Lease Termination Indemnity Without Cause
Schweiz · Bundesgericht (BGer / BGE) (CH)
Legislator-Zusammenfassung
KI-generiertLease Termination Indemnity Without Cause The case concerns the early termination of a lease agreement (leasehold) without sufficient grounds by the lessor. The court applied Articles 269 and 291 CO (Swiss Code of Obligations) by analogy, holding that the statutory minimum indemnity, equal to one year's rent/lease, applies even in cases of termination without a valid cause, not just when the execution of the contract is rendered intolerable, as stated in the cited articles. The reasoning is that the purpose of the minimum indemnity—to prevent abuse of the right to terminate and to address the difficulty of proving damages—applies equally when a contract is terminated without sufficient reason. Consequently, the Federal Supreme Court awarded the lessees a lump-sum indemnity of 9,000 CHF (one year's lease) instead of the lower amount set by the cantonal court, but declined to award a higher amount because the lessees failed to prove greater damages and were partially at fault, justifying a potential reduction under general liability rules (Art. 99 para. 3 and 44 CO).
Legislator-Regeste
AmtlichRegeste Art. 269 und 291 OR. Die in diesen Bestimmungen vorgesehene Mindestentschädigung gilt auch im Falle der Kündigung des Vertrages ohne genügenden Grund. Wie verhält es sich im Sonderfalle der Kündigung des Vertrags wegen Verkaufs des Miet- oder Pachtgegenstandes? Offen gelassen.
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KI-generiertZentrale Rechtsfragen, extrahiert von Legislator
KI-generiertCited in the reasoning as the provision for minimum compensation in rent agreements, paralleled with Art. 291 CO.
Cited in the reasoning as a parallel to Art. 269 CO regarding the application of the minimum compensation.
Cited as applicable alongside Art. 99 al. 3 CO to potentially reduce the indemnity due to shared fault.
Cited in relation to potential reduction of the indemnity due to shared fault.
Spätere Entscheide, die dieses Urteil zitieren (1)
Volltext
Urteilskopf
95 II 319
44. Extrait de l'arrêt de la Ire Cour civile du 18 mars 1969 dans la cause Bruchez et Rosset contre Albrecht
Regeste
Art. 269 und 291 OR.
Die in diesen Bestimmungen vorgesehene Mindestentschädigung gilt auch im Falle der Kündigung des Vertrages ohne genügenden Grund.
Wie verhält es sich im Sonderfalle der Kündigung des Vertrags wegen Verkaufs des Miet- oder Pachtgegenstandes? Offen gelassen.
Erwägungen ab Seite 319
BGE 95 II 319 S. 319
Selon l'art. 291 al. 1 et 2 CO, auquel correspond en matière de bail à loyer l'art. 269 al. 1 et 2 CO, la partie que la loi autorise à se départir du contrat en raison de circonstances qui lui rendent l'exécution du bail intolérable doit observer le délai de congé légal et offrir à l'autre contractant un dédommagement complet; l'indemnité ne peut être inférieure au fermage d'une année. En prescrivant une indemnité forfaitaire, due à moins que l'autre partie ne prouve un dommage supérieur, le législateur a voulu éviter que les contractants n'abusent de leur droit de résilier le bail en cas de circonstances graveslorsque, comme souvent, la preuve du dommage est difficile à apporter (cf. BECKER, n. 8 ad art. 269 CO; OSER/SCHÖNENBERGER, n. 12 ad art. 269 CO). Ces considérations justifient l'application par analogie de l'indemnité forfaitaire minimale, sinon dans le cas particulier du bail rompu par la vente, où la question peut être réservée (cf. RO 28 II 282 qui la résout par la négative), du moins chaque fois que le contrat est résilié sans motif suffisant, comme en l'espèce (cf. RO 31 II 375). La preuve du dommage est en effet tout aussi malaisée et les risques d'abus aussi grands que dans l'hypothèse des art. 269 et 291 CO.
BGE 95 II 319 S. 320
Il convient dès lors d'allouer aux recourants, en raison de la résiliation anticipée du bail par l'intimé, une indemnité forfaitaire égale au fermage d'une année, soit 9000 fr., en lieu et place de l'indemnité de 1900 fr. fixée par le jugement attaqué. L'allocation d'une somme supérieure au fermage d'une année ne serait pas justifiée. D'une part, les recourants n'ont pas apporté, devant la cour cantonale, la preuve d'un dommage plus élevé. D'autre part, ils ont commis eux aussi des fautes qui motiveraient une réduction de l'indemnité en vertu des art. 99 al. 3 et 44 CO, applicables même dans l'hypothèse visée par l'art. 291 CO (cf. BOREL/NEUKOMM, Bail à ferme VI, FJS 837, p. 2, ch. 1).