Lease Termination Grounds, Related Proceedings, and Eviction Challenge Procedure.

dungspflicht im Rahmen der Kosten- und Entschädigungsfolge wenig Sinn,

zumal der Kündigende schon vor Einfügung dieser Pflicht in das Obligatio-

nenrecht bei falscher oder unzureichender Begründung entsprechend bela-

stet werden konnte (Art. 122 ZPO und entsprechende Bestimmungen in den

übrigen Zivilprozessgesetzen). Umstände, welche das Nachschieben neuer

Kündigungsgründe rechtfertigen, liegen etwa dann vor, wenn der Kündi-

gende ein berechtigtes Interesse daran hatte, den eigentlichen Kündigungs-

grund nicht oder nur rudimentär bekannt zu geben - der Vermieter nennt

beispielsweise zunächst den für den Mieter ehrenrührigen Kündigungs-

grund nicht -, oder wenn das Beharren des Gekündigten auf den vom

Kündigenden angegebenen Gründen rechtsmissbräuchlich erscheint. Letz-

teres ist beispielsweise dann der Fall, wenn sich im Laufe des Anfechtungs-

verfahrens neue Tatsachen ergeben, welche der Gekündigte - nicht aber der

Kündigende - im Zeitpunkt der Kündigung gekannt hat (wohl ähnlich

Lachat/Stoll, Das neue Mietrecht für die Praxis, Zürich 1991, 30.2.2; SVIT-

Kommentar Mietrecht, Zürich 1991, Art. 271 N 25)... .

4. Die vorliegende Kündigung ist schliesslich auch in Anwendung

von Art. 271a Abs. 1 lit. d OR - Kündigung während eines mit dem Miet-

verhältnis zusammenhängenden Schlichtungs- oder Gerichtsverfahrens -

aufzuheben: Aus der gesamten Vertragsgestaltung ergibt sich, dass der

Mietvertrag und das vor einem Schiedsgericht streitanhängige Kaufrecht

am Mietobjekt Gegenstand einer «Vertragsverbindung» - der eine Vertrag

bildet den entscheiden Beweggrund für den anderen Vertrag (vgl. Kramer,

Berner Kommentar, Bd. VI/ 1 /2/Ia, Art. 19 - 20 N 64) - bilden. Art. 271 a

Abs. 1 lit. d OR setzt nun aber nicht ein direkt auf mietvertragliche Ansprü-

che zurückzuführendes Gerichts- oder Schlichtungsverfahren voraus, son-

dern nur ein Verfahren, das mit dem Mietverhältnis zusammenhängt. Ein

solcher Zusammenhang ist vorliegend - da Mietvertrag und Kaufsrecht

eine Vertragsverbindung bilden - ohne weiteres gegeben.

PF 17/94 Entscheid vom 2. Dezember 1994

51 - Miete, Überprüfung der Kündigungsanfechtung durch

den Ausweisungsrichter; Rechtsmittel (Art. 274g OR;

Art. 146 Ziff. 3, Art. 152 ZPO). Die Anfechtung der Kündi-

gung folgt hinsichtlich Zuständigkeit und Verfahren der

Ausweisung, so dass sowohl bezüglich der Ausweisung

als auch der Kündigungsanfechtung nur die Beschwerde

an den Bezirksgerichtspräsidenten als einziges kantona-

les Rechtsmittel gegeben ist.

Erwägungen:

a) Zur Begründung der Zuständigkeit des

Kantonsgerichtspräsiden- ten führt die Rekurrentin im wesentlichen aus,

wenn ein Mieter eine ausser- ordentliche Kündigung anfechte und

gleichzeitig ein Ausweisungsverfahren hängig sei, so entscheide die für

die Ausweisung zuständige Behörde «an- stelle» der sonst zuständigen

Schlichtungsbehörde. Im Anschluss an deren Entscheid würden

dieselben Verfahrensvorschriften gelten, wie wenn die

Schlichtungsbehörde entschieden hätte; also Anrufung des zuständigen

Bezirksgerichtspräsidenten innert 30 Tagen und - gegen dessen

Entscheid - Rekurs an den Kantonsgerichtspräsidenten innert 20 Tagen.

Würde man anders entscheiden, verlöre der eine Kündigung

anfechtende Mieter - wenn der Vermieter gleichzeitig das

Ausweisungsbegehren stelle - eine Instanz.

b) Das Befehlsverfahren ist unter anderem zulässig für die

Auswei- sung bei Miete und Pacht (Art. 146 Ziff. 3 ZPO). Ob es sich

dabei um eine abschliessende Zuständigkeit oder nur um eine

wahlweise Zulässigkeit neben dem ordentlichen Prozess handelt, braucht

vorliegend nicht entschie- den zu werden (vgl. Sträuli/Messmer,

Kommentar zur Zürcherischen Zivil- prozessordnung, Zürich 1982, §

222 N 1). Wird ein Ausweisungsgesuch im Befehlsverfahren behandelt,

so kann im Anschluss an den Entscheid des Kreispräsidenten innert 10

Tagen Beschwerde beim Bezirksgerichtspräsi- denten erhoben werden

(Art. 152 Abs. 1 ZPO); damit ist der kantonale Instanzenzug erschöpft.

Will der Mieter eine Kündigung anfechten, so hat er innert 30 Tagen

nach Empfang derselben an die Schlichtungsbehörde zu gelangen (Art.

273 Abs. 1 OR). Können sich die Parteien nicht einigen, so fällt die

Schlich- tungsbehörde einen Entscheid (Art. 273 Abs. 4 OR). Letzterer

wird rechts- kräftig, falls die unterliegende Partei nicht binnen 30

Tagen an den Richter gelangt (Art. 273 Abs. 5 OR). Dieser Richter ist

in Graubünden der Be- zirksgerichtspräsident als Einzelrichter (Art.

11 Abs. 2 ABzOR). Dessen Entscheid kann in der Folge innert 20

Tagen mit Rekurs beim Kantonsge- richtspräsidenten angefochten

werden (Art. 3 AVzOR; Art. 12 ABzOR; PKG 1991 Nr. 60).

Diese kantonale Zuständigkeits- und Verfahrensordnung (Art. 274

OR) wird durch Art. 274 g Abs. 1 lit. a OR bei vorzeitiger Kündigung

wegen Zahlungsrückständen des Mieters geändert. Die besagte

Bestimmung schreibt zwingend vor, dass die für die Ausweisung

zuständige Behörde auch über die ausserordentliche Kündigung zu

entscheiden hat. Diese bun- desrechtlich vorgeschriebene Vereinigung

der Kompetenz zur Ausweisung mit derjenigen zum Entscheid über die

Kündigungsanfechtung bei ein und derselben Behörde soll verschiedene

Verfahren vor dem Ausweisungs- und Anfechtungsrichter vermeiden.

Der mittelbare Zweck dieser Bestimmung liegt zum einen in der

Vermeidung widersprüchlicher Urteile und zum

anderen in der beförderlichen Erledigung mietrechtlicher

Auseinanderset- zungen. Gerade letzteres Anliegen erlangt bei der

vorzeitigen Kündigung besondere Bedeutung, nachdem es Art. 274g

OR dem Mieter selbst in solchen Fällen ermöglicht, die Kündigung

anzufechten (BGE 118 II 305f. Erw. 4a).

Aus dem Gesagten wird ersichtlich, dass die Auffassung der

Rekur- rentin - wonach der Ausweisungsrichter an Stelle der

Schlichtungsbehörde entscheide und im Anschluss an diesen Entscheid

das ordentliche Verfahren betreffend Anfechtung einer Kündigung

Anwendung fände - unzutreffend ist. Denn Art. 274g OR lässt nicht

einfach den Ausweisungsrichter an die Stelle der Schlichtungsbehörde

treten, sondern bestimmt, dass die Anfech- tung einer Kündigung - in

den in Art. 274 g Abs. 1 lit. a bis d OR enumerier- ten Fällen - betreffend

Zuständigkeit und Verfahren der Ausweisung folgt (vgl. auch BGE 117

II5 59). Wollte man anders entscheiden und die beiden Verfahren nach

dem Entscheid des Kreispräsidenten wieder trennen, würde dadurch der

vorerwähnte Zweck - Vermeidung widersprüchlicher Urteile und

beförderliche Erledigung - vereitelt. Daran ändert der Umstand nichts,

dass in Graubünden die erstinstanzliche richterliche Behörde im

Anschluss an das Schlichtungsverfahren mit der Rechtsmittelinstanz im

Anschluss an den Ausweisungsentscheid (zufällig) identisch ist. Durch

die Eingliederung des Anfechtungs- in das Ausweisungsverfahren

entfällt das für die Anfech- tung einer Kündigung ordentlicherweise

vorgesehene Schlichtungsverfah- ren (Art. 273 Abs. 1 OR). Dies hat der

Bundesgesetzgeber aber offensicht- lich im Interesse der

Verfahrensbeschleunigung bei ausserordentlichen Kün- digungen in

Kauf genommen. Andernfalls hätte er nicht das Anfechtungs- ins

Ausweisungsverfahren, sondern umgekehrt das Ausweisungs- ins An-

fechtungsverfahren integriert.

c) Zusammenfassend lässt sich festhalten, dass sich

Zuständigkeit und Verfahren für die vorliegende Anfechtung der wegen

Zahlungsrück- ständen erfolgten ausserordentlichen Kündigung nach

der Ordnung für die Ausweisung richtet (Art. 274g Abs. 1 lit. a OR).

Mithin ist der für das Ausweisungsverfahren zuständige Kreispräsident

erstinstanzlich zuständig, und das kantonale Rechtsmittelverfahren

erschöpft sich in der Beschwerde- möglichkeit an den

Bezirksgerichtspräsidenten. Auf den dagegen erhobenen Rekurs an den

Kantonsgerichtspräsidenten ist mangels Zuständigkeit nicht einzutreten.

PF 6/94 Entscheid vom 11. April 1994