Lease Extension Rent Determination for Incomplete Contract
Schweiz · Bundesgericht (BGer / BGE) (CH)
Legislator-Zusammenfassung
KI-generiertLease Extension Rent Determination for Incomplete Contract In 1959, tenants rented commercial premises and a flat for 10 years at a specified annual rent, and in 1963, due to construction costs borne by the tenants, the landlord agreed in writing to extend the lease for an additional 10 years after its expiration in 1969, but the parties failed to specify the rent for the extension period. The court determined that in light of constantly rising living costs and rents, it could not be assumed that the parties intended to continue the agreement at the original 1959 rent, but instead of considering the contract nonexistent under Art. 1 OR due to a lack of agreement on an essential point (rent), the court classified it as an incomplete contract since the parties agreed on the compensated use of the property. Applying a general legal principle analogous to Art. 322 para. 1, 374, and 394 para. 3 OR, which allows the judge to supplement an incomplete contract according to good faith, the court ruled that the extension agreement was valid in principle and required the judge to determine the rent for the extension period to supplement the contract, especially given their existing relationship and mutual agreement to extend the lease for the same premises.
Legislator-Regeste
AmtlichRegeste Art. 1 OR. Unvollständiger Vertrag: Mieter und Vermieter vereinbaren, das Vertragsverhältnis bei dessen Ablauf um weitere zehn Jahre zu verlängern, sprechen sich über die Höhe des Mietzinses aber nicht aus.
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Volltext
Urteilskopf
100 II 330
49. Auszug aus dem Urteil der I. Zivilabteilung vom 24. September 1974 i.S. Morel gegen Steiger.
Regeste
Art. 1 OR.
Unvollständiger Vertrag: Mieter und Vermieter vereinbaren, das Vertragsverhältnis bei dessen Ablauf um weitere zehn Jahre zu verlängern, sprechen sich über die Höhe des Mietzinses aber nicht aus.
Erwägungen ab Seite 330
BGE 100 II 330 S. 330
Mit Vertrag vom 20. Juli 1959 mieteten die Eheleute Fredy und Barbara Morel von Frau Steiger in Klosters für Fr. 4000.-- im Jahr ein Ladenlokal, eine Wohnung und einen Keller. Das Mietverhältnis sollte am 1. Oktober 1959 beginnen und zehn Jahre dauern. Gemäss schriftlicher "Abmachung" vom 1. Juli 1963 war die Vermieterin wegen Umbauten, die zu Lasten der Mieter gingen, mit einer Verlängerung des Mietverhältnisses um weitere zehn Jahre einverstanden.
Wenn es im Jahre 1963 dem Willen der Parteien entsprochen hätte, das Vertragsverhältnis ab 1. Oktober 1969 zum gleichen Mietzins fortzusetzen, hätten sie das ausdrücklich vereinbaren müssen. Ohne eine solche Vereinbarung darf angesichts der seit vielen Jahren ständig steigenden Lebenshaltungskosten, insbesondere auch der Mietzinse, nicht unterstellt werden, die Klägerin habe den Beklagten 1963 versprochen, die Räume ab 1. Oktober 1969 für weitere zehn Jahre zu dem bereits 1959 vereinbarten Zins zu vermieten.
Dagegen könnte freilich eingewendet werden, mangels einer Einigung der Parteien über einen wesentlichen Punkt, nämlich
BGE 100 II 330 S. 331
die Höhe des Mietzinses, sei für die Zeit seit 1. Oktober 1969 überhaupt kein Vertrag zustande gekommen. Damit würde man der Streitsache aber nicht gerecht. Gewiss sind in solchen Fällen die Verhandlungen in der Regel als gescheitert zu betrachten, übereinstimmende Willensäusserungen im Sinne von Art. 1 OR folglich zu verneinen. Davon ist jedoch der Fall zu unterscheiden, wo die Parteien sich auf die entgeltliche Überlassung einer Sache zum Gebrauch geeinigt, die Höhe des Entgeltes aber nicht bestimmt haben. Diesfalls liegt ein unvollständiger Vertrag vor, der im Streitfall vom Richter nach Treu und Glauben zu ergänzen ist (SCHÖNENBERGER/JÄGGI, N. 61 und 65 zu Art. 1 OR; PIOTET, La formation du contrat en doctrine générale et en droit privé suisse, S. 30 ff.).
Im Mietrecht fehlt allerdings eine den Art. 322 Abs. 1, 374 und 394 Abs. 3 OR analoge Bestimmung. Diesen Normen liegt indes ein allgemeiner Rechtssatz zugrunde (so auch, für das deutsche Recht, ROQUETTE, Das Mietrecht des Bürgerlichen Gesetzbuches, Systematischer Kommentar, § 535 N. 238/9), dessen Anwendung hier umsomehr gerechtfertigt ist, als die Parteien zur Zeit der Vereinbarung vom 1. Juli 1963 bereits in einem Mietverhältnis standen und sich grundsätzlich darüber einig waren, den Vertrag über die gleichen Räume ab 1. Oktober 1969 um weitere zehn Jahre zu verlängern. Es verhält sich im vorliegenden Fall ähnlich wie in dem in BGE 99 II 290 ff. beurteilten, obwohl dort die Parteien eine Änderungsklausel ausdrücklich vereinbart haben.