Landlords v. Tenant: Provisional Execution Stayed by Investment Reimbursement Counterclaim

Kantonsgericht von Graubünden Dretgira chantunala dal Grischun Tribunale cantonale dei Grigioni

Ref.: Chur, 17. März 2014 Schriftlich mitgeteilt am: KSK 14 9 18. März 2014

Entscheid Schuldbetreibungsund Konkurskammer

Vorsitz Schlenker Richter Brunner und Hubert Aktuar ad hoc Decurtins

In der Schuldbetreibungsund Konkurssache der Erben des X . _ _ _ _ _ , (A._____, B._____, C._____, D._____, E._____), Beschwerdeführerinnen, alle vertreten durch Rechtsanwalt MLaw Andrea-Franco Stöhr, Via Maistra 5, 7500 St. Moritz,

gegen

den Entscheid des Einzelrichters am Bezirksgericht Maloja vom 22. Januar 2014, mitgeteilt am 23. Januar 2014, in Sachen der Beschwerdeführerinnen gegen die Y . _ _ _ _ _ A G , Beschwerdegegnerin, vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. Mario Pfiffner, Via Maistra 7, 7500 St. Moritz, betreffend provisorische Rechtsöffnung, hat sich ergeben:

I. Sachverhalt

A. Mit Vertrag vom 11. Oktober 2010 mietete die Y._____ AG von den Erbinnen des X._____ (A._____, B._____, C._____, D._____ und E._____) eine Barlokalität in O.1_____, welche sie bis zum 31. Dezember 2013 unter dem Namen "F._____ Bar" betrieb. Vereinbart wurde ein im Voraus zu bezahlender monatlicher Mietzins in Höhe von Fr. 7'500.-- zuzüglich Nebenkosten. In der gleichentags getroffenen "Zusatzvereinbarung zum Mietvertrag für Geschäftsräume" liess sich die Y._____ AG das Recht einräumen, das Lokal nach eigenem Gusto und auf eigene Kosten umzubauen und zu gestalten. In einer weiteren Ergänzung ("Ergänzungen Mietvertrag G._____") vom 17. Dezember 2010 wurde vereinbart, dass die Vermieterschaft der Y._____ AG im Falle eines Verkaufs der Liegenschaft vor Ablauf der zehnjährigen Vertragsdauer – sofern dieser Verkauf zu einer Einstellung des Barbetriebs führt – deren getätigte Investition in Höhe von Fr. 400'000.-- anteilsmässig auf 10% pro Jahr (so etwa nach 3 Jahren 7/10 = Fr. 280'000.-- oder nach 8 Jahren 2/10 = Fr. 80'000.--) zurückzuerstatten hat. Zudem wurde die Y._____ AG explizit von der Pflicht befreit, den ursprünglichen Zustand der Geschäftsräume am Ende des Mietverhältnisses wiederherzustellen.

B. Da die Y._____ AG ihrer Zinszahlungsverpflichtung ab August 2013 nicht mehr nachgekommen war, stellten ihr die Erbinnen des X._____ am 1. Oktober 2013 eine Zahlungsaufforderung samt Kündigungsandrohung zu. Da die Zahlungen nach wie vor ausblieben, kündigten die Erbinnen des X._____ das Mietverhältnis mit Einschreiben vom 4. November 2013 per 31. Dezember 2013, was seitens der Y._____ AG unangefochten blieb. Zudem setzten sie die ausstehenden Mietzinse in Gesamthöhe von Fr. 22'500.-- zuzüglich 5% Zinsen in Betreibung (Zahlungsbefehl vom 11. Dezember 2013 in der Betreibung Nr. _____).

C. In seinem Schreiben vom 26. November 2013 wies Rechtsanwalt Mario Pfiffner, der Rechtsvertreter der Y._____ AG, die Erbinnen des X._____ darauf hin, dass seine Mandantin Investitionen in Höhe von Fr. 400'000.-- in das Mietobjekt getätigt habe. Diesen Betrag wolle die Y._____ AG mit den ausstehenden Mietzinsen verrechnen, weshalb die Erbinnen des X._____ ihr einen Betrag von Fr. 362'500.-- schulden würden.

D. Gegen den am 20. Dezember 2013 zugestellten Zahlungsbefehl erhob die Y._____ AG gleichentags Rechtsvorschlag, woraufhin die Erbinnen des X._____ am 23. Dezember 2013 beim Einzelrichter des Bezirksgerichts Maloja ein Gesuch

Seite 2 — 10 um Gewährung der provisorischen Rechtsöffnung einreichten. In ihrer Stellungnahme vom 10. Januar 2014 beantragte die Y._____ AG die kostenfällige Abweisung des Rechtsöffnungsgesuchs.

E. Mit Entscheid vom 22. Januar 2014, mitgeteilt am 23. Januar 2014, erkannte der Einzelrichter SchKG am Bezirksgericht Maloja was folgt:

"1. Das Rechtsöffnungsgesuch in der Betreibung Nr. _____ des Betreibungsamtes Oberengadin/Bergell (Zahlungsbefehl vom 11. Dezember 2013) wird abgewiesen.

2. Die Kosten des Rechtsöffnungsverfahrens im Betrage von CHF 500.- werden den Gesuchstellern auferlegt und sind innert 30 Tagen auf das PC-Konto 70-5978-5 des Bezirksgerichtes Maloja zu überweisen.

Die Gesuchsteller werden verpflichtet, die Gesuchsgegnerin ausseramtlich mit CHF 800.- zu entschädigen.

3. Entscheide des Bezirksgerichtspräsidenten in Rechtsöffnungssachen können innert 10 Tagen seit der schriftlichen Mitteilung an das Kantonsgericht von Graubünden weitergezogen werden. In der Beschwerdeschrift ist mit kurzer Begründung anzugeben, welche Punkte angefochten und welche Änderungen beantragt werden.

4. (Mitteilung)."

Das Bezirksgericht Maloja anerkannte zwar, dass der Mietvertrag vom 11. Oktober 2010 einen provisorischen Rechtsöffnungstitel darstelle. Indessen erachtete es die von der Gesuchsgegnerin vorgebrachte Verrechnungsforderung hinsichtlich Bestand, Höhe und Fälligkeit als hinreichend glaubhaft gemacht; die Gesuchsgegnerin habe in Bezug auf das Mietobjekt Investitionen in Höhe von Fr. 400'000.-- getätigt und demzufolge nach Art. 260a Abs. 3 des Schweizerischen Obligationenrechts (OR; SR 220) als Mieterin in Anbetracht des entstandenen erheblichen Mehrwerts des Mietobjekts einen Anspruch auf eine entsprechende Entschädigung. Mit Blick auf die Ergänzungsvereinbarung zum Mietvertrag vom 17. Dezember 2010 sei davon auszugehen, dass dieser Mehrwertanspruch die in Betreibung gesetzten Mietzinsausstände übersteige, weshalb das Rechtsöffnungsgesuch abzuweisen sei.

Seite 3 — 10

F. Gegen diesen Entscheid des Einzelrichters am Bezirksgericht Maloja erhoben die Erbinnen des X._____ (nachfolgend Beschwerdeführerinnen) am 31. Januar 2014 beim Kantonsgericht von Graubünden Beschwerde. Darin beantragten sie die Aufhebung des vorinstanzlichen Entscheides, die Erteilung der provisorischen Rechtsöffnung für die in Betreibung gesetzten ausstehenden Mietzinse, die Erstattung der Betreibungskosten sowie eventualiter die Rückweisung der Angelegenheit an die Vorinstanz zwecks Neubeurteilung, alles unter Kostenund Entschädigungsfolgen zuzüglich Mehrwertsteuer zu Lasten der Y._____ AG (nachfolgend Beschwerdegegnerin).

G. Die Beschwerdegegnerin ihrerseits beantragte in ihrer Beschwerdeantwort vom 14. Februar 2014 die kostenfällige Abweisung der Beschwerde.

H. Auf die weiteren Ausführungen in den Rechtsschriften sowie im angefochtenen Rechtsöffnungsentscheid wird, soweit erforderlich, in den nachfolgenden

Erwägungen eingegangen.

II. Erwägungen

1.a) Gegen Entscheide des Einzelrichters am Bezirksgericht im summarischen Rechtsöffnungsverfahren (Art. 15 der Vollziehungsverordnung zum Bundesgesetz über Schuldbetreibung und Konkurs [GVV zum SchKG; BR 220.100] in Verbindung mit Art. 251 lit. a der Schweizerischen Zivilprozessordnung [ZPO; SR 272] und Art. 4 Abs. 1 lit. a des Einführungsgesetzes zur Schweizerischen Zivilprozessordnung [EGzZPO; BR 320.100]) kann gemäss Art. 319 lit. a und Art. 309 lit. b Ziff. 3 ZPO Beschwerde erhoben werden. Beschwerdeinstanz ist das Kantonsgericht von Graubünden (Art. 7 Abs. 1 EGzZPO). Die Beschwerde ist innert zehn Tagen seit der Zustellung des angefochtenen Entscheids (Art. 321 Abs. 2 ZPO) bei der Rechtsmittelinstanz einzureichen, schriftlich, begründet sowie unter Beilegung desselben (Art. 321 Abs. 1 und 3 ZPO). Die gegen den Entscheid des Einzelrichters am Bezirksgericht Maloja vom 22. Januar 2014, mitgeteilt am

23. Januar 2014, am 31. Januar 2014 eingereichte Beschwerde erweist sich als den an sie gestellten Fristund Formerfordernissen entsprechend, weshalb darauf eingetreten wird.

b) Die Rüge der Beschwerdeführerinnen in Ziff. II. 2 ihrer Beschwerdeschrift, wonach der vorinstanzliche Entscheid keine hinreichende Rechtsmittelbelehrung enthalte, kann angesichts der zutreffenden Angaben in Dispositivziffer 3 des ange-

Seite 4 — 10 fochtenen Entscheids nicht nachvollzogen werden. Da die vorliegende Beschwerde wie erwähnt fristund formgerecht eingereicht worden ist, erübrigen sich diesbezüglich weitergehende Ausführungen.

c) Nach Art. 320 ZPO kann mit der Beschwerde die unrichtige Rechtsanwendung (lit. a) und die offensichtlich unrichtige und damit willkürliche Feststellung des Sachverhalts (lit. b) gerügt werden. In Rechtsfragen verfügt die Rechtsmittelinstanz im Beschwerdeverfahren daher über eine freie Kognition, die derjenigen der Vorinstanz entspricht, wohingegen die Kognition der Rechtsmittelinstanz in Tatfragen im Beschwerdeverfahren auf eine Überprüfung, ob Willkür vorliege, beschränkt bleibt (vgl. Myriam A. Gehri, in: Gehri/Kramer [Hrsg.], Schweizerische Zivilprozessordnung, Kommentar, Zürich 2010, N 2 zu Art. 320 ZPO; Dieter Freiburghaus/Susanne Afheldt, in: Sutter-Somm/Hasenböhler/Leuenberger [Hrsg.], Kommentar zur Schweizerischen Zivilprozessordnung, 2. Auflage, Zürich 2013, N 3 ff. zu Art. 320 ZPO). Gemäss Art. 326 Abs. 1 ZPO sind neue Anträge, neue Tatsachenbehauptungen und neue Beweismittel im Beschwerdeverfahren ausgeschlossen. Es gilt in der zivilrechtlichen Beschwerde somit ein absolutes und umfassendes Novenverbot.

2.a) Gegenstand des Rechtsöffnungsverfahrens nach Art. 80 ff. des Bundesgesetzes über Schuldbetreibung und Konkurs (SchKG; SR 281.1) bildet die Frage, ob für den in Betreibung gesetzten Betrag ein Rechtstitel besteht, der die hemmende Wirkung des Rechtsvorschlags zu beseitigen vermag. Das Rechtsöffnungsverfahren hat ausschliesslich betreibungsrechtlichen Charakter; über den materiellen Bestand der Forderung hat der Rechtsöffnungsrichter nicht zu entscheiden (vgl. BGE 135 III 315 E. 2.3; PKG 1996 Nr. 24 E. 3b; PKG 1995 Nr. 25; Kurt Amonn/Fridolin Walther, Grundriss des Schuldbetreibungsund Konkursrechts, 9. Auflage, Bern 2013, § 19 N 22). Das Rechtsöffnungsverfahren dient demnach nicht dazu, den Bestand der in Betreibung gesetzten Forderung festzustellen, sondern lediglich der Beurteilung, ob ein Vollstreckungstitel vorliegt (BGE

136 III 583 E. 2.3 = Pra 2011 Nr. 55). Gemäss Art. 82 Abs. 1 SchKG erteilt das Gericht die provisorische Rechtsöffnung, wenn die Forderung auf einer durch öffentliche Urkunde festgestellten oder durch Unterschrift bekräftigten Schuldanerkennung beruht, sofern der Betriebene nicht nach Art. 82 Abs. 2 SchKG Einwendungen, welche die Schuldanerkennung entkräften, sofort glaubhaft macht. Die wesentliche Eigenschaft einer Schuldanerkennung im Sinne des Art. 82 Abs. 1 SchKG besteht darin, dass daraus der vorbehaltsund bedingungslose Wille des Schuldners hervorgeht, dem Gläubiger eine bestimmte oder leicht bestimmbare

Seite 5 — 10 Geldsumme zu zahlen (Daniel Staehelin, in: Staehelin/Bauer/Staehelin [Hrsg.], Basler Kommentar, Bundesgesetz über Schuldbetreibung und Konkurs I, Basel 2010, N 21 zu Art. 82 SchKG).

b) Der Mietvertrag vom 11. Oktober 2010 stellt einen provisorischen Rechtsöffnungstitel im Sinne von Art. 82 SchKG dar. Wie aus dem Mietvertrag und seinen zwei Ergänzungen vom 11. Oktober resp. 17. Dezember 2010 hervorgeht und von beiden Parteien anerkannt wird, hat die Beschwerdegegnerin Umund Einbauten im Wert von Fr. 400'000.-- getätigt. Unbestritten ist auch, dass sich dieser Wert pro Jahr um 10% (d.h. Fr. 40'000.--) reduzieren soll und dass der verbleibende Wert im Falle eines Verkaufs der Liegenschaft von den Beschwerdeführerinnen zurückzuerstatten ist. Zudem muss die Beschwerdegegnerin die Geschäftsräume am Ende des Mietverhältnisses nicht in den ursprünglichen Zustand zurückbauen. Der Mietvertrag wurde auf zehn Jahre abgeschlossen und die jährliche Abstufung der Investition um 10% sollte dazu führen, dass nach Ablauf der Vertragsdauer (im Jahre 2020) nichts mehr zu bezahlen wäre. Die Vorinstanz durfte, ohne in Willkür zu verfallen, davon ausgehen, dass die Investitionen in Höhe von Fr. 400'000.-- zu einem Mehrwert geführt haben (vgl. angefochtener Entscheid

E. 4); andernfalls hätten sich die Beschwerdeführerinnen wohl kaum dazu verpflichtet, im Falle eines Verkaufs entsprechend der Abnützung abgestufte Rückzahlungen zu tätigen.

c) Als Einwendung gegen eine Schuldanerkennung im Sinne von Art. 82 Abs. 2 SchKG kann der Schuldner insbesondere vorbringen, die Schuld sei durch Verrechnung getilgt worden. Dabei müssen sowohl Bestand, Höhe, Gegenseitigkeit und Fälligkeit der Forderung als auch die erfolgte Verrechnungserklärung lediglich glaubhaft gemacht werden – ein liquider Urkundenbeweis ist nicht erforderlich (Staehelin, a.a.O., N 93 f. zu Art. 82 SchKG). Glaubhaft gemacht ist eine Tatsache, wenn für ihr Vorhandensein aufgrund objektiver Anhaltspunkte eine gewisse Wahrscheinlichkeit spricht, selbst wenn das Gericht noch mit der Möglichkeit rechnet, dass sich die Tatsache nicht verwirklicht haben könnte (Urteil des Bundesgerichts 5A_881/2011 vom 16. März 2012 E. 3.3, BGE 132 III 140 E. 4.1.2, PKG 1990 Nr. 31). Der Richter muss von der Richtigkeit der aufgestellten tatsächlichen Behauptung somit nicht restlos überzeugt sein, sondern es genügt, wenn die Wahrscheinlichkeit in dem Sinne überwiegt, als mehr für die Verwirklichung der behaupteten, die Rechtsöffnung hindernde Tatsache spricht als dagegen (Urteil des Bundesgerichts 5A_881/2011 vom 16. März 2012 E. 3.3, BGE 132 III 140

E. 4.1.2). Erkennt der Richter, dass es sich nicht um leere Ausflüchte des Schuld-

Seite 6 — 10 ners, sondern um ernsthaft vertretbare Gründe handelt, hat er die Rechtsöffnung zu verweigern (PKG 1993 Nr. 21, PKG 1990 Nr. 31). Wie bereits dargelegt, ist im Rechtsöffnungsverfahren keine materiell-rechtliche Beurteilung des Bestandes der Verrechnungsforderung vorzunehmen. Vorliegend stellte sich somit lediglich die Frage, ob der von der Beschwerdegegnerin vorgebrachte Verrechnungsanspruch eine Einwendung im Sinne von Art. 82 Abs. 2 SchKG darstellt, welche den Mietvertrag als Schuldanerkennung zu entkräften vermag, resp. ob dieser Verrechnungsanspruch sofort glaubhaft gemacht wurde.

aa) Entgegen der Ansicht der Beschwerdeführerinnen hat die Beschwerdegegnerin in ihrer Stellungnahme vom 10. Januar 2014, wie übrigens bereits in ihrem Schreiben vom 26. November 2013, eine begründete Verrechnungseinrede erhoben, und zwar unter Hinweis auf die Investitionen in Höhe von Fr. 400'000.--, die Kündigung und das Ende des Mietverhältnisses per 31. Dezember 2013 sowie die Reduktion des anrechenbaren Betrages um 10% pro Jahr und die nach drei Jahren entsprechend noch geschuldete Summe von Fr. 280'000.--. Des Weiteren nahm sie Bezug auf die gesetzlichen Bestimmungen von Art. 120 und Art. 260a Abs. 3 OR. Durch die Zusatzvereinbarungen zum Mietvertrag vom 11. Oktober resp. 17. Dezember 2010 wurde der Beschwerdegegnerin das Recht eingeräumt, Erneuerungen und Änderungen an der Mietsache vorzunehmen, ohne am Ende der Mietdauer den ursprünglichen Zustand wiederherstellen zu müssen. Insofern wurde Art. 260a Abs. 1 und 2 OR Rechnung getragen. Absatz 3 dieser Bestimmung statuiert einen Anspruch auf Entschädigung, wenn infolge dieser Investitionen bei Ende des Mietverhältnisses ein erheblicher Mehrwert besteht. Die Beschwerdeführerinnen betonen in ihren Ausführungen zutreffend, dass aufgrund der dispositiven Natur von Art. 260a Abs. 3 OR weitergehende schriftlich vereinbarte Entschädigungsansprüche vorbehalten bleiben und gar ein Verzicht auf eine Entschädigung möglich ist (vgl. dazu auch SVIT-Kommentar, 3. Auflage, Zürich 2008, N 83 zu Art. 260-260a OR). Von der ersten Möglichkeit haben die Parteien Gebrauch gemacht und für den Fall des Verkaufs der Liegenschaft eine weitergehende Entschädigung vereinbart. Die Behauptung der Beschwerdeführerinnen, wonach durch die explizite Regelung der Entschädigung im Falle des Verkaufes eine solche im Falle einer anderweitigen Vertragsauflösung ausgeschlossen sei, ist hingegen nicht zutreffend. Die Vereinbarung einer klar definierten Entschädigung im Falle einer Vertragsauflösung infolge Verkaufs der Liegenschaft ist nicht als Verzicht auf einen Entschädigungsanspruch in allen anderen Fällen der Vertragsauflösung zu verstehen; vielmehr greift für alle anderen Fälle der gesetzliche Minimalanspruch auf Entschädigung des erheblichen Mehrwerts. Ein Verzicht auf

Seite 7 — 10 diesen Minimalanspruch hätte – nur schon aufgrund des Sozialschutzgedankens des Mietrechts und des Vertrauensschutzes – im Vertrag explizit vereinbart werden müssen. Die Beschwerdeführerinnen machen jedoch weder einen expliziten Verzicht noch Anhaltspunkte, welche auf eine entsprechende Auslegung dieser Klausel schliessen liessen, geltend. Damit greift für die vorliegende Vertragsauflösung infolge Kündigung die gesetzliche Regelung von Art. 260a OR. Die Beschwerdegegnerin hat folglich hinreichend glaubhaft gemacht, dass ihr für den geschaffenen erheblichen Mehrwert ein Anspruch auf eine – vom Richter des ordentlichen Verfahrens zu bestimmende – angemessene Entschädigung zusteht.

bb) Aus den Ausführungen der Beschwerdegegnerin und insbesondere aus der Bezugnahme auf Art. 260a Abs. 3 OR ergibt sich, dass durch die Beendigung des Mietvertrages per 31. Dezember 2013 der Bestand, die Fälligkeit und die Gegenseitigkeit der Verrechnungsforderung grundsätzlich glaubhaft erscheinen. Durch die Bezugnahme auf diese gesetzliche Grundlage hat die Beschwerdegegnerin dargelegt, dass ihre Gegenforderung aus dem geschaffenen Mehrwert resultiert. Hinsichtlich der Höhe der Verrechnungsforderung durfte die Vorinstanz mit Blick auf die Ergänzung zum Mietvertrag vom 17. Dezember 2010, in welcher von getätigten Investitionen in Höhe von Fr. 400'000.-- die Rede ist, zu Recht davon ausgehen, dass die Bauarbeiten im Mietobjekt zu einem erheblichen Mehrwert geführt haben, der die in Betreibung gesetzten Mietzinsausstände übersteigt. Die erhobene Verrechnungseinrede ergibt sich aus dem in den Akten liegenden Schreiben der Beschwerdegegnerin vom 26. November 2013 und wurde überdies in der Stellungnahme vom 10. Januar 2014 wiederholt. Damit hat die Vorinstanz zu Recht und ohne Willkür erkannt, dass die Beschwerdegegnerin sowohl die Verrechnungsforderung wie auch die Voraussetzungen der Verrechnungsbefugnis glaubhaft gemacht hat.

3. Die Beschwerdeführerinnen machen in Ziffer 8 ihrer Beschwerdeschrift einen Schadenersatzanspruch in Höhe des Erfüllungsinteresses geltend, da die Beschwerdegegnerin die vorzeitige Auflösung des bis zum 31. Oktober 2020 laufenden Mietvertrages verschuldet habe. Dieser Anspruch wird im vorliegenden Beschwerdeverfahren erstmals vorgebracht und ist aufgrund des umfassenden Novenverbots gemäss Art. 326 ZPO nicht zu hören.

4. Wie bereits ausgeführt, ist es nicht Gegenstand des Rechtsöffnungsverfahrens, über die Verrechnungsforderung materiell-rechtlich abschliessend zu entscheiden. Vor diesem Hintergrund kann der Vorinstanz denn auch nicht vorgewor-

Seite 8 — 10 fen werden, dass sie die von den Beschwerdeführerinnen in Ziffer 9 ihrer Beschwerdeschrift angetönte – und überdies keinesfalls allgemein geltende – bundesgerichtliche Rechtsprechung, wonach eine Mehrwertentschädigung bei einer Kündigung wegen Zahlungsrückstandes ausgeschlossen sei, nicht in ihre summarische Prüfung der Einwendung der Beschwerdegegnerin einbezogen hat. Vielmehr sind die Beschwerdeführerinnen mit dieser Argumentation wie auch mit den vorerwähnten Noven auf ein allfälliges Anerkennungsverfahren vor dem ordentlichen Richter gemäss Art. 79 SchKG zu verweisen.

5. Zusammenfassend ist festzuhalten, dass die Vorinstanz die von der Beschwerdegegnerin vorgebrachte Verrechnungsforderung zu Recht als glaubhaft erachtet hat und die Abweisung des Rechtsöffnungsbegehrens damit nicht zu beanstanden ist. Folglich ist die vorliegende Beschwerde abzuweisen.

6. Bei diesem Ausgang gehen die Kosten des Beschwerdeverfahrens in Höhe von Fr. 750.-- zu Lasten der Beschwerdeführerinnen (Art. 106 Abs. 1 ZPO in Verbindung mit Art. 48 und Art. 61. Abs. 1 der Gebührenverordnung zum Bundesgesetz über Schuldbetreibung und Konkurs [GebV SchKG; SR 281.35]). Die Beschwerdeführerinnen haben die Beschwerdegegnerin sodann für die im Beschwerdeverfahren entstandenen Auslagen und Kosten der Rechtsvertretung zu entschädigen (Art. 106 Abs. 1 in Verbindung mit Art. 95 ZPO). Rechtsanwalt Mario Pfiffner, der Rechtsvertreter der Beschwerdegegnerin, macht für das Rechtsmittelverfahren einen Zeitaufwand von vier Stunden geltend, was bei einem Stundenansatz von Fr. 250.-- einen Gesamtbetrag von Fr. 1'112.40 (inkl. 3% Auslagenersatz und Mehrwertsteuer) ergibt. Diese Aufwendungen erscheinen für das vorliegende Beschwerdeverfahren als angemessen, weshalb die Beschwerdeführerinnen die Beschwerdegegnerin in diesem Umfang zu entschädigen haben.

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III. Demnach wird erkannt:

1. Die Beschwerde wird abgewiesen.

2. Die Kosten des Beschwerdeverfahrens von Fr. 750.-- gehen zu Lasten der Beschwerdeführerinnen, welche die Beschwerdegegnerin hierfür mit Fr. 1'112.40 (inkl. Spesen und MWSt) zu entschädigen haben.

3. Gegen diese, einen Streitwert von weniger als 30'000 Franken betreffende Entscheidung kann gemäss Art. 72, Art. 74 Abs. 2 lit. a des Bundesgesetzes vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG; SR 173.110) Beschwerde in Zivilsachen an das Schweizerische Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, geführt werden, wenn sich eine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung stellt. Andernfalls ist die subsidiäre Verfassungsbeschwerde gemäss Art. 113 ff. BGG gegeben. In beiden Fällen ist das Rechtsmittel dem Bundesgericht schriftlich, innert 30 Tagen seit Eröffnung der vollständigen Ausfertigung der Entscheidung in der gemäss Art.

42 f. BGG vorgeschriebenen Weise einzureichen. Für die Zulässigkeit, die Beschwerdelegitimation, die weiteren Voraussetzungen und das Verfahren der Beschwerde gelten die Art. 29 ff., 72 ff., 90 ff. und 113 ff. BGG.

4. Mitteilung an:

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