Tax Assessment Appeal on Real Estate Transfer Valuation
Suisse · Canton de Fribourg (CH-FR)
Synthèse Legislator
Généré par l'IATaxpayers appealed a tax assessment regarding the transfer of a real estate property from business to private assets upon cessation of their agricultural business, where the tax authority had increased the property's transfer value from the taxpayers' declared CHF 360,000 to CHF 846,500, rejecting the taxpayers' objection. The court appointed an expert to determine the property's fair market value at the time of transfer, resulting in an expert valuation of CHF 620,000, which both parties subsequently accepted; therefore, the court partially upheld the appeal, overturned the tax authority's decision, and remanded the case for reassessment of the liquidation gain based on the court-determined value of CHF 620,000, apportioning half of the court fees to the partially successful taxpayers.
Regeste Legislator
Généré par l'IAArt. 131 Abs. 1 VRG, Art. 133 VRG, Art. 144 Abs. 5 DBG, Art. 147 VRG, Art. 148 VRG, Art. 144 Abs. 1 DBG; Tax Assessment Appeal on Real Estate Transfer Valuation: The court appointed an expert to determine the property's fair market value at the time of transfer, resulting in an expert valuation of CHF 620,000, which both parties subsequently accepted; therefore, the court partially upheld the appeal, overturned the tax authority's decision, and remanded the case for reassessment of the liquidation gain based on the court-determined value of CHF 620,000, apportioning half of the court fees to the partially successful taxpayers.
Mots-clés
Généré par l'IADispositions légales citées
Généré par l'IADécisions connexes
Généré par l'IAQuestions juridiques clés extraites par Legislator
Généré par l'IACited as the basis for imposing procedural costs on the losing party for the direct federal tax matter.
Cited as the basis for imposing procedural costs on the losing party for the cantonal tax matter.
Cited as the basis governing the time limit and procedure for appealing the decision regarding the amount of procedural costs.
Texte complet
Tribunal cantonal TC Kantonsgericht KG
Augustinergasse 3, Postfach 630, 1701 Freiburg
T +41 26 304 15 00
www.fr.ch/tc
604 2024 126
604 2024 127
Urteil vom 19. August 2025 Steuergerichtshof
Besetzung Präsident: Marc Sugnaux Richterinnen: Dina Beti, Daniela Kiener Gerichtsschreiberin: Angélique Marro
Parteien A.________ und B.________, Beschwerdeführer gegen
KANTONALE STEUERVERWALTUNG, Vorinstanz
Gegenstand Einkommensund Vermögenssteuer der natürlichen Personen – Überführung von Geschäftsvermögen ins Privatvermögen bei Geschäftsaufgabe; Verkehrswert der überführten Liegenschaft;
Gerichtsgutachten
Beschwerde vom 12. September 2024 gegen den Einspracheentscheid vom
13. August 2024
— Pouvoir Judiciaire PJ Gerichtsbehörden GB Kantonsgericht KG
In Anbetracht dessen,
dass die Steuerpflichtigen in C.________ auf mehreren Grundstücken – darunter das Grundstück Art. ddd des Grundbuchs der Gemeinde Kerzers (nachfolgend: GB C.________) – ein landwirtschaftliches Gewerbe führten;
dass, nachdem A.________ (Eigentümerin des besagten Grundstücks) mit Sitzungsentscheid der Behörde für Grundstückverkehr vom 23. August 2022 bewilligt worden war, das Grundstück Art. ddd des GB C.________ vom landwirtschaftlichen Gewerbe abzutrennen, dieses gleichentags vom Geschäftsvermögen ins Privatvermögen der Steuerpflichtigen überführt wurde, bevor es am
7. Juni 2024 mittels Erbvorschussvertrags an die Söhne E.________ und F.________ abgetreten wurde;
dass die Steuerpflichtigen am 27. Juni 2024 für das Steuerjahr 2022 ordentlich veranlagt wurden, wobei der steuerbare Liquidationsgewinn auf CHF 346'685.- festgesetzt wurde, was einen geschuldeten Steuerbetrag von CHF 6'932.- (direkte Bundessteuer) bzw. CHF 22'897.80 (Kantonssteuer) ergab;
dass die Steuerverwaltung mit dieser Veranlagung den in einem von den Steuerpflichtigen in Auftrag gegebenen Verkehrswertgutachten der G.________ AG vom 6. Februar 2024 ermittelten und von den Steuerpflichtigen deklarierten Überführungswert des Grundstücks Art. ddd des GB C.________ von CHF 360'000.- auf CHF 846'500.- erhöhte;
dass die gegen diese Veranlagungsanzeige erhobene Einsprache der Steuerpflichtigen mit Einspracheentscheid vom 13. August 2024 abgewiesen wurde;
dass die Steuerpflichtigen (fortan: Beschwerdeführer) am 12. September 2024 Beschwerde an den Steuergerichtshof des Kantonsgerichts erhoben und den Antrag stellten, es sei der angefochtene Einspracheentscheid aufzuheben und der Verkehrswert des Grundstücks Art. ddd des GB C.________ auf CHF 360'000.- festzusetzen;
dass die Steuerverwaltung in ihren Bemerkungen vom 8. Oktober 2024 auf eine Abweisung der Beschwerde schloss;
dass die Instruktionsrichterin mit Verfügung vom 19. Mai 2025 bei H.________ ein Gerichtsgutachten in Auftrag gab und den Experten beauftragte, den Verkehrswert des Grundstücks Art. ddd des GB C.________ zum Zeitpunkt seiner Überführung vom Geschäftsins Privatvermögen per 23. August 2022 zu ermitteln;
dass das Gerichtsgutachten (ermittelter Verkehrswert: CHF 620'000.-) am 17. Juni 2025 erstattet wurde;
dass den Parteien am 18. Juni 2025 die Gelegenheit gegeben wurde, sich zum Gerichtsgutachten zu äussern;
dass weder die Steuerverwaltung (Eingabe vom 4. Juli 2025) noch die Beschwerdeführer (Eingabe vom 13. Juli 2025) Einwände gegen das Gerichtsgutachten erhoben und beide erklärten, den ermittelten Verkehrswert von CHF 620'000.- zu akzeptieren (Steuerverwaltung) resp. mit dem Gerichtsgutachten einverstanden zu sein (Beschwerdeführer);
Kantonsgericht KG
erwägend,
dass vom von H.________ im Gerichtsgutachten vom 17. Juni 2025 ermittelten Verkehrswert des Grundstücks Art. ddd des GB C.________ von CHF 620'000.- sowie den übereinstimmenden Anträgen der Parteien Vormerk zu nehmen ist;
dass folglich die Beschwerde teilweise gutzuheissen, der angefochtene Einspracheentscheid der Steuerverwaltung vom 13. August 2024 aufzuheben und die Angelegenheit an diese zurückzuweisen ist, damit sie den von den Beschwerdeführern im Steuerjahr 2022 erzielten Liquidationsgewinn im Sinne des Gerichtsgutachtens (Verkehrswert des Grundstücks Art. ddd des GB C.________: CHF 620'000.-) neu veranlagt;
dass die Kosten des Verfahrens der unterliegenden Partei aufzuerlegen sind (Art. 144 Abs. 1 des Bundesgesetzes vom 14. Dezember 1990 über die direkte Bundessteuer [DBG; SR 642.11]; Art. 131 Abs. 1 VRG); dem Bund, dem Staat, den Gemeinden und anderen juristischen Personen des öffentlichen Rechts sowie den mit öffentlich-rechtlichen Aufgaben betrauten Privatpersonen und privaten Institutionen dürfen indessen keine Verfahrenskosten auferlegt werden, es sei denn, ihre Vermögensinteressen seien betroffen (Art. 133 VRG);
dass die Höhe der Verfahrenskosten durch das kantonale Recht bestimmt wird (vgl. Art. 144 Abs. 5 DBG) und dabei insbesondere der Tarif der Verfahrenskosten und Entschädigungen in der Verwaltungsjustiz vom 17. Dezember 1991 (Tarif VJ; SGF 150.12) zur Anwendung gelangt (vgl. Art. 146 und Art. 147 VRG sowie Art. 4 Abs. 3 des kantonalen Ausführungsbeschlusses zum Bundesgesetz über die direkte Bundessteuer);
dass es im vorliegenden Fall angemessen scheint, die Gerichtsgebühr auf insgesamt CHF 3'286.30 (Gerichtsgebühr: CHF 800.-; Barauslagen für das Gerichtsgutachten: CHF 2'486.30) festzusetzen; diese Gerichtsgebühr ist zur Hälfte (CHF 1'643.15) den teilweise unterliegenden Beschwerdeführern aufzuerlegen und mit dem geleisteten Kostenvorschuss (insgesamt CHF 3'300.-) zu verrechnen; der Saldo (CHF 1'656.85) ist den Beschwerdeführern zurückzuerstatten;
dass die im Beschwerdeverfahren nicht vertretenen Beschwerdeführer keinen Anspruch auf eine Parteientschädigung haben;
(Dispositiv auf der folgenden Seite)
Kantonsgericht KG
erkennt der Hof:
Direkte Bundessteuer (604 2024 126)
I. Die Beschwerde wird teilweise gutgeheissen.
Der Einspracheentscheid der kantonalen Steuerverwaltung vom 13. August 2024 wird aufgehoben und die Angelegenheit an diese zurückgewiesen, damit sie den von A.________ und B.________ im Steuerjahr 2022 erzielten Liquidationsgewinn im Sinne der Erwägungen (Verkehrswert des Grundstücks Art. ddd des Grundbuchs der Gemeinde C.________:
CHF 620'000.-) neu veranlagt.
Kantonssteuer (604 2024 127)
II. Die Beschwerde wird teilweise gutgeheissen.
Der Einspracheentscheid der kantonalen Steuerverwaltung vom 13. August 2024 wird aufgehoben und die Angelegenheit an diese zurückgewiesen, damit sie den von A.________ und B.________ im Steuerjahr 2022 erzielten Liquidationsgewinn im Sinne der Erwägungen (Verkehrswert des Grundstücks Art. ddd des Grundbuchs der Gemeinde C.________:
CHF 620'000.-) neu veranlagt.
Kosten und Parteientschädigung
III. Die Kosten (Gerichtsgebühr: CHF 800.-; Barauslagen für das Gerichtsgutachten:
CHF 2'486.30) werden A.________ und B.________ zur Hälfte (CHF 1'643.15) auferlegt und mit dem geleisteten Kostenvorschuss verrechnet.
Der Saldo (CHF 1'656.85) wird A.________ und B.________ zurückerstattet.
IV. Es besteht kein Anspruch auf eine Parteientschädigung.
V. Zustellung.
Der vorliegende Entscheid kann gemäss Art. 82 ff. des Bundesgesetzes vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (BGG; SR 173.110) innert 30 Tagen seit Eröffnung mit einer Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten beim Bundesgericht in Luzern angefochten werden.
Gegen die Festsetzung der Höhe der Verfahrenskosten ist innert 30 Tagen die Einsprache an die Behörde, die entschieden hat, zulässig, sofern nur dieser Teil des Entscheides angefochten wird (Art. 148 VRG).
Freiburg, 19. August 2025/dki
Der Präsident Die Gerichtsschreiberin