Capital Gains Tax on Phased Property Sale
Schweiz · Kanton Basel-Landschaft (CH-BL)
Legislator-Zusammenfassung
KI-generiertThis case involves the calculation of property gains tax on the phased sale of a property. The taxpayer sold individual units of a multi-unit building over time, incurring losses on some units and a gain on the final unit sold. The tax authority argued that losses from earlier sales could not be offset against gains from the final sale due to a one-year time limit. The court, however, ruled that when a single property is sold parcel by parcel, losses from partial sales must be allocated to the cost basis of the units sold at a profit to avoid an unintended over-taxation, aligning with the principle of economic unity and avoiding double taxation.
Legislator-Regeste
KI-generiert§ 75 Abs. 1 StG, § 78 Abs. 3 StG, § 79 Abs. 1 StG, § 125 Abs. 2 StG, § 129 Abs. 3 StG; Capital Gains Tax on Phased Property Sale: The taxpayer sold individual units of a multi-unit building over time, incurring losses on some units and a gain on the final unit sold. The tax authority argued that losses from earlier sales could not be offset against gains from the final sale due to a one-year time limit. The court, however, ruled that when a single property is sold parcel by parcel, losses from partial sales must be allocated to the cost basis of the units sold at a profit to avoid an unintended over-taxation, aligning with the principle of economic unity and avoiding double taxation.
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KI-generiertDefines the taxable gain from the sale of property as the excess of the sale proceeds over the cost of acquisition.
States that for partial sales, the costs of acquisition are to be deducted proportionally.
Allows for the netting of property gains and losses incurred within one year.
Grants the Tax Court the same powers as the assessment authorities.
Specifies that appeals with a disputed tax amount exceeding Fr. 8,000 are to be judged by the president and four judges of the Tax Court.
Volltext
Rechtsprechung Steuergericht Basel-Landschaft
> Steuergericht
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49 Grundstückgewinnsteuer bei parzellenweiser Veräusserung eines Interkantonale Doppelbesteuerung Grundstücks Während sich der Kanton Basel-Landschaft für die Anwendung des Kreisschreibens Nr. 14 Wird ein Grundstück (oder der Schweizerischen ein einheitliches Steuerkonferenz Wirtschaftsgut)
ausspricht, welches parzellenweise verkauft, die Zuständigkeit für die werden Veranlagemäss gung derPraxis ganzender Steuerperiode Steuerverwaltung demdie Verluste aus Teilveräusserungen Zuzugskanton nachKanton zugesteht, wendet der vollständiger Basel- Veräusserung des Grundstückes Stadt dieses nicht an und beruft den sich Anlagekosten derdie stattdessen auf mitinGewinn veräusserten Art. 4 der Verordnung über die Grundstücken Anwendung desanteilsmässig zugerechnet.Wegzugsresp. Zuzugsbesteuerung und der damit StHG festgeschriebene verbundenen eigenständigen Veranlagungsbefugnis. Die Verlustverrechnungsmöglichkeit bei parzellenweiser Veräusserung eines Grundstücks beruht auf der Wird eine Vorstellung, vom Einmalzahlung dassWegzugskanton der wirtschaftlichen Zusammengehörigkeit vollumfänglich eines und vom Zuzugskanton aneinheitlichen Grundbesitzes teilsmässig besteuert, Rechnung handelt zu eine es sich um tragen sei, womit aktuelle eine vom Gesetzgeber nicht Doppelbesteuerung. gewollte Überbesteuerung vermieden wird. Die in Art. 4 der Verordnung über die Anwendung des StHG geltende gesetzliche Regelung (Wegzugsresp. Zuzugsbesteuerung) wirft Divergenzen auf, welche das Ziel der Steuerharmonisierung verfehlen und sich unter dem Gesichtspunkt der Verfahrensökonomie nicht Irechtfertigen n E r w ä g ulassen.
ng:
-Die Kreisschreiben dass die Pflichtigen mit Schreiben Steuerkonferenz der Schweizerischen vom 8. und 11. Januar 2012 entfalten gegen zwar denrechtlich binkeine Einsprache-Entscheid dende Wirkung, jedochder ist Steuerverwaltung vom 15. Dezember nicht von ihnen abzuweichen, 2011 solange sie betreffend eine sachgerechte und Veranlagungsverfügung der Grundstückgewinnsteuer von allen beteiligten Kantonen befürwortete und auchNr. (…) vom 18.
umgesetzte Juli 2011 unter Konkretisierung und Aus- Wahrung vonhaben. legung inne Frist und Form Rekurs erhoben haben mit den sinngemässen Begehren, es seien die Kosten für den Wintergarten, sowie die Restschuld der A. AG bei der Berechnung der Grundstückgewinnsteuer (Dieser Entscheid wurde beimzuKantonsgericht berücksichtigen, angefochten)
- dass das Steuergericht gemäss § 124 des Gesetzes über die Staatsund Gemeindesteuern (Steuergesetz) vom 7. Februar 1974 (StG) für die Anhandnahme der vorliegenden Sachverha Streitsache lt: zuständig ist, wobei gemäss § 129 Abs. 3 StG Rekurse, deren umstrittener Steuerbetrag wie im vorliegenden Fall Fr. 8’000.-- übersteigt, vom Präsidenten und
1. vierDie Richterinnen Pflichtigen und Richtern zogen per 1. des MärzSteuergerichts beurteilt 2008 vom Kanton werden, in den Kanton Basel- Basel-Stadt Landschaft. Mit Veranlagungsverfügung vom 26. August 2010 wurden sie zu einem steuer- -baren Einkommen dass die Pflichtigen in Höheim Jahre von Fr. 1981 ein 6-Familien-Terassenhaus 108'722.-- in B. errichteten, sowie einem satzbestimmenden im Einkommen Jahre von Fr.1983 fünf der 64'454.-- sechs Wohnungen (Stockwerkeinheiten W1, W2, W3, W4 und W6)
veranlagt. verkauften und aus diesen Verkäufen ein Verlust gemäss damaliger Grundstückgewinnsteuer-Rechnung von insgesamt Fr. 690'200.-- resultierte,
- dass bei der Veräusserung der von den Pflichtigen selbstbewohnten Stockwerkeinheit W5 im August 2010 ein Verkaufspreis in Höhe von Fr. 1'250'000.-- erzielt wurde,
- dass den Pflichtigen für diesen Verkauf eine Grundstückgewinnsteuer von Fr. 32'745.-- auferlegt wurde,
- dass die mit Eingabe vom 31. Juli 2011 dagegen erhobene Einsprache von der Steuerverwaltung mit Einsprache-Entscheid abgewiesen wurde mit der wesentlichen Begründung, dass eine Verlustverrechnung aufgrund der zeitlichen Beschränkung von § 79 Abs. 1 StG auf ein Jahr nicht in Betracht komme, weil der Verlust aus den Jahren 1982 bzw. 1983 stamme,
- dass die Steuerverwaltung mit Vernehmlassung vom 2. März 2012 die Gutheissung des Rekurses beantragt hat,
- dass dem Steuergericht gemäss § 125 Abs. 2 StG die gleichen Befugnisse zustehen wie den Einschätzungsbehörden,
- dass gemäss § 75 Abs. 1 StG Grundstückgewinn der Betrag ist, um den der Veräusserungserlös die Gestehungskosten (Erwerbspreis und wertvermindernde Aufwendungen) übersteigt, wobei bei Teilveräusserung die Gestehungskosten anteilsmässig abzuziehen sind (§ 78 Abs. 3 StG),
- dass nach § 79 Abs. 1 StG Grundstückgewinne und -verluste, die sich innerhalb eines Jahres ergeben, zwar zusammengerechnet werden, diese zeitliche Grenze jedoch gemäss Praxis der Steuerverwaltung nur für verschiedene Grundstückveräusserungen gilt, d.h. Grundstücke an verschiedenen Orten während eines Jahres,
- dass, wenn ein Grundstück (oder ein einheitliches Wirtschaftsgut) - wie im vorliegenden Fall geschehen - parzellenweise verkauft wird, gemäss Praxis der Steuerverwaltung die Verluste aus Teilveräusserungen nach vollständiger Veräusserung des Grundstückes den Anlagekosten der mit Gewinn veräusserten Grundstücken anteilsmässig zuzurechnen sind (vgl. Richner/Frei/Kaufmann/Meuter, Kommentar zum harmonisierten Zürcher Steuergesetz, 2. Auflage Zürich 2006, § 224 N 10),
- dass diese Verlustverrechnungsmöglichkeit bei parzellenweiser Veräusserung auf der Vorstellung beruht, dass der wirtschaftlichen Zusammengehörigkeit eines einheitlichen Grundbesitzes Rechnung zu tragen sei, als er am gleichen Wirtschaftsgut Teilverluste erleide und damit eine vom Gesetzgeber nicht gewollte Überbesteuerung vermieden werden soll (vgl. Richner/Frei/Kaufmann/Meuter, a.a.O., § 224 N 11),
- dass eine andere Betrachtungsweise zur Folge hätte, dass die Pflichtigen auf dem Verkauf der Wohnung W5, welche mit einem Gewinn veräussert worden ist, Grundstückgewinnsteuern entrichten müssten, obwohl die Veräusserung der Überbauung als Ganzes mit einem Defizit abgeschlossen worden ist, da die Wohnungen W1, W2 ,W3, W4 und W6 mit Verlust verkauften worden sind,
- dass dieses Ergebnis stossend ist und zudem dem Prinzip der wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit widerspricht,
- dass die Pflichtigen, wie nachfolgende Aufstellung aufzeigt, keinen Grundstückgewinn erzielten, Landkauf W1,2,3,4,6 Fr. 547'500.-- Landkauf W5 (unindexiert) Fr. 90'478.-- Total Landkauf Fr. 637'978.--
Baukosten W1,2,3,4,6 Fr. 3'518'700.-- Baukosten W5 Fr. 710'848.-- Total Baukosten Fr. 4'229'548.--
Total Gestehungskosten Fr. 4'867'526.--
Veräusserungspreis W1,2,3,4,6 Fr. 3'376'000.-- Veräusserungspreis W5 Fr. 1'250'000.-- Total Veräusserungspreis Fr. 4'626'000.--
Total Grundstückgewinn resp. -verlust Fr. -241'526.--
- dass es sich aus diesem Grund erübrigt, die von den Pflichtigen zum Abzug begehrten Kosten für den Wintergarten, sowie die Restschuld der A. AG zu beurteilen,
- dass der Rekurs demnach gutzuheissen ist,
- (…)
Entscheid des Steuergerichts vom 23.03.2012 (510 12 2)