Federal Court Upholds Real Estate Valuation in Forced Execution Proceeding

Tribunale federale

Tribunal federal

{T 0/2}

7B.70/2005 /blb

Urteil vom 27. Juni 2005

Schuldbetreibungs- und Konkurskammer

Besetzung

Bundesrichterin Hohl, Präsidentin,

Bundesrichter Meyer, Marazzi,

Gerichtsschreiber Gysel.

Parteien

1. A.X.________,

2. B.X.________,

Beschwerdeführer,

gegen

Obergericht (II. Zivilkammer) des Kantons Zürich als oberer kantonaler Aufsichtsbehörde in Schuldbetreibungs- und Konkurssachen, Postfach, 8023 Zürich.

Gegenstand

Schätzung eines zu verwertenden Grundstücks,

Beschwerde gegen den Beschluss vom 24. März 2005 (NR040107/U).

Die Kammer zieht in Erwägung:

1. In den gegen A.X.________ und B.X.________ hängigen Betreibungen Nrn. xxxx und xxxx auf Grundpfandverwertung legte das Betreibungsamt K.________ mit Verfügung vom 30. Juni 2004 den Schätzwert des zu verwertenden Grundstücks (Einfamilienhaus mit Hofraum und Garten ________) auf 1,2 Mio. Franken fest.

Auf Begehren von A.X.________ und B.X.________ ordnete das Bezirksgericht Pfäffikon als untere kantonale Aufsichtsbehörde in Schuldbetreibungs- und Konkurssachen mit Beschluss vom 16. Juli 2004 im Sinne von Art. 99 Abs. 2 in Verbindung mit Art. 9 Abs. 2 VZG eine neue Schätzung an. In seinem Bericht vom 28. August 2004 ermittelte der als Experte eingesetzte Architekt L.________ einen Verkehrswert von 1,4 Mio. Franken. A.X.________ und B.X.________ bezeichneten diesen Wert in ihrer Stellungnahme vom 22. September 2004 als zu tief. Am 30. November 2004 beschloss das Bezirksgericht, dass der Schätzwert des Grundstücks auf 1,4 Mio. Franken festgesetzt werde. A.X.________ und B.X.________ wurden eine Spruchgebühr von Fr. 900.-- und die Kosten des Schätzungsauftrags (Fr. 950.--) auferlegt.

Den von A.X.________ und B.X.________ gegen den bezirksgerichtlichen Entscheid erhobenen Rekurs hiess das Obergericht (II. Zivilkammer) des Kantons Zürich als obere kantonale Aufsichtsbehörde am 24. März 2005 insofern teilweise gut, als es die Spruchgebühr auf Fr. 150.-- herabsetzte.

A.X.________ und B.X.________ haben diesen Beschluss am 4. April 2005 in Empfang genommen. Mit einer vom 14. April 2005 datierten und noch am gleichen Tag zur Post gebrachten Eingabe führen sie (rechtzeitig) Beschwerde an die Schuldbetreibungs- und Konkurskammer des Bundesgerichts und beantragen, der Schätzwert sei auf 1,55 bis 1,65 Mio. Franken festzulegen; allenfalls sei die Sache zu neuer Festlegung des Schätzwertes an die Vorinstanz zurückzuweisen.

Das Obergericht hat auf Gegenbemerkungen zur Beschwerde ausdrücklich verzichtet. Andere Vernehmlassungen sind nicht eingeholt worden.

2. Art. 9 Abs. 2 (letzter Satz) VZG bestimmt, dass Streitigkeiten über die Höhe der Schätzung des Grundstückwertes endgültig durch die (obere) kantonale Aufsichtsbehörde beurteilt werden. Die Schuldbetreibungs- und Konkurskammer des Bundesgerichts kann einen derartigen (Ermessens-)Entscheid einzig daraufhin überprüfen, ob die kantonale Aufsichtsbehörde allenfalls bundesrechtliche Verfahrensvorschriften verletzt oder das ihr zustehende Ermessen überschritten oder missbraucht habe (vgl. Art. 19 Abs. 1 SchKG ). Letzteres trifft dann zu, wenn Kriterien mitberücksichtigt worden sind, die keine Rolle hätten spielen dürfen, oder umgekehrt rechtserhebliche Umstände ausser Acht geblieben sind (dazu BGE 130 III 28 E. 4.1 S. 32; 124 III 401 E. 2a S. 402, mit Hinweisen).

2.1 Auf die Beschwerde ist nach dem Gesagten insofern von vornherein nicht einzutreten, als von der erkennenden Kammer verlangt wird, einen neuen Schätzwert festzulegen.

2.2 Dass dem Entscheid des Obergerichts ein Mangel der oben erwähnten Art anhaften würde, ist mit den Ausführungen in der Beschwerde sodann nicht dargetan: Bei der Beurteilung des Schätzwertes hat sich die Vorinstanz auf die Feststellung des Gutachters L.________ berufen, wonach unter anderem auf Grund der intensiven und sehr individuellen Ausbauten im strittigen Einfamilienhaus nur ein kleines Käufersegment angesprochen werde. Die Beschwerdeführer stellen nicht in Abrede, dass ein Umstand der erwähnten Art den Kreis von Interessenten für ein Haus verkleinert und sich auf den bei einer Verwertung des Grundstücks zu erzielenden Erlös entsprechend auswirkt. Von einem sachfremden Kriterium kann denn auch keine Rede sein (vgl. dazu Wolfgang Naegeli/Heinz Wenger, Der Liegenschaftenschätzer, 4. Auflage, Zürich 1997, S. 123). Ob Ausbauten in einem konkreten Fall als sehr individuell zu qualifizieren seien, ist eine Frage des Ermessens. Die Beschwerdeführer machen geltend, das Obergericht habe dieses überschritten, indem es sich ohne Überprüfung auf die bestrittene, pauschale und unbelegte Behauptung des Schätzers L.________ gestützt habe, wonach die umfangreichen Ausbauten ihrer Liegenschaft "sehr individuell" seien. Dieser Vorwurf, der in keiner Weise substantiiert wird, genügt den auf Grund von Art. 79 Abs. 1 OG an die Begründung einer Beschwerde gestellten Anforderungen nicht. Auf die Beschwerde ist nach dem Gesagten auch in dieser Hinsicht nicht einzutreten.

Demnach erkennt die Kammer:

1. Auf die Beschwerde wird nicht eingetreten.

2. Dieses Urteil wird den Beschwerdeführern, dem Betreibungsamt K.________ und dem Obergericht (II. Zivilkammer) des Kantons Zürich als oberer kantonaler Aufsichtsbehörde in Schuldbetreibungs- und Konkurssachen schriftlich mitgeteilt.

Lausanne, 27. Juni 2005

Im Namen der Schuldbetreibungs- und Konkurskammer

des Schweizerischen Bundesgerichts

Die Präsidentin: Der Gerichtsschreiber: