5.2000 · Taxpayer Denied Capital Gains Tax Deferral on Rental Property

Entscheid des Steuergerichts Basel-Landschaft vom 28. Januar 2000 (5/2000)

Kein Aufschub der Grundstückgewinnsteuer bei Veräusserung einer ursprünglich selbst bewohnten Liegenschaft, die jedoch vor dem Verkauf während längerer Zeit vermietet gewesen und auch in der Hoffnung auf steigende Preise gehalten worden ist. Dabei spielt es keine Rolle, dass der Erlös aus der veräusserten Immobilie in eine selbstbewohnte Liegenschaft investiert wird.

00-5 Kein Steueraufschub wegen Ersatzbeschaffung bei Veräusserung eines vermieteten Eigenheims (Härteparagraph)

Aus dem Sachverhalt (Zusammenfassung):

Im Juli 1999 verkaufte der Steuerpflichtige für Fr. 655'000.-- das Einfamilienhaus in A., welches er 1992 im Rahmen der güterrechtlichen Auseinandersetzung bei seiner Ehescheidung übernahm und anschliessend während sieben Jahren vermietete. Als Ersatz kaufte er zusammen mit seiner jetzigen Ehefrau im Oktober 1998 eine Liegenschaft in B. zum Preis von Fr. 480'000.--.

Aus den Erwägungen:

2. Der Beurteilung unterliegt die Frage, ob ein Härtefall im Sinne von § 183 Abs. 1 StG gegeben ist, wenn die volle Grundstückgewinnsteuer bei der Veräusserung eines Einfamilienhauses, das bis zur Scheidung vor 7 Jahren dauernd selbst bewohnt und danach an einen Dritten vermietet worden ist, erhoben wird.

a) Gemäss § 183 Abs. 1 StG kann im Einschätzungsverfahren die kantonale Taxationskommission oder im Rekursverfahren die kantonale Steuerrekurskommission von der gesetzlichen Ordnung in angemessener Weise abweichen, wenn sich bei der Anwendung der gesetzlichen Bestimmungen in Einzelfällen eine sachlich ungerechtfertigte Belastung ergibt. Diese Bestimmung verleiht demnach der Taxationskommission und der Steuerrekurskommission die Befugnis, in Fällen besonderer Härte die Steuerleistung niedriger anzusetzen, als die allgemeinen Regeln dies verlangen, um auf diese Weise Unbilligkeiten der gesetzlichen Ordnung auszugleichen bzw. die allzu harten Folgen einer an sich gesetzeskonformen Veranlagung zu mildern. Aufgrund des im Steuerrecht unbestrittenen Grundsatzes der gesetzmässigen Besteuerung ist indessen bei der Anwendung dieses Ausnahmerechts grosse Zurückhaltung angezeigt.

Als Härtefälle im Sinne von § 183 Abs. 1 StG können nach konstanter Praxis nur solche in Betracht kommen, für die die gesetzliche Regelung zu einer ungerechtfertigten Belastung führt, weil der Gesetzgeber für den betreffenden, ganz speziellen Fall die steuerlichen Konsequenzen seiner Normierung nicht vorausgesehen hat (Basellandschaftliche Steuerpraxis (BlStPr.) IX, S. 388 E. 4). Neben dieser sich aus dem Gesetz ergebenden objektiven Härte muss auch eine Härte in subjektiver Hinsicht vorliegen, d.h. die steuerliche Mehrbelastung muss sich für die Steuerpflichtigen auch im Verhältnis zu ihrem steuerbaren Einkommen als unbillig erweisen (BlStPr. XII, S. 103 E. 2). Je nach Steuerart und Fallgruppe ist jedoch dem subjektiven Moment unterschiedliches Gewicht beizumessen. Während bei der Einkommenssteuer aus dem Leistungsfähigkeitsprinzip heraus dem Element der subjektiven Härte entscheidende Bedeutung zugemessen werden muss, rechtfertigt es sich, bei den Immobilien- und Objektsteuern (Grundstückgewinnsteuer, Handänderungssteuer) die Annahme eines Härtefalles allein vom Bestehen einer objektiven Härte abhängen zu lassen (BlStPr. XI, S. 509 E. 3a).

b) Gemäss § 73 lit. k StG wird die Grundstückgewinnsteuer nicht erhoben bei Veräusserung einer dauernd und ausschliesslich selbstbewohnten Liegenschaft, sofern der Erlös in der Regel innert zweier Jahre zum Erwerb einer gleichgenutzten Ersatzliegenschaft in der Schweiz verwendet wird. Der Steuerpflichtige verlangt, dass die Grundstückgewinnsteuer aus der Veräusserung der Liegenschaften Parz. Nr. 1 und Miteigentum an Parz. 2, Grundbuch A., die in den letzten sieben Jahren vor der Veräusserung vermietet gewesen sind, erlassen, eventuell stark reduziert wird, da der Erlös zur Finanzierung eines Umbaus einer 1998 erworbenen, selbstbewohnten Liegenschaft verwendet werde. In der Rekursschrift bringt der Steuerpflichtige unter anderem vor, er habe während der Scheidungsverhandlung zugestimmt, das Haus in sein Eigentum zu übernehmen, weil es zum dannzumaligen Zeitpunkt wegen der gedrückten Lage auf dem Liegenschaftsmarkt nur deutlich unter dem Realwert hätte verwertet werden können. Im vorliegenden Fall steht demnach fest, dass § 73 lit. k StG nicht zur Anwendung kommen kann, da das verkaufte Einfamilienhaus während längerer Zeit vor der Veräusserung vermietet und diese Immobilie auch in der Hoffnung auf steigende Preise gehalten worden ist (vgl. Felix Richner/Walter Frei/Stefan Kaufmann, Kommentar zum harmonisierten Zürcher Steuergesetz, 1999, § 216 N. 286). In Anbetracht des klaren Wortlautes dieser gesetzlichen Ausnahmebestimmung von § 73 lit. k StG kann im Umstand, dass dem Steuerpflichtigen im vorliegenden Fall die Grundstückgewinnsteuer nicht aufgeschoben werden kann, nicht von einem vom Gesetzgeber nicht vorausgesehenen Einzelfall, der zu einer ungerechtfertigten Belastung führt, gesprochen werden.

c) Aus all diesen Erwägungen kommt die Steuerrekurskommission zum Schluss, dass die Grundstückgewinnsteuer auf dem Verkaufserlös der Baulandparzellen Nr. 1 und 2 in A. nicht aufzuschieben ist. Der Rekurs ist somit abzuweisen.

Entscheid Nr. 5/2000 vom 28.1.2000