Eviction Appeal Dismissed for New Arguments
Schweiz · Kanton Basel-Stadt (CH-BS)
Legislator-Zusammenfassung
KI-generiertThe appellant filed an appeal against a lower court's decision ordering their eviction from a rented apartment due to rent arrears, after the property owners issued a notice to pay or quit and subsequently terminated the lease. The appellate court upheld the eviction order because the appellant raised arguments in the appeal—namely, that the respondents were not the landlords and that a proper termination notice prerequisite was missing—which constituted impermissible new facts and arguments (novae) because they could and should have been raised during the initial proceedings, leading to the dismissal of the appeal and the appellant bearing the appeal costs.
Legislator-Regeste
KI-generiertArt. 317 Abs. 1 ZPO, Art. 74 Abs. 1 lit. a oder, Art. 42 BGG, Art. 113 BGG, Art. 106 Abs. 1 ZPO, Art. 312 Abs. 1 ZPO; Eviction Appeal Dismissed for New Arguments: The appellate court upheld the eviction order because the appellant raised arguments in the appeal—namely, that the respondents were not the landlords and that a proper termination notice prerequisite was missing—which constituted impermissible new facts and arguments (novae) because they could and should have been raised during the initial proceedings, leading to the dismissal of the appeal and the appellant bearing the appeal costs.
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KI-generiertThis provision was cited in the dispositive to impose the costs of the appeal proceedings on the appellant.
This provision is cited in the reasoning justifying why no party compensation was awarded due to the waiver of an appeal response, which directly supports the cost ruling in the dispositive.
Volltext
Appellationsgericht des Kantons Basel-Stadt Dreiergericht
ZB.2017.17
ENTSCHEID
vom 18. April 2017
Mitwirkende
Dr. Olivier Steiner, Dr. Claudius Gelzer, lic. iur. André Equey
und Gerichtsschreiber PD Dr. Benedikt Seiler
Parteien
A____ Gesuchsbeklagte
[...] Berufungsklägerin
gegen
B____ Gesuchsteller
[…] Berufungsbeklagter
vertreten durch C____, Advokat,
[...]
D____ Gesuchstellerin
[...] Berufungsbeklagte
vertreten durch C____, Advokat,
[...]
Gegenstand
Berufung gegen einen Entscheid des Zivilgerichts
vom 1. März 2017
betreffend Ausweisung
Sachverhalt
Am
30. Januar 2015 schloss die E____ mit der A____ (Berufungsklägerin) einen Mietvertrag über eine 1-Zimmerwohnung an der [...] in [...] ab. Mietbeginn war der 1. März 2015. Als Mietzins wurden CHF 600.– zuzüglich CHF 150.– akonto für die Heizund Nebenkosten vereinbart. Im Frühjahr 2015 erwarben B____ (Berufungsbeklagter 1) und D____ (Berufungsbeklagte 2) die Liegenschaft [...] zu Eigentum. Mit eingeschriebenem Brief vom 15. September 2016 teilte die F____, die Verwaltung des genannten Mietobjekts, der Berufungsklägerin mit, dass bis zum
15. September 2016 der Mietzins für September 2016 von CHF 750.– nicht eingegangen sei, und forderte die Berufungsklägerin auf, die ausstehende Miete innert 30 Tagen zu bezahlen, andernfalls das Mietverhältnis innert Monatsfrist gekündigt werde. Mit amtlich genehmigtem Formular vom
7. November 2016 kündigten die Berufungsbeklagten das Mietverhältnis mit der Berufungsklägerin per 31. Dezember 2016 aufgrund von Mietzinsausständen. Am 3. Januar 2017 gelangten die Berufungsbeklagten an das Zivilgericht Basel-Stadt und beantragten, die Berufungsklägerin sei gerichtlich anzuweisen, die bei den Berufungsbeklagten gemieteten Räumlichkeiten per sofort zu räumen. Mit Entscheid vom 1. März 2017 wies das Zivilgericht die Berufungsklägerin an, die bei den Berufungsbeklagten gemieteten Räumlichkeiten bis spätestens 13. März 2017, 11.30 Uhr, zu verlassen. Weiter stellte das Zivilgericht den Vollzug der Räumung in Aussicht, für den Fall, dass die Berufungsklägerin innert der gesetzten Frist nicht ausgezogen sei, und verurteilte die Berufungsklägerin zur Tragung der Gerichtskosten. Gegen diesen Entscheid legte die Berufungsklägerin am 7. April 2017 Berufung ein und beantragte die kostenpflichtige Abweisung des Ausweisungsbegehrens. Auf die Einholung einer Berufungsantwort wurde verzichtet. Demgegenüber wurden die Akten des Zivilgerichts beigezogen. Der vorliegende Entscheid erging auf dem Zirkulationsweg.
Erwägungen
1.
1.1 Der angefochtene Entscheid vom 1. März 2017 stellt einen erstinstanzlichen Endentscheid in einer vermögensrechtlichen Streitigkeit dar. Die beantragte Ausweisung der Berufungsklägerin wurde im Verfahren des Rechtsschutzes in klaren Fällen gemäss Art. 257 der Schweizerischen Zivilprozessordnung (ZPO, SR 272) beurteilt. Solche Entscheide unterliegen nach den allgemeinen Voraussetzungen der Berufung oder der Beschwerde (Seiler, Die Berufung nach ZPO, Zürich/Basel/Genf 2013, N 339). Massgebend für die Frage, welches Rechtsmittel zur Anwendung gelangt, ist der Streitwert.
Nach der Praxis des Appellationsgerichts (vgl. AGE BEZ.2012.59 vom 10. August 2012
E. 1.1 und BEZ.2016.28 vom 11. Mai 2016 E. 1.1) entspricht in einem Ausweisungsverfahren, bei dem jedenfalls sinngemäss die Gültigkeit der Kündigung und/oder eine Erstreckung des Mietverhältnisses strittig ist, der Streitwert dem Mietzins, der bis zum Zeitpunkt geschuldet ist, auf den frühestens eine neue Kündigung ausgesprochen werden könnte, sollte sich die Kündigung als ungültig erweisen. Dieser Zeitraum bestimmt sich unter Berücksichtigung der Sperrfrist von drei Jahren gemäss Art. 271a Abs. 1 lit. e OR (sog. Sperrfristregel; vgl. BGer 4A_176/2012 vom 28. August 2012 E. 1.2; BGE 137 III 389 E. 1.1 S. 390 f.; AGE BE.2011.105 vom 6. September 2011 E. 1.1 und ZB.2011.15 vom
9. September 2011 E. 1.2.). Dies gilt für das Rechtsmittelverfahren selbst dann, wenn mögliche Nichtigkeitsoder Unwirksamkeitsgründe vorinstanzlich nicht geltend gemacht worden sind, zumal das Gericht von Amtes wegen Nichtigkeitsund Unwirksamkeitsgründe überprüfen kann (AGE BEZ.2012.59 vom 10. August 2012 E. 1.1 und AGE BE.2011.105 vom 6. September 2011 E. 1.1), auch wenn der Mieter dies nicht oder nur ansatzweise moniert. Im vorliegenden Fall macht die Berufungsklägerin unter anderem geltend, die Kündigung sei ungültig, weil ihr keine Kündigungsandrohung zugestellt worden sei. In einem solchen Fall ist zur Bestimmung des Streitwerts von der sog. Sperrfristregel auszugehen. Der monatliche Mietzins beträgt CHF 750.–. Damit beläuft sich der Streitwert auf CHF 27‘000.–. Gegen den Entscheid vom 1. März 2017 steht somit das Rechtsmittel der Berufung offen (Art. 308 Abs. 2 ZPO). Auf die fristund formgerecht eingereichte Berufung ist einzutreten.
1.2 Zuständig zur Beurteilung der Berufung gegen einen Entscheid der Zivilgerichtspräsidentin ist das Dreiergericht des Appellationsgerichts (§ 92 Abs. 1 Ziff. 6 des Gerichtsorganisationsgesetzes [GOG, SG 154.100]).
2.
2.1 Die Berufungsklägerin begründet ihre Berufung damit, dass die Berufungsbeklagten nicht ihre Vermieter seien und ihr keine Kündigungsandrohung zugestellt hätten. Neue Tatsachen und Beweismittel werden im Berufungsverfahren nur noch berücksichtigt, wenn sie ohne Verzug vorgebracht werden und trotz zumutbarer Sorgfalt nicht schon vor erster Instanz vorgebracht werden konnten (Art. 317 Abs. 1 ZPO). Diese Bestimmung gilt für neue Tatsachenbehauptungen einschliesslich neuer Einwendungen (tatsächlicher Natur), neue Bestreitungen von Tatsachenbehauptungen, neue Einreden und neue Beweismittel (Reetz/Hilber, in: Sutter-Somm et al. [Hrsg.], Kommentar zur ZPO, 3. Auflage, Zürich 2016, Art. 317 N 31). Weiter regelt diese Bestimmung die Voraussetzungen, unter denen Noven ausnahmsweise vorgebracht werden können, abschliessend, ohne danach zu differenzieren, ob ein Verfahren in den Anwendungsbereich des Verhandlungsoder des Untersuchungsgrundsatzes fällt (BGE
138 III 625 E. 2.2 S. 626 f.).
2.2 Aufgrund des Mietvertrags vom 30. Januar 2015, der Kündigungsandrohung vom
15. September 2016 und der Kündigung vom 7. November 2016 wusste die Berufungsklägerin, dass die im Mietvertrag und in der Kündigung genannten Vermieter nicht identisch waren und dass die Kündigungsandrohung nicht von diesen, sondern von der F____ verfasst wurde. Falls sie hätte geltend machen wollen, die Berufungsbeklagten seien nicht ihre Vermieter und/oder die F____ habe nicht in deren Namen und/oder mit deren Vollmacht gehandelt, hätte sie deshalb Anlass gehabt, entsprechende Behauptungen und Bestreitungen bereits im erstinstanzlichen Verfahren vorzubringen. Dies tat sie jedoch nicht (vgl. Eingabe der Berufungsklägerin vom 1. Februar 2017; Verhandlungsprotokoll vom 1. März 2017 S. 2 f.). Somit sind die Rügen der Berufungsklägerin als unzulässige Noven unbeachtlich. Weitere Rügen erhebt die Berufungsklägerin nicht. Die Berufung ist folglich als unbegründet abzuweisen.
3.
Bei diesem Verfahrensausgang hat die Berufungsklägerin die Kosten des Berufungsverfahrens zu tragen (Art. 106 Abs. 1 ZPO), welche auf CHF 800.-- festzusetzten sind (§ 11 der Verordnung über die Gerichtsgebühren [SG 154.810]). Eine Parteientschädigung ist den Berufungsbeklagten nicht zuzusprechen, da ihnen infolge des Verzichts auf die Einholung einer Berufungsantwort (Art. 312 Abs. 1 ZPO) keine Vertretungskosten entstanden sind.
Demgemäss erkennt das Appellationsgericht (Dreiergericht):
://: Die Berufung gegen den Entscheid des Zivilgerichts vom 1. März 2017 (RB.2017.9) wird abgewiesen.
Die Berufungsklägerin trägt die Gerichtskosten des Berufungsverfahrens von CHF 800.–.
Mitteilung an:
- Berufungsklägerin
- Berufungsbeklagter 1
- Berufungsbeklagte 2
- Zivilgericht Basel-Stadt
APPELLATIONSGERICHT BASEL-STADT
Der Gerichtsschreiber
PD Dr. Benedikt Seiler
Rechtsmittelbelehrung
Gegen diesen Entscheid kann unter den Voraussetzungen von Art. 72 ff. des Bundesgerichtsgesetzes (BGG) innert 30 Tagen seit schriftlicher Eröffnung Beschwerde in Zivilsachen erhoben werden. In vermögensrechtlichen Angelegenheiten gilt dies nur dann, wenn der Streitwert die Beschwerdesumme gemäss Art. 74 Abs. 1 lit. a oder b BGG erreicht (CHF 15'000.– bei Streitigkeiten aus Miete oder Arbeitsverhältnis bzw. CHF 30'000.– in allen übrigen Fällen) oder wenn sich eine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung stellt. Die Beschwerdeschrift ist fristgerecht dem Bundesgericht (1000 Lausanne 14) einzureichen. Für die Anforderungen an deren Inhalt wird auf Art. 42 BGG verwiesen. Über die Zulässigkeit des Rechtsmittels entscheidet das Bundesgericht.
Ob an Stelle der Beschwerde in Zivilsachen ein anderes Rechtsmittel in Frage kommt (z.B. die subsidiäre Verfassungsbeschwerde an das Bundesgericht gemäss Art. 113 BGG), ergibt sich aus den anwendbaren gesetzlichen Bestimmungen. Wird sowohl Beschwerde in Zivilsachen als auch Verfassungsbeschwerde erhoben, sind beide Rechtsmittel in der gleichen Rechtsschrift einzureichen.