Appeal Against Property Adjudication Following Foreclosure and Valuation Dispute
Schweiz · Bundesgericht (BGer / BGE) (CH)
Legislator-Zusammenfassung
KI-generiertAppeal Against Property Adjudication Following Foreclosure and Valuation Dispute The case involves an appeal against the adjudication of three properties at a compulsory auction, following foreclosure proceedings initiated in 2020 for a debt of CHF 90,000, where the properties were sold for CHF 675,000. The debtor challenged the auction, arguing that the underlying expert valuation (set at CHF 1,000,000) was definitively flawed due to identical, previously-rejected claims concerning the erroneous consideration of planning index transfers and "planning vacuum," and that the almost two-year-old appraisal should have been updated. The supervisory authority rejected the debtor's appeal, finding the objections to the valuation inadmissible as untimely and referring to a final estimate already confirmed in two prior rulings; the authority also stressed that the debtor lacked standing to claim annulment of the adjudication based on an essential error by the winning bidder, which is a required element for annulment. The Federal Court dismissed the appeal as manifestly insufficiently reasoned, noting that the arguments merely repeated barred objections without adequately engaging with the supervisory authority's reasoning that the grounds for contesting the valuation were already resolved in prior, final judgments.
Legislator-Regeste
KI-generiertArt. 74 cpv. 2 lett. c LTF, Art. 42 cpv. 1 LTF, Art. 42 cpv. 2 LTF, Art. 106 cpv. 2 LTF, Art. 140 cpv. 3 LEF, Art. 108 cpv. 1 lett. b LTF; Appeal Against Property Adjudication Following Foreclosure and Valuation Dispute: The debtor challenged the auction, arguing that the underlying expert valuation (set at CHF 1,000,000) was definitively flawed due to identical, previously-rejected claims concerning the erroneous consideration of planning index transfers and "planning vacuum," and that the almost two-year-old appraisal should have been updated. The supervisory authority rejected the debtor's appeal, finding the objections to the valuation inadmissible as untimely and referring to a final estimate already confirmed in two prior rulings; the authority also stressed that the debtor lacked standing to claim annulment of the adjudication based on an essential error by the winning bidder, which is a required element for annulment. The Federal Court dismissed the appeal as manifestly insufficiently reasoned, noting that the arguments merely repeated barred objections without adequately engaging with the supervisory authority's reasoning that the grounds for contesting the valuation were already resolved in prior, final judgments.
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KI-generiertThe appeal was declared inadmissible using the simplified procedure based on insufficient grounds.
The request for legal aid was rejected due to the lack of prospect of success of the appeal.
Court costs were imposed on the appellant due to the outcome of the decision.
Volltext
Bundesgericht
Tribunal fédéral
Tribunale federale
Tribunal federal
5A_522/2025
Sentenza del 4 luglio 2025
II Corte di diritto civile
Composizione
Giudice federale Bovey, Presidente,
Cancelliera Antonini.
Partecipanti al procedimento
A.________,
ricorrente,
contro
Ufficio di esecuzione sede di Locarno, via della Posta 9, 6601 Locarno,
B.________,
patrocinato dall'avv. Manuela Rainoldi.
Oggetto
realizzazione del pegno immobiliare,
ricorso contro la sentenza emanata il 13 giugno 2025 dalla Camera di esecuzione e fallimenti del Tribunale d'appello del Cantone Ticino, quale autorità di vigilanza (15.2025.68).
Ritenuto in fatto e considerando in diritto:
1. Nell'esecuzione in via di realizzazione del pegno gravante i fondi n. 1908, 1909 e 3077 RFD di X.________ iniziata il 20 febbraio 2020 dall'Ufficio di esecuzione (UE) sede di Bellinzona, B.________ ha escusso A.________ per l'incasso di fr. 90'000.-- oltre accessori.
Con sentenza 11 ottobre 2023 la Camera di esecuzione e fallimenti del Tribunale d'appello del Cantone Ticino, quale autorità di vigilanza, ha respinto, nella misura in cui era ricevibile, un primo ricorso interposto dall'escusso contro la stima peritale dei tre fondi (v. anche sentenza 5A_817/2023 del 20 novembre 2023) e con un'ulteriore sentenza 13 maggio 2025 ha dichiarato irricevibile un secondo ricorso dell'escusso sullo stesso tema in quanto tardivo e riferito ad una stima ormai definitiva.
2. All'asta del 15 maggio 2025 l'UE sede di Locarno (competente per la realizzazione degli immobili) ha aggiudicato i tre fondi dell'escusso per fr. 675'000.--.
Mediante sentenza 13 giugno 2025 la Camera di esecuzione e fallimenti del Tribunale d'appello del Cantone Ticino, quale autorità di vigilanza, ha respinto, nella misura in cui era ricevibile, il ricorso dell'escusso avverso tale aggiudicazione. L'autorità di vigilanza ha osservato che l'escusso aveva contestato sia la stima peritale dei fondi (per motivi identici a quelli già fatti valere nei due precedenti ricorsi: l'errata considerazione di travasi di indici pianificatori e del " vuoto pianificatorio ") sia il suo utilizzo (poiché effettuata quasi due anni prima senza riesame) e ha ritenuto, da un lato, che tali censure fossero irricevibili siccome tardive e riferite ad una stima ormai definitiva (" a prescindere da eventuali aspetti di novità, che comunque sia avrebbero dovuto essere fatti valere entro il termine legale di ricorso di dieci giorni dalla comunicazione della stima contestata ") e, dall'altro, che ad ogni buon conto sarebbe stato inutile aumentare la stima peritale (di fr. 1'000'000.--) di almeno fr. 220'000.-- come richiesto dal ricorrente, mentre i fondi erano stati aggiudicati per un prezzo (fr. 675'000.--) inferiore alla stima contestata. L'autorità di vigilanza ha ritenuto irricevibile anche l'argomento di annullabilità dell'aggiudicazione asseritamente fondata su un'assicurazione nelle condizioni d'asta poi rivelatasi erronea, siccome la giurisprudenza citata dall'escusso (DTF 95 IIl 21 consid. 3 e 3a) si basava sull'esistenza di un errore essenziale dell'aggiudicatario ai sensi dell'
art. 24 cpv. 1 n. 4 CO
, ossia su un vizio di volontà dell'acquirente che l'escusso non era legittimato a far valere personalmente.
3. Con ricorso in materia civile 27 giugno 2025 A.________ ha impugnato la sentenza 13 giugno 2025 dinanzi al Tribunale federale, chiedendo di annullarla e di rinviare la causa all'autorità di vigilanza. Egli ha anche chiesto di concedere l'effetto sospensivo al suo rimedio e di essere posto al beneficio dell'assistenza giudiziaria.
Non sono state chieste determinazioni.
4. Il rimedio all'esame può essere trattato quale ricorso in materia civile (art. 72 cpv. 2 lett. a e art. 74 cpv. 2 lett. c LTF).
L'atto ricorsuale al Tribunale federale deve contenere i motivi (
art. 42 cpv. 1 LTF
). Nei motivi la parte ricorrente deve spiegare, confrontandosi con i considerandi della sentenza impugnata, perché quest'ultima leda il diritto (
art. 42 cpv. 2 LTF
;
DTF 143 II 283
consid. 1.2.2;
142 III 364
consid. 2.4). Per le violazioni di diritti fondamentali e di disposizioni di diritto cantonale e intercantonale le esigenze di motivazione sono più severe: la parte ricorrente deve indicare i diritti ritenuti lesi e spiegare, con un'argomentazione puntuale e precisa attinente alla sentenza impugnata, in cosa consista la violazione (
art. 106 cpv. 2 LTF
;
DTF 143 II 283
1.2.2;
142 III 364
consid. 2.4).
4.1.
Il ricorrente considera che l'autorità di vigilanza avrebbe dovuto dichiarare il suo ricorso ricevibile e lamenta una violazione dell'
art. 140 cpv. 3 LEF
e del suo diritto di essere sentito. Rinviando ai consid. 4a e 4b della
DTF 95 III 21
, ritiene che la Corte cantonale avrebbe dovuto esaminare se l'aggiudicazione poteva essere annullata per irregolarità nella procedura: in primo luogo, per la formulazione nelle condizioni d'asta di una "errata valutazione nella perizia estimativa di travasi di indici passati e del vuoto pianificatorio " e quindi di " promesse discordanti dalla realtà " che condurrebbero all'annullamento " indipendentemente dal verificarsi di un errore essenziale da parte dell'acquirente ", e, in secondo luogo, per la tenuta dell'incanto sulla base di una perizia di quasi due anni prima (a suo dire, infatti, anche se l'aggiudicazione è avvenuta ad un prezzo inferiore alla stima, un suo aggiornamento sarebbe utile poiché, se " la perizia avesse correttamente riflesso la reale situazione dei fondi, l'aggiudicazione avrebbe potuto avvenire verosimilmente a un prezzo più elevato, atteso che il potenziale edificatorio risulta sensibilmente superiore a quanto indicato nella valutazione contestata ").
4.2.
L'argomentazione ricorsuale risulta tuttavia generica, ipotetica e, soprattutto, priva di un confronto sufficiente con il giudizio impugnato. Essa consiste infatti, in buona sostanza, nelle obiezioni secondo cui la stima peritale dei fondi avrebbe a torto tenuto conto di travasi di indici pianificatori e del " vuoto pianificatorio ", ma non prende posizione sul fatto - rilevato dall'autorità di vigilanza - che tali obiezioni erano già state evase nelle sentenze 11 ottobre 2023 (v. anche sentenza 5A_817/2023 del 20 novembre 2023) e 13 maggio 2025. Il ricorso all'esame disattende così manifestamente le esigenze di motivazione degli art. 42 cpv. 2 e 106 cpv. 2 LTF.
5. Da quanto precede discende che il ricorso, manifestamente non motivato in modo sufficiente, può essere evaso nella procedura semplificata dell'
art. 108 cpv. 1 lett. b LTF
.
L'emanazione della presente sentenza rende caduca l'istanza di conferimento dell'effetto sospensivo al ricorso.
La domanda di assistenza giudiziaria per la sede federale va respinta, indipendentemente dalla pretesa indigenza del ricorrente, per mancanza di possibilità di esito favorevole del ricorso (
art. 64 cpv. 1 e 3 LTF
). Le spese giudiziarie seguono pertanto la soccombenza (
art. 66 cpv. 1 LTF
). Non si giustifica assegnare spese ripetibili.
Per questi motivi, il Presidente pronuncia:
1. Il ricorso è inammissibile.
2. La domanda di assistenza giudiziaria del ricorrente è respinta.
3. Le spese giudiziarie di fr. 500.-- sono poste a carico del ricorrente.
4. Comunicazione ai partecipanti al procedimento e alla Camera di esecuzione e fallimenti del Tribunale d'appello del Cantone Ticino, quale autorità di vigilanza.
Losanna, 4 luglio 2025
In nome della II Corte di diritto civile
del Tribunale federale svizzero
Il Presidente: Bovey
La Cancelliera: Antonini