Debtor and Lienholder Property Valuation Appeal

Kantonsgericht von Graubünden Dretgira chantunala dal Grischun Tribunale cantonale dei Grigioni

Entscheid vom 05. Mai 2022

(Mit Urteil 5A_370/2022 vom 24. November 2022 hat das Bundesgericht eine gegen diesen Entscheid erhobene Beschwerde gutgeheissen, den Entscheid aufgehoben und zur neuen Entscheidung im Sinne der Erwägungen zurückgewiesen.)

Referenz KSK 22 12

Instanz Schuldbetreibungsund Konkurskammer als Aufsichtsbehörde über Schuldbetreibung und Konkurs

Besetzung Cavegn, Vorsitzender Bergamin und Michael Dürst Coray, Aktuar ad hoc

Parteien A._____ Beschwerdeführer vertreten durch Rechtsanwalt Dr. iur. A._____

B._____ Beschwerdeführerin vertreten durch Rechtsanwalt Dr. iur. A._____

Gegenstand Neuschätzung von Grundstücken

Anfechtungsobj. Mitteilung der betreibungsamtlichen Schätzungen des Betreibungsund Konkursamts der Region Maloja vom 16.03.2022

Mitteilung 09. Mai 2022

Sachverhalt

A. Das Betreibungsund Konkursamt der Region Maloja (nachfolgend: Betreibungsamt Maloja) hat am 16. März 2022 in der Verwertung Nr. C._____ (Betreibung Nr. D._____) sowohl dem Schuldner A._____ selbst als auch der Pfandeigentümerin B._____ die Mitteilung der betreibungsamtlichen Schätzungen der Grundstücke E._____, F._____ sowie G._____ in der Gemeinde H._____ zugestellt.

B. In der Mitteilung vom 16. März 2022 "Mitteilung der betreibungsamtlichen Schätzungen der Grundstücke" wurde der Schätzungsbetrag auf CHF 5'150'000.00 für die Grundstücke Nr. E._____ und F._____ (zusammengelegte Einheiten) sowie CHF 1'170'000.00 für das Grundstück Nr. G._____ festgelegt.

C. Mit Eingabe vom 28. März 2022 (Datum Poststempel) erhoben A._____ (nachfolgend: Beschwerdeführer 1) und die B._____ (nachfolgend: Beschwerdeführerin 2) Beschwerde mit folgenden Anträgen:

"1. In Nachachtung von Art. 9 Abs. 2 i.V.m. Art. 99 Abs. 2 VZG sei über die Grundstücke Nr. E._____, F._____ und G._____/GB H._____ eine neue Schätzung durch einen Sachverständigen anzuordnen;

2. es sei ein solcher Sachverständiger durch das Kantonsgericht vorzuschlagen, und es sei den Parteien Frist zur Stellungnahme zu diesem Vorschlag anzusetzen;

3. es sei den Parteien nach Vorliegen der Neuschätzung Frist zur Stellungnahme und zur Stellung allfälliger Ergänzungsund Erläuterungsfragen an den Schätzungsexperten anzusetzen;

4. es sei der vorliegenden Beschwerde aufschiebende Wirkung zu erteilen, soweit ihr diese nicht schon in Nachachtung von Art. 9 Abs. 2 i.V.m. Art. 99 Abs. 2 VZG zukommt."

D. Das Betreibungsamt Maloja teilte mit Schreiben vom 6. April 2022 mit, dem Beschwerdeführer stehe das Recht zu, gegen Vorschuss der Kosten eine Zweitschätzung der Wohnungen zur verlangen. Insofern könne dem Rechtsbegehren des Beschwerdeführers stattgegeben werden.

Auf die weiteren Ausführungen in den Rechtsschriften sowie auf die Verfahrensakten wird, soweit erforderlich, in den nachstehenden Erwägungen eingegangen.

Erwägungen

1.1. Gegen jede Verfügung eines Betreibungsoder eines Konkursamtes kann nach Art. 17 Abs. 1 SchKG bei der Aufsichtsbehörde wegen Gesetzesverletzung

2/5 oder Unangemessenheit Beschwerde geführt werden. Die Beschwerdeführerin kann sich dabei auf jede Verletzung der Bestimmungen über deren Vollzug berufen. Im Kanton Graubünden amtet das Kantonsgericht nach Art. 13 SchKG i.V.m. Art. 13 des Einführungsgesetzes zum Bundesgesetz über Schuldbetreibung und Konkurs (EGzSchKG; BR 220.000) als einzige Aufsichtsbehörde über die Betreibungsund Konkursämter. Die interne Zuständigkeit fällt dabei der Schuldbetreibungsund Konkurskammer zu (Art. 8 Abs. 1 der Verordnung über die Organisation des Kantonsgerichts [KGV; BR 173.100]). Die Beschwerde ist schriftlich (Art. 17 Abs. 1 EGzSchKG) und binnen einer Frist von zehn Tagen seit Kenntnisnahme der Beschwerdeführerin von der angefochtenen Verfügung (Art. 17 Abs. 2 SchKG) einzureichen. Im Übrigen richtet sich das Verfahren gemäss Art. 10 EGzSchKG, soweit das SchKG und das EGzSchKG keine Vorschriften enthalten, nach der ZPO und dem Einführungsgesetz zur Schweizerischen Zivilprozessordnung (EGzZPO; BR 320.100).

1.2. Anfechtungsobjekt bildet vorliegend die Mitteilung der betreibungsrechtlichen Schätzungen der Grundstücke des Betreibungsamts Maloja vom 16. März 2022, zugestellt am 18. März 2022. Die Beschwerdeführer reichten die Beschwerde am 28. März 2022 (Datum Poststempel) ein. Die zehntägige Beschwerdefrist wurde somit gewahrt (vgl. Art. 17 Abs. 2 SchKG).

2.1. Die Beschwerdeführer bringen in ihrer Beschwerde vor, die Neueinschätzungen der Grundstücke Nr. E._____, F._____ und G._____ in der Gemeinde H._____ entsprächen nicht dem effektiven aktuellen Verkehrswert bzw. seien zu tief. Der derzeitigen massiven Grundstückspreissteigerung im I._____ sei nicht Rechnung getragen worden. Insbesondere sei der besondere Liebhaberwert des historischen und in enger Begleitung durch die Denkmalpflege sachkundig umgebauten Engadinerhauses, in dem sich die drei Stockwerkeinheiten befinden, nur ungenügend berücksichtigt worden.

2.2. Gemäss Art. 99 Abs. 2 i.V.m. Art. 9 Abs. 2 VZG ist jeder Beteiligte berechtigt, gegen Vorschuss der Kosten innert der gesetzlichen Beschwerdefrist von zehn Tagen (Art. 17 Abs. 2 SchKG) eine neue Schätzung durch einen Sachverständigen zu verlangen (vgl. BGer 5A_490/2020 v. 15.12.2020 E. 3.1 m.H.). Der Antrag bedarf keiner besonderen Begründung. Der Antrag der Beschwerdeführer ist in Bezug auf die Neuschätzung folglich ohne Weiteres gutzuheissen.

2.3. Soweit die Beschwerdeführer die Einsetzung eines Sachverständigen durch das Kantonsgericht beantragen, ist deren Begehren abzuweisen. Praxisgemäss wird der Antrag auf eine Neubzw. Zweitschätzung an das Betreibungsamt Maloja

3/5 zurückgewiesen. Die Einsetzung eines Sachverständigen fällt nicht in den Zuständigkeitsbereich des Kantonsgerichts. Die Beschwerdeführer bringen in ihrer Eingabe denn auch nicht vor, inwiefern die erwähnte Praxis im vorliegenden Fall nicht zur Anwendung kommen soll.

2.4. Zusammenfassend wird die Beschwerde insoweit gutgeheissen, als das Betreibungsamt Maloja angewiesen wird, nach Leistung eines Kostenvorschusses, über die Grundstücke Nr. E._____, F._____ und G._____ im Grundbuch der Gemeinde H._____ eine neue Schätzung durch Sachverständige einzuholen. Im Übrigen werden die Anträge abgewiesen.

2.5. Bei diesem Ausgang des Verfahrens ist der Antrag der Beschwerdeführer betreffend Erteilung der aufschiebenden Wirkung der Beschwerde obsolet geworden.

3. Das Beschwerdeverfahren nach Art. 17 ff. SchKG ist – abgesehen von hier nicht einschlägigen Ausnahmen – kostenlos (vgl. Art. 17 Abs. 2 Ziff. 5 SchKG; Art. 61 Abs. 2 lit. a der Gebührenverordnung zum Bundesgesetz über Schuldbetreibung und Konkurs [GebVSchKG; SR 281.35]); Parteientschädigungen dürfen keine gesprochen werden (vgl. Art. 62 Abs. 2 GebVSchKG).

4/5 Demnach wird erkannt:

1. Die Beschwerde wird teilweise gutgeheissen und das Betreibungsamt Maloja wird angewiesen, gegen Vorschuss der Kosten über die Grundstücke Nr. E._____, F._____ und G._____ des Grundbuches der Gemeinde H._____ eine neue Schätzung durch Sachverständige einzuholen.

2. Es werden keine Kosten erhoben.

3. Parteientschädigungen werden keine gesprochen.

4. Gegen diese Entscheidung kann gemäss Art. 74 Abs. 2 lit. c BGG Beschwerde in Zivilsachen an das Schweizerische Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, geführt werden. Die Beschwerde ist dem Bundesgericht schriftlich, innert 10 Tagen seit Eröffnung der vollständigen Ausfertigung der Entscheidung in der gemäss Art. 42 f. BGG vorgeschriebenen Weise einzureichen. Für die Zulässigkeit, die Beschwerdelegitimation, die weiteren Voraussetzungen und das Verfahren der Beschwerde gelten die Art. 29 ff., 72 ff. und Art. 90 ff. BGG.

5. Mitteilung an:

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