Eviction Order Upheld Due to Valid Service and Lack of Grounds for Rescission
Schweiz · Kanton Basel-Stadt (CH-BS)
Legislator-Zusammenfassung
KI-generiertThe appellant challenged an eviction order granted to the landlord, primarily arguing that the representative's authority was invalid and that the rent default warning and subsequent termination notice were not properly served, thus rendering the termination invalid. The appellate court reasoned that the challenges regarding the representative's authority were inadmissible as they could have been raised earlier and the representative held documented powers, and the claims about lack of service were unfounded because the lower court correctly established that both the warning and the termination were legally considered served as delivery notices were left, which the appellant failed to contest with substantiated evidence, further noting that even if grounds for hardship were present, statutory provisions preclude rescission or extension of termination for rent default, leading to the dismissal of the appeal and confirmation of the eviction order.
Legislator-Regeste
KI-generiertArt. 257 ZPO, Art. 308 Abs. 2 ZPO, Art. 310 ZPO, Art. 272a Abs. 1 lit. a OR, Art. 74 Abs. 1 lit. a oder, Art. 42 BGG; Eviction Order Upheld Due to Valid Service and Lack of Grounds for Rescission: The appellate court reasoned that the challenges regarding the representative's authority were inadmissible as they could have been raised earlier and the representative held documented powers, and the claims about lack of service were unfounded because the lower court correctly established that both the warning and the termination were legally considered served as delivery notices were left, which the appellant failed to contest with substantiated evidence, further noting that even if grounds for hardship were present, statutory provisions preclude rescission or extension of termination for rent default, leading to the dismissal of the appeal and confirmation of the eviction order.
Schlagwörter
KI-generiertZitierte Gesetzesbestimmungen
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KI-generiertZentrale Rechtsfragen, extrahiert von Legislator
KI-generiertCited to establish that extension of the lease is legally excluded in cases of termination due to rent arrears.
Cited as the legal basis for the timely filing of the appeal.
Cited as the basis allowing the Appellate Court Committee to review both the application of law and the establishment of facts.
Volltext
Appellationsgericht des Kantons Basel-Stadt Ausschuss
ZB.2014.1
ENTSCHEID
Vom16. Januar 2014
Mitwirkende
Dr. Marie-Louise Stamm, Dr. Heiner Wohlfart, Dr. Olivier Steiner
und Gerichtsschreiberin Dr. Caroline Meyer Honegger
Parteien
A_____ Berufungsklägerin
[…] Gesuchsbeklagte
gegen
B_____ Berufungsbeklagte
[…], Gesuchstellerin
[…]
Gegenstand
Berufung gegen ein Urteil des Zivilgerichtspräsidenten
vom 26. November 2013
betreffend Ausweisungsbegehren
Sachverhalt
Auf Antrag der B_____ (Vermieterin, Gesuchstellerin und Berufungsbeklagte) hat der
Zivilgerichtspräsident mit Entscheid vom 26. November 2013 die Ehegatten C_____ und A_____ (Mieter und Gesuchsbeklagte 1 und 2) angewiesen, die
gemieteten Räumlichkeiten an der D_____strasse bis spätestens 14. Dezember 2013 zu verlassen. Am 19. Dezember 2013 wurde der schriftlich begründete Entscheid zugestellt. Dagegen hat A_____ (Berufungsklägerin) am 29. Dezember 2013 Berufung erhoben. Sie beantragt die Überprüfung der Vollmacht von E_____
als Vertreter der Gesuchstellerin und die Feststellung, dass ihr die Kündigungsandrohung
vom 3. Juli 2013 und die Kündigung vom 15. August 2013 nicht gültig zugestellt worden seien, und somit die Kündigung nicht rechtsgültig sei. Zudem beantragt
sie den Kostenerlass. Auf die Einholung einer Berufungsantwort ist verzichtet worden. Hingegen sind die Vorakten beigezogen werden. Die Einzelheiten der Standpunkte der Parteien ergeben sich, soweit sie für den vorliegenden Entscheid von Bedeutung sind, aus den nachfolgenden Erwägungen.
Erwägungen
1.
Die beantragte Mieterausweisung wurde im Verfahren des Rechtsschutzes in klaren Fällen gemäss Art. 257 ZPO beurteilt. Zu deren Beurteilung ist die Einzelrichterin oder der Einzelrichter gemäss § 9 Abs. 2 Ziff. 1 lit. b EG ZPO unabhängig vom Streitwert zuständig. Im Verfahren des Rechtsschutzes in klaren Fällen ergangene Entscheide in mietund pachtrechtlichen Ausweisungsverfahren unterliegen nach den allgemeinen Voraussetzungen der Berufung respektive der Beschwerde (Seiler, Die Berufung nach ZPO, Zürich 2013, S. 145 N 339). Massgebend ist daher der Streitwert. Sofern dieser mindestens CHF 10'000.– beträgt, unterliegt der Entscheid der Berufung (Art. 308 Abs. 2 ZPO). Dies ist hier nach der „Sperrfristregel“ der Fall, beträgt der Mietzins doch CHF 1’187.– pro Monat und steht die Frage der Wirksamkeit der Kündigung und damit allenfalls einer dreijährigen Kündigungssperrfrist im Raum, womit von einem Streitwert von gar über CHF 40'000.– auszugehen ist (vgl. statt vieler AGE BEZ.2013.28 vom 4. Juni 2013 mit weiteren Hinweisen).
Die Berufung ist innert der Frist von 10 Tagen gemäss Art. 314 Abs. 1 in Verbindung mit Art. 257 ZPO und damit rechtzeitig erhoben worden. Für die Beurteilung der Berufung ist der Ausschuss des Appellationsgerichts zuständig (§ 10 Abs. 2 EG ZPO). Der Ausschuss kann sowohl die Rechtsanwendung als auch die Feststellung des Sachverhalts überprüfen (Art. 310 ZPO).
2.
Vorliegend kann offen gelassen werden, ob die Berufungsklägerin allein zur Einreichung des Rechtsmittels legitimiert ist, da die Berufung – wie nachfolgend aufgezeigt wird – ohnehin abzuweisen ist.
Zunächst bezweifelt oder bestreitet die Berufungsklägerin die Fähigkeit von E_____ zur Vertretung der Berufungsbeklagten im Verfahren. Ihr Einwand geht jedoch an der Sache vorbei. So sind einerseits Noven im Berufungsverfahren grundsätzlich unzulässig, wenn der Einwand wie hier bereits anlässlich der Hauptverhandlung der Vorinstanz hätte vorgetragen werden können. Hinzu kommt, dass E_____ über entsprechende aktenkundige Vollmachten verfügt und diese zu Beginn der erstinstanzlichen Verhandlung auch eingereicht hat (Protokoll S. 2).
Weiter macht die
Berufungsklägerin geltend, sie habe die Kündigungsandrohung vom 3. August 2013 nicht erhalten, da sie vom 1. Juli bis zum 20. Juli 2013 in _____ gewesen sei. Sie habe nur die Abholungseinladung der Post nach ihrer Rückkehr im
Briefkasten vorgefunden. Sie habe in ihrer Naivität darauf vertraut, dass der von ihr getrennt lebende Ehemann die Monatsmieten bezahlen würde. Sie macht
auch geltend, dass ihr die Kündigung vom 15. August 2013 nicht zugestellt worden sei. Die Berufungsklägerin setzt sich allerdings nicht mit den Erwägungen der
Vorinstanz auseinander (E. 3 S. 4 f.). Dort ist ausführlich begründet worden, dass sowohl die Mahnung mit Kündigungsandrohung als auch die Kündigung selber zur Abholung gemeldet wurden und rechtlich als zugestellt gelten. Auf diese zutreffenden Ausführungen kann verwiesen werden. Die von der Berufungsklägerin in der Berufung angestellten Vermutungen, die Abholungseinladung sei im Briefkasten ihres Bruders F_____, der in dieser Zeit in den Ferien geweilt habe, eingeworfen worden, sind einerseits neu und daher unzulässig und andererseits auch nicht belegt worden. Es muss daher bei den zutreffenden
Erwägungen der Vorinstanz bleiben. Verwiesen werden kann ebenso auf die Ausführungen der Vorinstanz zur Gültigkeit der Kündigung (E. 4 S. 6).
Soweit die Berufungsklägerin Härtegründe anruft für ihren Standpunkt, dass die Kündigung und damit die Ausweisung unzulässig sein sollen, ist darauf hinzuweisen, dass bei Vorliegen der gesetzlichen Voraussetzungen kein Spielraum für eine Aufhebung der Kündigung vorhanden ist. Auch eine Erstreckung ist bei einer Kündigung wegen Zahlungsverzugs gesetzlich ausgeschlossen (Art. 272a Abs. 1 lit. a OR). Die Berufungsklägerin hätte – wie ihr selbst bewusst geworden ist – die Mietzinse rechtzeitig selber, anstatt durch Dritte, einzahlen können und sich gegebenenfalls die Wohnung durch das Gericht auf ihren Namen zuteilen lassen können.
3.
Nach dem Gesagten ist die Berufung abzuweisen und der Entscheid des Zivilgerichtspräsidenten vom 26. November 2013 zu bestätigen. Bei diesem Ausgang des Verfahrens trägt die unterliegende Berufungsklägerin die Gerichtskosten. Angesichts ihrer familiären Verpflichtungen und ihrer angespannten finanziellen Situation wird die Gebühr jedoch mit CHF 500.– tief angesetzt. Das Kostenerlassgesuch der Berufungsklägerin ist aufgrund der Aussichtslosigkeit der Berufung abzuweisen. Auf die Einholung einer Berufungsantwort ist verzichtet worden, zudem ist die Berufungsbeklagte nicht anwaltlich vertreten. Damit sind keine ausserordentlichen Kosten angefallen und zuzusprechen.
Demgemäss erkennt das Appellationsgericht (Ausschuss):
://: Die Berufung wird abgewiesen und der Entscheid des Zivilgerichtspräsidenten vom 26. November 2013 wird bestätigt.
Die Berufungsklägerin trägt die Gerichtskosten von CHF 500.–.
APPELLATIONSGERICHT BASEL-STADT
Die Gerichtsschreiberin
Dr. Caroline Meyer Honegger
Rechtsmittelbelehrung
Gegen diesen Entscheid kann unter den Voraussetzungen von Art. 72 ff. des Bundesgerichtsgesetzes [BGG] innert 30 Tagen seit schriftlicher Eröffnung Beschwerde in Zivilsachen erhoben werden. In vermögensrechtlichen Angelegenheiten gilt dies nur dann, wenn der Streitwert die Beschwerdesumme gemäss Art. 74 Abs. 1 lit. a oder b BGG erreicht (CHF 15'000.– bei Streitigkeiten aus Miete oder Arbeitsverhältnis bzw. CHF 30'000.– in allen übrigen Fällen) oder wenn sich eine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung stellt. Die Beschwerdeschrift ist fristgerecht dem Bundesgericht (1000 Lausanne 14) einzureichen. Für die Anforderungen an deren Inhalt wird auf Art. 42 BGG verwiesen. Über die Zulässigkeit des Rechtsmittels entscheidet das Bundesgericht.
Ob an Stelle der Beschwerde in Zivilsachen ein anderes Rechtsmittel in Frage kommt (z.B. die subsidiäre Verfassungsbeschwerde an das Bundesgericht gemäss Art. 113 BGG), ergibt sich aus den anwendbaren gesetzlichen Bestimmungen. Wird sowohl Beschwerde in Zivilsachen als auch Verfassungsbeschwerde erhoben, sind beide Rechtsmittel in der gleichen Rechtsschrift einzureichen.