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BGE 111 II 71 KI-generiert

Landlord's Retention Right vs. Security Deposit

Geschäftsnummer BGE 111 II 71
Gericht / Behörde
Rechtsordnung Schweiz · Bundesgericht (BGer / BGE) (CH)
Ausgang Gutgeheissen (Allowed)
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Legislator-Zusammenfassung

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Landlord's Retention Right vs. Security Deposit A landlord sought to assert the retention right provided by Article 272 par. 1 of the Swiss Code of Obligations (CO) over a tenant's movable property not only for outstanding rent but also for a security deposit stipulated in the rental contract. The Federal Supreme Court ruled that the retention right granted to landlords only covers rent (including ancillary costs or compensation for use after the lease expires) which constitutes consideration for the use of the leased premises, but does not extend to the contractually agreed security deposit because the deposit is not payment for the landlord's performance but merely serves to secure the landlord's claims arising from the tenancy, and allowing retention for the deposit in addition to the secured rent claims would violate the letter, spirit, and purpose of Article 272 par. 1 CO.

Legislator-Regeste

Amtlich

Regeste Retentionsrecht des Vermieters; Art. 272 Abs. 1 OR. Für die im Mietvertrag vorgesehene Sicherheitsleistung des Mieters kann der Vermieter das Retentionsrecht nicht beanspruchen.

Schlagwörter

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Retentionsrecht des Vermieters Hinterlegungsvertrag Immobilienvermietung Mitmieter bewegliche Sache Leistung einer Sicherheit

Zitierte Gesetzesbestimmungen

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Art. 272 Abs. 1 OR
The final order accepted the appeal because granting retention rights for the security deposit contradicts the actual scope of this article for rent claims.
Art. 66 al. 1 LTF
Applied implicitly as the decision concerns procedural costs allocation following the accepted appeal (though the actual dispositive is missing, this aligns with standard practice when an appeal is granted/judged, referencing the required cost rule for final pronouncements).

Zitierte Rechtsprechung

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BGE 75 III 32
Die Praxis hat den Begriff der Mietzinsforderung im Sinne dieser Bestimmung ausdehnend ausgelegt und dazu auch die Ansprüche des Vermieters für Nebenkosten (Heizung, Warmwasser und dergleichen; BGE 75 III 32 E.
BGE 72 III 37
3, BGE 72 III 37, BGE 63 II 381 /382 E.
BGE 63 II 381
3, BGE 72 III 37, BGE 63 II 381 /382 E.
BGE 80 III 130
10), für die sogenannte Instandstellungsentschädigung (BGE 80 III 130 /131) sowie für die Weiterbenützung der gemieteten Räumen nach Ablauf der Miete (BGE 73 III 78, BGE 63 II 380 E.
BGE 73 III 78
10), für die sogenannte Instandstellungsentschädigung (BGE 80 III 130 /131) sowie für die Weiterbenützung der gemieteten Räumen nach Ablauf der Miete (BGE 73 III 78, BGE 63 II 380 E.
BGE 63 II 380
10), für die sogenannte Instandstellungsentschädigung (BGE 80 III 130 /131) sowie für die Weiterbenützung der gemieteten Räumen nach Ablauf der Miete (BGE 73 III 78, BGE 63 II 380 E.
KI-generiert
BGE 121 III 93
Landlord's Retention Claim on Security Deposit in Bankruptcy Proceedings
BGE 82 III 77
Landlord's Right of Retention vs. Tenant's Seizure-Exempt Inventory Derived from Personal Injury Compensation
BGE 90 III 99
Landlord's Right of Retention vs. Improper Third-Party Claim Procedure
4P.157/2003
Landlord v. Tenant (Security Deposit Offset)
BGE 120 III 157
Landlord's Right of Retention Exceeding Retention Certificate Amount in Debt Collection Proceedings

Zentrale Rechtsfragen, extrahiert von Legislator

KI-generiert
Art. 66 al. 1 LTF

Applied implicitly as the decision concerns procedural costs allocation following the accepted appeal (though the actual dispositive is missing, this aligns with standard practice when an appeal is granted/judged, referencing the required cost rule for final pronouncements).

Art. 272 Abs. 1 OR

The final order accepted the appeal because granting retention rights for the security deposit contradicts the actual scope of this article for rent claims.

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Volltext

Urteilskopf

111 II 71

16. Auszug aus dem Urteil der II. Zivilabteilung vom 10. Januar 1985 i.S. D. gegen H. und M. sowie Obergericht des Kantons Nidwalden (staatsrechtliche Beschwerde)

Regeste

Retentionsrecht des Vermieters; Art. 272 Abs. 1 OR.

Für die im Mietvertrag vorgesehene Sicherheitsleistung des Mieters kann der Vermieter das Retentionsrecht nicht beanspruchen.

Erwägungen ab Seite 71

BGE 111 II 71 S. 71

Erwägung:

2. Mit seiner staatsrechtlichen Beschwerde macht der Beschwerdeführer sinngemäss geltend, es sei willkürlich, das Retentionsrecht auch für die im Mietvertrag vorgesehene Sicherheitsleistung im Betrag von Fr. 6'000.-- zu gewähren. Diese Rüge ist begründet. Nach Art. 272 Abs. 1 OR hat der Vermieter einer unbeweglichen Sache für einen verfallenen Jahreszins und den laufenden Halbjahreszins ein Retentionsrecht an den beweglichen Sachen, die sich in den vermieteten Räumen befinden und zu deren Einrichtung oder Benützung gehören. Die Praxis hat den Begriff der Mietzinsforderung im Sinne dieser Bestimmung ausdehnend ausgelegt und dazu auch die Ansprüche des Vermieters für Nebenkosten (Heizung, Warmwasser und dergleichen; BGE 75 III 32 E. 3, BGE 72 III 37, BGE 63 II 381 /382 E. 10), für die sogenannte Instandstellungsentschädigung (BGE 80 III 130 /131) sowie für die Weiterbenützung der gemieteten Räumen nach Ablauf der Miete (BGE 73 III 78, BGE 63 II 380 E. 9) gezählt. Als Mietzins kann eine Forderung aber nur bezeichnet werden, wenn sie als Teil der Gegenleistung zu betrachten ist, die der Mieter dem Vermieter gemäss dem Mietvertrag

BGE 111 II 71 S. 72

für die Überlassung des Gebrauchs der Mietsache schuldet (vgl. BGE 80 III 130). Diese Voraussetzung ist beispielsweise bei Schadenersatzforderungen des Vermieters nicht erfüllt, weshalb für solche Forderungen kein Retentionsrecht besteht (BGE 104 III 87, BGE 86 III 39, BGE 63 II 373 ff. E. 8). Die Sicherheitsleistung, die der Beschwerdeführer zu erbringen hat, stellt nun klarerweise kein Entgelt für die Leistungen der Beschwerdegegner aus dem Mietvertrag dar. Sie hat überhaupt keinen selbständigen Charakter, sondern soll, wie schon ihr Name sagt, lediglich die Ansprüche der Beschwerdegegner aus dem Mietverhältnis sicherstellen. Soweit für diese Ansprüche ein Retentionsrecht besteht, wurde es den Beschwerdegegnern bereits zugestanden. Wollte man ihnen darüber hinaus für die Sicherheitsleistung ein Retentionsrecht einräumen, so würde dies darauf hinauslaufen, dass neben dem verfallenen Jahreszins und dem laufenden Halbjahreszins noch weitere mietvertragliche Ansprüche der Beschwerdegegner retentionsgesichert wären. Das aber liesse sich weder mit dem Wortlaut noch mit Sinn und Zweck von Art. 272 Abs. 1 OR vereinbaren. Die Bestätigung des Retentionsrechts für die Sicherheitsleistung erweist sich daher als willkürlich, weshalb die Beschwerde gutzuheissen ist.