Lessee Appeal Dismissed for Procedural Defect and Failure to Contest Lease Termination Validity
Schweiz · Kanton Basel-Stadt (CH-BS)
Legislator-Zusammenfassung
KI-generiertA lessee appealed an eviction order stemming from non-payment of rent, which followed a formal notice and termination of the lease. The appellate court determined that the appeal could not be entertained because the appellant failed to include a specific claim for relief as required by procedural rules, and the accompanying statement promising future payment did not constitute a proper legal argument or substitute for the necessary reasoning against the eviction judgment. Furthermore, the court noted that even if the procedural defect were overlooked, the appeal would have been rejected because the lessee did not contest the validity, nullity, or abusive nature of the notice of termination, and a mere subsequent promise to pay does not invalidate a termination based on prior rent arrears.
Legislator-Regeste
KI-generiertArt. 257 ZPO, Art. 308 Abs. 2 ZPO, Art. 310 ZPO, Art. 311 Abs. 1 ZPO, Art. 321 ZPO, Art. 311 ZPO; Lessee Appeal Dismissed for Procedural Defect and Failure to Contest Lease Termination Validity: The appellate court determined that the appeal could not be entertained because the appellant failed to include a specific claim for relief as required by procedural rules, and the accompanying statement promising future payment did not constitute a proper legal argument or substitute for the necessary reasoning against the eviction judgment. Furthermore, the court noted that even if the procedural defect were overlooked, the appeal would have been rejected because the lessee did not contest the validity, nullity, or abusive nature of the notice of termination, and a mere subsequent promise to pay does not invalidate a termination based on prior rent arrears.
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KI-generiertThe appeal was not processed because it did not meet the formal requirement of including a specific claim as mandated by this article.
The appellant was ordered to bear the court costs of the appeal proceedings based on the outcome of the case.
Volltext
Appellationsgericht des Kantons Basel-Stadt Ausschuss
ZB.2014.30
ENTSCHEID
vom 15. Juli 2014
Mitwirkende
Dr. Marie-Louise Stamm, Dr. Heiner Wohlfart, Dr. Olivier Steiner
und Gerichtsschreiberin lic. iur. Barbara Grange
Parteien
A_____ Berufungskläger
c/o [...]
gegen
B_____ Beklagte
c/o [...]
vertreten durch [...], Advokat,
[...]
Gegenstand
Berufung gegen ein Urteil des Zivilgerichtspräsidenten vom 4. Juni 2014 betreffend Ausweisung
Sachverhalt
A_____ (Berufungskläger) mietete eine 3-Zimmerwohnung an der [...] in Basel. Nachdem er mit der Begleichung der Mietzinse in Rückstand geraten war, mahnte ihn die Vermieterin mit Schreiben vom 16. Dezember 2013. Nachdem der Berufungskläger die Zahlungsrückstände nicht innert 30 Tagen beglichen hatte, kündigte die Vermieterin das Mietverhältnis am 27. Januar 2014 per 28. Februar 2014. Auf Antrag der Vermieterin wies der Zivilgerichtspräsident den Berufungskläger mit Entscheid vom 4. Juni 2014 an, die gemieteten Räumlichkeiten bis spätestens
30. Juni 2014 zu verlassen. Der schriftlich begründete Entscheid ist dem Berufungskläger am 2. Juli 2014 zugestellt worden. Mit Eingabe vom 8. Juli 2014 hat dieser Berufung erklärt mit der Begründung, dass er die ausstehenden Mietzinse rückwirkend bezahlen werde, sobald seine Scheidung im September 2014 vollzogen worden sei. Einen eigentlichen Antrag bzw. ein Rechtsbegehren hat er nicht gestellt. Auf die Einholung einer Berufungsantwort ist verzichtet worden. Hingegen sind die Vorakten beigezogen worden. Die Einzelheiten der Tatsachen und Standpunkte der Parteien ergeben sich, soweit sie für den Entscheid von Bedeutung sind, aus den nachfolgenden Erwägungen.
Erwägungen
1.
1.1 Die beantragte Mieterausweisung wurde im Verfahren des Rechtsschutzes in klaren Fällen gemäss Art. 257 ZPO beurteilt. Zu deren Beurteilung ist die Einzelrichterin oder der Einzelrichter gemäss § 9 Abs. 2 Ziffer 1 lit. b EG ZPO unabhängig vom Streitwert zuständig. Im Verfahren des Rechtsschutzes in klaren Fällen ergangene Entscheide in mietund pachtrechtlichen Ausweisungsverfahren unterliegen nach den allgemeinen Voraussetzungen der Berufung respektive der Beschwerde (Seiler, Die Berufung nach ZPO, Zürich 2013, N 339). Massgebend ist daher der Streitwert. Sofern dieser mindestens CHF 10'000.– beträgt, unterliegt der Entscheid der Berufung (Art. 308 Abs.
2 ZPO). Dies ist hier nach der „Sperrfristregel“ der Fall, beträgt der Mietzins doch CHF 1‘066.– pro Monat und steht die Frage der Wirksamkeit der Kündigung und damit allenfalls einer dreijährigen Kündigungssperrfrist im Raum, womit von einem Streitwert von CHF 38‘376.– auszugehen ist (vgl. statt vieler AGE BEZ.2013.28 vom 4. Juni 2013 mit weiteren Hinweisen).
1.2 Die Berufung ist rechtzeitig erhoben worden (vgl. Art. 314 Abs. 1 in Verbindung mit Art. 257 ZPO). Für die Beurteilung der Berufung ist der Ausschuss des Appellationsgerichts zuständig (§ 10 Abs. 2 EG ZPO). Der Ausschuss kann sowohl die Rechtsanwendung als auch die Feststellung des Sachverhalts überprüfen (Art. 310 ZPO).
2.
2.1 Die Berufung muss gemäss Art. 311 Abs. 1 ZPO schriftlich und begründet eingereicht werden. Daraus ergibt sich, dass sie Rechtsbegehren enthalten muss (AGE BEZ.2013.2 vom 18. Januar 2013; vgl. BGE 137 III 617 E. 4.2.2 S. 618 f.; Freiburghaus/Afheldt, in: Sutter-Somm/Hasenböhler/Leuenberger [Hrsg.], Kommentar zur Schweizerischen Zivilprozessordnung, 2. Auflage 2013, Art. 321 ZPO N 14; Reetz/Theiler, in: Sutter-Somm/Hasenböhler/Leuenberger [Hrsg.], Kommentar zur Schweizerischen Zivilprozessordnung,
2. Auflage 2013, Art. 311 ZPO N 34; Spühler, in: Basler Kommentar ZPO, Basel 2010, Art. 321 ZPO N 4). Der Berufungskläger darf sich dabei nicht darauf beschränken, lediglich die Aufhebung des vorinstanzlichen Entscheids zu beantragen, sondern muss einen Antrag in der Sache stellen (AGE BEZ.2013.2 vom 18. Januar 2013; Jeandin, in: CPC commenté, Basel 2011, Art. 321 N 5). Dieses Rechtsbegehren muss so bestimmt sein, dass es im Falle
der Gutheissung unverändert zum Urteil erhoben werden kann (AGE BEZ.2013.2 vom 18. Januar 2013; vgl. BGE 137 III 617 E. 4.3 S. 619; Bopp/Bessenich,
in: Sutter-Somm/Hasenböhler/Leuenberger [Hrsg.], Kommentar zur Schweizerischen Zivilprozessordnung, 2. Auflage 2013, Art. 84 ZPO N 3 und Art. 85 ZPO N 3). Unklare Rechtsbegehren sind unter Berücksichtigung der Begründung nach Treu und Glauben auszulegen (vgl. BGE 137 III 617 E. 6.2 S. 622; AGE BEZ.2012.97 vom 21. Februar 2013).
2.2 Der Berufungskläger stellt entgegen diesen Voraussetzungen in seiner vier Zeilen umfassenden Berufungsschrift keinen ausdrücklichen Antrag. Ein solcher kann auch nicht sinngemäss der Begründung entnommen werden. In seiner Begründung setzt sich der Berufungskläger zudem mit keinem Wort mit der Begründung des angefochtenen Entscheids auseinander, wenn er schreibt: „Die ausstehenden Mietzinse werde ich rückwirkend bezahlen, sobald meine Scheidung (September 2014) vollzogen wurde“. In den Erwägungen 2.2 und 2.3 (S. 4–6 des angefochtenen Entscheids) hat der Zivilgerichtspräsident dargelegt, aus welchen Gründen die Einwände des Berufungsklägers unbegründet sind. Der Berufungskläger hält diesen Erwägungen in seiner Berufung nichts entgegen. Der zitierte Satz reicht daher nicht als Berufungsbegründung aus; zumindest sinngemäss gestellte Anträge und eine nachvollziehbare Begründung wären Voraussetzung dafür gewesen, dass auf die Berufung hätte eingetreten werden können.
3.
3.1 Selbst wenn auf die Berufung einzutreten gewesen wäre, hätte sie abgewiesen werden müssen. Im Ausweisungsverfahren können Gründe, welche zur Nichtigkeit oder Unwirksamkeit der Kündigung führen, vorfrageweise überprüft werden; die Missbräuchlichkeit der Kündigung kann im Ausweisungsverfahren dagegen nur geprüft werden, wenn die Kündigung rechtzeitig angefochten worden ist (vgl. Higi, Zürcher Kommentar, Zürich 1996, Art. 271 OR N 39–47; Lachat/Thanei, in: Lachat et al., Mietrecht für die Praxis, 8. Auflage, Zürich 2009
S. 598–601; AGE BE.2011.105 vom 6. September 2011).
3.2 Im vorliegenden Fall macht der Berufungskläger nicht geltend, dass die Kündigung nichtig oder unwirksam sei; entsprechende Gründe sind auch nicht ersichtlich. Der Berufungskläger behauptet namentlich nicht, dass die gesetzlichen Voraussetzungen für die Wirksamkeit der Kündigung, die am 27. Januar 2014 wegen Zahlungsverzugs ausgesprochen wurde, nicht erfüllt seien. Er stellt in seiner Berufung einzig in Aussicht, dass er die ausstehenden Mietzinse bezahlen werde. Diese Zahlungsankündigung ist jedenfalls nicht geeignet, die Wirksamkeit der Kündigung wegen Zahlungsverzugs vom 27. Januar 2014 in Frage zu stellen. Ebenso wenig lässt diese nunmehr geäusserte Zahlungsbereitschaft die Kündigung vom 27. Januar 2014 als missbräuchlich erscheinen (zur – rechtzeitigen – Anfechtung der Kündigung wegen Missbräuchlichkeit vgl. das Verfahren 14/KA-30 vor der Staatlichen Schlichtungsstelle für Mietstreitigkeiten; vgl. dazu auch den angefochtenen Entscheid, E. 2.2.2). Es sind somit keine Gründe ersichtlich, welche die Kündigung als nichtig, unwirksam oder missbräuchlich erscheinen liessen. Die Berufung wäre daher auch abzuweisen gewesen, wenn darauf hätte eingetreten werden können.
4.
Nach dem Gesagten ist auf die Berufung nicht einzutreten. Bei diesem Ausgang des Verfahrens trägt der Berufungskläger die Gerichtskosten. Auf die Einholung einer Berufungsantwort ist verzichtet worden. Damit ist der Berufungsbeklagten kein Aufwand entstanden. Allfällige ausserordentliche Kosten werden wettgeschlagen.
Demgemäss erkennt das Appellationsgericht (Ausschuss):
://: Auf die Berufung wird nicht eingetreten.
Der Berufungskläger trägt die Gerichtskosten des Berufungsverfahrens von CHF 500.–.
Allfällige Parteivertretungskosten werden wettgeschlagen.
APPELLATIONSGERICHT BASEL-STADT
Die Gerichtsschreiberin
lic. iur. Barbara Grange
Rechtsmittelbelehrung
Gegen diesen Entscheid kann unter den Voraussetzungen von Art. 72 ff. des Bundesgerichtsgesetzes [BGG] innert 30 Tagen seit schriftlicher Eröffnung Beschwerde in Zivilsachen erhoben werden. In vermögensrechtlichen Angelegenheiten gilt dies nur dann, wenn der Streitwert die Beschwerdesumme gemäss Art. 74 Abs. 1 lit. a oder b BGG erreicht (CHF 15'000.– bei Streitigkeiten aus Miete oder Arbeitsverhältnis bzw. CHF 30'000.– in allen übrigen Fällen) oder wenn sich eine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung stellt. Die Beschwerdeschrift ist fristgerecht dem Bundesgericht (1000 Lausanne 14) einzureichen. Für die Anforderungen an deren Inhalt wird auf Art. 42 BGG verwiesen. Über die Zulässigkeit des Rechtsmittels entscheidet das Bundesgericht.
Ob an Stelle der Beschwerde in Zivilsachen ein anderes Rechtsmittel in Frage kommt (z.B. die subsidiäre Verfassungsbeschwerde an das Bundesgericht gemäss Art. 113 BGG), ergibt sich aus den anwendbaren gesetzlichen Bestimmungen. Wird sowohl Beschwerde in Zivilsachen als auch Verfassungsbeschwerde erhoben, sind beide Rechtsmittel in der gleichen Rechtsschrift einzureichen.