Broker Commission Reduction for Building Right Contracts
Schweiz · Bundesgericht (BGer / BGE) (CH)
Legislator-Zusammenfassung
KI-generiertBroker Commission Reduction for Building Right Contracts The case addresses the applicability of Article 417 CO (Swiss Code of Obligations), which allows a court to reduce an excessively high broker's commission, specifically to contracts involving the establishment of building rights (Baurecht) despite the legal text explicitly naming only real estate purchase contracts. The court reasoned that although Article 417 CO is generally interpreted narrowly due to its exceptional nature, the establishment of building rights serves the same economic and functional purpose as land ownership, particularly in modern real estate practice where it has become a prevalent form of making land available for construction. Given its significant economic and social importance, and following the precedent of applying Article 417 CO to options for purchasing real estate, the court concluded that contracts intermediating opportunities for building right agreements must be treated analogously to real estate purchases for the purpose of judicial reduction of disproportionately high broker fees.
Legislator-Regeste
AmtlichRegeste Herabsetzung des unverhältnismässig hohen Mäklerlohns. Art. 417 OR ist auch auf den Nachweis von Gelegenheiten zum Abschluss von Baurechtsverträgen anwendbar (E. 2a).
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KI-generiertThe Court applied Art. 417 OR to reduce an excessive broker's fee related to the establishment of building rights.
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Volltext
Urteilskopf
106 II 56
12. Auszug aus dem Urteil der I. Zivilabteilung vom 4. Februar 1980 i.S. S. gegen G. AG (Berufung)
Regeste
Herabsetzung des unverhältnismässig hohen Mäklerlohns.
Art. 417 OR ist auch auf den Nachweis von Gelegenheiten zum Abschluss von Baurechtsverträgen anwendbar (E. 2a).
Erwägungen ab Seite 56
BGE 106 II 56 S. 56
Aus den Erwägungen:
2. a) Wenn für den Nachweis der Vermittlung eines Grundstückkaufes ein unverhältnismässig hoher Mäklerlohn vereinbart worden ist, erlaubt Art. 417 OR dem Richter, den
BGE 106 II 56 S. 57
Lohn auf einen angemessenen Betrag herabzusetzen. Wiewohl die Bestimmung nur Grundstückkäufe nennt und ihr Ausnahmecharakter eine einschränkende Auslegung verlangt (OSER/SCHÖNENBERGER, N. 2 zu Art. 417 OR), muss sie nach dem Grundgedanken des Gesetzes ebenso auf den Nachweis von Gelegenheiten zum Abschluss von Baurechtsverträgen anwendbar sein. Als Recht, auf fremdem Grund Bauwerke zu errichten oder beizubehalten (Art. 779 Abs. 1 und 675 Abs. 1 ZGB), dient das Baurecht gleichen Zwecken wie das Eigentum am Grundstück selber, auf dem es eingeräumt wurde, und verleiht insoweit auch gleiche Befugnisse. Es hat in der Praxis eine ganz andere als die ihm vom Gesetzgeber seinerzeit zugedachte beschränkte Funktion erhalten, im privaten Grundstücksverkehr eine ausserordentliche Verbreitung erfahren und ist vielerorts zur beinahe ausschliesslichen Rechtsform geworden, in der Boden für Neu- und Umbauten überhaupt noch zur Verfügung gestellt wird (BBl 1963, I, S. 969 ff.; FREI/MÜLLER, Die Stellung der Baurechtsdienstbarkeit im System der dinglichen Rechte, Diss. Bern 1967, S. 13 ff.). Dem Baurecht kommt heute eingreifende wirtschaftliche und insbesondere soziale Bedeutung zu. Jene Gründe, die für eine Ausdehnung der richterlichen Herabsetzungsbefugnis auf bei Grundstücken vereinbarte Mäklerlöhne sprachen (BECKER, N. 1 zu Art. 417 OR), gelten angesichts der eingetretenen Entwicklung uneingeschränkt auch für Verträge auf Einräumung eines Baurechts. Das legt nahe, solche Verträge im öffentlichen Interesse den Grundstückkäufen gleichzustellen. Dass Art. 417 OR auch bei Gewährung eines Kaufsrechts an Liegenschaften anwendbar ist, wurde bereits erkannt (BGE 83 II 153 E. 4b).