Building Permit Validity After Expiration of Extension Period

Tribunal cantonal TC Kantonsgericht KG

Rue des Augustins 3, case postale 630, 1701 Fribourg

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602 2022 198

Arrêt du 18 décembre 2023 IIe Cour administrative

Composition Président : Johannes Frölicher Juges : Anne-Sophie Peyraud Vanessa Thalmann Greffier-stagiaire : Wilfried Boundel

Parties A.________ et B.________, recourantes, représentées par Me Elio Lopes, avocat

contre

PRÉFECTURE DU DISTRICT DE LA BROYE, autorité intimée,

C.________ SA, intimée, représentée par Me Guillaume Hess, avocat

Objet Aménagement du territoire et constructions – Validité du permis de construire

Recours du 14 septembre 2022 contre la décision du 29 juillet 2022

— Pouvoir Judiciaire PJ Gerichtsbehörden GB Tribunal cantonal TC Page 2 de 10

attendu

que, le 12 mars 2018, le Lieutenant de Préfet du district de la Broye a autorisé la société D.________ SA à démolir le bâtiment assurance eee, à construire deux immeubles avec parking semi-enterré et à installer un captage d'énergie géothermique par sondes terrestres verticales sur l'art. fff du Registre foncier (RF) de la Commune de G.________ (permis de construire no hhh; pièce 2a);

que, le 20 janvier 2020, la société précitée a demandé la prolongation du permis de construire. Par décision du 25 février 2020, le Lieutenant de Préfet a fait droit à cette requête et prolongé la validité du permis de construire précité jusqu'au 12 mars 2021 (pièce 4);

que, par courrier du 12 février 2021, une nouvelle demande de prolongation a été déposée (pièce 6);

que la validité du permis a été prolongée jusqu'au 12 mars 2022 par décision du 25 mai 2021 (pièce 8);

que, par courrier du 9 mars 2022, l'architecte en charge du projet a informé la préfecture qu'une séance d'ouverture de chantier avait eu lieu le 7 mars 2022, que les travaux de terrassement allaient débuter le 10 mars 2022 et qu'ils seraient suivis par les travaux de stabilisation des talus de fouille;

que, par courrier du 8 juin 2022, A.________ et B.________, propriétaires et voisines opposantes déboutées au projet ainsi qu’opposantes à la mise à l’enquête complémentaire pour la réalisation d'ancrages, ont requis de la préfecture qu'elle ordonne l'arrêt des travaux en cours, le permis de construire n'étant plus valable. Selon elles, la société C.________ SA – qui a acquis la parcelle fff RF en septembre 2020 – n'a pas commencé concrètement et de manière sérieuse les travaux, ce qui entraîne la caducité du permis de construire;

que, le 12 juillet 2022, les voisines ont requis de la préfecture qu'elle ordonne l'arrêt des travaux à titre de mesures superprovisionnelles et provisionnelles jusqu'à ce qu'elle ait statué sur la validité et l'échéance du permis de construire du 12 mars 2018 ainsi que sur les mesures à prendre s'agissant de la prétendue modification du projet;

que la commune et la constructrice se sont déterminées le 5 et le 25 juillet 2022;

que, par décision du 29 juillet 2022, le Lieutenant de Préfet a constaté la validité du permis de construire no hhh du 12 mars 2018, les travaux ayant commencé dans les temps avec la volonté d'être poursuivis. Partant, il a décidé qu'il n'y avait pas lieu d'ordonner l'arrêt des travaux;

que, par mémoire du 14 septembre 2022, A.________ et B.________ déposent, auprès du Tribunal cantonal de Fribourg, un recours contre la décision précitée, concluant – sous suite de frais et dépens – à la constatation que le permis litigieux est échu, respectivement au renvoi à l’autorité intimée pour que celle-ci fasse ce constat;

qu’à l’appui de leurs conclusions, les recourantes exposent que les travaux n'ont pas débuté avant la fin de la période de validité du permis de construire, qui est dès lors échu. Selon elles, les seuls travaux réalisés au 13 mars 2022 consistaient en la pose de barrières de sécurité et le commencement de l'aménagement du chemin d'accès jusqu'à la cabane, ce qui ne constitue pas des travaux sérieux. Elles exposent que les travaux de terrassement ont seulement commencé le Tribunal cantonal TC Page 3 de 10

7 juin 2022, soit environ trois mois après l'échéance du permis de construire, et que le chantier est désormais à l'arrêt. Les travaux de déviation du collecteur communal ne sauraient être considérés comme le commencement concret et sérieux des travaux ni ne sauraient démontrer la volonté sérieuse du propriétaire de poursuivre sans retard l'exécution de ceux-ci. Il s'agit en effet d'une tâche publique de la commune, dont ne peut se prévaloir le propriétaire de la parcelle. Par ailleurs, les recourantes invoquent l'inconstitutionnalité de l'art. 100 al. 2 du règlement cantonal du 1er décembre 2009 d'exécution de la loi sur l'aménagement du territoire et des constructions (ReLATeC; RSF 710.11) qui, selon elles, ne précise pas simplement la teneur de l'art. 145 de la loi fribourgeoise du

2 décembre 2008 sur l'aménagement du territoire et des constructions (LATeC; RSF 710.1), mais vient le compléter et le modifier, ce qui contrevient au principe de la séparation des pouvoirs et à celui de la légalité. Enfin, les recourantes estiment qu'une troisième prolongation du délai de validité du permis de construire n'est pas admissible, celui-ci ayant déjà été prolongé deux fois et le Lieutenant de Préfet ayant, dans sa décision du 25 mai 2021, indiqué que le délai ne pourrait plus être prolongé. Contrairement à ce que prétendent la Commune de G.________ et la société C.________ SA, le courrier du 9 mars 2022 de la société I.________ SA ne saurait être considéré comme une demande de prolongation du permis de construire. Les recourantes reprochent à la préfecture d'avoir violé, à plusieurs reprises, leur droit d'être entendues;

que, le 29 septembre 2022, le Lieutenant de Préfet a octroyé à la société C.________ SA un permis de construire pour la création de parois berlinoises et clouées sur l'art. fff RF. Par décision du même jour, il a rejeté les oppositions formées à ce projet;

que, par courrier du 3 octobre 2022, les recourantes informent la Juge déléguée à l'instruction que, depuis le 27 septembre 2022, les travaux ont fortement repris sur l'art. fff RF et demandent au Tribunal cantonal de statuer dans les meilleurs délais sur leur recours;

que, par acte du 4 octobre 2022, la Juge déléguée transmet la missive du 3 octobre 2022 au Lieutenant de Préfet, à l'intimée ainsi qu'à la commune intéressée pour information, tout en

considérant qu'il n'y a pas lieu, à ce stade, d'ordonner une mesure provisionnelle urgente;

que, par mémoire du 6 octobre 2022, C.________ SA conclut à l'irrecevabilité, subsidiairement au rejet du recours. Elle conteste le fait que l'autorité intimée aurait constaté à tort la validité du permis de construire et s'en remet à justice sur la question de savoir s'il s'agit d'une décision sujette à recours. L'intimée estime que les recourantes n'ont pas la qualité pour agir. En outre, elle leur reproche leur attitude contradictoire, relevant notamment qu'elles ne peuvent pas demander la cessation des travaux, dont elles contestent l'existence même. L'intimée conteste toute violation du droit d'être entendu par le Lieutenant de Préfet. En outre, même si ces violations du droit d'être entendu devaient être admises, elles devraient être considérées comme réparées dans le cadre de la procédure devant le Tribunal cantonal. Elle estime ensuite, contrairement à ce que prétendent les recourantes, que l'instance précédente a considéré non seulement que les travaux avaient bel et bien débuté, sans se prononcer sur leur ampleur, mais également que ce fait impliquait nécessairement la volonté de les poursuivre. Selon l'intimée, l'art. 100 ReLATeC entend concrétiser la notion de début des travaux, et non étendre les délais prévus par l'art. 145 LATeC. Enfin, s'agissant de la possibilité d'obtenir une troisième prolongation de délai, elle indique que cette question ne fait pas l'objet de la décision attaquée, dès lors qu'une prolongation de délai n'a été ni demandée ni, par conséquent, octroyée, le Lieutenant de Préfet ayant considéré que les travaux avaient débuté dans les temps. Quoiqu'il en soit, une prolongation de délai aurait pu être accordée, Tribunal cantonal TC Page 4 de 10

dès lors que la durée de validité du permis de construire n'a été prolongée que de deux ans, alors qu'elle aurait pu l'être de quatre ans;

que, le 19 octobre 2022, l'autorité intimée dépose sa réponse au recours, qu'elle estime irrecevable. Elle expose que l'acte attaqué est une mesure de contrôle ou de police qui n'est pas sujette à recours. En outre, elle ne voit pas quels intérêts des recourantes seraient lésés dans cette affaire. Ainsi, à défaut d'intérêt pour agir, le recours est irrecevable;

que, par courrier du 19 octobre 2022, la commune expose qu'en qualité de dénonciatrices, les recourantes n'avaient pas une position stricte de parties à la procédure de première instance. Selon elle, si elle a indiqué dans son préavis du 19 mai 2021 que seule une prolongation de délai d'un an devait être accordée, c'est parce qu'elle croyait, à tort, être liée par un tel délai. Elle ajoute que les travaux de déviation n'étaient nécessaires que pour l'accomplissement du projet de l'intimée et qu'elle n'aurait pas engagé de tels frais en l'absence de volonté de débuter les travaux sur cette parcelle;

que, par mémoire du 13 janvier 2023, les recourantes contestent la violation du principe de la bonne foi qui leur est reprochée. Elles contestent l'ensemble des arguments développés par l'intimée et maintiennent pour l'essentiel leur position. Elles requièrent que la société intimée soit astreinte à produire un programme des travaux, des plans de détail, des contrats d'adjudication du gros œuvre et une attestation bancaire du crédit de construction;

que, le 24 janvier 2023, l'intimée maintient sa position;

qu’il sera fait état des arguments, développés par les parties à l'appui de leurs conclusions, dans les considérants de droit du présent arrêt, pour autant que cela soit utile à la solution du litige;

considérant

que, déposé dans le délai et les formes prescrits, l'avance de frais ayant en outre été versée en temps utile, le présent recours est recevable en vertu de l'art. 114 al. 1 let. c CPJA;

qu’il y a lieu de préciser que l’objet du litige est le constat à titre préjudiciel, dans le cadre d’une demande d’arrêts des travaux, de la validité du permis. Dès lors que, selon la jurisprudence, la décision du préfet constatant, suite à une dénonciation par le voisin, la conformité de l'exécution avec le permis et, partant, renonçant à exiger une nouvelle mise à l'enquête, peut être portée par ce dernier devant le Tribunal cantonal (arrêt TC FR 602 2018 41 du 7 septembre 2020 consid. 1.4 et les références citées), la décision litigieuse qui confirme la validité du permis peut en principe également être attaquée en justice;

qu’en l'espèce, les recourantes sont voisines de la parcelle directement attenante, objet du permis de construire, et souhaitent interdire la construction qu’elles ont en vain tenté de contester. Dans de telles conditions, on peut sérieusement douter du fait qu’elles ont un intérêt digne de protection à contester la durée de la validité du permis entré en force. En particulier, elles ne démontrent en rien pour quels motifs une nouvelle demande de permis ne conduirait pas à un nouvel octroi de l’autorisation de construire. Leur démarche ne peut ainsi que conduire à retarder de quelques mois Tribunal cantonal TC Page 5 de 10

la construction mais non de l’interdire. On peut ainsi douter d’un intérêt suffisant de leur part pour contester la décision incidente;

qu’eu égard au fait que la décision ne peut qu’être confirmée, cette question peut en revanche rester ouverte;

que toutes les conclusions tendant à l’application de l’art. 167 LATeC, notamment à un rétablissement de l’état de droit, sont irrecevables à ce stade;

que les recourantes se plaignent de plusieurs violations de leur droit d'être entendues;

que le droit d'être entendu est une garantie constitutionnelle de caractère formel, dont la violation doit entraîner l'annulation de la décision attaquée, indépendamment des chances de succès du recours sur le fond (ATF 127 V 437 consid. 3d/aa; 126 V 132 consid. 2b et les arrêts cités). Ancré à l'art. 29 al. 2 Cst., il comprend notamment le droit pour l'intéressé de s'exprimer sur les éléments pertinents avant qu'une décision touchant sa situation juridique ne soit prise, de produire des preuves pertinentes, d'obtenir qu'il soit donné suite à ses offres de preuves, de participer à l'administration des preuves essentielles ou à tout le moins de s'exprimer sur son résultat, lorsque cela est de nature à influer sur la décision à rendre (ATF 135 I 279 consid. 2.3). Les art. 57 ss CPJA concrétisent cette garantie au niveau cantonal. En particulier, l'art. 57 al. 1 CPJA prescrit que les parties ont le droit d'être entendues avant qu'une décision ne soit prise. Les exceptions sont réglées à l'art. 58 CPJA, selon lequel l'autorité n'est pas tenue d'entendre une partie avant de prendre: une décision incidente non susceptible de recours séparé (let. a); une décision susceptible de réclamation (let. b); une décision qui admet entièrement les conclusions d'une partie (let. c); une mesure d'exécution (let. d); d'autres décisions, lorsqu'il y a péril en la demeure (let. e). Une violation du droit d'être entendu peut être réparée lorsque l'autorité de recours dispose d'un pouvoir de cognition aussi étendu, en fait et en droit, que celui de l'autorité inférieure et qu'il n'en résulte aucun désavantage pour le recourant. En principe, la guérison d'une violation d'une disposition de procédure est cependant exclue lorsqu'il s'agit d'une violation particulièrement importante et elle doit rester l'exception (ATF 126 I 68 consid. 2). Une réparation de la violation du droit d'être entendu par l'autorité de recours peut néanmoins se justifier en présence d'un vice grave lorsque le renvoi constituerait une vaine formalité et aboutirait à un allongement inutile de la procédure (arrêt TC FR

602 2022 160 du 17 mars 2023 consid. 2.1 et les références citées). Le droit d'être entendu n'est pas une fin en soi; il constitue un moyen d'éviter qu'une procédure judiciaire ne débouche sur un jugement vicié en raison de la violation du droit des parties de participer à la procédure, notamment à l'administration des preuves. Lorsqu'on ne voit pas quelle influence la violation du droit d'être entendu a pu avoir sur la procédure, il n'y a pas lieu d'annuler la décision attaquée, sous peine de prolonger inutilement la procédure (arrêt TC FR 602 2020 49 du 5 août 2020 consid. 5.1 et les références citées);

qu’il y a lieu de constater que l'autorité intimée s'est déterminée sur les arguments et griefs figurant dans la requête du 12 juillet 2022 et qu’elle a implicitement renoncé à procéder à d‘autres mesures d’instructions, telles que demandées par les recourantes;

qu’on ne voit en outre pas pour quelle raison l’autorité, dans le cadre d’une mesure incidente, n’était pas autorisée à rendre sa décision dans un délai de quatre jours après avoir reçu la détermination de la constructrice;

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que, dans leur recours, les recourantes - en connaissance des pièces qui ne faisaient pas partie du dossier préfectoral selon elles - ont fait valoir à nouveau longuement tous leurs arguments, auxquels ont répondu le Lieutenant de Préfet, la Commune de G.________ et la société intimée;

que, pour autant qu'avérée, une éventuelle violation de leur droit d'être entendues doit partant être considérée comme réparée et ce grief, écarté;

que, sur le fond du litige, les recourantes considèrent que le permis de construire du 12 mars 2018 est échu, dès lors que les travaux n'ont pas commencé durant la période de validité de celui-ci;

qu’en application de l'art. 145 LATeC, les travaux doivent être entrepris dans les deux ans qui suivent la délivrance du permis, sous peine de déchéance (al. 1). Sur le préavis de la commune, le préfet peut, à la demande écrite du requérant ou de la requérante, accorder deux prolongations pour de justes motifs et dans la mesure où les conditions de l'octroi du permis n'ont pas changé. Au besoin, il peut requérir le préavis du Service (al. 2);

que, selon l'art. 100 ReLATeC, les travaux sont réputés avoir débuté lorsqu'il y a commencement concret et sérieux de travaux d'une certaine ampleur démontrant que le ou la propriétaire a engagé des frais importants pour leur début et leur poursuite, tels que notamment d'importants travaux de terrassement, d'exécution de fondations, de démolition d'un bâtiment en vue d'une nouvelle construction, d'exécution de canalisation (al. 1). En cas d'avancement insuffisant des travaux, le ou la bénéficiaire du permis peut démontrer par d'autres moyens sa volonté sérieuse de poursuivre sans retard leur exécution (al. 2). La notion de début des travaux est déterminante pour juger de la validité d'un permis et d'une demande de prolongation de celui-ci. Les éléments fixés par cette disposition s'inspirent de la doctrine et de la jurisprudence selon le rapport explicatif accompagnant le projet de ReLATeC;

que le nouveau Guide des constructions valable dès février 2022 précise désormais explicitement que les deux prolongations peuvent être de deux ans chacune;

que cela signifie qu’un permis de construire peut être valable durant six années au maximum;

que l’ancien Guide des constructions ne mentionnait pour sa part pas la durée des prolongations;

que l’ancienne LATeC limitait quant à elle la durée de la validité du permis à 12 mois;

que la prolongation (de la validité du permis de construire) repose toujours sur une disposition

potestative: l’autorité n’a pas d’obligation de l’accorder et elle dispose d’un pouvoir d’appréciation

qu’elle doit exercer en prenant en compte toutes les circonstances, en pondérant tous les intérêts en présence et en motivant sa décision; sa liberté de refuser est cependant sans doute moins grande que lorsqu’elle se prononce sur la requête d’autorisation initiale, en particulier si les circonstances n’ont pas changé depuis;

que celui qui recourt contre une décision de prolongation ne peut pas utiliser cette voie de droit afin de soulever des griefs qu’il aurait pu faire valoir dans un recours contre la décision initiale (ZUFFEREY, Pour construire, il faut un permis, in Journées suisses du droit de la construction, p. 44);

qu’un problème particulier se pose lorsqu’une modification législative intervient pendant le délai initial et qu’elle porte spécifiquement sur la durée de validité d’un permis ou les conditions à remplir pour sa prolongation. Si cette durée n’est pas échue au moment de l’entrée en vigueur de la nouvelle loi, il sera possible de considérer que l’état de fait n’est pas entièrement terminé et qu’il est donc Tribunal cantonal TC Page 7 de 10

admissible de lui appliquer la nouvelle loi sans se heurter au principe de non-rétroactivité (ZUFFEREY, p. 45);

que ces principes peuvent sans autre être appliqués dans la présente occurrence où le nouveau guide précise désormais explicitement que la prolongation est de deux ans, de sorte qu'il faut admettre que la décision préfectorale qui fixait la durée de la prolongation à une année peut être interprétée, dans les circonstances de l'espèce, en ce sens qu'il entendait s'en tenir à la durée maximale;

qu’en effet, rien ne s’opposait à ce que l'autorité accorde une telle durée dans la présente occurrence;

que, dans de telles conditions, réduire de six à quatre ans la durée de validité du permis reviendrait à du formalisme excessif;

qu’il en va d'autant plus ainsi que la commune a indiqué expressément, dans sa détermination au recours, que si, dans son préavis, elle avait parlé d'une prolongation d'un an seulement, c'est parce qu'elle croyait, à tort, être liée par un tel délai;

qu’en l'occurrence, par lettre du 9 mars 2022, le cabinet d'architectes mandaté par l'intimée a informé la Préfecture de la Broye que les terrassements allaient débuter le jeudi 10 mars 2022 et qu'ils seraient suivis de travaux de stabilisation des talus de fouille. L’intimée, par le biais de son architecte, a manifesté sa volonté claire d'exécuter le permis et ce, avant le 12 mars 2022. Ainsi, ce courrier peut sans autre être interprété comme une demande de l'intimée de pouvoir disposer de plus de temps pour exécuter les travaux autorisés le 12 mars 2018;

qu’il y a lieu de considérer, dans de telles circonstances, que le délai de validité du permis de construire est étendu jusqu'au 12 mars 2023 selon la précision figurant dans le nouveau guide;

que les recourantes reconnaissent que des travaux ont été exécutés avant le 12 mars 2022;

qu'elles admettent ainsi la pose de barrières de sécurité et le commencement de l'aménagement du chemin d'accès;

qu'en outre, à cette date, se trouvait une machine de chantier sur le site;

que, certes, ces travaux ne peuvent pas être considérés comme suffisants au sens de l’art 100 al. 1 ReLATeC;

qu’on ne peut en revanche en aucun cas soutenir que la volonté de poursuivre les travaux n’est pas établie;

que la Cour relève tout d’abord le procès-verbal de chantier du 7 mars 2022, intitulé "Ouverture de chantier", dont il ressort notamment les échéances suivantes. L'installation des clôtures et le déplacement des machines, de même que la démolition de l'écurie et les fondations étaient prévues le 9 mars 2022, les sondages et la canalisation à dévier devaient être réalisés le 10 mars 2022, le décapage de la végétale (méthode consistant à éliminer la couche superficielle du sol) devait débuter le 10 mars 2022, la fouille était prévue dès le 11 mars 2022 et la création de la piste d'accès entre le 10 et le 16 mars 2022. Il était également prévu que les travaux de stabilisation soient réalisés dès la semaine 13, soit dès le 28 mars 2022 (à confirmer);

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que, dans le courrier du 9 mars 2022 adressé au Lieutenant de Préfet, l'architecte en charge de ce projet a exposé ce qui suit: "Nous vous informons qu'une séance d'ouverture du chantier susmentionné a eu lieu le 7 mars 2022 en présence du technicien communal […], ainsi que les ingénieurs et le soussigné. Les terrassements vont débuter le jeudi 10 mars 2022 et seront suivis des travaux de stabilisation des talus de fouille. L'ensemble des terrassements est conforme au permis cité en titre";

que les recourantes et l’intimée ont produit toute une série de photographies;

que, sur le vu des documents et photos précités, la Cour retient que la volonté de réaliser le permis de construire est prouvée;

qu’en outre, s'agissant de l'art. 100 al. 2 ReLATeC, la Cour ne peut suivre les recourantes qui considèrent que cette disposition est inconstitutionnelle, dès lors qu'elle viendrait compléter la règle prévue à l'art. 145 LATeC. A l'instar de l'intimée, la Cour est en revanche d'avis que la disposition litigieuse vise à clarifier l'al. 1, en ce sens qu'elle indique dans quels cas il peut être considéré que les travaux ont débuté: soit les travaux sont en soi suffisants, soit le bénéficiaire du permis a démontré sa volonté sérieuse de poursuivre sans retard leur exécution;

qu’on note par ailleurs qu'il est contradictoire pour les recourantes de déposer deux requêtes de mesures provisionnelles visant à faire bloquer le début des travaux, qu'elles jugent imminent, tout en considérant qu'il n'y a aucune volonté sérieuse de les poursuivre;

que, partant, si l'on peut suivre les recourantes lorsqu'elles exposent que les travaux entrepris n'étaient pas suffisants sous l'angle de l'art. 100 al. 1 ReLATeC au 13 mars 2022, l'on ne peut en aucun cas nier la volonté sérieuse de l'intimée de poursuivre sans retard l'exécution des travaux de démolition et de terrassement;

qu’ainsi, dès lors que la volonté sérieuse de poursuivre les travaux a été démontrée, il doit être considéré que les conditions prévues par l'art. 100 ReLATeC sont remplies et que les travaux ont débuté durant la période de validité du permis de construire;

que les recourantes requièrent la production, par l'intimée et la société J.________ SA, des rapports journaliers des ouvriers. Elles demandent également que la société intimée soit astreinte à produire un programme des travaux, des plans de détail, des contrats d'adjudication du gros œuvre et une attestation bancaire du crédit de construction, pour autant que ces documents existaient en date du

12 mars 2022;

qu’il sied de préciser que le droit d'être entendu n'empêche pas l'autorité de mettre un terme à l'instruction lorsque les preuves administrées lui ont permis de former sa conviction et que, procédant d'une manière non arbitraire à une appréciation anticipée des preuves qui lui sont encore proposées, elle a la certitude qu'elles ne pourraient l'amener à modifier son opinion (ATF 130 II 425 consid. 2.1 et les références citées);

qu’en l'espèce, le commencement des travaux durant la période de validité a été confirmé. Ainsi, les pièces dont la production a été requise ne sont plus d'aucune utilité et ne pourraient pas modifier l'opinion de la Cour. Partant, les mesures d'instruction requises sont rejetées;

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que, sur le vu de ce qui précède, le recours 602 2022 198 est rejeté, pour autant que recevable, et la décision constatant la validité du permis de construire no hhh rendue par la Préfecture de la Broye le 29 juillet 2022 confirmée;

que toute conclusion tendant à un arrêt des travaux au motif d’un permis échu est dès lors sans objet;

que, selon l'art. 131 al. 1 CPJA, les frais de procédure sont mis à la charge de la partie qui succombe. Par ailleurs, les parties qui sont liées entre elles par des droits et obligations communs répondent solidairement des frais mis à leur charge (art. 132 al. 2 CPJA);

que l'art. 141 al. 1 CPJA dispose que l'indemnité est mise à la charge de la ou des parties qui succombent. Lorsque plusieurs parties sont tenues au paiement de l'indemnité, la répartition s'opère conformément à l'art. 132, applicable par analogie. L'al. 2 prescrit que les frais de représentation et d'assistance des avocats sont dus directement à ceux-ci par la partie condamnée à les supporter;

que, vu l'issue du recours, les frais de justice doivent être mis solidairement à la charge des recourantes. Ils sont fixés à CHF 2000.- et prélevés sur l'avance de frais versée;

que, dès lors qu'elle a obtenu gain de cause, l'intimée a droit à une indemnité de partie. La liste de frais produite le 14 septembre 2023 indique 22,61 heures de travail, ce qui est excessif, compte tenu de l'ampleur et de la difficulté relatives de l'affaire. Il y a partant lieu de réduire les heures demandées à 15 heures, correspondant à une indemnité de CHF 3'750.-, plus les débours par CHF 37.40 et la TVA à 7,7% (sur CHF 3'787.40) par CHF 291.60. L'intimée a ainsi droit à une indemnité totale de CHF 4'079.-. Elle est mise solidairement à la charge des recourantes qui s’en acquitteront directement auprès du mandataire de l’intimée (art. 137, 140 et 141 CPJA);

(dispositif en page suivante)

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la Cour arrête :

I. Pour autant que recevable, le recours est rejeté, dans la mesure où il n'est pas devenu sans objet.

II. Les frais judiciaires sont fixés à CHF 2'000.-. Ils sont mis solidairement à la charge des recourantes et seront compensés par l'avance de frais versée.

III. L'indemnité de partie due à l'intimée, à verser en main de Me Guillaume Hess, est fixée à CHF 4'079.-, TVA par CHF 291.60 comprise, et est mise solidairement à la charge de A.________ et B.________.

IV. Notification.

Cette décision peut faire l'objet d'un recours auprès du Tribunal fédéral, à Lausanne, dans les

30 jours dès sa notification.

La fixation du montant des frais de procédure et de l'indemnité de partie peut, dans un délai de

30 jours, faire l'objet d'une réclamation auprès de l'autorité qui a statué, lorsque seule cette partie de la décision est contestée (art. 148 CPJA).

Fribourg, le 18 décembre 2023/ape

Le Président Le Greffier-stagiaire