Landlord v. Tenant: Validity of Eviction Notice for Rent Arrears

Tribunal cantonal TC Kantonsgericht KG

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102 2018 344

Arrêt du 8 mars 2019 IIe Cour d’appel civil

Composition Présidente : Dina Beti Juges : Catherine Overney, Michel Favre Greffière : Sophie Riedo

Parties A.________ SA, demanderesse et appelante, représentée par Me Nathalie Fluri, avocate

contre

B.________, défendeur et intimé, représenté par Me Valentin Aebischer, avocat

Objet Bail à loyer – Expulsion

Appel du 21 décembre 2018 contre le jugement de la Présidente du Tribunal des baux de l'arrondissement de la Sarine du 10 décembre 2018

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considérant en fait

A. Le 28 avril 2017, A.________ SA, en qualité de bailleresse, et B.________, en qualité de locataire, ont signé un contrat de bail à loyer pour locaux commerciaux ayant pour objet une surface de vente de 504 m2, un dépôt de 307 m2 et 14 places de parc dans l'immeuble sis à C.________, pour l'exploitation d'un magasin d'alimentation.

Les ch. 5.1. et 5.2. de ce contrat, qui a débuté le 1er juillet 2017, prévoyaient que le loyer annuel (y compris les acomptes de charges annuelles de CHF 36'000.-) était de 3,5 % du chiffre d'affaires des ventes résultant exclusivement de l'exploitation des locaux loués et réalisées par année civile par le locataire ou son sous-locataire, ou à tout le moins de CHF 12'000.- (hors charges) pour l'année 2018 (et de CHF 0.- jusqu'au 31 décembre 2017).

Quant au premier paragraphe du ch. 6.4. du contrat, il prévoyait ce qui suit: "Les acomptes sur les frais accessoires et communs sont à régler trimestriellement par le locataire avec le loyer à raison de CHF 9'000.- chaque trois mois, soit CHF 36'000.- annuel. L'électricité est payée directement par le locataire et n'est pas comprise dans les acomptes de charges. Les acomptes de charges sont à payer dès le 1er juillet 2017".

Le ch. 8.1. du contrat prévoyait que le paiement du loyer, acompte de charges et frais communs inclus était à effectuer trimestriellement par avance, que les acomptes de charges étaient à payer dès le 1er juillet 2017 et que le paiement du loyer commençait au 1er janvier 2018.

Le locataire s'est en outre engagé à payer à la bailleresse un montant de CHF 12'000.-, hors taxes, par tranches de CHF 1'000.- dès le 1er janvier 2018 pour l'aménagement existant (ch. 3.1. du contrat).

B. Par courrier recommandé du 10 juillet 2018, la bailleresse a mis le locataire en demeure de s'acquitter d'un montant total de CHF 33'387.- "pour les loyers dus à ce jour, soit au 31 juillet 2018" dans un délai de 30 jours, faute de quoi son bail serait résilié en application de l'art. 257d CO. Le locataire ne s'est pas acquitté du montant réclamé dans le délai comminatoire qui lui avait été imparti pour ce faire et qui courait jusqu'au 12 août 2018. Par formule officielle du 17 août 2018, la bailleresse a résilié le contrat de bail précité pour le 30 septembre 2018.

C. Ayant constaté que le locataire n'avait pas libéré les locaux pour le 1er octobre 2018, la bailleresse a déposé, en date du 4 octobre 2018, une requête d'expulsion et d'exécution à l'encontre du locataire, basée sur la procédure sommaire du cas clair (art. 257 CPC).

Par jugement du 10 décembre 2018, la Présidente du Tribunal des baux de l'arrondissement de la Sarine (ci-après: la Présidente) a déclaré irrecevable la requête d'expulsion déposée par la bailleresse contre le locataire et a mis les frais et dépens à la charge de la bailleresse. Elle a constaté que les conditions pour admettre la requête en protection des cas clairs n’étaient pas réunies car la mise en demeure du 10 juillet 2018 ne détaille pas de manière précise les montants en souffrance qui composaient le montant total de CHF 33'387.-.

D. Par mémoire du 21 décembre 2018, la bailleresse a appelé de ce jugement, concluant à l'admission de sa requête et à l'expulsion immédiate du locataire des locaux en question. Le locataire a conclu au rejet de l’appel par mémoire du 28 janvier 2019.

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en droit

1.

1.1. La décision attaquée, qui porte sur l'expulsion d'un locataire, constitue une décision finale de première instance au sens des art. 308 al. 1 et 236 du Code de procédure civile (CPC). La voie de droit ouverte contre une telle décision est l'appel (art. 308 al. 1 let. a CPC), sauf si la valeur litigieuse est inférieure à CHF 10'000.- (art. 308 al. 2 CPC), auquel cas la décision ne peut faire l'objet que d'un recours (art. 319 let. a CPC).

En l'espèce, la valeur litigieuse a été fixée en première instance à CHF 24'000.- et n’a pas été contestée par les parties; partant, la voie de droit ouverte contre la décision de la Présidente du

10 décembre 2018 est l'appel (art. 308 al. 2 CPC). La valeur litigieuse étant supérieure à CHF 15'000.-, un recours en matière civile peut être introduit au Tribunal fédéral contre le présent arrêt (art. 51 al. 1 let. a, 74 al. 1 let. a et 72 ss LTF).

1.2. La procédure sommaire est applicable à la procédure pour les cas clairs (art. 257 CPC). La suspension des délais ne s'applique pas à la procédure sommaire (art. 145 al. 2 let. b CPC).

En l'espèce, la décision a été notifiée à la bailleresse le 11 décembre 2018. Partant, l'appel du

21 décembre 2018 a été déposé en temps utile.

2.

2.1. Dans sa décision du 10 décembre 2018, la Présidente a retenu qu'au 10 juillet 2018, date de la sommation adressée au défendeur, le locataire se trouvait en demeure de payer CHF 30'259.10. Toutefois, la sommation mentionnait, sans plus de renseignements, un montant de CHF 33'387.- sans rapport avec la somme effectivement due "pour les loyers dus à ce jour, soit au 31 juillet 2018". Il n'était donc pas possible de reconnaître aisément, à l'examen de la sommation, quels mois de loyer et charges étaient demeurés impayés. Elle a donc déclaré la requête d’expulsion irrecevable puisque les conditions pour admettre la requête en protection des cas clairs ne sont pas réunies.

L’appelante estime que c’est de manière arbitraire que la Présidente a nié l’application de la protection des cas clairs au sens de l’art. 257 CPC puisque l’intimé a admis le bien-fondé de la résiliation qui lui a été signifiée et qui constitue elle-même la conséquence du non-paiement des loyers et frais échus (cf. appel p. 8 ch. 1). Elle estime que la Présidente a méconnu la jurisprudence du Tribunal fédéral selon laquelle la sommation de payer du bailleur ne doit pas nécessairement indiquer le montant impayé de manière chiffrée et qu’une différence de CHF 3'127.90 essentiellement due à l’application de la TVA ne justifiait pas la sanction de l’irrecevabilité alors qu’un montant dix fois supérieur était reconnu comme étant dû (cf. appel p. 8 et 9 ch. 2).

2.2. A teneur de l'art. 257d al. 1 CO, lorsque le locataire, après réception de la chose, a du retard pour s'acquitter d'un terme ou de frais accessoires échus, le bailleur peut lui fixer par écrit un délai de paiement et lui signifier qu'à défaut de paiement dans ce délai, il résiliera le bail. L'art. 257d al.

2 CO dispose qu'à défaut de paiement dans le délai fixé, le bailleur peut résilier le contrat avec effet immédiat; les baux d'habitation ou de locaux commerciaux peuvent être résiliés avec un délai de congé minimum de trente jours pour la fin d'un mois.

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Il est reconnu en jurisprudence et en doctrine que la sommation doit indiquer le montant impayé de façon suffisamment claire et précise. Une indication chiffrée n'est pas indispensable; il suffit que l'objet de la mise en demeure soit déterminable sans discussion, par exemple avec une désignation précise des mois de loyers restés en souffrance (arrêt 4C.123/2000 du 14 juin 2000 consid. 3b, CdB 2000 p. 109). Dans un arrêt 4A_134/2011 du 23 mai 2011, le Tribunal fédéral a reconnu qu'un congé donné sur la base d'un avis de sommation ne remplissant pas les conditions de clarté et de précision retenues par la jurisprudence et la doctrine était inefficace.

2.3. En l’espèce, contrairement à l'opinion de l’appelante, la Présidente a correctement appliqué l'art. 257d al. 1 CO en jugeant que la sommation ne satisfaisait pas aux exigences de clarté et de précision consacrées par la doctrine et la jurisprudence en rapport avec cette disposition. De ce point de vue, il est sans importance qu'il existât effectivement un arriéré car la contestation ne porte pas sur le paiement réclamé par la demanderesse mais sur son droit de mettre fin au contrat, par suite de la demeure du locataire, sans égard aux termes et délais de résiliation convenus.

La Cour constate ainsi que le 17 août 2018, faute d'avoir valablement sommé le locataire, la bailleresse n’était pas en droit de résilier le contrat sur la base de l'art. 257d al. 2 CO, de sorte que le congé communiqué à cette date était inefficace. La relation contractuelle s’étant poursuivie, la demanderesse n’était pas en droit d’exiger la restitution de la chose louée et c'est à bon droit que la Présidente a déclaré irrecevable la requête d'expulsion.

L’appel est ainsi rejeté.

3.

3.1. Aux termes de l'art. 106 al. 1 CPC, les frais sont mis à la charge de la partie succombante. En l'espèce, l'appel étant rejeté, il convient de mettre les frais à la charge de l’appelante qui succombe.

3.2. Ils comprennent les frais judiciaires, fixés globalement à CHF 1’500.-, qui seront prélevés sur l’avance effectuée le 11 janvier 2019.

3.3. Ils comprennent également les dépens dans la mesure où l’intimé est assisté d’un mandataire professionnel et en a requis au sens de l’art. 95 al. 3 let. b CPC. Dans le cadre d’un recours contre un jugement rendu par un juge unique, comme en l’espèce, les dépens sont fixés de manière globale, compte tenu de la nature, de la difficulté et de l’ampleur de la procédure et du travail nécessaire de l’avocat ainsi que de l’intérêt et de la situation économiques des parties, mais pour un montant maximal de CHF 3’000.-, hors circonstances spéciales non présentes en l'espèce (art. 63 al. 1 et 2 et 64 al. 1 let. e RJ).

En l’espèce, l'activité de Me Valentin Aebischer dans le cadre de la procédure de recours a consisté en substance en l’étude de l’appel de 13 pages, la rédaction d'une réponse de 9 pages et la prise de connaissance du présent arrêt. Partant, compte tenu de la nature et de la difficulté de la cause, une indemnité de CHF 2’000.-, comprenant les débours, est octroyée. La TVA (7.7 %), par CHF 154.-, s'y ajoute.

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la Cour arrête :

I. L'appel est rejeté.

Partant, le dispositif de la décision rendue le 10 décembre 2018 par la Présidente du Tribunal des baux de l’arrondissement de la Sarine est confirmé.

II. Les frais de la procédure de recours sont mis à la charge de A.________ SA.

Les frais judiciaires dus à l’Etat sont fixés à CHF 1’500.- (émolument global).

Les dépens de la procédure d’appel de B.________, dus par A.________ SA, sont fixés globalement à CHF 2’000.- (débours inclus), TVA par CHF 154.- en sus.

III. Notification.

Cet arrêt peut faire l'objet d'un recours en matière civile au Tribunal fédéral dans les trente jours qui suivent sa notification. La qualité et les autres conditions pour interjeter recours sont déterminées par les art. 72 à 77 et 90 ss de la loi sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005 (LTF). L'acte de recours motivé doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14.

Fribourg, le 8 mars 2019/sri

La Présidente : La Greffière :