Condominium Administrator's Standing to File Public Law Appeal Without Prior Authorization
Schweiz · Bundesgericht (BGer / BGE) (CH)
Legislator-Zusammenfassung
KI-generiertCondominium Administrator's Standing to File Public Law Appeal Without Prior Authorization The case concerns the standing of a condominium owners' association, represented by its administrator, to file a public law appeal (staatsrechtliche Beschwerde) without prior explicit authorization from the assembly of co-owners, as potentially required by Art. 712t para. 2 of the Civil Code (CC) for civil proceedings. The opposing municipality challenged the administrator's representation given the absence of prior authorization, arguing that a public law appeal does not qualify as a summary procedure. The court reasoned that, even assuming Art. 712t para. 2 CC applies to public law appeals, the lack of initial authorization could be remedied *ex post facto* by the assembly's ratification, treating the administrator as a representative without prior authority (*falsus procurator*), provided a reasonable deadline is met for curing the defect; alternatively, given the short procedural deadlines (like the 30-day deadline for public law appeals), the administrator could invoke the urgency clause foreseen in Art. 712t para. 2 CC, especially since a preceding cantonal appeal had already been authorized. Since the co-owners' assembly ratified the administrator's actions within the deadline set by the Federal Court, the court accepted the administrator's standing and dismissed the challenge to admissibility.
Legislator-Regeste
AmtlichRegeste Art. 84 ff. OG; Zulässigkeit der staatsrechtlichen Beschwerde. Art. 712t Abs. 2 ZGB; Vertretungsbefugnis des Verwalters einer Stockwerkeigentümergemeinschaft im Zivilprozess. 1. Notwendigkeit der vorgängigen Ermächtigung der Versammlung der Stockwerkeigentümer im Hinblick auf ein staatsrechtliches Beschwerdeverfahren (E. 2a). 2. Möglichkeit, den Verwalter einer Stockwerkeigentümergemeinschaft, der sich nicht hat ermächtigen lassen, gleich zu behandeln, wie einen Vertreter ohne Vollmacht, dem der Richter eine angemessene Frist anzusetzen hat zur Behebung des Mangels, mit dem die bereits vorgenommenen Prozesshandlungen behaftet sind? (E. 2b). 3. Bejahung der Vertretungsbefugnis des Verwalters im konkreten Fall (E. 2c).
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KI-generiertThe decision addresses the scope of the administrator's authority to represent the co-ownership association in court, which depends on authorization from the assembly as stipulated in this article, and ultimately finds that the administrator had the necessary authority, either through ratification or due to urgency.
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Volltext
Urteilskopf
114 II 310
56. Estratto della sentenza 8 agosto 1988 della I Corte di diritto pubblico nella causa Comunione dei comproprietari del condominio X. c. Comune di Brissago e Gran Consiglio della Repubblica e Cantone del Ticino (ricorso di diritto pubblico)
Regeste
Art. 84 ff. OG; Zulässigkeit der staatsrechtlichen Beschwerde. Art. 712t Abs. 2 ZGB; Vertretungsbefugnis des Verwalters einer Stockwerkeigentümergemeinschaft im Zivilprozess.
1. Notwendigkeit der vorgängigen Ermächtigung der Versammlung der Stockwerkeigentümer im Hinblick auf ein staatsrechtliches Beschwerdeverfahren (E. 2a).
2. Möglichkeit, den Verwalter einer Stockwerkeigentümergemeinschaft, der sich nicht hat ermächtigen lassen, gleich zu behandeln, wie einen Vertreter ohne Vollmacht, dem der Richter eine angemessene Frist anzusetzen hat zur Behebung des Mangels, mit dem die bereits vorgenommenen Prozesshandlungen behaftet sind? (E. 2b).
3. Bejahung der Vertretungsbefugnis des Verwalters im konkreten Fall (E. 2c).
Erwägungen ab Seite 311
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Dai considerandi:
2. Il Municipio di Brissago ha eccepito in limine la carenza di legittimazione attiva della ricorrente ed ha proposto che il gravame venga dichiarato irricevibile per tal motivo. Esso ha addotto che al gravame è stata unicamente allegata la procura conferita dall'amministratore del condominio X. all'avv. M., mentre l'art. 712t cpv. 2 CC esige - salvo si tratti di procedura sommaria e tale non è quella dipendente da ricorso di diritto pubblico - l'autorizzazione preventiva dell'assemblea dei comproprietari; né può parlarsi nella fattispecie d'un caso urgente ove, in forza dell'ultima frase di questa norma, detta autorizzazione può esser richiesta in un secondo tempo.
a) Secondo il testo italiano e tedesco dell'art. 712t cpv. 2 CC, l'amministratore dev'essere autorizzato a stare in giudizio come attore o convenuto nell'ambito di un processo civile. Pertanto, ci si potrebbe già chiedere se questa esigenza valga anche per la procedura del ricorso di diritto pubblico, che non è una procedura civile: la questione è indubbiamente delicata ed il Tribunale federale non ha avuto finora che la possibilità di sollevarla, per poi
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lasciarla aperta, nella sentenza inedita del 13 novembre 1984 in re Stockwerkeigentümergemeinschaft Selva c. Christoffel e Comune di Davos (consid. 1). Ove si tenga conto delle finalità della norma, la risposta a tale quesito sembrerebbe invero dover essere affermativa: in effetti, l'ordinamento stabilito dall'art. 712t cpv. 2 CC - ripreso dal § 27 cpv. 2 n. 5 della Wohnungseigentumsgesetz tedesca del 15 marzo 1951 - si fonda sulle considerazioni che un processo, che potrebbe anche essere promosso contro uno o parecchi proprietari, ha sovente degli sviluppi imprevisti e provoca non solo gravi spese, ma turba i rapporti o perfino cagiona inimicizie durevoli tra proprietari e vicini (Messaggio 7 dicembre 1962 del Consiglio federale, in FF 1962 pag. 1864; GILLIOZ, L'autorisation d'ester en justice au nom de la communauté des copropriétaires par étage, RSJ 80/1984 pag. 284; LIVER, Sachenrecht, in Schweizerisches Privatrecht, vol. V/1, pagg. 103/4; KURT MÜLLER, Der Verwalter von Liegenschaften mit Stockwerkeigentum, tesi Zurigo 1965, pag. 137; SJ 1978 pag. 125). Ora, questi inconvenienti possono verificarsi anche nell'ambito d'una procedura di ricorso di diritto pubblico e sembrerebbe quindi necessario che l'assemblea dei comproprietari abbia a decidere anche in tal caso se si deve proporre codesto rimedio, dando o rifiutando all'amministratore la preventiva autorizzazione. Ai fini del giudizio, tale questione può tuttavia rimanere ancora una volta aperta, per le ragioni che si esporranno in seguito.
b) Secondo la dottrina, la formulazione dell'art. 712t cpv. 2 CC in merito ai casi sprovvisti d'urgenza non esclude che l'amministratore che non s'è fatto autorizzare venga trattato alla stregua di un rappresentante senza poteri (falsus procurator), a cui il giudice deve fissare un ragionevole termine per correggere il vizio che inficia provvisoriamente gli atti processuali già compiuti: se l'assemblea dei comproprietari dà poi il proprio consenso all'amministratore entro il termine assegnatogli, essa ratifica gli atti inizialmente eseguiti senza potere e sana il vizio con effetto ex tunc (GILLIOZ, op.cit., pag. 287; inoltre GULDENER, Schweizerisches Zivilprozessrecht, III ediz., pag. 285).
Ora, nel concreto caso l'avv. M., entro il termine fissato dal Tribunale federale, ha prodotto il verbale dell'assemblea dei comproprietari del condominio X., svoltasi il 28 maggio 1988, la quale - alla trattanda "Diversi" - ha ratificato l'operato del suo amministratore con riguardo alla presentazione del ricorso di diritto pubblico. Ne consegue che, con questa ratifica, l'assemblea
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dei comproprietari ha riparato il vizio che inficiava il ricorso inoltrato dall'amministratore senza autorizzazione e che questo ricorso non può esser dichiarato irricevibile per tal motivo.
c) Del resto il gravame non risulterebbe inammissibile anche se non si volesse seguire l'opinione dottrinale appena esposta e si volesse ritenere che l'assemblea, nei casi normali, non possa ratificare atti processuali compiuti dall'amministratore senza il suo consenso. In effetti, ci si può perlomeno chiedere se l'amministratore della ricorrente non poteva prevalersi della clausola d'urgenza prevista dall'art. 712t cpv. 2, seconda frase CC. Ove si considerino, per un verso, il termine perentorio di 30 giorni stabilito dall'art. 89 cpv. 1 OG e, per altro verso, la difficoltà di indire a scadenza relativamente breve l'assemblea dei comproprietari del condominio, in prevalenza non domiciliati nel Cantone Ticino, la risposta affermativa al quesito sembrerebbe giustificata (cfr. in proposito: GILLIOZ, op.cit., pag. 285; FRIEDRICH, Das Stockwerkeigentum, II ediz., pagg. 169/70): e questa conclusione si imporrebbe addirittura ove si volesse ritenere (come suggerito in risposta dal Gran Consiglio) che la ricorrente - la quale ha impugnato nel 1988 una decisione del 23 aprile 1986 di cui non ha avuto in precedenza contezza - avrebbe dovuto agire entro il breve termine di 10 giorni giusta l'art. 35 cpv. 1 OG.
Infine, non si deve dimenticare che l'impugnativa in sede federale costituisce nel concreto caso la logica conseguenza dell'accoglimento del ricorso del Comune in sede cantonale, ove non è stato contestato che l'assemblea dei comproprietari del condominio X. avesse dato l'autorizzazione contemplata dall'art. 712t cpv. 2 CC: in queste circostanze si può quindi ragionevolmente ritenere che tale autorizzazione copra anche il successivo ricorso di diritto pubblico (cfr. in tal senso la citata sentenza in re Stockwerkeigentümergemeinschaft Selva, consid. 1; inoltre MÜLLER, op.cit., pag. 137).
d) Se ne deve concludere che la capacità di stare in giudizio dell'amministratore del condominio non può essere contestata e che la relativa eccezione sollevata dal resistente dev'essere disattesa.