Property Owner Appeal of Rent Collection During Mortgage Foreclosure

Kantonsgericht von Graubünden Dretgira chantunala dal Grischun Tribunale cantonale dei Grigioni

Entscheid vom 29. August 2019

Referenz KSK 19 52

Instanz Schuldbetreibungsund Konkurskammer als Aufsichtsbehörde über Schuldbetreibung und Konkurs

Besetzung Brunner, Vorsitzender Mehli, Aktuarin ad hoc

Parteien X._____ Beschwerdeführerin

gegen

Y._____ Beschwerdegegnerin

Betreibungsund Konkursamt der Region Landquart, Bahnhofplatz 2, Postfach, 7302 Landquart Beschwerdegegner

Gegenstand Mietund Pachtzinse

Anfechtungsobj. Anzeige Einzug des Mietund Pachtzinses Betreibungsund Konkursamt der Region Landquart vom 04.07.2019, mitgeteilt am

Mitteilung 02. September 2019

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I. Sachverhalt

A. Am 18. Juni 2019 vollzog das Grundbuchamt O.1_____ auf Anmeldung der Y._____ zulasten der nachfolgenden Grundstücke im Eigentum von X._____ definitive Eintragungen von Steuerpfandrechten (Grundpfandverschreibungen): Grundstücke Nr. _____ (über CHF 2'304.65), Nr. _____ (über CHF 558.55), Nr. _____ (über CHF 942.85), Nr. _____ (über CHF 4'535.90) und Nr. _____ (über CHF 1'336.30) (alle in der Gemeinde O.2_____). Dies teilte das Grundbuchamt O.1_____ X._____ mit Schreiben vom 20. Juni 2019 mit.

B. Mit Betreibungsbegehren auf Pfandverwertung vom 2. Juli 2019 liess die Y._____ beim Betreibungsund Konkursamt der Region O.1_____ gegenüber X._____ aufgrund der ausstehenden Liegenschaftssteuern 2016 den Betrag von total CHF 11'121.60 zzgl. 4 % Zins für die pfandbelasteten Grundstücke Nr. _____, Nr. _____, Nr. _____, Nr. _____ und Nr. _____ (alle in der Gemeinde O.2_____) in Betreibung setzen. Zudem wurde die Ausdehnung der Pfandhaft auf die Mietzinsforderungen der Grundstücke Nr. _____, Nr. _____ und Nr. _____ beantragt (Betreibung Nr. _____).

C. Infolgedessen zeigte das Betreibungsund Konkursamt der Region O.1_____ der Grundeigentümerin X._____ mit Schreiben vom 4. Juli 2019 den Einzug der von nun an fälligen Mietund Pachtzinsen der Grundstücke Nr. _____, Nr. _____ und Nr. _____ an und forderte sie zur Einreichung diverser Unterlagen auf.

D. Gegen diese Verfügung erhob X._____ (nachfolgend: Beschwerdeführerin) mit Eingabe vom 18. Juli 2019 Beschwerde an das Kantonsgericht von Graubünden mit folgenden Anträgen:

1. Die Anzeige vom 4. Juli 2019 der Beschwerdegegnerin sei aufzuheben.

2. Der Beschwerdegegnerin sei zu verbieten die Mietund Pachtzinse (VGZ6)

der Grundstücke Nr. _____ _____strasse, Nr. _____ A._____ und Nr. _____ B._____ gemäss Anzeige vom 4. Juli 2019 einzuziehen.

3. Der Beschwerde sei die aufschiebende Wirkung zu erteilen.

E. Das Betreibungsund Konkursamt der Region O.1_____ beantragte mit Vernehmlassung vom 2. August 2019, auf die Beschwerde sei nicht einzutreten, eventualiter sei die Beschwerde vollumfänglich abzuweisen.

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F. Auf die weiteren Ausführungen in den Rechtsschriften, in der angefochtenen Verfügung sowie in den Akten wird, soweit erforderlich, in den nachfolgenden

Erwägungen eingegangen.

II. Erwägungen

1.1. Gemäss Art. 17 Abs. 1 SchKG kann mit Ausnahme der Fälle, in denen das SchKG den Weg der gerichtlichen Klage vorschreibt, gegen jede Verfügung eines Betreibungsoder eines Konkursamtes innert 10 Tagen bei der Aufsichtsbehörde wegen Gesetzesverletzung oder Unangemessenheit Beschwerde geführt werden. Das Kantonsgericht von Graubünden ist die einzige kantonale Aufsichtsbehörde und folglich Beschwerdeinstanz für Beschwerden gemäss Art. 17 Abs. 1 SchKG (Art. 13 SchKG i.V.m. Art. 13 des Einführungsgesetzes zum Bundesgesetz über Schuldbetreibung und Konkurs [EGzSchKG; BR 220.000]), wobei die Beurteilung in die Zuständigkeit der Schuldbetreibungsund Konkurskammer fällt (Art. 8 Abs. 1 der Verordnung über die Organisation des Kantonsgerichts [KGV; BR 173.100]).

1.2. Die Beschwerde ist schriftlich und innert einer Frist von zehn Tagen seit Kenntnisnahme des Beschwerdeführers von der angefochtenen Verfügung einzureichen (Art. 17 Abs. 1 EGzSchKG und Art. 17 Abs. 2 SchKG). Die vorliegend angefochtene Verfügung datiert vom 4. Juli 2019 und wurde der Beschwerdeführerin am 11. Juli 2019 zugestellt. Die schriftliche Beschwerde vom 18. Juli 2019 erweist sich demnach als fristund formgerecht. Die Beschwerdeführerin ist als Verfügungsadressatin durch die angefochtene Verfügung in ihren Interessen betroffen und dadurch beschwert, weshalb sie ein schutzwürdiges Interesse an der Aufhebung oder Änderung der Verfügung hat. Folglich ist sie zur Beschwerdeerhebung legitimiert (BGE 129 III 595 E. 3).

1.3. Das Verfahren vor den kantonalen Aufsichtsbehörden wird im Grundsatz vom Bundesrecht geregelt (vgl. Art. 20a Abs. 2 SchKG). Im Übrigen regeln nach Art. 20a Abs. 3 SchKG die Kantone das Verfahren. Gemäss Art. 10 EGzSchKG richtet sich das Verfahren nach der Schweizerischen Zivilprozessordnung und dem Einführungsgesetz zur Schweizerischen Zivilprozessordnung (EGzZPO; BR 320.100), soweit das SchKG und das EGzSchKG keine Vorschriften enthalten.

1.4. Das Gesuch um Erteilung der aufschiebenden Wirkung ist von vornherein ohne Bedeutung, da durch die angefochtene Verfügung nicht die Gefahr eines nicht wiedergutzumachenden Nachteils besteht. Die Gewährung der aufschiebenden Wirkung wäre grundsätzlich nur dann in Betracht zu ziehen, wenn nicht rever-

3/7 sible Vorkehrungen getroffen werden würden, wie z.B. die Verwertung und die Verteilung und wenn sich die Beschwerde nicht als offensichtlich unhaltbar erweisen würde (vgl. Daniel Staehelin, in: Bauer/Staehelin [Hrsg.], Basler Kommentar, Bundesgesetz über Schuldbetreibung und Konkurs, Ergänzungsband zur 2. Aufl., Basel 2017, N 9 zu Art. 36 SchKG; Urteil des Bundesgerichts 5A_968/2015 vom 7. März 2016, E. 3.1).

2. Die Beschwerdeführerin macht geltend, die Anzeige betreffend Einzug der Mietund Pachtzinsen bzw. das Vorgehen des Betreibungsund Konkursamtes der Region O.1_____ erfülle den Tatbestand der Überpfändung und Nötigung. Der beabsichtigte Einzug der Mietzinsen übersteige die betriebene Forderung um das vierfache und verletze das Prinzip der Verhältnismässigkeit. Die Forderung sei mit dem Grundpfand mehr als genügend gesichert.

2.1. Die Beschwerdeführerin vermag nicht darzulegen, inwiefern die Anzeige des Einzugs der Mietund Pachtzinsen vom 4. Juli 2019 durch das Betreibungsund Konkursamt der Region O.1_____ eine Gesetzesverletzung oder Unangemessenheit enthalten soll. Gemäss Art. 806 ZGB erstreckt sich die Pfandhaft auch auf die Mietoder Pachtzinsforderungen eines verpfändeten Grundstücks, die seit Anhebung der Betreibung auf Verwertung des Grundpfands bis zur Verwertung auflaufen, wenn das verpfändete Grundstück vermietet oder verpachtet ist. Dahinter steht die gesetzgeberische Absicht, hinsichtlich der Mietund Pachtzinserträgnisse die Grundpfandgläubiger einer pfandbelasteten Liegenschaft im Verhältnis zu den übrigen Gläubigern zu bevorzugen. Die Entstehung des Pfandrechts an den Mietund Pachtzinsen setzt die Anhebung einer Betreibung auf Grundpfandverwertung nach Art. 151 SchKG und eine Geltendmachung der Ausdehnung der Pfandhaft auf die Mietund Pachtzinsforderungen durch den betreibenden Pfandgläubiger voraus (Christina Schmid-Tschirren, in: Geiser/Wolf [Hrsg.], Basler Kommentar, Zivilgesetzbuch II, 6. Aufl., Basel 2019, N 2, 7 zu Art. 806 ZGB). Wenn der beitreibende Pfandgläubiger die Ausdehnung der Pfandhaft auf die Mietund Pachtzinsen verlangt, stellt das Betreibungsamt gemäss Art. 152 Abs. 2 SchKG in Verbindung mit Art. 91 Abs. 1 der Verordnung des Bundesgerichts über die Zwangsverwertung von Grundstücken [VGZ; SR 281.42] sofort nach Empfang des Betreibungsbegehrens fest, ob und welche Mietoder Pachtverträge auf dem Grundstück bestehen, und weist die Mieter oder Pächter unter Hinweis auf die Gefahr der Doppelzahlung unverzüglich an, die von nun an fällig werdenden Mietund Pachtzinsen an das Betreibungsamt zu bezahlen. Gleichzeitig ist dem Pfandeigentümer anzuzeigen, dass die von nun an fällig werdenden Mietund Pachtzinsen infolge der gegen ihn angehobenen Betreibung auf Grundpfandverwertung

4/7 durch das Betreibungsamt eingezogen werden. Der Anzeige ist beizufügen, dass der Pfandeigentümer, welcher die Einrede erheben will, dass sich das Pfandrecht nicht auch auf die Mietoder (Pacht-)zinsen oder nur auf einen Teil davon erstreckt, dies dem Betreibungsamt binnen zehn Tagen seit Empfang der Anzeige, unter Angabe der Gründe und allfällig der bestritten Teilbeträge, zu erklären hat (vgl. Art. 92 VGZ).

2.2. Vorliegend hat die Grundpfandgläubigerin mit dem Betreibungsbegehren auf Pfandverwertung die Ausdehnung der Pfandhaft auf die Mietzinsforderungen der Grundstücke Nr. _____, Nr. _____ und Nr. _____ (alle in der Gemeinde O.2_____) verlangt, weshalb das Betreibungsamt zur Anzeige des Einzugs der Mietund Pachtzinsen an die Grundeigentümerin und an die Mieter verpflichtet war (vgl. Art. 806 ZGB i.V.m. Art. 152 Abs. 2 SchKG i.V.m. Art. 91 f. VZG). Dem Betreibungsamt steht diesbezüglich von Gesetzes wegen kein Ermessensspielraum zu. Zu einer Überpfändung kann es beim Einzug von Mietund Pachtzinsen ohnehin nicht kommen, da es sich um eine Sicherungsmassnahme in der Betreibung auf Pfandverwertung handelt und nicht um eine Pfändung. Die angefochtene Verfügung erweist sich folglich als rechtmässig.

Daran vermag auch die Argumentation der Beschwerdeführerin, die Mietzinse seien schon seit längerem an die Grundpfandgläubigerin im 1. Rang abgetreten worden, so dass der Einzug der Mietzinsen die Beschwerdeführerin die Kreditbeziehung zu dieser gefährde und die Beschwerdeführerin zur Zahlung nötige, nichts ändern. Denn das Grundpfandrecht berechtigt den Gläubiger, den Pfandgegenstand zur Deckung einer bestimmten Forderung verwerten zu lassen (vgl. Art. 816 Abs. 1 ZGB; Christina Schmid-Tschirren, a.a.O., N 2 zu Art. 816 ZGB). Dieses Recht besteht unabhängig von allfälligen vertraglichen Verbindlichkeiten des Grundeigentümers.

Die Beschwerde erweist sich somit als offensichtlich unbegründet und ist abzuweisen.

3. Gemäss Art. 20a Abs. 2 Ziff. 5 SchKG und Art. 61 Abs. 2 lit. a der Gebührenverordnung zum Bundesgesetz über Schuldbetreibung und Konkurs [GebV SchKG; SR 281.35] ist das Beschwerdeverfahren vor der kantonalen Aufsichtsbehörde kostenlos. Die Verfahrenskosten von CHF 1'000.00 verbleiben demnach beim Kanton Graubünden. Eine Parteientschädigung ist im vorliegenden Verfahren gemäss Art. 62 GebV SchKG nicht zuzusprechen.

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4. Da sich die vorliegende Beschwerde als offensichtlich unbegründet erweist, ergeht dieser Entscheid in Anwendung von Art. 18 Abs. 3 des Gerichtsorganisationsgesetzes (GOG; BR 173.000) und Art. 7 Abs. 2 lit. b des Einführungsgesetzes zur Schweizerischen Zivilprozessordnung (EGzZPO; BR 320.100) in einzelrichterlicher Kompetenz.

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III. Demnach wird erkannt:

1. Die Beschwerde wird abgewiesen.

2. Die Kosten des Beschwerdeverfahrens von CHF 1'000.00 verbleiben beim Kanton Graubünden.

3. Gegen diese Entscheidung kann gemäss Art. 74 Abs. 2 lit. c BGG Beschwerde in Zivilsachen an das Schweizerische Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, geführt werden. Die Beschwerde ist dem Bundesgericht schriftlich, innert 10 Tagen seit Eröffnung der vollständigen Ausfertigung der Entscheidung in der gemäss Art. 42 f. BGG vorgeschriebenen Weise einzureichen. Für die Zulässigkeit, die Beschwerdelegitimation, die weiteren Voraussetzungen und das Verfahren der Beschwerde gelten die Art. 29 ff., 72 ff. und Art. 90 ff. BGG.

4. Mitteilung an:

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