Property Manager Compensation and Scope of Registered Right of Way

17 - Stockwerkeigentum; Verwalter (Art. 712q ff. ZGB). Das

Rechtsverhältnis zwischen dem Verwalter und der Stock-

werkeigentümergemeinschaft weist organschaftliche und

schuldrechtliche Elemente auf. Der (schuldrechtliche) Ver-

waltervertrag wird nicht ohne weiteres mit der Beendi-

gung der organschaftlichen Funktion (Nichtwiederwahl

nach Ablauf der Amtsdauer) aufgelöst, sondern bedarf der

Liquidation nach schuldrechtlichen Regeln (in casu Ent-

schädigungsanspruch nach Ablauf der Amtsdauer bis zur

Nichtwiederwahl bejaht).

Aus den Erwägungen:

2. Beschwerdethema bildet allein die Frage, ob - wie dies die

Vorin- stanz annahm und deshalb die Klage auf Rückerstattung

guthiess - sämtli- che im Jahre 1995 ausgeführten Tätigkeiten des

Beklagten als Verwalter der StWEG Strada mit dem Pauschalhonorar

für das Jahr 1994 abgegolten wa- ren oder ob der Beschwerdeführer für

das Jahr 1995 zu Recht ein anteils- mässiges Verwaltungshonorar

bezogen hat. Für den letzteren Fall nicht be- anstandet wurde die Höhe

der getätigten Honorarbezüge von Fr. 6392.80, und nicht geltend

gemacht wurde eine Schlechterfüllung des Verwalterver- trages, so dass

darauf nicht eingegangen werden muss und diesfalls die Kla- ge

vollumfänglich abzuweisen ist.

3. Die Rechtsbeziehungen zwischen dem Verwalter und der

Stock- werkeigentümergemeinschaft sind im Gesetz nur in Teilbereichen

geordnet. Eine generelle Charakterisierung der Rechtsstellung des

Verwalters fehlt. Infolge der allgemeinen Verweisung von Art. 712m

Abs. 2 ZGB auf das Ver- einsrecht, aufgrund der Tatsache auch, dass der

Verwalter wie ein körper- schaftliches Organ in der Regel durch

Versammlungsbeschluss bestellt wird, sowie ganz allgemein angesichts

der körperschaftlichen Ausgestaltung der

Stockwerkeigentümergemeinschaft, liegt es jedoch nahe, das Wesen der

Be- ziehungen zwischen Verwalter und

Stockwerkeigentümergemeinschaft ana- log demjenigen zwischen

Vorstand/Verwaltung einerseits und Körperschaft andererseits zu

erfassen. Hier geht die herrschende Lehre bekanntlich da- von aus, dass

zum organkreativen Wahlakt (Beschluss der Gesellschafter-

versammlung und Annahme seitens des Gewählten) der Abschluss

eines Verwaltervertrages hinzukommen müsse. Bezüglich der

Rechtsstellung des Organs nimmt sie aber das Vorliegen eines

einheitlichen, organschaftliche und schuldrechtliche Elemente

aufweisenden Rechtsverhältnisses an (vgl. Meier-Hayoz/Rey, Berner

Kommentar, Bern 1988, N 34 zu Art. 712q ZGB). Wenngleich diese

Konstruktion nicht von der Qualifizierung des Rechtsver- hältnisses in

Bezug auf die Abgrenzung zwischen Organstellung, Auftrag und

Arbeitsvertrag enthebt, kann sie doch per analogiam für das

Stockwerk-

eigentumsrecht übernommen werden, wobei immerhin zu beachten ist,

dass sich aufgrund der fehlenden Organeigenschaft des Verwalters eine

teilweise unterschiedliche Ausgestaltung im Vergleich zur

Rechtsstellung des Exe- kutivorgans einer juristischen Person ergeben

kann. Das als Einheit zu betrachtende Rechtsverhältnis zwischen dem

Verwalter und der Stockwerk- eigentümergemeinschaft hat seine feste

Basis eindeutig im Stockwerkeigen- tumsrecht, wird jedoch regelmässig

durch besondere individuelle Vereinba- rungen ergänzt (z.B.

hinsichtlich Amtsdauer und Entschädigung für ge- leistete Arbeit). Ins

Gewicht fällt die Unterscheidung von organschaftlichen und

schuldrechtlichen Komponenten innerhalb des einheitlichen Verwalter-

verhältnisses vor allem bei dessen Begründung und Beendigung

(Meier- Hayoz/Rey, a.a.O., N 36 zu Art. 712q ZGB; Honsell/Vogt/Geiser,

Kommen- tar zum Schweizerischen Zivilgesetzbuch, Basel 1998, N 3

zu Art. 712q ZGB).

All dies hat die Vorinstanz richtig erkannt und auch zutreffend

fest-

gehalten, dass sich die Frage, ob der Beklagte Anspruch auf eine

anteils- mässige Entschädigung für das Jahr 1995 hat oder nicht, nach

dem zwischen den Parteien vereinbarten schuldrechtlichen

Verwaltungsvertrag beurteilt. Im Beschwerdeverfahren unbestritten

geblieben ist des Weiteren auch die vorinstanzliche Feststellung, dass

die organschaftliche Funktion des Be- klagten zufolge Ablaufs der

ordentlichen zweijährigen Amtsdauer und der Nichtwiederwahl

anlässlich der Stockwerkeigentümerversammlung vom 27. März 1995

auf diesen Zeitpunkt hin - und nicht etwa mit Ablauf des Ge-

schäftsjahres, welches gemäss Benutzungs- und Verwaltungsreglement

der StWEG Strada mit dem Kalenderjahr übereinstimmt - endete. Nicht

gefolgt werden kann der Vorinstanz indes darin, dass damit ohne

weiteres auch das schuldrechtliche Verhältnis zwischen den Parteien

beendet wurde, geht doch das Rechtsverhältnis zwischen der

Stockwerkeigentümergemeinschaft und dem Verwalter auch durch den

ordentlichen Beendigungsgrund des Zeit- ablaufs nicht ohne weiteres

unter, sondern bedarf noch der Beendigung gemäss den

schuldrechtlichen Regeln, muss mithin der Verwaltervertrag li- quidiert

werden. Hierbei hat der Verwalter gegenüber der Stockwerk-

eigentümergemeinschaft unter anderem Anspruch auf Befreiung von allen

in Ausführung der Verwaltertätigkeit eingegangenen Verbindlichkeiten,

auf Auslagenersatz und das ausstehende Honorar, während der

Stockwerk- eigentümergemeinschaft vor allem Ablieferungsansprüche

zustehen (vgl. Meier-Hayoz, a.a.O., N 36 ff. zu Art. 712r ZGB;

Honsell/Vogt/Geiser, a.a.O., N 1 zu Art. 712r ZGB).

4. Der Verwaltervertrag kommt zwischen dem gewählten

Verwalter und der Gemeinschaft der Stockwerkeigentümer zustande. In

der Regel wird vor oder nach dem Bestellungsbeschluss ein Vertreter

der Stockwerk- eigentümergemeinschaft mit dem Verwalter die

Vertragsbedingungen aus-

handeln. Inhalt des Verwaltervertrages, welcher auch formfrei zustande

kommen kann, bildet unter anderem die Regelung von Vertragsbeginn,

Ver- tragsdauer und Vertragsbeendigung, die Regelung der

Entschädigung sowie der Aufgaben des Verwalters (Meier-Hayoz/Rey,

a.a.O., N 48 ff. zu Art. 712q ZGB).

Im vorliegenden Fall kann der Inhalt des zwischen den Parteien

ab-

geschlossenen Verwaltervertrages einem Schreiben der StWEG Strada

an die Firma Frischknecht und Hofmann vom 23. Mai 1978 entnommen

wer- den, wurden doch darin die diesbezüglich an einer Sitzung vom 16.

Mai 1978 mündlich getroffenen Vereinbarungen festgehalten und

bestätigt. Danach übernahm der Beklagte beziehungsweise dessen

Rechtsvorgängerin die Ver- waltung der StWEG Strada per 1. Juni

1978, vorerst für ein Jahr mit einer Kündigungsfrist von drei Monaten.

Bereits im damaligen Zeitpunkt festge- halten war zudem, dass ab 1979

die Vertragsdauer jeweils um zwei Jahre - entsprechend der Amtsdauer

- verlängert würde. Für die vom Verwalter zu erbringenden

Dienstleistungen (Kaufmännische Verwaltung, Überwachung des

Hauswartes, Technische Überwachung, Vorschläge für Erneuerungen

und Reparaturen, Leitung und Einberufung der GV, Diverse Sitzungen

mit dem Beirat) wurde ein Pauschalhonorar von Fr. 5200.- pro Jahr

vereinbart, welches während der gesamten Vertragsdauer lediglich der

Teuerung ange- passt wurde. - Aufgrund der vorstehenden

Gegebenheiten ist nun anzuneh- men, dass das schuldrechtliche

Vertragsverhältnis zwischen den Parteien je- weils um zwei Jahre vom 1.

Juni bis 1. Juni verlängert wurde. Nachdem sich den Akten des Weiteren

keine Anhaltspunkte für eine Kündigung des Ver- waltungsmandates

auf einen früheren Zeitpunkt hin ergeben, lief der Ver- waltervertrag

erst am 1. Juni 1995 aus. Der Beklagte hat denn im Jahre 1995 auch

unbestrittenermassen noch diverse vereinbarte Leistungen erbracht und

hatte dementsprechend - eine Schlechterfüllung wurde von den Klä-

gern nicht geltend gemacht - bis zu diesem Tag auch einen Anspruch

auf das vereinbarte anteilsmässige Honorar. Dagegen bringt die

Vorinstanz in diesem Zusammenhang der Argumentation der Klägerin

folgend vor, dass die im Jahre 1995 vom Verwalter ausgeführten

Tätigkeiten (Jahresabschluss 1994; Budgetierung für das Jahr 1995;

Vorbereitung, Einberufung, Durch- führung und Protokollierung der

Stockwerkeigentümerversammlung 1995) sich auf das Geschäftsjahr

1994 bezogen hätten und folglich mit der Bezah- lung des

Pauschalhonorars für jenes Jahr bereits abgegolten seien. Hierbei wird

indes einmal übersehen, dass etwa die Verantwortlichkeit des Verwal-

ters gegenüber der Stockwerkeigentümergemeinschaft auch noch im

Jahre 1995 gegriffen hätte und im Januar 1995 durch die Verwaltung

Zahlungen für, die StWEG Strada getätigt wurden. Insbesondere aber ist

entgegen der Auffassung der Vorinstanz kein Hinweis darauf

vorhanden, dass mit den jeweils jährlich in Rechnung gestellten und

bezahlten Pauschalhonoraren

auch die über das Geschäftsjahr hinaus gehenden Leistungen der

Verwal- tung bis zur nächsten Stockwerkeigentümerversammlung bzw.

bis zum Juni des folgenden Jahres abgegolten sein sollten. Vielmehr ist

diesbezüglich mangels einer gegenteiligen Behauptung oder eines

anderen Hinweises da- von auszugehen, dass im Jahre 1978 das

Verwalterhonorar bloss pro rata temporis bezahlt wurde und in der

Folge die Pauschalentschädigung der Verwaltung jeweils für ein

Geschäftsjahr budgetiert, in Rechnung gestellt und bezahlt wurde. Dass

damit bloss die Leistungen des Verwalters für das jeweilige

Geschäftsjahr abgegolten wurden, ergibt sich denn beispielsweise auch

aus der entsprechenden Rechnung für das Geschäftsjahr 1994 vom 26.

Januar 1995 (KB 48). Die im Jahre 1995 durch die Verwaltung

erbrachten Leistungen waren demnach entgegen der Auffassung der

Klägerin und der Vorinstanz nicht bereits durch das Verwaltungshonorar

für das Jahr 1994 ab- gegolten, so dass der Beklagte für die Zeit bis zum

Ablauf des Verwalter- vertrages einen Anspruch auf die vereinbarte

anteilsmässige Entschädigung hatte. Nachdem im Übrigen - wie bereits

ausgeführt - die Höhe der von die- sem hierfür getätigten Bezüge nicht

bestritten wurde und damit auch nicht Gegenstand des Verfahrens

bildete, ist die Klage in Gutheissung der Be- schwerde vollumfänglich

abzuweisen.

ZF 97 44 Urteil vom 29. April 1998

18 - Grunddienstbarkeit; Bestimmung von Inhalt und Umfang

(Art. 738 ZGB). Zu den Bestimmungsgründen Grund-

bucheintrag, Erwerbsgrund und Ausübung während län-

gerer Zeit und zu ihrem Verhältnis untereinander. Ein im

Grundbuch unter dem Stichwort «dretg da via» eingetra-

genes, im Erwerbsgrund ebenso umschriebenesWegrecht

umfasst aufgrund der konkreten Umstände - auf halber

Strecke zum herrschenden Grundstück endender Fahr-

weg - das Wenden, nicht aber das Parkieren von Fahrzeu-

gen am Ende des Weges.

Aus den Erwägungen:

2. Gemäss Art. 738 Abs. 1 ZGB ist der Grundbucheintrag, soweit

sich Rechte und Pflichten daraus deutlich ergeben, für die Bestimmung

des In- halts einer Dienstbarkeit massgebend. Im Rahmen des Eintrags

kann sich der Inhalt der Dienstbarkeit sodann aus ihrem Erwerbsgrund

oder aus der Art ergeben, wie sie während längerer Zeit unangefochten

und im guten Glauben ausgeübt worden ist (Art. 738 Abs. 2 ZGB). Ist

der genaue Inhalt und Umfang einer Dienstbarkeit strittig, schreibt Art.

738 ZGB somit ei- ne Reihenfolge vor, nach welcher der Richter

diesen zu bestimmen hat: