Tenant Eviction for Rent Arrears Upheld Despite Housing Hardship Claims
Suisse · Canton de Fribourg (CH-FR)
Synthèse Legislator
Généré par l'IAThe tenant appealed an eviction order based on the landlord's termination of the lease due to rent arrears, which the lower court had found validly issued according to the statutory 30-day cure period under Article 257d of the Code of Obligations. The appellate court dismissed the appeal, reasoning that the initial court correctly confirmed the proper service of the payment reminder and subsequent termination notice, and further, that lease extension claims are statutorily excluded when termination is based on tenant payment default, rendering arguments about difficulty in finding new housing irrelevant.
Regeste Legislator
Généré par l'IAArt. 257d OR, Art. 257 ZPO, Art. 292 StGB, Art. 51 Abs. 1 Bst, Art. 52 JG, Art. 17 Abs. 1 Bst; Tenant Eviction for Rent Arrears Upheld Despite Housing Hardship Claims: The appellate court dismissed the appeal, reasoning that the initial court correctly confirmed the proper service of the payment reminder and subsequent termination notice, and further, that lease extension claims are statutorily excluded when termination is based on tenant payment default, rendering arguments about difficulty in finding new housing irrelevant.
Mots-clés
Généré par l'IADispositions légales citées
Généré par l'IAJurisprudence citée
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Généré par l'IAQuestions juridiques clés extraites par Legislator
Généré par l'IAThe court confirmed the lower court's finding that the termination of the lease, based on this article concerning rent arrears, was lawful, which is the main ground for upholding the eviction order.
The court cited this article to affirm the lower court's reasoning that extending the lease is irrelevant because the termination was due to rent arrears.
This article was cited in the dispositive section (II) to justify the decision not to impose court costs because it concerns a tenancy dispute over a primary residence.
This article was cited in the reasoning for point 3.2 to confirm that no party compensation was awarded because no counter-arguments were solicited based on this procedural rule.
Texte complet
Tribunal cantonal TC Kantonsgericht KG
Augustinergasse 3, Postfach 630, 1701 Freiburg
T +41 26 304 15 00 tribunalcantonal@fr.ch www.fr.ch/tc
102 2022 40
Urteil vom 28. März 2022
II. Zivilappellationshof
Besetzung Vizepräsident: Markus Ducret Richter: Catherine Overney, Michel Favre Gerichtsschreiberin- Berichterstatterin: Frédérique Jungo
Parteien A.________, Gesuchsgegnerin und Berufungsklägerin, gegen
B.________, Gesuchstellerin und Berufungsbeklagte, vertreten durch Rechtsanwalt Markus Meuwly
Gegenstand Miete; Ausweisung
Berufung vom 4. März 2022 gegen den Entscheid des Präsidenten des Mietgerichts des Senseund Seebezirks vom 16. Februar 2022
— Pouvoir Judiciaire PJ Gerichtsbehörden GB Kantonsgericht KG
Sachverhalt
A. A.________ und C.________ schlossen am 16. Dezember 2015 mit der B.________ einen Mietvertrag für eine 8-Zimmerwohnung an der D.________ in E.________ ab. Infolge Zahlungsverzugs kündigte die B.________ das Mietverhältnis in Anwendung von Art. 257d OR mit amtlichem Formular auf den 30. November 2021.
B. Am 23. Dezember 2021 ersuchte die B.________ um Ausweisung von A.________ und C.________ aus der 8-Zimmerwohnung an der D.________ in E.________ gemäss Art. 257 ZPO (Rechtsschutz in klaren Fällen).
Der Präsident des Mietgerichts des Senseund Seebezirks erachtete die Kündigung als rechtsgültig, weshalb dem Gesuch um Ausweisung entsprochen wurde. Er verpflichtete A.________ und C.________ unter Androhung der Straffolgen gemäss Art. 292 StGB, die 8-Zimmerwohnung im Erdgeschoss der Liegenschaft D.________, in E.________, unverzüglich zu räumen und der B.________ ordnungsgemäss geräumt und gereinigt und unter Rückgabe sämtlicher Schlüssel zu übergeben. Gleichzeitig ermächtigte er die B.________, die Ausweisung von A.________ und C.________ aus dem Mietobjekt mittels Polizeigewalt durchzusetzen, falls diese das Mietobjekt innerhalb einer Frist von zehn Tagen nach Rechtskraft des Ausweisungsentscheides nicht geräumt haben.
C. Mit Eingabe vom 3. März 2022 (Postaufgabe: 4. März 2022) erhob A.________ (nachfolgend: die Berufungsklägerin) Berufung gegen diesen Entscheid und beantragt dessen Aufhebung und den Erlass eines neuen Entscheids.
D. Der II. Zivilappellationshof hat die Akten beigezogen; Stellungnahmen wurden keine eingeholt.
Erwägungen
1.
1.1. Endund Zwischenentscheide des Mietgerichts und seines Präsidenten unterliegen der Berufung an das Kantonsgericht, sofern der Streitwert mindestens CHF 10‘000.- beträgt (Art. 308 ff. ZPO und Art. 52 des Justizgesetzes vom 31. Mai 2010 [JG; SGF 130.1]).
Die Vorinstanz hat die Höhe des Streitwerts nicht explizit festgesetzt, ging jedoch aufgrund der Rechtsmittelbelehrung von einem CHF 10‘000.- übersteigenden Streitwert aus, was angesichtss der Mietzinsausstände, welche zur Kündigung des Mietverhältnisses geführt haben, naheliegend erscheint. Geht es nur um die Frage der Ausweisung, besteht das wirtschaftliche Interesse der Parteien im Mietwert, der durch die Verzögerung infolge des Summarverfahrens selber entsteht. Diesbezüglich ist unabhängig von allfälligen kantonalen Unterschieden in der tatsächlichen Bewältigung solcher Summarverfahren von einer Dauer von sechs Monaten auszugehen (BGE 144 III 346
E. 1.2.1 mit weiteren Hinweisen). Der monatliche Mietzins der Berufungsklägerin beträgt gemäss Mietvertrag CHF 3'000.-. Demnach übersteigt der Streitwert im Berufungsverfahren CHF 10‘000.- und auf die Berufung ist einzutreten.
Kantonsgericht KG
Der Streitwert für die Beschwerde ans Bundesgericht ist ebenfalls erreicht (Art. 51 Abs. 1 Bst. a und
74 Abs. 1 Bst. a BGG).
1.2. Über Berufungen aus dem Gebiet des Mietrechts entscheidet der II. Zivilappellationshof (Art.
52 JG; Art. 17 Abs. 1 Bst. a des Reglements des Kantonsgerichts betreffend seine Organisation und seine Arbeitsweise vom 22. November 2012 (RKG; SGF 131.11).
1.3. Wird ein im summarischen Verfahren ergangener Entscheid angefochten, beträgt die Berufungsfrist 10 Tage (Art. 314 Abs. 1 ZPO). Der Entscheid wurde der Berufungsklägerin am 22. Februar 2022 zugestellt, so dass die Berufung vom 4. März 2022 fristgerecht erfolgte.
1.4. Mit Berufung kann die unrichtige Rechtsanwendung und die unrichtige Feststellung des Sachverhaltes geltend gemacht werden (Art. 310 ZPO). Die Berufungsinstanz verfügt mithin über eine vollständige Überprüfungsbefugnis der Streitsache ("plein pouvoir d'examen de la cause") und kann das erstinstanzliche Urteil sowohl auf rechtliche wie tatsächliche Mängel hin überprüfen. Sie hat sich – abgesehen von offensichtlichen Mängeln – grundsätzlich auf die Beurteilung der in der schriftlichen Begründung gegen das erstinstanzliche Urteil erhobenen Beanstandungen zu beschränken (BGE 142 III 413 E. 2.2.4 mit weiteren Hinweisen).
1.5. Neue Tatsachen und Beweismittel werden nur noch berücksichtigt, wenn sie ohne Verzug vorgebracht werden und trotz zumutbarer Sorgfalt nicht schon vor erster Instanz vorgebracht werden konnten (Art. 317 ZPO).
1.6. Nach Art. 316 ZPO kann die Rechtsmittelinstanz eine Verhandlung durchführen oder aufgrund der Akten entscheiden. Vorliegend entscheidet der II. Zivilappellationshof aufgrund der Akten.
2.
Die Berufungsklägerin bringt vor, der Eingang der Kündigungsanfechtung sei ihr von der Schlichtungskommission in Mietsachen bestätigt worden. Dabei sei die angebliche Nichteinhaltung der 30-tägigen Frist nicht berücksichtigt worden. Die Eingangsbestätigung mit Datumsangabe, welche interessanterweise aus ihrem Postkonto gelöscht worden sei und extra bei der Post habe angefordert werden müssen, zeige die Einhaltung der 30-tägigen Frist. Weiter bitte sie um eine rechtliche Begründung der Erwägung, wonach die Behauptung der erschwerten Wohnungssuche irrelevant sei, da ihre Hausratversicherung etwas anderes sage.
2.1. Nach Art. 257c OR muss der Mieter den Mietzins und allenfalls die Nebenkosten am Ende jedes Monats, spätestens aber am Ende der Mietzeit bezahlen, wenn kein anderer Zeitpunkt vereinbart oder ortsüblich ist. Ist der Mieter nach der Übernahme der Sache mit der Zahlung fälliger Mietzinse oder Nebenkosten im Rückstand, so kann ihm der Vermieter schriftlich eine Zahlungsfrist setzen und ihm androhen, dass bei unbenütztem Ablauf der Frist das Mietverhältnis gekündigt werde. Diese Frist beträgt bei Wohnund Geschäftsräumen mindestens 30 Tage (Art. 257d Abs. 1 OR). Bezahlt der Mieter innert der gesetzten Frist nicht, so kann der Vermieter bei Wohnund Geschäftsräumen mit einer Frist von mindestens 30 Tagen auf Ende eines Monats kündigen (Art. 257d Abs. 2 OR). Gibt der Mieter die Sache am Ende des Mietverhältnisses nicht zurück (Art. 267 OR), so kann der Vermieter ein Ausweisungsverfahren einleiten.
Gestützt auf die Akten ist mit der Vorinstanz festzustellen, dass die Kündigung der 8-Zimmerwohnung an der D.________ in E.________ rechtsgültig erfolgt ist. In Einhaltung der gesetzlichen Bestimmungen über die Kündigung bei Zahlungsverzug der Mieterschaft wurde der Berufungsklä- Kantonsgericht KG
gerin und ihrem Mitmieter eine Zahlungsaufforderung mit einer Zahlungsfrist von 30 Tagen und mit dem Hinweis auf Art. 257d zugestellt, welcher keine Folge geleistet wurde, weshalb das Mietverhältnis mit amtlichem Formular vom 5. Oktober 2021 gestützt auf Art. 257d OR fristgerecht auf den
30. November 2021 gekündigt wurde. Die Kündigung vom 5. Oktober 2021 gilt am 13. Oktober 2021 als zugestellt und wurde der Berufungsklägerin am 22. Oktober 2021 effektiv am Postschalter ausgehändigt. Da ihr Mitmieter die eingeschriebene Sendung nicht innert einer Frist von sieben Tagen abholte, gilt die Kündigung an ihn ebenfalls am 13. Oktober 2021 als zugestellt. Zudem bestätigte die Schlichtungskommission in Mietsachen gemäss Vorinstanz, dass kein Schlichtungsgesuch für die betreffenden Kündigungen eingegangen ist. Unterlagen, welche das Gegenteil belegen würden, wurden jedenfalls nicht eingereicht.
2.2. Der Mieter kann die Erstreckung eines befristeten oder unbefristeten Mietverhältnisses verlangen, wenn die Beendigung der Mieter für ihn oder seine Familie eine Härte zur Folge hätte, die durch die Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen wären (Art. 272 Abs. 1 OR). Die Erstreckung ist ausgeschlossen bei Kündigungen wegen Zahlungsrückstand des Mieters (Art. 272a Abs. 1 Bst. a OR).
Da die Erstreckung bei Kündigungen wegen Zahlungsrückstand des Mieters ausgeschlossen ist, hat die Vorinstanz zu Recht erwogen, die Behauptung der erschwerten Wohnungssuche sei im Verfahren betreffend Mieterausweisung irrelevant. Eine gegebenenfalls gegenteilige Meinung der Hausratversicherung der Berufungsklägerin ist unzutreffend und vorliegend nicht einschlägig.
2.3. Dem Gesagten zufolge ist die offensichtlich unbegründete Berufung abzuweisen.
3.
3.1. Dem Berufungsverfahren liegt eine Mietstreitigkeit zugrunde. Bei Mietstreitigkeiten über Wohnräume werden keine Gerichtskosten erhoben, wenn die Hauptwohnung des Mieters betroffen ist und diese – wie vorliegend – keine Luxuswohnung darstellt (Art. 116 Abs. 1 ZPO, Art. 130 Abs. 1 des Justizgesetzes vom 31. Mai 2010 [JG; SGF 130.1]). Es werden folglich keine Gerichtskosten erhoben.
3.2. Es wurde gemäss Art. 322 ZPO keine Vernehmlassung eingeholt und der Gegenpartei sind keine weiteren Umtriebe entstanden; es ist somit keine Parteientschädigung zuzusprechen.
(Dispositiv auf nachfolgender Seite)
Kantonsgericht KG
Der Hof erkennt:
I. Die Berufung wird abgewiesen.
Der Entscheid des Präsidenten des Zivilgerichts des Senseund Seebezirks vom 16. Februar 2022 wird bestätigt.
II. Es werden keine Gerichtskosten erhoben.
Es wird keine Parteientschädigung zugesprochen.
III. Zustellung.
Dieses Urteil kann innert 30 Tagen nach seiner Eröffnung mit Beschwerde in Zivilsachen beim Bundesgericht angefochten werden. Das Beschwerderecht und die übrigen Zulässigkeitsvoraussetzungen sind in den Art. 72–77 und 90 ff. des Bundesgesetzes über das Bundesgericht vom 17. Juni 2005 (BGG) geregelt. Die begründete Beschwerdeschrift ist beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.
Freiburg, 28. März 2022/fju
Der Vizepräsident: Die Gerichtsschreiberin-Berichterstatterin: