen werden, die Wiese bewirtschafte

sich praktisch von selbst.

Dementsprechend kann auch nicht auf die persönliche Anwesenheit und

Lei- tung durch den Selbstbewirtschafter verzichtet werden.

5. Andere vom Gesetz ausdrücklich erwähnte Gründe der Unzu-

mutbarkeit gemäss Art. 27 Abs. 2 lit. a-e LPG haben die Rekurrenten

nicht namhaft gemacht.

Die von den Rekurrenten schliesslich vorgebrachten Aspekte, dass

sie für die Zeit nach ihrer bevorstehenden Pensionierung ein neues

Betäti- gungsfeld bräuchten und die Kündigung einem von ihnen

erlauben würde, eine dringend benötigte Beschäftigungstherapie nach

einer Alkoholentzie- hungskur zu machen, sind in diesem

Zusammenhang unbeachtlich. Die an- gerufenen Gründe liegen

ausschliesslich in der Person der Rekurrenten und haben mit der

Landwirtschaft im Allgemeinen oder dem konkreten Pacht- gegenstand

im Besonderen nichts zu tun. Ebenso wenig liegt darin eine rein

persönliche Unverträglichkeit zwischen den Parteien, welche als

weiterer Grund der Unzumutbarkeit denkbar wäre (vgl. Studer/Hofer,

a.a.O., S. 175). Zweck des teilweise im öffentlichen Interesse liegenden

landwirtschaftli- chen Pachtrechts im Allgemeinen und der Regeln über

die Pachterstreckung i m Besonderen ist es, zur Erhaltung der

Landwirtschaft beizutragen, indem

die Voraussetzungen für eine nachhaltige und zweckmässige agrarische Be-

wirtschaftung des Bodens geschaffen werden. Demgegenüber haben

die zweckfremden Absichten und Gründe der Rekurrenten

zurückzutreten.

Dass die Tatsachen des Alters des Pächters, welcher mit 62 Jahren

kurz vor der Pensionierung stehe, und seiner Kinderlosigkeit die

Erstre- ckung für die Rekurrenten unzumutbar mache, ist abwegig.

Dies könnte höchstens im Zweifelsfall - der hier nicht vorliegt - den

Ausschlag für die Erstreckung der Pacht geben (Studer/Hofer, a.a.O.,

S. 173).

Misslingt dem kündigenden Verpächter der Beweis der

Unzumut- barkeit der Fortsetzung des Pachtverhältnisses, so ist die

Erstreckung der Pacht für ihn zumutbar und daher zwingend zu

gewähren (Art. 27 Abs. 1 LPG; Studer/Hofer, a.a.O., S. 174). Nachdem

die Zumutbarkeit ohne weite- res gegeben ist, erübrigt sich eine spezielle

Prüfung der Interessen des Päch- ters und seiner Möglichkeiten, eine

Ersatzpacht zu finden. Der Rekurs ist daher abzuweisen.

PZ 98 70 Urteil vom 2. November 1998