Debtor's Right to Remain in Occupied Premises Under VZG Article 19 Limited to Application Filing Date and Personal Use

38 - Verwaltung der zu verwertenden Grundstücke; Stellung

des Schuldners (Art. 19 VZG).

- Das Recht des Schuldners, unentgeltlich in den von ihm

benutzten Wohn- und Geschäftsräumen zu verbleiben,

gilt nicht bis zum Steigerungszuschlag, sondern nur bis

zur Stellung des Verwertungsbegehrens (Erw. a und b).

- Art. 19 VZG erfasst nur die vom Schuldner tatsächlich

persönlich und dauernd benutzten Wohn- und Ge-

schäftsräume, nicht aber eine blosse Ferienwohnung

(Erw. c).

Aus den Erwägungen:

Die Beschwerdeführerin beruft sich schliesslich auf Art. 19

VZG, wonach sie nicht veranlasst werden könne, die Wohnung vor der

Verwer- tung zu räumen.

a) Art. 101 VZG erklärt Art. 16 ff. VZG auch auf das

Pfandverwer- tungsverfahren für anwendbar. Gemäss Art. 19 VZG kann

der Schuldner bis zur Verwertung des Grundstücks weder zur Bezahlung

einer Entschädi- gung für die von ihm benützten Wohn- und

Geschäftsräume verpflichtet noch zu deren Räumung genötigt werden.

Der Begriff der «Verwertung» ist allerdings auslegungsbedürftig, da er

nicht einen bestimmten Zeitpunkt im ganzen Verfahren festlegt. Die

Verwertung ist ein Verfahrensabschnitt in der Vollstreckung, der mit der

Stellung des Verwertungsbegehrens beginnt und mit der Verteilung

endet (Art. 116 bis 150 SchKG). Dieser Verfahrensab- schnitt dauert bei

der Verwertung von Grundstücken regelmässig mehrere Wochen oder

Monate. Dass die Räumung des Grundstücks durch den Schuldner

spätestens mit dem Zuschlag an den Ersteigerer erfolgen muss, scheint

klar, wird doch der Ersteigerer mit dem Zuschlag sofort Eigentümer (Art.

656 Abs. ZGB, Art. 66 Abs. 1 VZG) und ist als solcher - vorbehalten

entgegenstehender Lasten im Lastenverzeichnis - befugt, die Sache sofort

in Besitz zu nehmen (Art. 641 Abs. 2 ZGB). Insofern die

Beschwerdeführerin nun sinngemäss geltend macht, Verwertung im

Sinne von Art. 19 VZG bedeute Steigerungszuschlag und sie sei bis zu

diesem Zeitpunkt berechtigt, in ihrer Ferienwohnung zu bleiben, steht

dem bereits die richtig verstandene Systematik der VZG entgegen. Die

bundesgerichtliche Verordnung über die Zwangsversteigerung von

Grundstücken (VZG) behandelt: A. Verwertung im Pfändungsverfahren

(Art. 8-84 a), B. Verwertung im Pfandverwer- tungsverfahren (Art. 85-

121) und C. Verwertung im Konkursverfahren (Art. 122-136). Diese

drei verschiedenen Verwertungsverfahren sind je- weils in die

Abschnitte I. Pfändung (beziehungsweise Vorverfahren), II. Verwertung

und III. Verteilung unterteilt. Art. 19 VZG steht unter den

Bestimmungen A. Verwertung im Pfändungsverfahren und dort unter

dem

Abschnitt I. Pfändung. Dass nun der Schuldner nicht aus seiner

Wohnung weggewiesen werden darf, wird im Pfändungsverfahren

unter dem Ab- schnitt II. Verwertung (Art. 25-78 a) nirgends, weder

ausdrücklich noch unter Verweisung auf Art. 19 VZG wiederholt. Der

Anwendungsbereich der Norm beschränkt sich demzufolge im

Pfändungsverfahren auf das Stadium nach dem Pfändungsvollzug

bis zur Stellung des Verwertungs- begehrens (Art. 116 SchKG und

Art. 25 VZG). «Bis zur Verwertung» im Sinne von Art. 19 VZG meint

demnach bis zur Stellung des Verwertungs- begehrens. Vorliegend

handelt es sich um ein Pfandverwertungsverfah- ren. Art. 101 VZG

bestimmt diesbezüglich unter dem Abschnitt II. Ver- wertung, das

heisst von der Stellung des Verwertungsbegehrens an, dass das

Betreibungsamt in gleicher Weise wie im Pfändungsverfahren für die

Verwaltung sorgt, und verweist unter anderem auf Art. 16ff. VZG.

In- soweit damit auf Art. 19 VZG verwiesen wird, ist dies

systemwidrig, gilt doch wie gesehen im Pfändungsverfahren Art. 19

VZG nur bis zur Stellung

des Verwertungsbegehrens. Es ist auch nicht ersichtlich, weshalb

die Rechtswohltat, dass der Schuldner in seiner eigenen Wohnung

verbleiben darf, im Pfändungsverfahren nur bis zur Stellung des

Verwertungsbegeh- rens gelten soll und im

Pfandverwertungsverfahren bis zum Steigerungs- zugschlag. Ein

sachlich haltbarer Grund für eine solche Unterscheidung ist nicht

auszumachen.

b) Dass das Räumungsverbot von Art. 19 VZG nur bis zum

Zeit- punkt der Stellung des Verwertungsbegehrens gelten kann, ergibt

sich auch aus Überlegungen zum Zweck der betreibungsamtlichen

Liegenschaftsver- waltung und zu den notwendigen

Vorbereitungshandlungen für die Verstei- gerung. Das

Vollstreckungsrecht geht gleichermassen für Mobilien und Immobilien

davon aus, dass mit der Stellung des Verwertungsbegehrens die

Pfandsache jedenfalls in den Gewahrsam des Betreibungsamtes zu

nehmen ist. Ist die Pfandsache im Besitze des Schuldners, hat sie das Amt

wegzuneh- men (BGE 71 III 120, Formulare 28 und 30) und sich selbst

in den Besitz der Sache zu bringen. Das Betreibungsamt hat so zu

handeln, wie wenn es selbst Eigentümerin wäre (W. Hohl, Anleitung für

die betreibungsrechtliche Zwangsvollstreckung von Grundstücken, S. 17

c). Die Inbesitznahme durch das Betreibungsamt ist eine Sicherungs-

und Vorbereitungsmassnahme, die dem Erhalt der Sache dient und mit

der dem Ersteigerer mit dem Zuschlag nicht nur Eigentum, sondern

auch Besitz verschafft werden kann. Zur ordnungsgemässen

Vorbereitung der Versteigerung und um Bestreben, mit der

Versteigerung einen möglichst hohen Erlös zu erzielen, gehört des

weiteren, dass das Betreibungsamt den Interessenten das Objekt

ungehin- dert und in jenem Zustand vorführen kann, in dem es der

Ersteigerer erwerben wird. Mit diesen Anforderungen verträgt sich

offensichtlich nicht, dass der Schuldner selbst und seine Fahrhabe in der

Wohnung verbleiben.

Aufgrund dieser Betrachtungen zur Gesetzessystematik und zu

den Anforderungen einer gehörigen Steigerungsvorbereitung ist unter

«Verwer- tung» im Sinne von Art. 19 VZG die Stellung des

Verwertungsbegehrens zu verstehen. Die Beschwerdeführerin kann sich

somit heute, nach Stellung des Verwertungsbegehrens am 15. Juni 1993

und nach bereits erfolgter Publika- tion der Steigerung nicht mehr auf

Art. 19 VZG berufen.

c) Art. 19 VZG beschränkt das Räumungsverbot auf Wohn- und

Geschäftsräume des Schuldners, die von ihm benützt werden. Gemäss

BlSchK 1973 S. 151 f. kommt die Anwendung von Art. 19 VZG nicht

in Frage, wenn der Schuldner die Liegenschaft nicht persönlich benützt.

Vor Erlass der VZG zählt Jaeger (Bundesgesetz betreffend

Schuldbetreibung und Konkurs, Band I, Zürich 1991, S. 320 N 8 zu Art.

102 SchKG) zu den Verwaltungskompetenzen des Betreibungsamtes,

dass dieses als Verwalter der Liegenschaft auch die Befugnis habe, den

Schuldner jederzeit, nötigen- falls mit Polizeigewalt, von der

Liegenschaft zu entfernen, wenn sein länge- res Verbleiben darauf mit

dem ordnungsgemässen Gang des Betreibungs- verfahrens nicht mehr

vereinbar ist. Darin kommt eine Rechtsgüterabwä- gung zum Ausdruck

zwischen dem Interesse des Gläubigers an einer mög- lichst

ungehinderten Verwertung und an günstigen Bedingungen für einen

hohen Verwertungserlös einerseits und dem Interesse des Schuldners,

solan- ge wie möglich in seiner Wohnung zu verbleiben, andererseits.

In einem Fall, in welchem der betriebene

Grundpfandschuldner ausserhalb seiner Pfandliegenschaft eine

Wohnung gemietet hatte, hielt B1SchK 1947 S. 50 fest, dass er sich auf

Art. 19 VZG berufen könnte, wenn er selbst in der Pfandliegenschaft

wohnen würde. Umgekehrt ist daraus zu schliessen, dass jener, der

seinen Lebensmittelpunkt anderswo hat, sich nicht auf Art. 19 VZG

berufen kann. Der Schutzbereich von Art. 19 VZG beschränkt sich

demnach auf jene Räume im Eigentum des Schuldners, die dieser

persönlich und dauernd als Wohn- und Geschäftsräume tatsächlich

benützt. Der Sinn von Art. 19 VZG ist darin zu erblicken, dass man

dem Schuldner nicht vorzeitig, das heisst ohne Not aus der eigenen

Behausung wegweist, weil jeder eine Wohnung im Sinne eines

Existenzminimums braucht. Benutzt der Schuldner eine andere

Eigentums- oder Mietwohnung, ist somit kein Grund gegeben, ihn bei der

Verwertung der Pfandliegenschaft zu schonen. Die Beschwerdeführerin

wohnt in Gockhausen. Dort hat sie ihren Lebensmit- telpunkt; die

Pfandliegenschaft in Davos ist ihre Ferienwohnung, in der sie sich nur

sporadisch aufhält. Hinsichtlich ihrer gepfändeten Ferienwohnung kann

sie sich deshalb nicht auf Art. 19 VZG berufen.

SchKG 41/94 Entscheid vom 30. August 1994