Administrator's Appeal Against Bankrupt Estate Real Estate Sale Dismissed

Bundesgericht

Tribunal fédéral

Tribunale federale

Tribunal federal

{T 0/2}

5A_619/2009

Arrêt du 4 janvier 2010

IIe Cour de droit civil

Composition

Mme et MM. les Juges Hohl, Présidente,

Marazzi et Herrmann.

Greffier: M. Fellay.

Parties

X.________,

représenté par Me Albert J. Graf, avocat,

recourant,

contre

Masse en faillite de la Société Anonyme Y.________, en liquidation,

intimée.

Objet

procédure de faillite,

recours contre la décision de la Commission de surveillance des offices des poursuites et des faillites

du canton de Genève du 3 septembre 2009.

Faits:

A. Par jugement du 22 mars 2004, le Tribunal de première instance du canton de Genève a prononcé la faillite de la Société Anonyme Y.________ en liquidation, société dont le but était de posséder, pour le compte de ses actionnaires, l'ensemble des parts de copropriété par étages de l'immeuble sis à A.________.

Plusieurs procédures judiciaires ont émaillé la liquidation de cette faillite, qui a lieu en la forme sommaire. En outre, d'importants travaux de réhabilitation et de rénovation ont été entrepris grâce à des fonds avancés par la Fondation Z.________, avec comme objectif de permettre une meilleure réalisation de l'actif immobilier. Ces travaux sont toujours en cours.

Un premier lot de 10 biens a été mis sur le marché avec l'accord des créanciers gagistes, ce qui a permis d'évaluer le mode de réalisation des autres lots, éventuellement de définir, selon le voeu des créanciers gagistes, un prix minimum de départ en cas de réalisation forcée. Une circulaire a été adressée par courrier recommandé du 23 mai 2008 à tous les créanciers colloqués, dont l'administrateur de la faillie, X.________, leur offrant la possibilité de se déterminer et de proposer un montant supérieur. Dans cette hypothèse, le créancier proposant un montant supérieur aurait été convoqué à une séance d'enchères privées. Bien qu'ayant reçu cette circulaire, l'administrateur n'a pas manifesté d'intérêt pour l'un de ces lots.

B. Par courrier du 27 mai 2009, l'office a soumis aux créanciers et donc à l'administrateur de la faillie une offre de gré à gré pour le « lot PPE 1 représentant 12/1000ème de la parcelle de base avec droit exclusif sur le lot 1a du plan, appartement au 8ème étage - balcon ». L'actif en question était estimé à l'inventaire pour 356'000 fr. et le montant de l'offre s'élevait à 750'000 fr. Un délai au 8 juin 2009 a été imparti aux créanciers intéressés pour formuler une offre supérieure et déposer le 25 % du montant de celle-ci sur le compte de l'office.

L'administrateur de la faillie a déposé plainte contre cette procédure de consultation, qu'il tenait pour arbitraire et violant tous les délais légaux puisque, affirmait-il, il aurait eu droit à un délai de détermination d'un mois au minimum, attendu qu'il n'y avait aucune urgence « sauf à brader le lot 1a et à léser irrévocablement tous les droits du créancier-plaignant ». Il indiquait en outre qu'une expertise fixant le prix du lot à 970'000 fr. n'aurait pas été jointe à l'offre. Par ailleurs, seul l'accord d'un des deux créanciers gagistes aurait été obtenu pour une offre nulle car non signée par l'acheteur intéressé. Le plaignant requérait que la procédure de consultation des créanciers soit déclarée nulle, voire annulée, qu'une expertise neutre, juste et actuelle du bien immobilier concerné soit ordonnée et que les ventes soient bloquées jusqu'à la fin des travaux de rénovation de l'immeuble, afin d'obtenir le meilleur prix.

Dans ses déterminations sur la plainte du 16 juin 2009, l'office a notamment précisé que le lot objet de la plainte était actuellement occupé par le plaignant, qui en avait fait ses bureaux, en toute illégalité puisque le service cantonal compétent n'avait jamais donné son aval pour un changement d'affectation de ces locaux destinés normalement à l'habitation. Autorisé à répliquer, le plaignant a contesté ce point dans son écriture du 24 juillet 2009, sans produire de pièces à l'appui de sa contestation.

Par décision du 3 septembre 2009, notifiée le 7 du même mois au plaignant, la Commission de surveillance des offices des poursuites et des faillites du canton de Genève a rejeté la plainte. Elle a retenu, en substance, que les conditions de l' art. 256 al. 2 et 3 LP étaient remplies dès lors que les deux créancières gagistes avaient donné leur accord et que la possibilité de faire une offre supérieure avait été offerte aux créanciers, que le délai de 10 voire 12 jours qui leur avait été imparti à cet effet était largement suffisant et que le lot en question, soit un bureau de 84 m2 estimé à 360'000 fr. et vendu au prix de 750'000 fr., ne pouvait pas être considéré comme bradé.

C. Par acte du 17 septembre 2009, l'administrateur de la faillie a interjeté un recours en matière civile au Tribunal fédéral, assorti d'une requête d'effet suspensif. Invoquant les griefs d'établissement inexact des faits au sens de l' art. 97 LTF , d'arbitraire, de violation du droit à la preuve ainsi que des art. 712e CC , 97 et 143b LP, le recourant reprend pour l'essentiel ses conclusions formulées en instance cantonale. Il produit en outre deux pièces nouvelles.

Le dépôt d'une réponse n'a pas été requis.

La demande d'effet suspensif a été admise par ordonnance présidentielle du 2 octobre 2009, afin de bloquer la vente du lot concerné durant la procédure fédérale.

Considérant en droit:

1. Interjeté dans le délai ( art. 100 al. 2 let. a LTF ) et la forme ( art. 42 LTF ) prévus par la loi par une partie qui a succombé dans ses conclusions prises devant l'autorité précédente ( art. 76 al. 1 LTF ) et dirigé contre une décision finale ( art. 90 LTF ) rendue en matière de poursuite pour dettes et de faillite ( art. 72 al. 2 let. a LTF ) par une autorité cantonale de surveillance de dernière instance ( art. 75 al. 1 LTF ), le recours est recevable en principe, et ce indépendamment de la valeur litigieuse ( art. 74 al. 2 let . c LTF).

2.

2.1 Le Tribunal fédéral statue sur la base des faits établis par l'autorité précédente ( art. 105 al. 1 LTF ); il ne peut s'en écarter que si ces faits ont été établis de façon manifestement inexacte ou en violation du droit au sens de l' art. 95 LTF ( art. 105 al. 2 LTF ), et si la correction du vice est susceptible d'influer sur le sort de la cause ( art. 97 al. 1 LTF ). Le recourant qui entend s'écarter des constatations de la juridiction cantonale doit exposer de manière circonstanciée en quoi les exceptions prévues par l' art. 105 al. 2 LTF seraient réalisées ( ATF 133 IV 150 consid. 1.3 p. 152). Les faits nouveaux et les preuves nouvelles sont prohibés à moins de résulter de la décision de l'autorité précédente ( art. 99 al. 1 LTF ).

2.2 Le recourant reproche à la commission cantonale de surveillance d'avoir retenu faussement que l'office lui avait soumis une offre de gré à gré pour un bureau, alors qu'il s'agissait d'un appartement.

Dans son courrier du 27 mai 2009, l'office a fait état d'un appartement. Dans sa détermination sur la plainte, il a toutefois précisé que si le lot PPE concerné était bien loué par le plaignant, celui-ci n'y habitait pas, les locaux lui servant de bureau, sans que le service cantonal compétent ait autorisé le changement d'affectation. L'office n'a pas méconnu qu'il s'agissait d'un appartement, utilisé par le recourant comme bureau.

3. L'arbitraire invoqué par le recourant n'est pas démontré. D'une part, l'office a fait une offre pour un appartement et la commission cantonale n'a rien changé à cela en indiquant que celui-ci était utilisé comme bureau; d'autre part, l'on offrait 750'000 fr. pour un bien estimé par expertise à 360'000 fr., voire à 494'864 fr. en tenant compte de travaux de réfection de l'enveloppe commune de l'immeuble (détermination de l'office du 16 juin 2009, p. 2 ch. 7), de sorte qu'il était difficile de prétendre être face à une vente à un prix totalement sous-évalué.

4. Le recourant fait grief à la commission cantonale de surveillance d'avoir consacré un déni de justice en omettant de statuer sur son grief de violation des art. 97 et 143b LP .

Ces dispositions, ainsi que l'office l'a rappelé à raison dans sa détermination sur la plainte, s'appliquent à la poursuite par voie de saisie; ni la loi sur la poursuite pour dettes et la faillite (LP) ni l'ordonnance sur l'administration des offices de faillite (OAOF) n'y renvoient en cas de faillite. Dans sa décision, la commission cantonale de surveillance a expressément limité son examen à la question de l'application correcte de la loi, plus particulièrement de l' art. 256 LP , dans le cadre d'une vente de gré à gré d'une part de copropriété par étage (p. 8 consid. 3a). Elle a donc écarté à bon droit tout argument qui sortait de ce cadre. Partant, le grief du recourant est mal fondé.

L' art. 9 ORFI , également invoqué par le recourant dans ce contexte sans autre développement, ne s'applique pas non plus à la réalisation dans la faillite (cf. art. 122 ss ORFI ).

5. Il résulte de ce qui précède que le recours doit être rejeté dans la mesure de sa recevabilité, aux frais de son auteur.

Il n'y a pas lieu d'allouer des dépens à l'intimée, qui n'a pas été invitée à répondre au recours.

Par ces motifs, le Tribunal fédéral prononce:

1. Le recours est rejeté dans la mesure où il est recevable.

2. Les frais judiciaires, arrêtés à 2'000 fr., sont mis à la charge du recourant.

3. Le présent arrêt est communiqué aux parties et à la Commission de surveillance des offices des poursuites et des faillites du canton de Genève.

Lausanne, le 4 janvier 2010

Au nom de la IIe Cour de droit civil

du Tribunal fédéral suisse

La Présidente: Le Greffier:

Hohl Fellay