Subtenant Eviction Appeal Dismissed for Inadmissible New Factual Claims

Appellationsgericht des Kantons Basel-Stadt Dreiergericht

ZB.2017.41

ENTSCHEID

vom 16. November 2017

Mitwirkende

Dr. Olivier Steiner, Dr. Claudius Gelzer, lic. iur. André Equey

und Gerichtsschreiber lic. iur. Johannes Hermann

Parteien

A____ Berufungskläger

[...] Gesuchsgegner

gegen

B____ AG Berufungsbeklagte

[...] Gesuchstellerin

Gegenstand

Berufung gegen einen Entscheid des Zivilgerichts vom 4. Oktober 2017 betreffend Ausweisung

Sachverhalt

Die B____ AG (Vermieterin und Berufungsbeklagte) ist Eigentümerin der Liegenschaft [...] in Basel. Mit Mietvertrag vom 26./28. August 2015 vermietete sie C____ (Mieter) eine 3 ½-Zimmerwohnung im 2. Stock der Liegenschaft zu einem monatlichen Bruttomietzins von CHF 3'790.–. Die Wohnung wurde in der Folge von A____ (Untermieter und Berufungskläger) bewohnt, der mit dem Mieter in einem Untermietverhältnis steht. Mit Schreiben vom 12. Juni 2017 schickte die Vermieterin dem Mieter eine Kündigungsandrohung wegen ausstehender Mietzinszahlungen. Nachdem nicht der ganze Mietzinsausstand beglichen worden war, kündigte die Vermieterin das Mietverhältnis gegenüber dem Mieter ausserordentlich per 31. August 2017.

Mit Gesuch vom

1. September 2017 ersuchte die Vermieterin beim Zivilgericht Basel-Stadt um Rechtsschutz in klaren Fällen und beantragte, es sei sowohl der Mieter als auch der Untermieter anzuweisen, die 3 ½-Zimmerwohnung zu räumen. Weder der Mieter noch der Untermieter nahmen dazu innert Frist Stellung. Mit Entscheid vom 4. Oktober 2017 wies das Zivilgericht sowohl den Mieter als auch den Untermieter an, die 3 ½-Zimmerwohnung bis spätestens 18. Oktober 2017, 11.30 Uhr, zu räumen. Mit Schreiben vom 17. Oktober 2017 verlangte der Untermieter die schriftliche Begründung des Entscheids. Der schriftlich begründete Entscheid wurde ihm am 1. November 2017 zugestellt.

Gegen diesen Entscheid erhob der Untermieter am 11. November 2017 Berufung an das Appellationsgericht. Darin beantragt er sinngemäss, den angefochtenen Entscheid aufzuheben und das Ausweisungsgesuch abzuweisen. In verfahrensrechtlicher Hinsicht begehrt er, eine mündliche Verhandlung durchzuführen und der Beschwerde die aufschiebende Wirkung zu erteilen. Der Instruktionsrichter des Appellationsgerichts zog die Akten des Zivilgerichts bei und sah von der Einholung einer Berufungsantwort ab.

Erwägungen

1.

Erstinstanzliche Endund Zwischenentscheide in vermögensrechtlichen Angelegenheiten unterliegen der Berufung, wenn der Streitwert der zuletzt aufrechterhaltenen Rechtsbegehren mindestens CHF 10'000.– beträgt (Art. 308 der Schweizerischen Zivilprozessordnung [ZPO, SR 272]). Angefochten ist ein Entscheid des Zivilgerichts betreffend Ausweisung aus Mieträumen und somit ein erstinstanzlicher Endentscheid in vermögensrechtlichen Angelegenheiten. In Ausweisungsverfahren, bei denen jedenfalls sinngemäss die Gültigkeit der Kündigung strittig ist, entspricht der Streitwert nach der Praxis des Appellationsgerichts dem Mietzins, der seit der strittigen Kündigung bis zum Zeitpunkt geschuldet ist, auf den frühestens eine neue Kündigung ausgesprochen werden könnte, sollte sich die Kündigung als ungültig erweisen (vgl. AGE BEZ.2012.59 vom 10. August 2012 E. 1.1, mit Hinweisen). Vorliegend verlangt der Mieter zumindest implizit die Aufhebung der ausserordentlichen Kündigung. Unter Berücksichtigung des monatlichen Bruttomietzinses von CHF 3'790.– und der Sperrfrist von Art. 271a Abs. 1 lit. e des Obligationenrechts (OR, SR 220) wird der Streitwert von CHF 10'000.– erreicht (36 Monate zu CHF 3'790.– = CHF 136'440.–). Das Rechtsmittel ist demnach im Einklang mit der Rechtsmittelbelehrung des Zivilgerichtsentscheids als Berufung gemäss Art. 308 ff. ZPO zu behandeln.

Die Berufung ist nach der Zustellung des begründeten Entscheids am 1. November 2017 innert der Frist von 10 Tagen und damit rechtzeitig erhoben worden (vgl. Art. 314 Abs. 1 in Verbindung mit Art. 257 ZPO). Für ihre Beurteilung ist das Dreiergericht des Appellationsgerichts zuständig (§ 92 Abs. 1 Ziffer 6 des Gerichtsorganisationsgesetzes [GOG, SG 154.100]).

Die Berufung muss eine Begründung enthalten (Art. 311 Abs. 1 ZPO). Begründen bedeutet aufzeigen, inwiefern der angefochtene Entscheid als fehlerhaft erachtet wird. Dieser Anforderung genügt ein Berufungskläger nicht, wenn er lediglich auf die vor der ersten Instanz vorgetragenen Vorbringen verweist, sich mit Hinweisen auf frühere Prozesshandlungen zufriedengibt oder den angefochtenen Entscheid in allgemeiner Weise kritisiert. Die Begründung muss hinreichend genau und eindeutig sein, um von der Berufungsinstanz mühelos verstanden werden zu können. Dies setzt voraus, dass der Berufungskläger im Einzelnen die vorinstanzlichen Erwägungen bezeichnet, die er anficht, und die Aktenstücke nennt, auf denen seine Kritik beruht (BGE 138 III 374 E. 4.3.1 S. 375; BGer 4A_651/2012 vom 7. Februar 2013 E. 4.2). Die Begründung ist eine gesetzliche, von Amtes wegen zu prüfende Zulässigkeitsvoraussetzung für die Berufung. Fehlt sie, so tritt das obere kantonale Gericht auf die Berufung nicht ein (BGer 4A_651/2012 vom 7. Februar 2013 E. 4.2). Ob die vorliegende Begründung der Berufung diesen Anforderungen genügt – ob sich der Untermieter also genügend konkret mit den Erwägungen des angefochtenen Entscheids auseinandersetzt und aufzeigt, inwiefern diese falsch sein sollen –, kann vorliegend offengelassen werden, weil die Berufung ohnehin abzuweisen ist (vgl. E. 2 hiernach).

Das Berufungsgericht kann eine Verhandlung durchführen oder aufgrund der Akten entscheiden (Art. 316 Abs. 1 ZPO). Die Fragen, die sich im vorliegenden Fall stellen, können gestützt auf die Akten beantwortet werden, und es sind auch keine Beweise abzunehmen. Der vorliegende Entscheid wurde deshalb – entgegen dem Antrag des Berufungsklägers – nach Beizug der zivilgerichtlichen Akten ohne mündliche Verhandlung auf dem Zirkulationsweg gefällt.

2.

Der Untermieter und Berufungskläger begründet seine Berufung damit, dass der Mieter zugleich auch einer der Besitzer der Vermieterin sei. Der Mieter habe die Liegenschaftsverwaltung der Vermieterin mit der Ausstellung des Untermietvertrags mit dem Untermieter beauftragt. Der Mieter habe dem Untermieter sodann schriftlich bestätigt, dass das Mietverhältnis bis Ende August 2020 daure. Die Mietzinsen seien dem Mieter vom Untermieter bezahlt worden. Nun habe der Mieter diese Mietzinsen nicht mehr weitergeleitet. Die Liegenschaftsverwaltung habe den Untermieter über diesen Umstand nicht informiert und habe auch nie das Gespräch mit ihm gesucht, um eine einvernehmliche Lösung zu finden. Zudem sei ihm – dem Untermieter – kurzfristig gekündigt worden (vgl. Berufung vom 11. November 2017).

Neue Tatsachen und Beweismittel werden im Berufungsverfahren nur noch berücksichtigt, wenn sie ohne Verzug vorgebracht werden und trotz zumutbarer Sorgfalt nicht schon vor erster Instanz vorgebracht werden konnten (Art. 317 Abs. 1 ZPO). Diese Bestimmung gilt für neue Tatsachenbehauptungen einschliesslich neuer Einwendungen (tatsächlicher Natur), neue Bestreitungen von Tatsachenbehauptungen, neue Einreden und neue Beweismittel (Reetz/Hilber, in: Sutter-Somm et al. [Hrsg.], Kommentar zur Schweizerischen Zivilprozessordnung, 3. Auflage, Zürich 2016, Art. 317 ZPO N 31). Weiter regelt diese Bestimmung die Voraussetzungen, unter denen neue Tatsachen und Beweismittel ausnahmsweise vorgebracht werden können, abschliessend, ohne danach zu differenzieren, ob ein Verfahren in den Anwendungsbereich des Verhandlungsoder des Untersuchungsgrundsatzes fällt (BGE 138 III 625 E. 2.2

S. 626–628).

Das Zivilgericht hat das Ausweisungsgesuch der Vermieterin vom 1. September 2017 dem Untermieter und Berufungskläger zugestellt. Zudem gab es dem Un-termieter Gelegenheit, zum Gesuch schriftlich Stellung zu nehmen oder eine mündliche Verhandlung zu verlangen. Der Untermieter hätte die (erst) mit der Berufung erhobenen Behauptungen bereits vor Zivilgericht vorbringen können und müssen. Dies hat er jedoch nicht getan. Somit sind seine Behauptungen und Rügen in der Berufung als unzulässige neue Tatsachen unbeachtlich. Die Berufung ist folglich als unbegründet abzuweisen. Mit dem Entscheid in der Sache wird der Antrag auf Gewährung der aufschiebenden Wirkung gegenstandslos.

3.

Bei diesem Verfahrensausgang hat der unterliegende Untermieter und Berufungs-kläger die Kosten des Berufungsverfahrens zu tragen (Art. 106 Abs. 1 ZPO). Die Gerichtskosten werden auf CHF 800.–, nicht ganz dem Anderthalbfachen der Kosten des erstinstanzlichen Verfahrens, festgesetzt (§ 11 Abs. 1 Ziffer 1 in Verbindung mit § 7 der Verordnung über die Gerichtsgebühren [SG 154.810]; vgl. Entscheid des Zivilgerichts, E. 7.3). Der Vermieterin sind aufgrund des Verzichts auf die Einholung einer Berufungsantwort keine Kosten entstanden. Es ist deshalb keine Parteientschädigung zuzusprechen.

Demgemäss erkennt das Appellationsgericht (Dreiergericht):

://: Die Berufung gegen den Entscheid des Zivilgerichts vom 4. Oktober 2017 (RB.2017.200) wird abgewiesen.

Der Berufungskläger trägt die Gerichtskosten des Berufungsverfahrens von CHF 800.–.

Mitteilung an:

- Berufungskläger

- Berufungsbeklagte

- Zivilgericht Basel-Stadt

- Bundesamt für Wohnungswesen

APPELLATIONSGERICHT BASEL-STADT

Der Gerichtsschreiber

lic. iur. Johannes Hermann

Rechtsmittelbelehrung

Gegen diesen Entscheid kann unter den Voraussetzungen von Art. 72 ff. des Bundesgerichtsgesetzes (BGG) innert 30 Tagen seit schriftlicher Eröffnung Beschwerde in Zivilsachen erhoben werden. In vermögensrechtlichen Angelegenheiten gilt dies nur dann, wenn der Streitwert die Beschwerdesumme gemäss Art. 74 Abs. 1 lit. a oder b BGG erreicht (CHF 15'000.– bei Streitigkeiten aus Miete oder Arbeitsverhältnis bzw. CHF 30'000.– in allen übrigen Fällen) oder wenn sich eine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung stellt. Die Beschwerdeschrift ist fristgerecht dem Bundesgericht (1000 Lausanne 14) einzureichen. Für die Anforderungen an deren Inhalt wird auf Art. 42 BGG verwiesen. Über die Zulässigkeit des Rechtsmittels entscheidet das Bundesgericht.

Ob an Stelle der Beschwerde in Zivilsachen ein anderes Rechtsmittel in Frage kommt (z.B. die subsidiäre Verfassungsbeschwerde an das Bundesgericht gemäss Art. 113 BGG), ergibt sich aus den anwendbaren gesetzlichen Bestimmungen. Wird sowohl Beschwerde in Zivilsachen als auch Verfassungsbeschwerde erhoben, sind beide Rechtsmittel in der gleichen Rechtsschrift einzureichen.