Challenge to Bailiff's Property Appraisal and Expert Appointment in Enforcement Proceedings

Kantonsgericht von Graubünden Dretgira chantunala dal Grischun Tribunale cantonale dei Grigioni

Entscheid vom 21. Juli 2022

Referenz KSK 22 21

Instanz Schuldbetreibungsund Konkurskammer als Aufsichtsbehörde über Schuldbetreibung und Konkurs

Besetzung Cavegn, Vorsitzender Bergamin und Michael Dürst Guetg, Aktuar

Parteien A._____ AG Gesuchstellerin vertreten durch Rechtsanwalt Dr. iur. Robert Simmen Klosbachstrasse 103, 8032 Zürich Neumünster

Gegenstand Neuschätzung eines Grundstücks

Mitteilung 25. Juli 2022

Sachverhalt

A. Das Betreibungsamt der Region Albula/Alvra (fortan: Betreibungsamt) hat am 5. Mai 2022 im Verwertungsverfahren Nr. B._____ (Betreibung Nr. C._____) der Schuldnerin A._____ AG die Mitteilung der betreibungsamtlichen Schätzung betreffend das Grundstück "E._____, Grundstück-Nr. D._____, Zweifamilienhaus Nr. F._____, G._____, H._____" zugestellt.

B. Der Schätzungswert des Grundstückes inkl. Zugehör beträgt gemäss Gutachten CHF 500'000.00.

C. Mit Eingabe vom 15. Mai 2022 an das Kantonsgericht von Graubünden liess die A._____ AG (fortan: Gesuchstellerin), vertreten durch Rechtsanwalt Dr. iur. Robert Simmen, das Folgende beantragen:

1. In Nachachtung von Art. 9 Abs. 2 i.V.m. Art. 99 Abs. 2 VZG sei über das Grundstück G._____, H._____, Nr. D._____, eine neue Schätzung durch einen Sachverständigen anzuordnen;

2. es sei ein solcher Sachverständiger durch das Kantonsgericht vorzuschlagen, und es sei der Beschwerdeführerin Frist zur Stellungnahme zu diesem Vorschlag anzusetzen;

3. es sei der Beschwerdeführerin nach Vorliegen der Neuschätzung Frist zur Stellungnahme und zur Stellung allfälliger Ergänzungsund Erläuterungsfragen an den Schätzungsexperten/Sachverständigen anzusetzen;

4. es sei der vorliegenden Beschwerde aufschiebende Wirkung zu erteilen, soweit ihr diese nicht schon in Nachachtung von Art. 9 Abs. 2 i.V.m. Art. 99 Abs. 2 VZG zukommt.

D. Im Rahmen der Aktenübermittlung vom 19. Mai 2022 wies das Betreibungsamt darauf hin, dass die Schätzung durch ein örtliches Immobilienbüro erfolgt sei, welches die lokale Situation kenne. Der Schätzungswert liege unterhalb des Verkehrswertes, da die Renovationsarbeiten nur teilweise abgeschlossen seien und noch diverse Baumängel behoben werden müssten.

E. Mit Schreiben des Vorsitzenden der Schuldbetreibungsund Konkurskammer als Aufsichtsbehörde über Schuldbetreibung und Konkurs vom 20. Mai 2022 wurde die Stellungnahme des Betreibungsamtes der Gesuchstellerin übermittelt. Ein weiterer Schriftenwechsel fand nicht statt.

Erwägungen

1. Gegen Vorschuss der Kosten kann jeder Beteiligte innert zehn Tagen bei der kantonalen Aufsichtsbehörde eine Neuschätzung durch einen Sachverständigen verlangen (Art. 9 Abs. 2 Verordnung des Bundesgerichts über die Zwangs-

2/6 verwertung von Grundstücken [VZG; SR 281.42] i.V.m. Art. 99 Abs. 2 VZG). Eine Begründung hierfür braucht es nicht (vgl. BGE 145 III 487 E. 3.3.3). Auch wenn die Beschwerde nach Art. 17 SchKG und das Gesuch um eine Neuschätzung nach Art. 9 Abs. 2 VZG an die gleiche (kantonale) Behörde zu richten sind, handelt es sich dennoch um zwei unterschiedliche Verfahren (BGE 133 III 537 E. 4.1; BGer 5A_96/2019 v. 8.7.2019 E. 3.2). Die Mitteilung des Betreibungsamtes vom 5. Mai 2022 wurde der Gesuchstellerin am 6. Mai 2022 zugestellt (vgl. act. A.1, S. 2). Das Gesuch vom 16. Mai 2022 (Poststempel) erfolgte mithin innert Frist. Die Gesuchstellerin ist als Schuldnerin "Beteiligte" im Sinne von Art. 9 Abs. 2 VZG und damit antragsberechtigt (Markus Zopfi, in: Konferenz der Betreibungsund Konkursbeamten der Schweiz [Hrsg.], Kurzkommentar VZG, Wädenswil 2011, N 12 zu Art. 4 VZG). Die Schuldbetreibungsund Konkurskammer des Kantonsgerichts von Graubünden amtet als einzige kantonale Aufsichtsbehörde i.S.v. Art. 13 Abs.

1 SchKG (Art. 13 des Einführungsgesetzes zum Bundesgesetz über Schuldbetreibung und Konkurs [EGzSchKG; BR 220.000] i.V.m. Art. 8 Abs. 1 Verordnung über die Organisation des Kantonsgerichts [KGV; BR 173.100]. Der an die zuständige Instanz gerichtete Antrag der Gesuchstellerin auf Anordnung einer Neuschätzung ist vor dem Hintergrund des Gesagten ohne Weiteres gutzuheissen.

2. Soweit die Gesuchstellerin überdies die Einsetzung eines Sachverständigen durch das Kantonsgericht beantragt, ist ihrem Begehren nicht stattzugeben. Es entspricht langjähriger Praxis der hiesigen Aufsichtsbehörde, Anträgen auf Neubzw. Zweitschätzung eines Grundstückes in grundsätzlicher Hinsicht zu entsprechen, die Sache indes zwecks Einholung des Gutachtens an das jeweils zuständige Betreibungsbzw. Konkursamt zurückzuweisen (vgl. etwa KGer GR KSK

18 79 v. 5.12.2018; KSK 17 25 v. 17.5.2017; KSK 15 39 v. 9.7.2015 und SKA 03

39 v. 20.10.2003).

3. Die Gesuchstellerin erachtet diese ihr bekannte Praxis als rechtswidrig. Sie führt aus, das Verfahren vor der Aufsichtsbehörde richte sich nach den Grundsätzen von Art. 20a SchKG i.V.m. Art. 17 Abs. 4 EGzSchKG. Damit seien die Vorschriften der ZPO, insbesondere bezüglich des Beweisverfahrens, sinngemäss anwendbar. Das in Art. 183 Abs. 1 ZPO vorgesehene Anhörungsrecht der Parteien würde auf unzulässige Weise umgangen, wenn die Aufsichtsbehörde die Auswahl und Instruktion des Sachverständigen dem Betreibungsamt überlasse. Auch hätten die Parteien das Recht, bezüglich der Expertenfragen Abänderungsund Ergänzungsanträge zu stellen und nach Vorliegen des Gutachtens eine Erläuterung desselben oder Ergänzungsfragen zu beantragen (Art. 185 ff. ZPO).

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4. Vorab ist auf den Wortlaut von Art. 9 Abs. 2 VZG (i.V.m. Art. 99 Abs. 2 VZG) hinzuweisen, wonach "bei der Aufsichtsbehörde gegen Vorschuss der Kosten eine neue Schätzung durch Sachverständige" verlangt werden kann. Nach Ansicht der hiesigen Aufsichtsbehörde wird durch diese Bestimmung lediglich die Zuständigkeit der Aufsichtsbehörde zur Anordnung einer Neuschätzung festgelegt. Aus dieser Formulierung geht nun nicht hervor, dass sämtliche mit der Einholung eines Gutachtens einhergehenden Vorkehrungen, wie etwa die hier umstrittene Frage der Auswahl des Sachverständigen, zwingend in den Zuständigkeitsbereich der Aufsichtsbehörde fielen. Das Bundesrecht schweigt sich in diesem Zusammenhang hinsichtlich weiterer (Zuständigkeitsund Verfahrens-)Einzelheiten aus. Das Bundesrecht – auch nicht die minimalen Verfahrensvorschriften von Art. 20a Abs. 2 SchKG – verpflichtet mithin die Aufsichtsbehörde nicht, sämtliche Anordnungen im Zusammenhang mit der Einholung einer Neuschätzung treffen zu müssen. Eine solche Verpflichtung lässt sich auch nicht den vorliegend sinngemäss anwendbaren Bestimmungen der ZPO entnehmen (vgl. Art. 20a Abs. 3 SchKG i.V.m. Art. 17 Abs. 4 EGzSchKG). Daran ändert auch der Vorwurf der Gesuchstellerin nichts, die Praxis der Aufsichtsbehörde unterlaufe ihren Anspruch auf rechtliches Gehör (Art. 183 Abs. 1 ZPO bzw. Art. 29 Abs. 1 i.V.m. Art. 30 Abs. 1 BV [sic!]). Diesem kann nämlich folgendes entgegengehalten werden: Zwar liegt die Auswahl bzw. Bezeichnung des Experten in der Kompetenz der das Gutachten anordnenden Behörde und dem Schuldner kommt kein eigentliches Vorschlagsrecht zu. Gleichwohl ist ihm immerhin das rechtliche Gehör zu gewähren, um allfällige Ausstandsgründe oder allgemeine Einwände gegen den Gutachter geltend machen zu können (vgl. BGer 5A_789/2012 v. 24.1.2013 E. 2.1; 5A_864/2011

E. 4.1). Mit anderen Worten ist ihm auch durch das Betreibungsamt, wenn auch in beschränktem Masse, das rechtliche Gehör zu gewähren. Gegen die Einsetzung eines ungeeigneten oder gar befangenen Gutachters stünde wiederum die Beschwerde an die Aufsichtsbehörde offen.

Gute Gründe sprechen für die bisherige Praxis. Die Kompetenz, dem Betreibungsamt individuelle Anweisungen zu erteilen, stützt sich in allgemeiner Weise auf Art. 13 Abs. 1 SchKG (vgl. Jolanta Kren Kostkiewicz, in: Kren Kostkiewicz [Hrsg.], Orell Füssli Kommentar, SchKG, Zürich 2020, N 6 zu Art. 14 SchKG). Entsprechend muss dies auch hinsichtlich eines von der Aufsichtsbehörde an das Betreibungsamt zurückgewiesenen Verfahrens gelten. Durch das Zurückweisen der eigentlichen Auswahl des Sachverständigen und Fristansetzung zur Leistung eines Kostenvorschusses an das Betreibungsamt bleibt der Gesuchstellerin ein doppelter Instanzenzug offen. Zudem trägt die Praxis der Grösse sowie den regionalen Unterschieden und Besonderheiten des bündnerischen Immobilienmarktes

4/6 Rechnung. Die Betreibungsbeamten dürften oftmals am besten wissen, welchen seriösen, fachlich kompetenten und mit dem Immobilienmarkt ihres eigenen Betreibungssprengels vertrauten Sachverständigen sie den Gutachtensauftrag erteilen können.

5. Zusammenfassend wird das Gesuch dahingehend gutgeheissen, als das Betreibungsamt der Region Albula/Alvra angewiesen wird, nach Leistung eines Kostenvorschusses über das Grundstück Nr. D._____ im Grundbuch der E._____, Zweifamilienhaus mit Garage und Holzschopf, G._____, H._____, eine neue Schätzung durch Sachverständige einzuholen. Im Übrigen werden die Anträge abgewiesen.

6. Bei diesem Ausgang des Verfahrens ist der Antrag der Gesuchstellerin betreffend Erteilung der aufschiebenden Wirkung ihres Gesuches obsolet geworden.

7. Die Kosten dieses Verfahrens gehen zu Lasten der Gesuchstellerin (Art. 1 Abs. 2 GebVSchKG; BGE 131 III 136).

5/6 Demnach wird erkannt:

1. Das Gesuch wird dahin entschieden, als das Betreibungsamt der Region Albula/Alvra angewiesen wird, gegen Vorschuss der Kosten über das Grundstück Nr. D._____ im Grundbuch der E._____, Mehrfamilienhaus, G._____, H._____, eine neue Schätzung durch Sachverständige einzuholen.

2. Die Kosten dieses Verfahrens von CHF 150.00 gehen zu Lasten der Gesuchstellerin.

3. Gegen diese Entscheidung kann gemäss Art. 74 Abs. 2 lit. c BGG Beschwerde in Zivilsachen an das Schweizerische Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, geführt werden. Die Beschwerde ist dem Bundesgericht schriftlich, innert 10 Tagen seit Eröffnung der vollständigen Ausfertigung der Entscheidung in der gemäss Art. 42 f. BGG vorgeschriebenen Weise einzureichen. Für die Zulässigkeit, die Beschwerdelegitimation, die weiteren Voraussetzungen und das Verfahren der Beschwerde gelten die Art. 29 ff., 72 ff. und Art. 90 ff. BGG.

4. Mitteilung an:

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