Agricultural Lease Act Applicability and Tacit Termination via Auction Sale

11 - Landwirtschaftliche Pacht (Art. 1 ff. LPG). Anwendungs-

bereich. Abschluss und Erlöschen des Pachtverhältnisses.

- Anwendbarkeit des Bundesgesetzes über die landwirt-

schaftliche Pacht auf die Verpachtung von Bauland zu

landwirtschaftlicher Nutzung (Erw. 1).

- Der Pachtvertrag kann formfrei, mündlich oder auch

stillschweigend (konkludent), abgeschlossen werden

(Art. 1, Art. 11 OR) (Erw. 2a). Stillschweigender Ab-

schluss eines Pachtvertrages durch Duldung der Nut-

zung und Entgegennahme des Pachtzinses in casu nach

dem Vertrauensprinzip verneint, weil die Bewirtschaf-

ter zum Teil der Erbengemeinschaft angehörten, die die

Liegenschaft zu einem hohen Preis als Bauland an eine

Baugesellschaft veräussert hatte (Erw. 4).

- Vereinigung (Konfusion) (Art. 118 OR). Konfusion - mit

der Folge des Erlöschens des Pachtverhältnisses - tritt

nur ein, wenn Gläubiger- und Schuldnereigenschaft in

derselben Person bzw. Personenmehrheit und in der-

selben Vermögensmasse zusammenfallen, was nicht

zutrifft, wenn sich zwei Erbengemeinschaften mit teils

unterschiedlichem personellem Bestand als Pächter

und Verpächter gegenüberstehen (Erw. 2b).

- Freiwillige öffentliche Versteigerung; Wegbedingung

der Gewährleistung (Art. 234 Abs. 3 OR); Verhältnis

zum Grundsatz Kauf bricht Pacht nicht (Art. 14 LPG). In

casu konkludente Aufhebung des Pachtvertrages durch

Nichtaufnahme in die Steigerungsbedingungen ange-

nommen, weil die Pächter zumindest teilweise der ver-

äussernden Erbengemeinschaft angehörten (Erw. 3).

Aus dem Sachverhalt:

Am 9. September 1989 erwarb die Baugesellschaft X, vertreten

durch A, an einer freiwilligen öffentlichen Versteigerung von der Erbenge-

meinschaft M. die in der Bauzone gelegene Parzelle Nr. 281 «Taviarna»

zum Preise von Fr. 6 070 892.-. In den Versteigerungsbedingungen wurde

die Ge- währleistung wegbedungen und festgehalten, dass der Ersteigerer

die Par- zelle in dem Zustand und mit den Rechten und Lasten übernehme,

die sich aus den öffentlichen Büchern und den Steigerungsbedingungen

ergäben. In den folgenden Jahren wurde die Parzelle von der

Erbengemeinschaft P - be- stehend aus der Witwe und den Nachkommen

des Erblassers P, welch letz- tere neben weiteren Personen auch Erben der

im Jahre 1988 verstorbenen Parzelleneigentümerin M. sind - weiterhin

gemäht, wie sie dies schon einige

Jahre vor der Versteigerung getan hätte. Die Erbengemeinschaft P liess

dem Vertreter A der Baugesellschaft für die Nutzung der Parzelle 281

mittels weissem Einzahlungsschein ein jährliches Entgelt von Fr. 80.-

bis Fr. 100.- überweisen, das jeweils von der Sekretärin des A

entgegengenommen und verbucht wurde, ohne A hierüber zu

informieren. Als die Baugesellschaft die Parzelle im Jahre 1994 zu

überbauen begann, machte die Erbengemein- schaft P unter Hinweis auf

Art. 15 Abs. 4 LPG Schadenersatz aus vorzeiti- ger Vertragsauflösung

im Betrage von Fr. 12 645.- zuzüglich Zins geltend. Das Bezirksgericht

hiess die Klage gut. Das Kantonsgericht hiess die dage- gen

eingereichte Berufung gut und wies die Klage ab aufgrund folgender

Erwägungen:

1. Gemäss Art. 1 Abs. 1 lit. a LPG untersteht die Pacht von

Grund- stücken zur landwirtschaftlichen Nutzung diesem Gesetz.

Vorliegend ist die Pacht eines Grundstückes strittig, welches

anerkanntermassen in der Bau- zone liegt und als Bauland erworben

wurde. Es stellt sich somit die Frage, ob die Parzelle 281 trotzdem als

Grundstück zur landwirtschaftlichen Nut- zung angesehen werden

kann, so dass das LPG auf die vorliegende Streit- frage Anwendung

findet, oder ob allein das OR massgebend ist. Im LPG selbst fehlt eine

Definition des Grundstücks zur landwirtschaftlichen Nut- zung; ebenso

sind keine Hinweise für die Abgrenzung der landwirtschaftli- chen

Nutzung vorhanden. Der Begriff «landwirtschaftliche Nutzung» ist je-

doch objektiv zu verstehen. Das heisst, dass für die Anwendung des

LPG der Vertragsinhalt, die Überlassung zur landwirtschaftlichen

Nutzung, mass- gebend ist, und nicht die tatsächliche Nutzung durch

den Pächter. Aus- schlaggebend ist somit, dass im Pachtvertrag eine

landwirtschaftliche Nut- zung vereinbart wird, sei es ausdrücklich oder

nur sinngemäss. Daher ist die vereinbarte Art der Nutzung und nicht die

objektive Beschaffenheit des Grundstücks für die Begriffsbestimmung

entscheidend. So kann auch Bau- land zur landwirtschaftlichen Nutzung

verpachtet werden. Das LPG sieht diesen Fall in Art. 7 Abs. 3 lit. a, Art.

27 Abs. 2 lit. e und Art. 31 Abs. 2 lit. d sogar ausdrücklich vor (vgl. zum

Ganzen Studer/Hofer, Das landwirtschaft- liche Pachtrecht, Brugg 1987,

S. 19ff.). Die Kläger und Berufungsbeklagten machen das Bestehen

eines Pachtvertrages geltend. Inhalt dieses Pacht- vertrages ist nach

ihrem Dafürhalten ihr Recht, die Parzelle 281 gegen ein Entgelt mähen

zu dürfen. Geltend gemachter Vertragsinhalt ist somit die

landwirtschaftliche Nutzung der Parzelle 281. Obwohl es sich bei der

Par- zelle 281 unbestrittenermassen um Bauland handelt, ist auf den

vorliegend zu beurteilenden Fall folglich das LPG anwendbar.

2. Hauptstreitpunkt zwischen den Beklagten und

Berufungsklägern, i m folgenden Berufungskläger genannt, sowie den

Klägern und Berufungs- beklagten, im folgenden Berufungsbeklagte,

ist die Frage, ob zwischen ih-

nen im Zeitpunkt der Überbauung der Parzelle 281 ein Pachtvertrag

über dieses Grundstück bestand, so dass die Berufungskläger durch die

vorzeiti- ge Auflösung desselben schadenersatzpflichtig geworden

sind. Zur Beant- wortung dieser Frage ist zunächst zu prüfen, ob bereits

vor der freiwilligen öffentlichen Versteigerung der Parzelle 281 im

Jahre 1989 ein Pachtvertrag zwischen den damaligen Eigentümern und

den Berufungsbeklagten bestan- den hat.

a) Die Berufungskläger bestreiten vorerst das Bestehen eines

Pacht-

vertrages zwischen den Berufungsbeklagten und M. Sie machen geltend,

ein solcher Pachtvertrag sei nicht bewiesen worden.

Zunächst ist festzuhalten, dass weder das LPG noch das OR eine be-

stimmte Form für den Pachtvertrag vorsehen (vgl. Art. 4 LPG). Dieser

kann daher rechtsgültig auch nur mündlich abgeschlossen werden (vgl.

Art. 11 OR). Für den Beweis des Bestehens eines Pachtvertrages sowie

dessen In- halt ist in einem solchen Fall auf andere Urkunden als den

Vertragstext so- wie weitere Beweismittel abzustellen. Aus dem bei den

Akten liegenden Gutachten betreffend Schadenersatzforderungen bei

vorzeitiger Auflösung von Pachtverträgen geht klar hervor, dass die

Parzelle 281 «Taviarna» ver- pachtet war, auch wenn sich das Datum des

Pachtantritts offensichtlich nicht mehr mit Sicherheit feststellen liess.

Gerade der Umstand, dass sich das Da- tum des Pachtantritts nicht mehr

feststellen liess, weist darauf hin, dass das Pachtverhältnis im Zeitpunkt

der Erstellung des Gutachtens bereits einige Zeit gedauert hatte.

Daneben haben die Berufungsbeklagten zum Beweis des

Pachtverhältnisses mit M., die unbestrittenermassen bis zu ihrem Tode

Eigentümerin des Grundstückes «Taviarna» war, eine Kopie der

Empfangs- bestätigungen ihrer Pachtzinszahlungen für die genannte

Parzelle «Ta- viarna» für die Jahre 1986 bis und mit 1989 - dem Jahr

der freiwilligen öf- fentlichen Versteigerung der Parzelle 281 -

eingelegt. M. verstarb am 17. Juli 1988. Die eingelegten

Quittungskopien erfassen somit den Zeitraum von

mehr als zwei Jahren vor dem Tod von M. und mehr als einem Jahr

nach ihrem Tod. Aus diesen Kopien ist klar ersichtlich, dass die

Berufungsbe- klagten für die Parzelle 281 «Taviarna» zwischen Fr.

100.- und Fr. 150.- Pachtzins pro Jahr bezahlt haben. Auf den

Quittungen ist als Grund der Zahlungen ausdrücklich «Tscheins» und

«Taviarna» vermerkt. Dies kann nur bedeuten, dass die

Berufungsbeklagten für die Nutzung der Parzelle 281

«Taviarna» einen (Pacht-)Zins bezahlt haben. Sie waren demnach die

Päch- ter der Parzelle 281 «Taviarna» im Zeitpunkt von M.s Tod.

Damit aber ist der Beweis eines Pachtvertrages erbracht. Es ist somit

entgegen der Auffas- sung der Berufungskläger davon auszugehen, dass

zwischen M. und den Be- rufungsbeklagten ein Pachtverhältnis bestand.

Durch die Quittungen nicht bewiesen ist hingegen der von den

Berufungsbeklagten geltend gemachte Pachtbeginn im Jahre 1959.

Nachdem die Berufungskläger im vorinstanzli-

chen Verfahren in der Prozessantwort einen allgemeinen Bestreitungsvor-

behalt angebracht haben, muss auch das Datum des Pachtbeginnes als be-

stritten gelten, weshalb die Berufungsbeklagten den Beweis dafür hätten er-

bringen müssen. In den Akten findet sich aber kein Beweis für den

Zeitpunkt des Pachtbeginnes. Damit ist die Aussage der Berufungsbeklag-

ten, sie seien bereits seit 1959 Pächter der Parzelle 281 «Taviarna», unbe-

wiesen geblieben - wie es die Berufungskläger richtig geltend-machen -

und somit für das vorliegende Verfahren unbeachtlich. Bewiesen und damit

dem vorliegenden Verfahren zugrunde zu legen ist hingegen die Tatsache,

dass zwischen den Berufungsbeklagten und M. mit Sicherheit seit 1986 und

bis zu deren Tod ein Pachtverhältnis bestand.

b) Für den nun vorliegenden Fall, dass vom Bestehen eines

Pacht- vertrages zwischen M. und den Berufungsbeklagten auszugehen

ist, machen die Berufungskläger geltend, dieser Vertrag sei infolge

Konfusion im Zeit- punkt des Erbganges bezüglich des Nachlasses von

M. untergegangen, da die Berufungsbeklagten Teil der

Erbengemeinschaft M. seien oder waren. Es sei nun aber rechtlich

gesehen nicht möglich, dass ein und dieselbe Per- son bzw.

Personenmehrheit gleichzeitig Eigentümer und Pächter desselben

Grundstückes sei. Dieser Auffassung der Berufungskläger kann jedoch

nicht gefolgt werden. Völlig zu Recht weisen die Berufungsbeklagten

darauf hin, dass eine Konfusion im Sinne von Art. 118 OR nur

stattfinden kann, wenn sowohl die Forderung als auch die Schuld dem

gleichen Vermögen ei- ner Person bzw. Personenmehrheit zugehören. Ist

aber die Forderung oder Schuld Teil eines sogenannten

Sondervermögens (z. B. nach Erb- oder ehe- lichem Güterrecht), so

kommt es nicht zur Vereinigung im Sinne des Art. 118 Abs. 1 OR, obwohl

eine einzige Person oder dieselbe Personenmehrheit sowohl Gläubiger

als auch Schuldner ist (vgl. Äpli, Zürcher Kommentar, N 20 ff. zu Art.

118 OR; Oser/Schönenberger, Zürcher Kommentar, N 4 zu Art. 118 OR;

Honsell, Basler Kommentar, N 4 zu Art. 118 OR). Im vorlie- genden Fall

nun gehörten Forderung und Schuld auch nach dem Tod von M. zwei

verschiedenen Vermögensmassen an. Wie die Berufungsbeklagten rich-

tig feststellen, gehörte die Forderung im vollen Umfang zum noch

ungeteil- ten Nachlass der M. und somit zu dieser Vermögensmasse,

welche im Ei- gentum noch weiterer Personen bzw.

Personenmehrheiten neben den Berufungsbeklagten stand. Die Schuld

hingegen gehörte allein in die Ver- mögensmasse der

Berufungsbeklagten. Mitglied der Erbengemeinschaft M. waren zudem

nicht alle Berufungsbeklagten, wie sich aus den bei den Ak- ten

liegenden Erbbescheinigungen ergibt. Die Witwe P war zwar Erbin ih-

res verstorbenen Ehemannes, jedoch nicht von M. geworden. Damit

waren aber auch Gläubiger- und Schuldnerstellung bezüglich der

Erbengemein- schaft P nicht identisch, gehörte die Witwe P gemäss

Erbbescheinigungen doch nur den Schuldnern, nicht jedoch den

Gläubigern an. Diese Konstel-

lationen hatten zur Folge, dass Gläubiger- und Schuldnerstellung nicht

zu- sammenfielen, obwohl die Berufungsbeklagten - mindestens zum

grössten Teil - sowohl zur einen als auch zur anderen Personengruppe

gehörten. Ent- scheidend war somit, dass neben den Berufungsbeklagten

noch weitere Per- sonen bzw. Personenmehrheiten Gläubigerstellung

einnahmen bzw. nicht alle Berufungsbeklagten Gläubiger geworden

waren. Daher konnte vorlie- gend keine Konfusion stattfinden, weshalb

das bereits bestehende Pacht- verhältnis zwischen M. und den

Berufungsbeklagten auch nach dem Tod von

M. im Jahre 1988 mit deren Erben kraft Erbrecht fortgesetzt wurde.

3. Nachdem erwiesen ist, dass zwischen der Erbengemeinschaft

M. und den Berufungsbeklagten ein Pachtverhältnis bezüglich der

Parzelle 281

«Taviarna» bestand, ist die Frage zu prüfen, ob die Berufungskläger als

Ersteigerer des genannten Grundstücks gemäss Art. 14 LPG in den

Pacht- vertrag eingetreten sind. In diesem Zusammenhang machen die

Berufungs- kläger geltend, dass sie das Grundstück entgegen Art. 14

LPG und gemäss Art. 234 OR in dem Zustand und mit diesen Rechten

und Lasten erworben hätten, wie sie sich im Zeitpunkt der

Versteigerung aus den öffentlichen Büchern und den

Steigerungsbedingungen ergeben sowie von Gesetzes we- gen bestanden

hätten. Da weder in den öffentlichen Büchern noch in den

Steigerungsbedingungen ein Hinweis auf ein bestehendes Pachtverhältnis

zu finden sei und auch die Berufungsbeklagten ihnen gegenüber keinen

sol- chen Hinweis gegeben hätten, hätten sie kein Pachtverhältnis

übernommen. Die Berufungsbeklagten wenden dagegen ein, die

gesetzliche Bestimmung von Art. 234 Abs. 2 OR regle nur die

Gewährleistung bei Zwangsversteige- rungen. Da im vorliegenden Fall

jedoch eine freiwillige öffentliche Verstei- gerung erfolgt sei, dürfe Art.

234 Abs. 2 OR keine Anwendung finden. Grundsätzlich ist der

Auffassung der Berufungsbeklagten zuzustimmen. Aus dem

Gesetzestext und der systematischen Auslegung geht zweifelsfrei

hervor, dass Art. 234 Abs. 2 OR, auf welchen sich die Berufungskläger

in concreto stützen, nur auf Zwangsversteigerungen Anwendung findet.

So ist in Abs. 1 dieser Bestimmung allein von Zwangsversteigerungen

die Rede. Dieses Thema wird im Gesetz offensichtlich weiter behandelt,

bis in Abs. 3 von Art. 234 OR als neues Thema Bezug auf die freiwillige

öffentliche Ver- steigerung genommen wird. Die in Art. 234 Abs. 3 OR

behandelte freiwilli- ge öffentliche Versteigerung steht offenbar im

Gegensatz zu der in den zwei vorhergehenden Absätzen behandelten

Zwangsversteigerung. Es ist daher unzweifelhaft, dass Art. 234 Abs. 2

OR, auf welchen die Berufungskläger Bezug nehmen, grundsätzlich nur

auf Zwangsversteigerungen anwendbar ist. Nachdem es sich vorliegend

unbestrittenermassen um eine freiwillige öf- fentliche Versteigerung

handelte, kann Art. 234 Abs. 2 OR somit keine An- wendung finden.

Nun findet sich in den Versteigerungsbedingungen jedoch eine Art. 234

Abs. 2 OR nachempfundene Bestimmung, die besagt, dass der

Ersteigerer die Parzelle in dem Zustand und mit den Rechten und

Lasten, die durch die öffentlichen Bücher und die vorliegenden

Steigerungsbedin- gungen bekanntgegeben seien, übernehme. Es stellt

sich somit die Frage, in welchem Verhältnis die eben zitierte

Bestimmung der Steigerungsbedingun- gen zum vorliegend

grundsätzlich anwendbaren Art. 14 LPG steht, wonach der Erwerber in

einen bestehenden Pachtvertrag eintritt, unbesehen ob er diesen kannte

oder nicht.

Die Veräusserer haben unter Ziffer drei der

Steigerungsbedingun- gen - wie bereits mehrfach zitiert - ausdrücklich

festgehalten, dass der Erwerber die Parzelle in dem Zustand und mit

den Rechten und Lasten übernehme, welche sich aus den öffentlichen

Büchern und den Steigerungs- bedingungen ergäben. In ihrer

Eigenschaft als Eigentümer des zur Verstei- gerung gelangenden

Grundstücks wussten sie offensichtlich, dass bezüglich der Parzelle 281

«Taviarna» ein Pachtverhältnis bestand. Als Eigentümer des

Grundstücks war ihnen mit Sicherheit auch bekannt, dass das bestehen-

de Pachtverhältnis nicht aus den öffentlichen Büchern ersichtlich war.

Trotz- dem haben sie das Pachtverhältnis nicht in die

Versteigerungsbedingungen aufgenommen, haben vielmehr jeden

Hinweis darauf unterlassen. Sie haben im weiteren die Ersteigerer vor

und auch während der Versteigerung weder mündlich noch schriftlich

auf das bestehende Pachtverhältnis aufmerksam gemacht. Zumindest

lässt sich ein solcher Hinweis auf das Pachtverhältnis weder aus den

Akten entnehmen noch wird er von den Berufungsbeklagten geltend

gemacht. Als Veräusserer, die zudem wussten, dass die Parzelle 281 als

Bauland verkauft wurde, was das Bestehen einer landwirtschaftlichen

Pacht nicht vermuten liess, traf sie jedoch eine im Grundsatz von Treu

und Glauben im Geschäftsverkehr fussende Aufklärungspflicht

gegenüber den

potentiellen Erwerbern, insbesondere auch unter dem Gesichtspunkt,

dass ein bestehendes Pachtverhältnis, welches frühestens auf einen

Zeitpunkt mehrere Jahre nach der Ersteigerung ordentlich gekündigt

werden konnte, sich mit grösster Wahrscheinlichkeit auf die Höhe des

Zuschlagspreises aus- wirken würde. Die Veräusserer sind dieser

Aufklärungspflicht nicht nach- gekommen, haben vielmehr das

Pachtverhältnis in keiner Art und Weise er- kennen lassen. Im weiteren

musste ihnen klar sein, dass ein Dritter aufgrund der

Steigerungsbedingungen davon ausgehen würde, dass das Grundstück

lastenfrei zur Versteigerung gelange. Trotzdem haben sie jeden Hinweis

auf das Pachtverhältnis unterlassen. Nachdem die Berufungsbeklagten

zu den Veräusserern gehörten, ist das Verhalten der Veräusserer auch

auf sie anre- chenbar, und zwar in ihrer Eigenschaft sowohl als

Verpächter als auch als Pächter. Daran ändert auch die Tatsache nichts,

dass die Witwe P nicht zu den Veräusserern gehörte, da sie nicht

Mitglied der Erbengemeinschaft war. Nachdem alle ihre Kinder Erben

der M. geworden waren, womit sie zu den Veräusserern gehörten, und

insbesondere der offensichtlich mit der Wah-

rung der Interessen der Erbengemeinschaft betraute Sohn R. einen Hin-

weis auf das Pachtverhältnis weder in den Steigerungsbedingungen an-

bringen liess noch direkt den Ersteigerern gegenüber machte, zudem

aber Kenntnis von den Steigerungsbedingungen haben musste, ist davon

auszu- gehen, dass die Witwe P vom Vorgehen ihrer Kinder, mithin der

übrigen Mitglieder der Berufungskläger, wusste und diesem zustimmte

bzw. auch in dieser Hinsicht von ihrem Sohn R. vertreten wurde. Das

Verhalten der anderen Mitglieder der Berufungsbeklagten ist mithin

auch der Witwe P anrechenbar. Sowohl die Berufungskläger als auch

die Veräusserer sind angesichts der gemachten Überlegungen auf den

Inhalt der Steigerungs- bedingungen zu behaften, d. h. zum ersten

darauf, dass nur Rechte und Lasten auf den Ersteigerer übergehen

sollten, die aus den öffentlichen Büchern oder den

Steigerungsbedingungen ersichtlich waren, und zum zwei- ten darauf,

dass das bestehende Pachtverhältnis weder im einen noch im an- dern

erwähnt war. Die Veräusserer und die Berufungskläger müssen sich da-

her den Inhalt der Versteigerungsbedingungen und deren Konsequenzen

als bekannt anrechnen lassen. Indem nun einerseits die Veräusserer als

Ver- pächter und andererseits die Berufungsbeklagten als Pächter den

Steige- rungsbedingungen zustimmten und jeden Hinweis auf das

Pachtverhältnis sowohl in den Steigerungsbedingungen als auch direkt

den Ersteigerern ge- genüber unterlassen haben, haben sie konkludent

auf das Pachtverhältnis verzichtet, d. h., sie haben mittels eines

konkludenten Aufhebungsvertrages das Pachtverhältnis zum Erlöschen

gebracht. Nachdem das Pachtverhältnis aber nicht mehr bestanden hatte,

konnte es auch nicht übergehen und fand Art. 14 LPG daher vorliegend

keine Anwendung. Im übrigen durften sich

die Berufungskläger auf die Richtigkeit der Steigerungsbedingungen

in

jeder Hinsicht verlassen, insbesondere da sich - wie erwähnt -

offensichtlich auch ausserhalb der Steigerungsbedingungen kein

Hinweis auf ein beste- hendes Pachtverhältnis fand. Da die Parzelle

zudem als Bauland verkauft wurde, was sich allein schon aus dem

hohen Zuschlagspreis von Fr. 6 070 892.- ergibt und im übrigen von

keiner Seite bestritten wird, hatten die Berufungskläger keine

Veranlassung, nach einer allenfalls bestehenden Pacht zu fragen. Unter

diesen Gesichtspunkten durften sie aber davon aus- gehen, dass die

Parzelle 281 «Taviarna» lastenfrei zur Versteigerung kam. Nachdem

die Berufungskläger und die Veräusserer der Aufnahme der be- reits

mehrfach zitierten Klausel in die Steigerungsbedingungen zustimmten

und den Hinweis auf das bestehende Pachtverhältnis in den

Steigerungs- bedingungen bzw. direkt den Ersteigerern gegenüber

unterliessen, sind die Berufungskläger in ihrem Vertrauen auf die

Steigerungsbedingungen zu schützen. Die Ersteigerer haben daher das

Grundstück gemäss den Steige- rungsbedingungen mit den Lasten

übernommen, welche sich aus den öf- fentlichen Büchern und den

Steigerungsbedingungen ergeben. Aus den Stei-

gerungsbedingungen und dem Versteigerungsprotokoll geht eindeutig

her- vor, dass das Grundstück lastenfrei veräussert werde, ist doch in

jeder Spal- te, so auch in der Spalte «Anmerkungen», ausdrücklich

festgehalten, es be- stünden keine diesbezüglichen Lasten. Die

Berufungsbeklagten haben nicht behauptet, dass sich aus den

öffentlichen Büchern etwas anderes ergeben würde. Aufgrund dieser

Überlegungen ist davon auszugehen, dass die Be- rufungskläger die

Liegenschaft Parzelle 281 «Taviarna» lastenfrei erworben haben, somit

auch ohne die Belastung mit dem von den Berufungsbeklag- ten

geltend gemachten Pachtverhältnis, nachdem die Berufungsbeklagten

darauf verzichtet bzw. es durch konkludent abgeschlossenen

Aufhebungs- vertrag zum Erlöschen gebracht haben.

4. Sind die Berufungskläger nicht in das Pachtverhältnis eingetreten,

stellt sich die Frage, ob durch das Mähen der Liegenschaft und die

Annah- me eines Entgeltes dafür konkludent ein Pachtvertrag

abgeschlossen wor- den ist. Die Berufungskläger machen in diesem

Zusammenhang geltend, die Berufungsbeklagten hätten nie den

konkludenten Abschluss eines Pacht- vertrages behauptet, und wo kein

Recht behauptet werde, könne kein Recht zugesprochen werden.

Tatsächlich haben die Berufungsbeklagten im vorin- stanzlichen

Verfahren nicht explizit den konkludenten Abschluss eines

Pachtvertrages geltend gemacht. Nachdem sie jedoch mehrfach betont

ha- ben, die Berufungskläger hätten zum einen von der Nutzung der

Parzelle 281 durch sie gewusst und zum andern den Pachtzins nach der

freiwilligen öffentlichen Versteigerung jährlich jeweils stillschweigend

angenommen, stützen sie sich doch implizit auf den konkludenten

Abschluss eines Pacht- vertrages für den vorliegenden Fall, dass das

Pachtverhältnis nicht auf die Ersteigerer übergegangen ist. Die

Berufungsbeklagten weisen denn in ihrer Berufungsantwort in diesem

Zusammenhang auch auf BGE 118 II 443 hin, gemäss welchem ein

Pachtvertrag auch konkludent durch das Mähen einer Wiese und die

Entgegennahme eines Entgelts dafür geschlossen werden kann. Im

genannten Bundesgerichtsentscheid hat das Bundesgericht jedoch

ausdrücklich festgehalten, dass das Mähen einer Wiese und die

Entgegen- nahme eines Entgelts dafür «hier» und «grundsätzlich» einen

Pachtvertrag zu begründen vermöge, da die wesentlichen Merkmale

eines Pachtvertrages damit erfüllt seien. Mit den Ausdrücken «hier»

und «grundsätzlich» weist das Bundesgericht darauf hin, dass nicht

jedes Mähen einer Wiese und Ent- gegennehmen eines Entgeltes einen

Pachtvertrag zu erzeugen vermag. Der Bundesgerichtsentscheid kann

daher nicht unbesehen auf den vorliegenden Fall übernommen werden.

Ein Vertrag kommt grundsätzlich durch Angebot und Annahme

zu- stande. Dabei müssen zwei übereinstimmende Willenserklärungen

vorlie- gen, welche jedoch nicht zwingend mündlich oder schriftlich

geäussert wer- den müssen (Art. 1 OR). Es genügt auch ein

entsprechendes, konkludentes

Verhalten. Im vorliegend zu beurteilenden Fall liegt nach Aktenlage

offen- sichtlich weder ein schriftlicher noch ein mündlicher Pachtvertrag

vor, noch wird der Abschluss eines mündlichen oder schriftlichen

Pachtvertrages von einer Partei geltend gemacht. Hingegen behaupten

die Berufungsbeklagten, dass die Berufungskläger ihren Willen zum

Vertragsschluss konkludent durch die unbedingte Entgegennahme des

Pachtzinses zum Ausdruck ge- bracht hatten und durch das Mähen der

Wiese und die Entgegennahme des Entgelts auch ein Pachtvertrag

abgeschlossen worden sei. Demgegenüber machen die Berufungskläger

geltend, zum einen hätten sie nicht um die Pachtzinszahlungen gewusst,

da diese von der Sekretärin ohne Mitteilung an einen Gesellschafter

entgegengenommen und verbucht worden seien, und zum andern hätten

sie nie einen Pachtvertrag abschliessen wollen, weshalb es an einem

übereinstimmenden Willen fehle und somit auch kein Vertrag

zustandegekommen sei. Sie machen damit geltend, die

Berufungsbeklagten hätten ihren geäusserten Willen nicht richtig

verstanden; es liege daher ein Dissens vor. Der von den

Berufungsklägern nach aussen konkludent ge- zeigte Wille ist unter

diesen Umständen offensichtlich nicht eindeutig. Er ist

daher nach dem Vertrauensprinzip auszulegen. Es stellt sich somit die

Fra-

ge, wie das Verhalten der Berufungskläger - die Entgegennahme der

Zah- lungen und das Dulden der Nutzung der Liegenschaft - von den

Beru- fungsbeklagten in guten Treuen verstanden werden durfte und

musste. Die Berufungsbeklagten gehörten den Veräusserern der Parzelle

281 an, d. h., das Verhalten und das Wissen ihrer Kinder ist - wie bereits

dargelegt - auch der Witwe P anzurechnen. Sie wussten daher ohne

Zweifel, dass diese Parzelle in der Bauzone lag und als Bauland

verkauft worden war. Das zweite wäre im übrigen auch anhand des

Zuschlagspreises der Parzelle leicht festzustel- len. Im weiteren wussten

die Berufungsbeklagten, dass die Liegenschaft von einer Baugesellschaft

ersteigert worden war, was auch durch ihre Zahlungen an die

Baugesellschaft belegt wird. Es lag damit auf der Hand, dass das

Grundstück zum Zwecke der Überbauung ersteigert worden war und

aller Voraussicht nach auch in nicht allzu ferner Zukunft überbaut

werden wür-

de, da die Ersteigerer das in die Parzelle investierte Kapital wohl kaum

über lange Zeit brachliegen lassen wollten. Die Berufungsbeklagten

mussten da- her davon ausgehen, dass die Parzelle 281 in naher Zukunft

ihrem Zwecke zugeführt werden würde, was denn auch tatsächlich

geschah. Unter diesen Umständen konnten die Berufungsbeklagten aber

nicht in guten Treuen da- von ausgehen, dass die Berufungskläger die

Parzelle 281 verpachten wür- den, nachdem ein Pachtvertrag gemäss

Gesetz zum einen zunächst eine Laufdauer von sechs Jahren aufweist

sowie anschliessend ohne Kündigung um jeweils weitere sechs Jahre

verlängert wird und zum andern eine kürze- re Pachtdauer von der

Behörde genehmigt werden müsste (vgl. Art. 7 und 8 LPG). Die

Berufungsbeklagten durften nicht davon ausgehen, dass die Be-

rufungskläger sich so weitgehend binden wollten. Im weiteren ist zu

beach- ten, dass zwischen dem geleisteten Entgelt für das Mähen der

Parzelle 281 in Höhe von Fr. 80.- bis Fr. 100.- pro Jahr und dem Wert

der Parzelle, wel- cher sich aus dem Zuschlagspreis bei der

Versteigerung ersehen lässt, ein

krasses Missverhältnis besteht. Ebenso erscheint das bezahlte 2jährliche Ent-

gelt im Verhältnis zur genutzten Fläche - immerhin 14386M gemäss Stei-

gerungsbedingungen und Steigerungsprotokoll - als sehr gering. Die

Beru- fungsbeklagten hatten im übrigen schon Jahre zuvor bereits mehr

für die gleiche Parzelle bezahlt, als sie nun den Berufungsklägern

zugestanden (vgl. die Quittungen der Pachtzinszahlungen an M.). Unter

diesem Gesichtspunkt ist es offensichtlich sehr unwahrscheinlich, dass

die Berufungskläger einen Pachtvertrag zu diesen von den

Berufungsbeklagten geltend gemachten und für sie nicht eben günstigen

Bedingungen abgeschlossen hätten. Auch diese Überlegungen zeigen

auf, dass die Berufungsbeklagten nicht davon ausge- hen durften, es sei

ein Pachtvertrag zwischen ihnen und den Berufungsklä- gern zustande

gekommen. Dabei nützt den Berufungsbeklagten ihre Ein- wendung

nichts, es dürfe vorliegend keine Rolle spielen, ob sie mit der Pacht ein

günstiges Geschäft abgeschlossen hätten oder nicht. Dieser Umstand

muss vielmehr Beachtung finden, da es - wie bereits dargelegt - nicht

sehr wahrscheinlich ist, dass die Berufungskläger ein für sie dermassen

unvor- teilhaftes Geschäft abgeschlossen hätten. Die Tatsache, dass die

Berufungs- beklagten nur ein geringes Entgelt leisteten, spricht daher

gegen die An- nahme eines konkludent geschlossenen Pachtvertrages.

Es ist im übrigen darauf hinzuweisen, dass vorliegend der konkludente

Abschluss eines Pachtvertrages nicht leichthin angenommen werden

darf, gerade weil es sich bei der Parzelle 281 unbestrittenermassen um

Bauland handelte, dessen Zweck in der Überbauung lag, und das von

den Berufungsbeklagten gelei- stete Entgelt als sehr gering angesehen

werden muss. In diesem Zusam- menhang ist auch darauf hinzuweisen,

dass die Berufungsbeklagten im Jahre 1990 Fr. 100.- für das Mähen der

Wiese bezahlten, in den kommenden Jah- ren jedoch nur noch Fr. 80.-.

Damit haben sie das Entgelt eigenmächtig und nach Aktenlage

offensichtlich ohne Rücksprache mit den Berufungsklägern

herabgesetzt, was wiederum dafür spricht, dass die Berufungsbeklagten

selbst nicht immer davon ausgingen, dass ein Pachtvertrag bestand, ist

es doch allgemein bekannt, dass Verträge nicht einseitig abgeändert

werden können. Schliesslich ist in die Überlegungen auch

miteinzubeziehen, dass das Mähen einer Wiese und die anschliessende

Nutzung des Heus in der Re- gel nicht einfach ohne Gegenleistung

gewährt wird, unbesehen darum, ob ein Pachtverträg besteht oder das

Mähen lediglich auf Zusehen hin erlaubt wird. So war es nichts anderes

als leicht verständlich, dass die Berufungs- kläger von den

Berufungsbeklagten ein Entgelt für das Zulassen der Nutzung der Parzelle

281 entgegennahmen. Dies lässt jedoch noch nicht schlüssig auf

den Willen zum Abschluss eines Pachtvertrages schliessen, insbesondere

da die Berufungskläger die Parzelle als Bauland erworben hatten und

offen- sichtlich bald überbauen wollten und die Berufungsbeklagten

dies bei gehöriger Sorgfalt erkennen konnten. Gegen diese

Schlussfolgerung spricht auch nicht die Tatsache, dass die

Berufungskläger offenbar von der Nutzung der Parzelle 281 durch die

Berufungsbeklagten wussten, wie aus dem Schrei- ben der

Interessengesellschaft vom 10. Juli 1991 hervorgeht. Es bedarf kei- ner

weiteren Erläuterung, dass auch beim Gewährenlassen auf Zusehen hin

die Berufungskläger von der Nutzung durch die Berufungsbeklagten

wissen mussten. Entgegen der Auffassung der Berufungskläger mussten

sie im übrigen auch von den Zahlungen der Berufungsbeklagten wissen,

da das Wissen der Sekretärin, welche in diesem Zusammenhang die

Zahlungen als Hilfsperson des die Baugenossenschaft vertretenden A.

angenommen hat, der Gesellschaft angerechnet werden muss. Da aus den

Zahlungsbelegen al- lein jedoch nicht auf den Grund der Zahlung

geschlossen werden kann, ver- mögen sie weder ein Pachtverhältnis zu

begründen noch zu belegen. Schlies- slich ist noch einmal darauf

hinzuweisen, dass vorliegend zum einen den Berufungsbeklagten

bewusst war bzw. bei genügender Sorgfalt bewusst sein musste, dass es

sich bei der Parzelle 281 um Bauland handelte, welches bald überbaut

werden sollte, und zum zweiten von den Berufungsbeklagten nur ein

geringes Entgelt geleistet wurde. Unter diesen Umständen ist der Ab-

schluss eines Pachtvertrages durch konkludentes Handeln nicht leichthin

an- zunehmen. Aus dem Gesagten erhellt, dass die Berufungsbeklagten

das Verhalten der Berufungskläger nicht in guten Treuen als

Willensäusserung zum Abschluss eines Pachtvertrages verstehen durften.

Es ist mithin vorlie- gend keine Willensübereinstimmung zustande

gekommen, weshalb auch kein Pachtvertrag abgeschlossen wurde.

Nachdem nun aber kein Pachtver- trag zwischen den Berufungsbeklagten

und den Berufungsklägern bestand, sind die Berufungskläger durch die

Überbauung der Parzelle 281, womit de- ren Nutzung den

Berufungsbeklagten entzogen wurde, nicht schadenersatz- pflichtig

geworden.

5. Wie die gemachten Überlegungen aufzeigen, hat die Vorinstanz zu

Unrecht das Bestehen eines Pachtvertrages zwischen den

Berufungsbeklag- ten und den Berufungsklägern angenommen und den

Berufungsbeklagten Schadenersatz wegen vorzeitiger Kündigung der

Pacht zugesprochen. Ihr Urteil ist aus diesem Grund aufzuheben und

die Klage abzuweisen. Es er- übrigt sich unter diesen Umständen,

Überlegungen zur Höhe des von der Vorinstanz zugesprochenen

Schadenersatzes sowie zum Beginn des Ver- zugszinses anzustellen.

Im weiteren erweist sich die Überbindung der Ko- sten des

Zahlungsbefehls auf die Berufungskläger unter diesen Vorausset-

zungen als nicht gerechtfertigt.

ZF 96/95 Urteil vom 23. April 1996