Condominium Association Mutual Usage Rights Upheld

6 - Stockwerkeigentum (Art. 712a ff. ZGB); stillschweigen-

de Bevollmächtigung des anderen Miteigentümers ei-

ner Stockwerkeinheit; Handlungsfähigkeit der Stock-

werkeigentümergemeinschaft (Beschlussfassung über

Verwaltungsangelegenheiten).

- Stillschweigende Bevollmächtigung des einen Mitei-

gentümers zur aktiven und passiven Vertretung des

anderen Miteigentümers ( Art. 712m ff. ZGB; Art. 32 ff.

OR) (Erw. a).

- Handlungsfähigkeit der Stockwerkeigentümergemein-

schaft (Beschlussfassung über Verwaltungsangelegen-

heiten) ( Art. 7121 und m ZGB). Die gegenseitige Verein-

barung von obligatorischen Mitbenützungsrechten an

gemeinschaftlichen Anlagen ( Hallenbad, Sauna, Party-

raum mit Kegelbahn usw.) zwischen zwei Stockwerk-

eigentümergemeinschaften, deren Gebäude als wirt-

schaftliche Einheit konzipiert sind, stellt eine in die Zu-

ständigkeit der Stockwerkeigentümergemeinschaften

fallende Verwaltungsangelegenheit dar (Erw. b).

Aus dem Sachverhalt:

Anlässlich einer gemeinsamen

Stockwerkeigentümerversamm- lung vom 5. Mai 1992 beschlossen die

Stockwerkeigentümergemeinschaft Haus A/A1 (Parzelle 2335) und die

Stockwerkeigentümergemeinschaft Haus B (Parzelle 2798) je in einer

separaten Abstimmung eine Reglementsände- rung des Inhalts, dass den

Stockwerkeigentümern der beiden Gemeinschaf- ten ein gegenseitiges

Mitbenützungsrecht an verschiedenen gemeinschaftli- chen Bauteilen,

Anlagen und Einrichtungen im Haus A/A1 (u. a. Hallenbad, Sauna etc.)

und im Haus B (u. a. Empfangshalle, Partyraum etc.), je unter an-

teilmässiger Kostentragung durch die beiden

Stockwerkeigentümergemein- schaften, eingeräumt wurde. Anlässlich der

Stockwerkeigentümerversamm- lungen 1995 und 1996 der

Stockwerkeigentümergemeinschaft Haus B wurde der Kostenansatz für

das Hallenbad im Haus A genehmigt und die Kosten- beteiligung der

einzelnen Stockwerkeigentümer festgelegt. Die Eheleute Paul und Maria

Z., Miteigentümer je zur Hälfte der Stockwerkeinheit 50049 im Haus B,

fochten diese Beschlüsse an und machten geltend, die diesen Be-

schlüssen zugrunde liegende Reglementsänderung vom 5. Mai 1992 sei

nich- tig, u. a. weil die Ehefrau Maria Z. nie eine Einladung zur

Stockwerkeigentü- merversammlung vom 5. Mai 1992 erhalten habe

und weil die mit der Reglementsänderung beschlossenen gegenseitigen

Nutzungsrechte am Hal- lenbad und anderen Einrichtungen die auf die

Verwaltung der gemein- schaftlichen Sache beschränkten Befugnisse der

Stockwerkeigentümerge-

meinschaft überschreite. Das Kantonsgericht wies die von den Eheleuten

Z. eingereichte Berufung gegen das die Klage abweisende Urteil des

Bezirks- gerichts ab aufgrund folgender

Erwägungen:

Beschlüsse der Stockwerkeigentümerversammlung sind bei

Ge- setzes- oder Statutenverletzung anfechtbar. Die Nichtigkeit eines

Ver- sammlungsbeschlusses ist gegeben, wenn ein Beschluss gegen

qualifizierte, besonders wichtige Formvorschriften, gegen zwingende

privatrechtliche Fundamentalnormen, gegen unverzichtbare Rechte der

Stockwerkeigentü- mer, gegen die Strukturelemente des

Stockwerkeigentums oder gegen zwin- gende Bestimmungen des

öffentlichen Rechts verstösst. Die Nichtigkeit ei- nes

Versammlungsbeschlusses kann jederzeit - unter Vorbehalt der Schranke

von Art. 2 ZGB - klageweise oder einredeweise geltend gemacht

werden. Vorliegend wurde der zur Diskussion stehende Beschluss vom

5. Mai 1992 unbestrittenermassen nicht innert Monatsfrist angefochten

(Art. 712m Abs. 2 in Verbindung mit Art. 75 ZGB). Es gilt daher im

folgenden zu prüfen, ob die vorerwähnten Einwände der Kläger

berechtigt sind und - falls dies zu- trifft - ob die entsprechende

Gesetzes- oder Statutenwidrigkeit derart gra- vierend ist, dass der

besagte Versammlungsbeschluss als nichtig zu qualifi- zieren ist.

a) Zunächst machen die Kläger geltend, Maria Z. habe als 1/2-

Mit- eigentümerin der Stockwerkeinheit 50 049 nie eine Einladung zur

Stock- werkeigentümerversammlung vom 5. Mai 1992 erhalten.

Demgegenüber hält die Beklagte fest, Paul Z. - der Ehemann von Maria Z.

und ebenfalls 1/2-Mit- eigentümer - sei seit Erwerb seiner

Stockwerkeinheit gegenüber der Ver- waltung immer auch als Vertreter

seiner Ehefrau aufgetreten.

Die Argumentation der Beklagten ist zweifellos richtig. Denn

aus den vorhandenen Unterlagen lässt sich mit aller Deutlichkeit

entnehmen, dass während langer Zeit weder die Beklagte noch die

Kläger selber zwi- schen den beiden Miteigentümern der

Stockwerkeinheit 50 049 (Wohnung Nr. 106) unterschieden haben. So

ist in den Präsenzlisten der Stockwerkei- gentümerversammlungen von

1990, 1991, 1992, 1993 und 1995 jeweils nur Paul Z. als Eigentümer der

Wohnung Nr. 106 aufgeführt; erst in der Prä- senzliste 1996 sind in

dieser Rubrik Paul und Maria Z. erwähnt. Dasselbe gilt im übrigen auch

für sämtliche übrigen Stockwerkeigentümer, welche eine einzelne

Stockwerkeinheit als Miteigentümer besitzen. Entscheidend ist nun aber,

dass dieser Umstand Paul und Maria Z. lange Zeit offenbar überhaupt

nicht gestört hat. Besonders bezeichnend ist diesbezüglich die

Präsenzliste 1995. An der entsprechenden

Stockwerkeigentümerversammlung war der Kläger Paul Z. persönlich

anwesend, und er hat in der entsprechenden Prä- senzliste - in welcher

nur er als Eigentümer der Wohnung 106 erwähnt wird

- oppositionslos allein mit seinem Namen unterzeichnet. Mit anderen

Wor- ten: Noch im Jahre 1995 hat sich der Kläger Paul Z. weder daran

gestört, dass in der Rubrik «Eigentümer» der Wohnung Nr. 106 der Name

seiner Frau nicht aufgeführt wurde, noch hat er es für nötig befunden, in

der Rubrik «Un- terschrift» darauf hinzuweisen, dass er nicht nur sich

selber, sondern auch sei-

ne Frau vertritt.

Dasselbe Bild zeigen auch die von den Eheleuten Z.

ausgestellten Vollmachten in jenen Fällen, in welchen sie nicht selber an

den Stockwerk- eigentümerversammlungen teilgenommen haben: In der

Vollmacht 1991 hat sich Paul Z. selber fälschlicherweise als

Alleineigentümer bezeichnet und die Vollmacht auch nur allein

unterzeichnet. Besonders aussagekräftig ist die Vollmacht 1992, in

welcher Paul Z. als Eigentümer der Wohnung Nr. 106 kor- rekt sich selber

und seine Ehefrau bezeichnet. Unterzeichnet ist diese Voll- macht aber

allein von Paul Z. Paul Z. hat mit anderen Worten ausdrücklich auch im

Namen seiner Frau unterzeichnet, und zwar ohne sich gegenüber der

Stockwerkeigentümergemeinschaft über eine entsprechende

Berechtigung auszuweisen.

Nach dem Gesagten steht für das Gericht fest, dass der Kläger

Paul

Z. gegenüber der Stockwerkeigentümergemeinschaft immer auch als

Ver- treter seiner Ehefrau Maria Z. aufgetreten ist, und zwar - da

letztere dage- gen während mehrerer Jahre nie opponiert hat -

offenkundig mit deren Wis- sen und Willen. Paul und Maria Z. sind mit

anderen Worten selber stillschweigend davon ausgegangen, dass ersterer

auch seine Ehefrau vertritt. Die Beklagte durfte mithin aufgrund des

vorerwähnten Verhaltens der Ehe- leute Z. ohne weiteres annehmen, dass

Paul Z. berechtigt sei, seine Ehefrau Maria Z. sowohl aktiv als auch

passiv zu vertreten. Ob auf dem Zustellcou- vert der Einladung zur

Versammlung vom 5. Mai 1992 Maria Z. erwähnt wur- de oder nicht, kann

darum offen gelassen werden. Denn jedenfalls wurde mit einer «an die

Eigentümer der StWE-Gemeinschaft L I + II» adressierten Ein- ladung -

welche allenfalls nur Paul Z. zugestellt wurde - auch seine Ehefrau

Maria Z. rechtsgenüglich eingeladen. Dass Paul Z. diese Einladung

tatsäch- lich bekommen hat, ergibt sich im übrigen ohne weiteres aus

dem retour- nierten, zusammen mit der Einladung versandten

Vollmachtsformular. Von einer Nichtigkeit der Beschlüsse vom 5. Mai

1992 infolge fehlerhafter Einla- dung zur

Stockwerkeigentümerversammlung kann bei dieser klaren Sach- und

Rechtslage keine Rede sein.

b) Die Kläger machen weiter geltend, dass die

Stockwerkeigentü-

mergemeinschaft nur in beschränktem Rahmen Verträge abschliessen

kön- ne und dass die Vereinbarung von gegenseitigen Nutzungsrechten

an Hal- lenbad und anderen Einrichtungen nicht dazu gehören würden.

Auch diese Rüge hält einer näheren Überprüfung nicht stand.

Gemäss Art. 7121 ZGB erwirbt die Stockwerkeigentümergemeinschaft

unter

ihrem eigenen Namen das sich aus ihrer Verwaltungstätigkeit

ergebende Vermögen. Ihre Vermögens- und Handlungsfähigkeit ist also

beschränkt auf Vermögenswerte, welche dem Interesse der Verwaltung,

der Nutzung und der Erhaltung der gemeinsamen Sache dienen.

Welche konkreten Ver- mögenswerte dem Verwaltungsvermögen

zugerechnet werden können, beantwortet sich danach, ob diese Objekte

im einzelnen in den Bereich der Verwaltungstätigkeit der

Stockwerkeigentümergemeinschaft gehören. Aus- gangspunkt bildet

dabei der Begriff der Verwaltung als Gesamtheit all jener Handlungen

tatsächlicher und rechtlicher Natur, die dazu bestimmt sind, das

betroffene Rechtsgut zu erhalten, zu mehren oder der seinem Zweck

ent- sprechenden Verwendung zuzuführen. Gegenstand des

Verwaltungsvermö- gens können dabei auch obligatorische

Forderungen bilden, sofern diese im vorerwähnten funktionellen

Zusammenhang mit der gemeinschaftlichen Verwaltung stehen (Meier-

Hayoz/Rey, Berner Kommentar, Bd, IV/1/5, Bern 1988, Art. 7121 N 17

ff.).

Vorliegend hat die Vorinstanz anlässlich ihres Augenscheins

fest-

gestellt, dass die Liegenschaften der Beklagten und der

Stockwerkeigentü- mergemeinschaft L. II baulich weitgehend einheitlich

gestaltet sind und dass sie in erheblichem Mass aufeinander ausgerichtet

sind, zumal gewisse beiden Liegenschaften dienende Einrichtungen

jeweils nur in einer Liegenschaft vorhanden sind. So hat die Vorinstanz

ausdrücklich festgehalten, dass allein die Beklagte über eine Rezeption

und eine Hauswartwohnung verfügt, dass sich allein in ihrem

Kellergeschoss eine Kegelbahn und ein Partyraum befin- den, dass der

Zugang zu den Häusern der Stockwerkeigentümergemein- schaft L. II

nur über das Grundstück der Beklagten möglich ist, dass die Au-

toeinstellhalle auf dem Boden der Gemeinschaft L. II liegt, dass alleine

letztere eine Sauna und ein Hallenbad besitzt und dass der Skiraum der

Be- klagten lediglich durch die Autoeinstellhalle angemessen erreicht

werden kann. Das Gesagte wird sodann auch durch die seinerzeitigen

Vorverträge bestätigt. So findet sich in einem solchen Vorvertrag vom 12.

Dezember 1969 folgende Passage: «Bei Erstellen eines zweiten

Appartementhauses auf der angrenzenden Parzelle erhalten die Inhaber

der Wohnungen ... die Möglich- keit zum Erwerb des

Mitbenützungsrechtes an den dort einzurichtenden Ge-

meinschaftsräumen. Die Gesellschaft beabsichtigt im Tausch gegen die

Mit- benützungsrechte den Bewohnern des zweiten Hauses die

Mitbenützung der Kegelbahn, des Partyraums und Kinderspielzimmers

zu gestatten».

Nach dem Gesagten steht für das Kantonsgericht fest, dass die

ver- schiedenen Gemeinschaftsräume in den drei Häusern der Stockwerkei-

gentümergemeinschaften L. I und II als konzeptionelle Einheit zu

betrachten sind und dass deren gemeinsame Benützung eine für beide

Gemeinschaften sinnvolle und zweckmässige Sache darstellt. Entscheidend

ist dabei insbe- sondere, dass vorliegend nicht allein die Mitbenützung des

Schwimmbads in

der Liegenschaft der Stockwerkeigentümergemeinschaft L. II zur

Diskussi- on steht. Dieses Schwimmbad bildet vielmehr nur einen Teil

eines grösseren Gesamtpakets von Gemeinschaftsräumen und

Aussenanlagen (Gartenanla- gen, Parkplätze, Treppenhäuser und

Korridore, Reinigungsräume, Hallen- bad, Sauna, Skiräume,

Kinderspielraum, Wasch- und Trockenräume, Con- tainerraum,

Empfangshalle mit Sitzecke und WC-Anlage, Kabinenraum, Partyraum

mit Kegelbahn, Kinderspielraum), welche in ihrer Gesamtheit ein

sinnvolles Ganzes bilden. Demzufolge steht die obligatorische

Vereinbarung zwischen den zwei Stockwerkeigentümergemeinschaften

im geforderten funktionellen Zusammenhang mit der

gemeinschaftlichen Verwaltung einer jeden einzelnen

Stockwerkeigentümergemeinschaft. Die Beklagte konnte mit anderen

Worten im Rahmen ihrer beschränkten Vermögens- und Hand-

lungsfähigkeit die besagte Vereinbarung abschliessen. Die

Reglementsän- derung vom 5. Mai 1992 ist mithin auch unter dem

Gesichtspunkt der be- schränkten Vermögens- und Handlungsfähigkeit

einer Stockwerkeigen- tümergemeinschaft nicht zu beanstanden.

Im Resultat kann somit festgehalten werden, dass die

Reglements- änderung vom 5. Mai 1992 - in welcher sich die beiden

Stockwerkeigentü- mergemeinschaften L. I und II gegenseitig das

Mitbenützungsrecht an zahl- reichen gemeinschaftlichen Anlagen und

insbesondere am Schwimmbad einräumen - sowohl formell

rechtmässig zustande gekommen als auch in- haltlich zulässig ist. Die

von den Klägern geltend gemachte Nichtigkeit er- weist sich mithin als

unbegründet.

ZF 97 48 Urteil vom 28. Oktober 1997

7 - Feststellung des Streitbetrages (Art. 22 ZPO); Streit-

wert einer Grunddienstbarkeit. In erster Linie ist auf das

I nteresse des Klägers - die Vorteile des herrschenden

Grundstücks bei Bestand der behaupteten Quellen-

dienstbarkeit - abzustellen; alternativ ist allenfalls aber

auch das (höhere) Interesse des Beklagten - die Nach-

teile des dienenden Grundstücks - zu berücksichtigen.

Aus den Erwägungen:

Streitigkeiten über Grunddienstbarkeiten sind

vermögensrechtli- cher Natur (Messmer/Imboden, Die eidgenössischen

Rechtsmittel in Zivil- sachen, Zürich 1992, Ziff. 58, S.80; BGE 54 II51 f.;

Poudret/Sandoz-Monod, Commentaire de la loi federale d'organisation

judiciaire, Volume II, Bern 1990, S. 233; BGE 54 II 51 f.). Zur Höhe

des Streitwertes machte die Vor- instanz freilich keine näheren

Ausführungen. Da sie allerdings auf die An- gelegenheit grundsätzlich

eintrat, muss angenommen werden, dass sie still-