Appeal Regarding Timeliness and Procedure of Property Fee Objection
Suisse · Canton de Fribourg (CH-FR)
Synthèse Legislator
Généré par l'IAThe court reviewed an appeal against a lower authority's decision to reject an objection to property registration fees because the objection was deemed late and procedurally flawed. The lower authority presumed the fee notice, sent by ordinary mail, was received immediately, thus making the subsequent objection untimely; furthermore, the objection was initially filed with the wrong office and lacked a complete power of attorney. The court ruled that the burden of proving receipt of non-registered mail lies with the authority, and in the absence of contrary evidence, the appellant's claim of first knowledge upon receiving a subsequent payment enforcement notice established a timely filing date, which also covered the procedural error of filing at the wrong office, leading to the decision to uphold the appeal, overturn the rejection, and remand the matter for the authority to rule on the substance of the original objection.
Regeste Legislator
Généré par l'IAArt. 128 Abs. 3 VRG, Art. 81 Abs. 1 GBG, Art. 27 Abs. 1 VRG, Art. 28 Abs. 1 VRG, Art. 28 Abs. 2 VRG, Art. 8 ZGB; Appeal Regarding Timeliness and Procedure of Property Fee Objection: The lower authority presumed the fee notice, sent by ordinary mail, was received immediately, thus making the subsequent objection untimely; furthermore, the objection was initially filed with the wrong office and lacked a complete power of attorney. The court ruled that the burden of proving receipt of non-registered mail lies with the authority, and in the absence of contrary evidence, the appellant's claim of first knowledge upon receiving a subsequent payment enforcement notice established a timely filing date, which also covered the procedural error of filing at the wrong office, leading to the decision to uphold the appeal, overturn the rejection, and remand the matter for the authority to rule on the substance of the original objection.
Mots-clés
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Généré par l'IACited in the final orders section as the basis for appealing the decision to the Federal Supreme Court.
Cited in the final orders section regarding the deadline and method for appealing the amount of the party compensation.
Cited in the reasoning preceding the dispositive to establish that the losing party bears the procedural costs.
Cited in the reasoning preceding the dispositive regarding the rule that no costs are imposed on the public authority.
Cited in the reasoning preceding the dispositive to establish the right of the prevailing party to compensation for necessary costs.
Cited in the reasoning preceding the dispositive to define what the party compensation includes.
Cited in the reasoning preceding the dispositive to establish that party compensation is imposed on the losing parties.
Cited in the reasoning to establish the court's jurisdiction to hear the appeal.
Cited in the reasoning to establish the appellant's standing (legitimation) to file the appeal.
Cited in the reasoning to confirm that the appeal was filed within the required time and form.
Cited in the reasoning to confirm that the security deposit was paid on time.
Cited in the reasoning to define the deadline and procedure for filing an objection against a land registry fee.
Cited in the reasoning to specify that the objection period begins on the day following the opening of the fee statement.
Cited in the reasoning to define when the deadline is considered met (submission to the post office).
Cited in the reasoning to establish that the deadline is considered met if the appeal is submitted to an incompetent authority in time.
Cited in the reasoning regarding the ability of representatives to legitimize themselves through possession of the files.
Cited in the reasoning regarding the duty to forward submissions sent to an incorrect authority.
Cited in the reasoning as the general rule regarding the burden of proof.
Cited in the reasoning regarding the rule that no costs are imposed on the public authority.
Cited in the reasoning regarding the right of the prevailing party to compensation for necessary costs.
Cited in the reasoning regarding the imposition of party compensation on the losing party.
Cited in the reasoning regarding the deadline and method for appealing the amount of the party compensation.
Cited in the reasoning for fixing the amount of the party compensation charged to the State.
Texte complet
Tribunal cantonal TC Kantonsgericht KG
Augustinergasse 3, Postfach 630, 1701 Freiburg
T +41 26 304 15 00
www.fr.ch/tc
604 2025 92
Urteil vom 22. September 2025 Steuergerichtshof
Besetzung Präsident: Marc Sugnaux Richterinnen: Dina Beti, Daniela Kiener Gerichtsschreiber-Berichterstatter: Timothy Schertenleib
Parteien A.________, Beschwerdeführerin, vertreten durch Fürsprecher Beat Marfurt
gegen
GRUNDBUCHAMT DES SENSEBEZIRKS, Vorinstanz
Gegenstand Verwaltungsgebühren – Grundbuchgebühren
Beschwerde vom 12. Juni 2025 gegen den Einspracheentscheid vom 12. Mai 2025
— Pouvoir Judiciaire PJ Gerichtsbehörden GB Kantonsgericht KG
Sachverhalt
A. Mit partiellem Erbteilungsvertrag vom 21. März 2024 übertrugen B.________, C.________, D.________ und E.________ die Grundstücke Art. fff, ggg und hhh des Grundbuchs der Gemeinde I.________ A.________ zu Alleineigentum.
Am 10. Oktober 2024 legte das Grundbuchamt des Sensebezirks (nachfolgend: Grundbuchamt oder Vorinstanz) die Grundbuchgebühren für die Eigentumsübertragung der genannten Parzellen wie folgt fest:
Berechnungsbasis Satz Betrag Verhältnismässige Gebühr 4'516'400.00 4'617.00 200'000.00 0.15% 300.00 4'317'000.00 0.10% 4'317.00 Feste Gebühr / Eintrag 120.00 Feste Gebühr / Publikation 30.00 Feste Gebühr / Anz. Grundpfandgläubiger 90.00 Total CHF 4'857.00
Da A.________ den ihr in Rechnung gestellten Betrag nicht bezahlte, stellte ihr das Grundbuchamt am 3. Dezember 2024 eine Mahnung und am 6. Januar 2025 eine Betreibungsandrohung zu.
Am 24. Januar 2025 erhob A.________, vertreten durch Fürsprecher Beat Marfurt, beim Grundbuchamt des Seebezirks (recte: Grundbuchamt des Sensebezirks) Einsprache gegen die Rechnung vom 10. Oktober 2024, auf welche das Grundbuchamt mit Einspracheentscheid vom
12. Mai 2025 zufolge verspäteter und nicht formgerechter Einspracheerhebung nicht eintrat.
B. Gegen diesen Einspracheentscheid erhob A.________ (nachfolgend: Beschwerdeführerin) am 12. Juni 2025 Beschwerde an das Kantonsgericht. Sie stellt den Antrag, es seien der angefochtene Einspracheentscheid aufzuheben und die Angelegenheit an das Grundbuchamt zurückzuweisen, damit dieses auf die Einsprache eintrete. Eventualiter seien der angefochtene Einspracheentscheid aufzuheben und die geschuldeten Gebühren auf CHF 2'222.15 festzusetzen. Zur Begründung macht sie im Wesentlichen geltend, sie habe erstmals nach Erhalt der Betreibungsandrohung vom 6. Januar 2025 Kenntnis von der Rechnung vom 10. Oktober 2024 erhalten. Auch sei die Vollmacht des Rechtsvertreters nachgereicht und die Einsprache begründet worden. Die Einspracheerhebung sei daher nicht nur fristgerecht, sondern auch formgerecht erfolgt.
Der am 18. Juni 2025 auf CHF 800.- festgesetzte Kostenvorschuss wurde am 24. Juli 2025 geleistet.
Die Vorinstanz schliesst in ihren Bemerkungen vom 21. August 2025 auf eine Abweisung der Beschwerde.
Ein weiterer Schriftenwechsel wurde nicht angeordnet.
C. Auf die weiteren Elemente des Sachverhalts wird, soweit für die Entscheidfindung wesentlich, in den nachfolgenden rechtlichen Erwägungen eingegangen.
Kantonsgericht KG
Erwägungen
1.
Das Kantonsgericht ist zur Behandlung der vorliegenden Beschwerde zuständig (Art. 82 des kantonalen Gesetzes vom 28. Februar 1986 über das Grundbuch [GBG; SGF 214.5.1]).
Die Beschwerdeführerin ist als Schuldnerin der Rechnung vom 10. Oktober 2024 durch den angefochtenen Einspracheentscheid berührt und hat ohne weiteres ein schutzwürdiges Interesse an dessen Aufhebung oder Änderung (Art. 76 des Gesetzes vom 23. Mai 1991 über die Verwaltungsrechtspflege [VRG; SGF 150.1]). Die Beschwerde wurde fristund formgerecht erhoben (Art. 79 ff. VRG). Der Kostenvorschuss wurde rechtzeitig bezahlt (Art. 128 Abs. 3 VRG).
Auf die Beschwerde ist einzutreten.
2.
Vorliegend ist streitig, ob die Vorinstanz zu Recht auf die am 24. Januar 2025 erhobene Einsprache nicht eingetreten ist.
Die Vorinstanz begründet den Nichteintretensentscheid in der Hauptsache damit, dass die Beschwerdeführerin ihre Einsprache zu spät erhoben habe. Zwar seien sowohl die Rechnung vom
10. Oktober 2024 wie auch die Mahnung vom 3. Dezember 2024 nicht per Einschreiben verschickt worden, es gelte jedoch die Vermutung der erfolgreichen Zustellung, da die beiden Sendungen im Massenversand verschickt und nicht an das Grundbuchamt retourniert worden seien. Die Rechnung vom 10. Oktober 2024 sei daher in Rechtskraft erwachsen. Darüber hinaus sei die Einsprache auch nicht formgerecht erhoben worden, da der Rechtsvertreter der Beschwerdeführerin am 24. Januar 2025 beim falschen Grundbuchamt (Grundbuchamt des Seebezirks anstatt Grundbuchamt des Sensebezirks) und ohne rechtsgültige Vollmacht interveniert habe. Die Vollmacht sei erst am 31. März 2025 nachgereicht worden, und zwar wiederum beim falschen Grundbuchamt. Ausserdem sei die angeblich falsche Berechnungsgrundlage nicht begründet worden.
3.
3.1. Gegen eine Grundbuchgebühr kann die Schuldnerin oder der Schuldner innert 30 Tagen ab Erhalt der Gebührenrechnung beim Grundbuchamt schriftlich Einsprache erheben (Art. 81 Abs. 1 GBG). Die Frist beginnt mit dem auf die Eröffnung der Gebührenrechnung folgenden Tage (Art. 27 Abs. 1 VRG). Sie gilt als eingehalten, wenn die Einsprache spätestens am letzten Tag der Frist beim Grundbuchamt eingereicht oder zu deren Handen der Schweizerischen Post oder einer schweizerischen diplomatischen oder konsularischen Vertretung übergeben wird (Art. 28 Abs. 1 VRG). Gelangt die Partei rechtzeitig an eine unzuständige Behörde, so gilt die Frist als eingehalten (Art. 28 Abs. 2 VRG).
Die Eröffnung einer Verfügung ist eine empfangsbedürftige einseitige Rechtshandlung. Der Beweis für den Empfang einer Verfügung obliegt der Amtsstelle, welche diese erlassen hat. Diese Beweislastverteilung folgt aus der allgemeinen Regel, wonach grundsätzlich derjenige das Vorhandensein einer behaupteten Tatsache zu beweisen hat, der aus ihr Rechte ableitet (Art. 8 ZGB). Die Beweislastregelung hat zur Folge, dass die Behörde das Risiko des fehlenden Beweises Kantonsgericht KG
trägt. Im Zweifel ist auf die Darstellung des Adressaten abzustellen, wenn die Zustellung nicht eingeschriebener Sendungen bestritten wird oder eine verspätete Eröffnung geltend gemacht wird. Denn die blosse Postaufgabe beweist nicht zwingend, dass (und wann) der Adressat die Sendung auch empfangen hat, liegt doch ein Fehler bei der Postzustellung nicht derart ausserhalb jeder Wahrscheinlichkeit, dass mit dieser Möglichkeit nicht gerechnet werden müsste (vgl. BGE 142 IV
125 E. 4.3; Urteile BGer 2C_250/2018 vom 26. Oktober 2018 E. 5.2; 2C_570/2011 und 2C_577/2011 vom 24. Januar 2012 E. 4.3; 2C_430/2009 vom 14. Januar 2010 E. 2.4).
Es ist nicht zu verkennen, dass die dargelegte Regelung der Beweislast in Einzelfällen zu Missbräuchen führen könnte. Es empfiehlt sich daher in besonderen Fällen, die Verfügung ausnahmsweise eingeschrieben oder gegen Empfangsbestätigung zu versenden. Im Übrigen kann der Nachweis der Zustellung (bzw. ihr Zeitpunkt) freilich auch aufgrund von weiteren Indizien oder gestützt auf die gesamten Umstände erbracht werden. So kann sich etwa aus den eigenen Erklärungen oder dem Verhalten des Steuerpflichtigen ableiten lassen, dass und wann die Verfügung eröffnet worden ist (vgl. BGE 142 IV 125 E. 4.3 sowie das Urteil BGer 2C_637/2007 vom
4. April 2008 E. 2.4.1).
Der Vollzug der Zustellung gilt als erfolgt, wenn die Verfügung (bzw. der Entscheid) dem Adressaten tatsächlich ausgehändigt oder in seinen Herrschaftsbzw. Machtbereich gelangt ist, sodass er davon Kenntnis nehmen kann. Es genügt deshalb, wenn die Verfügung von einer anderen empfangsberechtigten Person entgegengenommen oder in den Briefkasten des Adressaten eingeworfen worden ist. Nicht erforderlich ist, dass der Adressat tatsächlich davon Kenntnis nimmt (BGE 150 II 26 E. 3.5.4; 144 IV 57 E. 2.3.2; 142 III 599 E. 2.4.1).
3.2. Die dem angefochtenen Einspracheentscheid zu Grunde liegende Gebührenrechnung datiert vom 10. Oktober 2024 und die Mahnung vom 3. Dezember 2024. Aufgrund der Begründung im Einspracheentscheid, und da sich auch nichts Gegenteiliges aus den Akten ergibt, ist davon auszugehen, dass der Versand der beiden Sendungen per einfachen Brief erfolgte. Gemäss Angaben der Beschwerdeführerin hat sie erst mit der Betreibungsandrohung vom 6. Januar 2025 von der Gebührenrechnung Kenntnis erhalten. Mangels anderweitiger Indizien ist auf diese Darstellung abzustellen. Die Einsprachefrist hat damit frühestens am 7. Januar 2025 zu laufen begonnen, womit die Beschwerdeführerin mit Eingabe vom 24. Januar 2025 fristgerecht Einsprache gegen die Gebührenrechnung vom 10. Oktober 2024 erhoben hat.
Dass die Beschwerdeführerin ihre Einsprache fälschlicherweise an das Grundbuchamt des Seebezirks richtete, ändert hieran nichts, gilt doch die Einsprachefrist auch dann als eingehalten, wenn die Einsprache rechtzeitig an eine unzuständige Behörde gelangt (Art. 28 Abs. 2 VRG; zur Weiterleitungspflicht siehe Art. 16 Abs. VRG). Dies umso mehr, als die Beschwerdeführerin in der Adresse nur den falschen Adressaten (Grundbuchamt des Seebezirks) nannte, aber die richtige Adresse benutzte (Schwarzseestrasse 18, 1712 Tafers). Die Vorinstanz behauptet denn auch nicht, sie habe die Sendung nicht erhalten, sondern bestätigte der Beschwerdeführerin den Eingang der Einsprache am 29. Januar 2025.
Gleichermassen unbehelflich ist auch der Einwand der Vorinstanz, die ursprünglich eingereichte Vollmacht des Rechtsvertreters sei ungenügend, da sie sich auf die Ortsplanungsrevision beziehe und nicht auf Grundbuchgeschäfte, können sich Rechtsvertreter doch ohne Weiteres auch lediglich durch Aktenbesitz legitimieren; in diesen Fällen steht es den Behörden frei, den Vertreter aufzufordern, sich durch eine schriftliche Vollmacht auszuweisen (Art. 13 Abs. 3 VRG; vgl. zudem Kantonsgericht KG
Urteil BVGer E-3814/2017 vom 12. Juli 2017). Die fehlende Vollmacht wurde vom Rechtsvertreter denn auch am 31. März 2025 nachgereicht.
Zu guter Letzt kann der Vorinstanz auch nicht gefolgt werden, wenn sie sich auf den Standpunkt stellt, dass die Einsprache nicht begründet worden sei, führt doch die Beschwerdeführerin in ihrer Einsprache aus, sie habe Grundstücksanteile im Betrag von CHF 1'982'131.05 übernommen, weshalb die verhältnismässige Gebühr auf diesem Betrag (anstatt: CHF 4'516'400.-) zu erheben sei.
3.3. Daraus lässt sich schliessen, dass die Vorinstanz zu Unrecht auf die von der Beschwerdeführerin am 24. Januar 2025 erhobene Einsprache nicht eingetreten ist.
Die Beschwerde ist demnach gutzuheissen, der angefochtene Einspracheentscheid aufzuheben und die Angelegenheit an die Vorinstanz zurückzuweisen, damit sie auf die Einsprache vom
24. Januar 2025 eintritt.
4.
Im Beschwerdeverfahren trägt die unterliegende Partei die Verfahrenskosten (Art. 131 VRG). Dem Gemeinwesen werden keine Kosten auferlegt (Art. 133 VRG), weshalb vorliegend keine Gerichtskosten zu erheben sind. Der obsiegenden Beschwerdeführerin ist der geleistete Kostenvorschuss in der Höhe von CHF 800.- zurückzuerstatten.
Gemäss Art. 137 Abs. 1 VRG spricht die als letzte kantonale Instanz entscheidende Verwaltungsjustizbehörde der im Beschwerdeverfahren obsiegenden Partei auf Gesuch grundsätzlich eine Entschädigung für die zur Wahrung ihrer Interessen entstandenen, notwendigen Kosten zu. Die Parteientschädigung umfasst die Kosten der Vertretung oder Verbeiständung sowie die übrigen Auslagen der Partei, insbesondere die Reisekosten (Art. 140 VRG). Die Parteientschädigung wird der unterliegenden Parteien auferlegt (Art. 141 VRG).
Die Parteientschädigung ist angesichts des getätigten Aufwandes (einfacher Schriftenwechsel) sowie der geringen Komplexität der Angelegenheit auf pauschal CHF 1'000.- (Honorar und Auslagen), zuzüglich einer Mehrwertsteuer (8,1 Prozent) von CHF 81.-, festzusetzen. Der Totalbetrag von CHF 1'081.- geht zulasten des Staates Freiburg (vgl. Art. 8 f. und Art. 11 des kantonalen Tarifs vom 17. Dezember 1991 der Verfahrenskosten und Entschädigungen in der Verwaltungsjustiz [Tarif VJ; SGF 150.12]) und ist direkt an Fürsprecher Beat Marfurt zu leisten.
(Dispositiv auf der nächsten Seite)
Kantonsgericht KG
Der Hof erkennt:
I. Die Beschwerde wird gutgeheissen.
Der Einspracheentscheid des Grundbuchamts des Sensebezirks vom 12. Mai 2025 wird aufgehoben und die Angelegenheit an das Grundbuchamt des Sensebezirks zurückgewiesen, damit dieses auf die Einsprache vom 24. Januar 2025 eintritt.
II. Es werden keine Gerichtskosten erhoben. Der geleistete Kostenvorschuss in der Höhe von CHF 800.- wird A.________ zurückerstattet.
III. A.________ wird zulasten des Staats Freiburg eine Parteientschädigung von insgesamt CHF 1'081.- (inkl. Mehrwertsteuer von CHF 81.-) zugesprochen. Sie ist direkt an Fürsprecher Beat Marfurt zu leisten.
IV. Zustellung.
Der vorliegende Entscheid kann gemäss Art. 82 ff. des Bundesgesetzes vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (BGG; SR 173.110) innert 30 Tagen seit Eröffnung mit einer Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten beim Bundesgericht in Luzern angefochten werden.
Gegen die Festsetzung der Höhe der Parteientschädigung ist innert 30 Tagen die Einsprache an die Behörde, die entschieden hat, zulässig, sofern nur dieser Teil des Entscheides angefochten wird (Art. 148 VRG).
Freiburg, 22. September 2025/tsc
Der Präsident Der Gerichtsschreiber-Berichterstatter