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BGE 109 II 102 KI-generiert

Purchaser's Good Faith Protection Against Unregistered Servitude Despite Visible Path

Geschäftsnummer BGE 109 II 102
Gericht / Behörde
Rechtsordnung Schweiz · Bundesgericht (BGer / BGE) (CH)
Ausgang Gutgeheissen (Allowed)
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Legislator-Zusammenfassung

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Purchaser's Good Faith Protection Against Unregistered Servitude Despite Visible Path A third-party purchaser acquired a plot of land that was sold *guaranteed free from servitudes*, relying on the land register which failed to record an existing right of way servitude due to a registration office error during a prior lot split. Although the servitude beneficiary argued that the physical situation (the path was the only access to the neighbor's garage) should have raised doubts for the buyer about the register's completeness, the Federal Supreme Court found that the buyer's good faith was protected under Article 973 CC (negative effect of the land register). The court reasoned that since the land register showed the benefiting servitude was still incorrectly tied to the original, much larger parcel, discovering the error would have required highly detailed inquiries—specifically, consulting supporting documentation and cadastral plans—which extend beyond what is required of a good-faith acquirer. Mandating such extensive investigation would undermine the principle of public reliance and legal certainty provided by the land register.

Legislator-Regeste

Amtlich

Regeste Art. 973 ZGB; negative Grundbuchwirkung. Erwirbt ein Dritter in gutem Glauben ein dingliches Recht frei von Lasten, die aus dem Grundbuch ersichtlich sein sollten, aber nicht daraus ersichtlich sind, muss er dennoch nähere Erkundigungen einziehen, sofern besondere Umstände ihm Zweifel an der Genauigkeit des Eintrages aufkommen lassen. Schutz des guten Glaubens eines Erwerbers, der die Unvollständigkeit des Eintrages nur aufgrund eingehender Nachforschungen hätte entdecken können (Einsichtnahme in Belege und in den Grundbuchplan).

Schlagwörter

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Treu und Glauben Käufer Gesetzlicher Schutz Erwerb von Grundeigentum Bürgschaftserklärung Besuchsrecht

Zitierte Gesetzesbestimmungen

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Art. 973 ZGB
This article is the fundamental legal basis applied by the Federal Tribunal to protect the good faith purchaser and justify setting aside the cantonal decision regarding the rectification of the land register.
Art. 98 RRF
Waltraut Styger si oppose alla rettifica, per cui l'ufficiale del registro fondiario trasmise la controversia al giudice competente (art. 98 RRF).
Art. 973 CC
Ora, l'art. 973 CC stabilisce che va protetto nel suo acquisto chi in buona fede, riferendosi a un'iscrizione nel registro fondiario, acquista una proprietà o un altro diritto reale.
Art. 64 LTF
Cited in the dispositive concerning the allocation of compensation (restitutio in integrum) in the context of the successful appeal.
Art. 66 al. 1 LTF
Cited in the dispositive to allocate court costs for the successful appeal.

Zitierte Rechtsprechung

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DTF 82 II 112
Vero è che l'acquirente è tenuto a procurarsi maggiori informazioni ove determinate circostanze lascino insorgere dubbi sull'esattezza del registro fondiario (DTF 82 II 112 consid.
KI-generiert
BGE 83 II 122
Servitude Enforcement Against Good Faith Buyer Based on Obscure Register Reference
BGE 82 II 103
Easement Burden in Land Register vs. Prescriptive Use and Good Faith Purchaser
BGE 137 III 153
Purchaser's Good Faith Negated by Visible Property Limitations
BGE 98 II 191
Sale of Land with Unregistered Easement and Warranty Claim
BGE 112 II 330
Executed Land Sale Upheld Despite Formal Notarial Defect

Zentrale Rechtsfragen, extrahiert von Legislator

KI-generiert
Art. 64 LTF

Cited in the dispositive concerning the allocation of compensation (restitutio in integrum) in the context of the successful appeal.

Art. 66 al. 1 LTF

Cited in the dispositive to allocate court costs for the successful appeal.

Art. 973 ZGB

This article is the fundamental legal basis applied by the Federal Tribunal to protect the good faith purchaser and justify setting aside the cantonal decision regarding the rectification of the land register.

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Spätere Entscheide, die dieses Urteil zitieren (13)

BO.2023.25.K1 (2024-04-29) · sg
Extinguishment of Parking Servitude by Overlapping Public Right-of-Way
«…l an der Genauig- keit des Eintrags aufkommen lassen (BGE 137 III 145 E. 3.3.2 m.w.H. auf BGE 127 III 440 E. 2c und BGE 109 II 102 E. 2). Den guten Glauben des Erwerbers in das Grundbuch zerstören kann namentlich die bereits erwähnte natürliche Publi…»
BO.2017.11 (2018-11-02) · sg
Bank's Lack of Good Faith in Acquiring Security Right Due to Knowledge of Seizure Proceedings
«…8 E. 2.2.2 und E. 2.3.3 f. = Pra 2006 Nr. 42; BK-Hofer, Art. 3 ZGB N 116; BSK ZGB I-Honsell, Art. 3 N 40; vgl. auch BGE 109 II 102 Regeste). cc) Das Mass der gebotenen Aufmerksamkeit wird anhand eines objektiven Massstabes bestimmt. In persönlic…»
BO.2017.11 (2018-11-02) · sg
Bank's Bad Faith in Registering Mortgage Increase Amidst Attachment Proceedings
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5A_60/2011 (2011-04-01)
«…undigungen einziehen, sofern besondere Umstände ihm Zweifel an der Genauigkeit des Eintrags aufkommen lassen (vgl. BGE 109 II 102 E. 2 S. 104; 127 III 440 E. 2c S. 443; zuletzt die E. 4.1.1 zitierten Urteile). Der Entscheid darüber erfolgt aufgru…»
5A_652/2010 (2011-03-04)
«…besondere Umstände ihm Zweifel an der Genauigkeit des Eintrags aufkommen lassen (vgl. BGE 127 III 440 E. 2c S. 443; 109 II 102 E. 2 S. 104). Der Entscheid darüber erfolgt aufgrund sämtlicher Umstände des konkreten Einzelfalls nach gerichtlichem…»
BGE 137 III 145
«…besondere Umstände ihm Zweifel an der Genauigkeit des Eintrags aufkommen lassen (vgl. BGE 127 III 440 E. 2c S. 443; BGE 109 II 102 E. 2 S. 104). Der Entscheid darüber erfolgt aufgrund sämtlicher Umstände des konkreten Einzelfalls nach gerichtlichem E…»
BGE 137 III 153
«…sofern besondere Umstände ihm BGE 137 III 153 S. 156 Zweifel an der Genauigkeit des Eintrags aufkommen lassen (vgl. BGE 109 II 102 E. 2 S. 104; BGE 127 III 440 E. 2c S. 443; zuletzt die in E. 4.1.1 zitierten Urteile). Der Entscheid darüber erfolgt au…»
5C.301/2005 (2006-02-17)
«…rn er aufgrund besonderer Umstände Zweifel an der Genauigkeit des Eintrags haben muss ( BGE 127 III 440 E. 2c S. 443; 109 II 102 E. 2a S. 104; 82 II 103 E. 5 S. 112) 3.1 Das Kantonsgericht hat daher geprüft, ob die Beklagten in gutem Glauben ann…»
5C.282/2005 (2006-01-13)
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5C.31/2001 (2001-05-10)
«…rlangt werden darf, nicht gutgläubig sein konnte ( Art. 3 Abs. 2 ZGB ; betreffend das Grundbuch im Besonderen vgl. BGE 109 II 102 E. 2 S. 104; 82 II 103 E. 5 S. 112; Deschenaux, Das Grundbuch, in: Schweizerisches Privatrecht, Bd. V/3 II, S. 788 u…»
BGE 127 III 440
«…rlangt werden darf, nicht gutgläubig sein konnte ( Art. 3 Abs. 2 ZGB ; betreffend das Grundbuch im Besonderen vgl. BGE 109 II 102 E. 2 S. 104; BGE 82 II 103 E. 5 S. 112; DESCHENAUX, Das Grundbuch, in: Schweizerisches Privatrecht, Bd. V/3 II, S. 7…»
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O1Z 23 2 · ar
Land Register Correction Appeal: Good Faith Acquisition of Property Rights
«….4.3 Zerstörung des guten Glaubens durch den sichtbaren Quellschacht Mit Blick auf den Entscheid des Bundesgerichts BGE 109 II 102 (= Pra. 72 [1983] Nr. 266) gelangte das Kantonsgericht zum Schluss, sofern eine fahrzeugtaugliche Strasse zum Nach- bar…»

Volltext

Urteilskopf

109 II 102

25. Estratto della sentenza 28 aprile 1983 della II Corte civile nella causa Styger contro Tschanen (ricorso per riforma)

Regeste

Art. 973 ZGB; negative Grundbuchwirkung.

Erwirbt ein Dritter in gutem Glauben ein dingliches Recht frei von Lasten, die aus dem Grundbuch ersichtlich sein sollten, aber nicht daraus ersichtlich sind, muss er dennoch nähere Erkundigungen einziehen, sofern besondere Umstände ihm Zweifel an der Genauigkeit des Eintrages aufkommen lassen. Schutz des guten Glaubens eines Erwerbers, der die Unvollständigkeit des Eintrages nur aufgrund eingehender Nachforschungen hätte entdecken können (Einsichtnahme in Belege und in den Grundbuchplan).

Sachverhalt ab Seite 102

BGE 109 II 102 S. 102

A.- Il 7 agosto 1963 Clotilde Tschanen vendette 110 mq della sua particella n. 651 RFD di Magliaso a Carlo Rubin, proprietario della contigua particella n. 649 RFD. Sulla superficie venduta, adibita a strada e annessa alla particella n. 649, fu costituito un diritto di passo con ogni veicolo a favore della particella n. 651. La servitù prediale fu iscritta il 4 febbraio 1964 nel registro fondiario. Il 21 dicembre 1970 Carlo Rubin divise il mappale n. 649 in due parti, ottenendo il nuovo fondo n. 828 RFD comprendente la superficie di 110 mq oggetto della servitù. Nell'iscrivere il frazionamento, nondimeno, l'Ufficio dei registri di Lugano omise per svista di trasferire la servitù, che gravava la particella n. 649, sul foglio della nuova particella n. 828. Il 13 marzo 1980 Waltraut Styger acquistò da Carlo Rubin il fondo n. 828 "garantito libero da servitù". Ravvisato l'errore commesso dall'Ufficio dei registri, Clotilde Tschanen introdusse il 25 luglio 1980 un'istanza di rettifica dell'iscrizione, chiedendo di cancellare la servitù di passo gravante la particella n. 649 e di iscrivere la stessa a carico della particella n. 828. Waltraut Styger si oppose alla rettifica, per cui l'ufficiale del registro fondiario trasmise la controversia al giudice competente (art. 98 RRF).

B.- Con sentenza del 30 marzo 1982 il Pretore di Lugano-Campagna ordinò la rettifica del registro fondiario e l'iscrizione di una servitù di passo con ogni veicolo a favore della particella n. 651 e a carico della particella n. 828 RFD di Magliaso. Adita da Waltraut Styger il 1o aprile 1982, la I Camera civile del Tribunale di appello del Cantone Ticino confermò il giudizio del Pretore.

C.- Insorta con un ricorso di diritto pubblico e con un ricorso per riforma al Tribunale federale, Waltraut Styger domanda l'annullamento della decisione di secondo grado e la reiezione della prospettata rettifica. Clotilde Tschanen propone di respingere entrambi i gravami. Il Tribunale federale accoglie il ricorso per riforma, annulla la sentenza impugnata e respinge l'istanza di rettifica del registro fondiario, rinviando la causa all'autorità cantonale per una nuova fissazione delle spese e delle ripetibili.

BGE 109 II 102 S. 103

Erwägungen

Dai considerandi:

2. a) Il Comune di Magliaso dispone d'un impianto

BGE 109 II 102 S. 104

definitivo del registro fondiario, disciplinato dal diritto federale (v. art. 97 della legge generale ticinese sul registro fondiario). Ora, l'art. 973 CC stabilisce che va protetto nel suo acquisto chi in buona fede, riferendosi a un'iscrizione nel registro fondiario, acquista una proprietà o un altro diritto reale. L'iscrizione deve ritenersi completa: un terzo in buona fede acquista un diritto reale esente dagli oneri che dovrebbero figurare, ma che non risultano nel registro fondiario (principio della pubblicità negativa; HOMBERGER in: Zürcher Kommentar, 2a edizione, nota 20 ad art. 973 CC; OSTERTAG in: Berner Kommentar, 2a edizione, nota 19 ad art. 973 CC; JENNY, Der öffentliche Glauben des Grundbuchs, pag. 64). È pacifico che nel caso concreto nessuna servitù di passo era iscritta nel registro fondiario allorché Waltraut Styger ha comperato la particella n. 828. Le autorità cantonali tuttavia hanno negato la buona fede dell'acquirente.

Secondo gli accertamenti di fatto rilevabili dalla sentenza impugnata, la striscia di terreno su cui era stato costituito il diritto di passo rappresenta l'unico accesso dalla strada comunale all'autorimessa costruita sulla particella n. 651. Tale accesso, non delimitato da alcuna cinta verso la particella n. 651, è sempre stato usato dalla proprietaria di quest'ultimo fondo per raggiungere la rimessa. I giudici ne hanno concluso che lo stato dei luoghi era atto a creare nell'acquirente il dubbio sulla regolarità dell'iscrizione; inoltre la compratrice avrebbe dovuto riconoscere senza difficoltà la situazione giuridica effettiva esaminando il registro fondiario in relazione alla particella n. 651.

b) L'opinione dei giudici cantonali non può essere condivisa. Vero è che l'acquirente è tenuto a procurarsi maggiori informazioni ove determinate circostanze lascino insorgere dubbi sull'esattezza del registro fondiario (DTF 82 II 112 consid. 5; HOMBERGER, op.cit., nota 16 ad art. 973 CC; OSTERTAG, op.cit., nota 8 ad art. 973 CC). È anche possibile che lo stato del luogo, segnatamente la presenza di un'autorimessa dotata di una sola via d'accesso, avrebbe dovuto indurre l'acquirente a ottenere precisazioni sui diritti del vicino. Ma la corte non considera che l'ulteriore esame del registro fondiario - esame cui essa annette importanza decisiva - non avrebbe evidenziato alcun sospetto particolare. A carico della particella n. 828 non figuravano servitù. La particella n. 651 risultava beneficiare d'un diritto di passo, gravante però la particella n. 649. Occorrevano altre e più approfondite indagini (la consultazione, soprattutto, di documenti giustificativi e

BGE 109 II 102 S. 105

planimetrie presso l'Ufficio dei registri) per scoprire che la servitù di passo gravava in realtà una fascia di terreno appartenente alla particella n. 828, formata a suo tempo per frazionamento della particella n. 649.

Né si deve dimenticare che a Waltraut Styger è stata garantita, nel contratto d'acquisto, una parcella di terreno libera da servitù, salvo le iscrizioni riportate nel registro fondiario. Tale assicurazione non è stata fornita da un terzo qualsiasi, successivo proprietario del fondo n. 828 ed estraneo alla costituzione della servitù, ma dallo stesso Carlo Rubin, che nel 1964 aveva stipulato la servitù e in seguito aveva diviso il fondo serviente.

L'uso della nota strada d'accesso da parte di Clotilde Tschanen, infine, non implicava la necessaria esistenza di una servitù di passo: esso poteva anche ricondursi a un precario o a un accordo di carattere personale e obbligatorio.

Nessuno degli elementi sottolineati dall'autorità cantonale permette di smentire, in conclusione, la buona fede invocata dalla ricorrente nella completezza dell'iscrizione. Una deduzione opposta contrasterebbe, del resto, con il principio della pubblicità e con la sicurezza giuridica connessa all'istituto del registro fondiario.