Brokerage Commission on Permissible Double Brokerage
Schweiz · Bundesgericht (BGer / BGE) (CH)
Legislator-Zusammenfassung
KI-generiertBrokerage Commission on Permissible Double Brokerage This case involves a dispute over the appropriate level of a real estate broker's commission (brokerage fee) under Article 417 of the Swiss Code of Obligations, stemming from a situation of permissible and exclusive "double brokerage" (acting for both parties). The appellate court had initially set the commission at 3%, which was half a percentage point above the lowest rate of the relevant local tariff (2.5%–3.5%), justifying the increase due to the additional effort supposedly required by the double brokerage. The Federal Supreme Court found that this reasoning violated its prior remand instructions, asserting that even with permissible double brokerage, the appropriate rate should be based on the fee reasonable for acting for a single party, particularly where the broker's efforts were limited to simple referral/matching ("Nachweismäkelei") with low overall effort. Therefore, the court ruled that the brokerage fee should be calculated at the lowest standard rate of 2.5%, reducing the definitively enforceable claim against the client to a partial amount of the originally demanded sum.
Legislator-Regeste
AmtlichRegeste Art. 417 OR. Doppelmäkelei. Angemessene Provision. Ein durch zulässige Doppelmäkelei bedingter Mehraufwand des Mäklers rechtfertigt in der Regel keine Erhöhung der nach den ortsüblichen Ansätzen angemessenen Provision (E. 3).
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Volltext
Urteilskopf
112 II 459
74. Urteil der I. Zivilabteilung vom 18. November 1986 i.S. I. gegen F. (Berufung)
Regeste
Art. 417 OR. Doppelmäkelei. Angemessene Provision.
Ein durch zulässige Doppelmäkelei bedingter Mehraufwand des Mäklers rechtfertigt in der Regel keine Erhöhung der nach den ortsüblichen Ansätzen angemessenen Provision (E. 3).
Sachverhalt ab Seite 460
BGE 112 II 459 S. 460
Dem Urteil liegt der in BGE 111 II 366 ff. veröffentlichte Sachverhalt zugrunde. Nach dem Rückweisungsentscheid des Bundesgerichts vom 10. Dezember 1985 hiess das Obergericht des Kantons Luzern mit Urteil vom 24. April 1986 die Aberkennungsklage im Umfang von Fr. 11'357.15 gut und gewährte für den Betrag von Fr. 18'642.85 die definitive Rechtsöffnung. Gegen dieses Urteil hat der Kläger erneut Berufung eingereicht und beantragt, den Entscheid des Obergerichts aufzuheben und den Betrag von Fr. 18'642.85 gerichtlich abzuerkennen. Das Bundesgericht heisst in teilweiser Gutheissung der Berufung die Aberkennungsklage im Umfange von Fr. 14'465.-- gut und gewährt für den Betrag von Fr. 15'535.-- definitive Rechtsöffnung.
Erwägungen
Aus den Erwägungen:
1. / 2.- (Die Anwendung der Tarifordnung des Schweizerischen Verbandes der Immobilien-Treuhänder, Sektion Zürich, Ausgabe 1983, die für den Verkauf eines Mehrfamilien- oder Geschäftshauses bei einem Verkaufspreis von 1-2 Mio. Franken eine Mäklerprovision von 2 1/2 - 3 1/2% vorsieht, ist bundesrechtlich nicht zu beanstanden.)
3. Die weiteren Rügen des Klägers lassen sich dahin zusammenfassen, dass vorliegend ein Provisionssatz von 3% weit übersetzt sei.
Wenn das Bundesgericht im Rückweisungsentscheid die Vorinstanz anwies, sie habe auf der Grundlage der ortsüblichen Ansätze den noch angemessenen Mäklerlohn zu ermitteln, so heisst das, dass diese Ansätze bei der Entscheidung über die Angemessenheit mitzuberücksichtigen sind, also über- oder unterschritten werden könnten, sofern sich die ortsüblichen Ansätze als unangemessen erweisen sollten. Nach den verbindlichen Feststellungen des Obergerichts hatte der Beklagte keinen besonderen Aufwand. Mit der Vorinstanz lässt das den untersten Ansatz des Tarifrahmens von 2 1/2% als angemessen erscheinen. Hingegen widerspricht es dem
BGE 112 II 459 S. 461
Rückweisungsentscheid (Art. 66 Abs. 1 OG), diesen Ansatz wegen des Mehraufwandes aus Doppelmäkelei um ein halbes Prozent zu erhöhen, wie es die Vorinstanz tut. Im Rückweisungsentscheid wurde ausdrücklich festgehalten, es sei auch bei Doppelmäkelei von den beim Tätigwerden für nur eine Partei angemessenen Ansätzen auszugehen, beschränke sich doch die zulässige Doppelmäkelei in der Regel auf die blosse Nachweismäkelei. Selbst wenn man annehmen wollte, der durch zulässige Doppelmäkelei bedingte Mehraufwand vermöge in gewissen Fällen einen höheren Ansatz zu rechtfertigen, wäre das im vorliegenden Fall einer ausschliesslichen und zudem mit geringem Aufwand verbundenen Nachweismäkelei klar zu verneinen.
Der zulässige Gesamtbetrag der Mäklerprovision beträgt somit 2 1/2% von Fr. 1,45 Mio, wovon der Kläger 3/7 oder Fr. 15'535.-- schuldet.