Tenant's Right to Appeal Rental Extension Versus Procedural Error Correction

[AZA 3]

4P.303/1999

I C O R T E C I V I L E

21 marzo 2000

Composizione della Corte: giudici federali Walter, presi-

dente, Corboz e Klett.

Cancelliera: Gianinazzi.

________

Visto il ricorso di diritto pubblico del 7 dicembre 1999

presentato da

Tiziano Ponti , Cureglia, patrocinato

dall'avv. Dario Item, Lugano, contro la sentenza emanata il

29 ottobre 1999 dalla

II Camera civile del Tribunale d'ap -

pello del Cantone Ticino nella causa che lo oppone al

Tou -

ring Club Svizzero , Vernier, patrocinato dall'avv. Carlo

Vitalini, Lugano, in materia di contratto di locazione (ap-

prezzamento delle prove);

Ritenuto in fatto :

A.-

Il 1° gennaio 1995 Tiziano Ponti e il Touring

Club Svizzero (TCS) hanno concluso un contratto avente per

oggetto l'occupazione di un negozio (self service) intera-

mente equipaggiato, con deposito e terrazza, sul terreno

del Campeggio TCS "La Piodella" a Muzzano, e di una mescita

di bevande alcoliche, anch'essa completamente equipaggiata.

Tale accordo, la cui durata è stata inizialmente fissata in

un anno, prevedeva indicativamente anche le condizioni per

l'affitto 1996; all'art. 4, sotto il titolo "Rescissione e

rinnovo" si poteva inoltre leggere:

"Almeno sei mesi prima della scadenza del

contratto d'affitto le parti devono avver-

tirsi per iscritto sulle loro intenzioni.

Un rinnovo tacito non è previsto e il pre-

sente contratto è concluso per una durata

determinata."

Le parti hanno formalizzato un'analoga pattuizione,

il 28 dicembre 1995, per l'anno 1996; esse hanno fra l'al-

tro modificato parzialmente l'art. 4 nel senso che le trat-

tative fra le parti su un eventuale rinnovo del contratto

avrebbero dovuto avvenire "almeno tre mesi prima della sca-

denza". Il 28 novembre 1996 hanno stipulato un identico ne-

gozio per tutto l'anno seguente.

B.-

In data 24 settembre 1997, usando un modulo

ufficiale, il TCS ha notificato a Tiziano Ponti la disdetta

del contratto con effetto a decorrere dal 31 dicembre se-

guente. Dato che la stessa cosa era già accaduta nel 1995,

Tiziano Ponti ha reagito come nel passato, richiedendo l'

invio del nuovo contratto. Sennonché, questa volta, il TCS

ha ribadito il carattere definitivo della disdetta, negando

di aver mai alluso a una proroga automatica del contratto e

rinviando al verbale di una discussione svoltasi il 2 di-

cembre 1996 durante la quale, a proposito del contratto

1997, si era stabilito ch'esso sarebbe stato concluso sulle

stesse basi degli anni precedenti "sans renouvellement au-

tomatique. Cette prolongation sera le dernier test pour un

contrat de longue durée en cas de convenance et d'efficaci-

té prouvées". Interrogato sui motivi della disdetta, il TCS

si è riferito alla durata determinata del contratto, sca-

dente il 31 dicembre 1997.

Adito da Tiziano Ponti con un'istanza volta alla

dichiarazione di intempestività della disdetta nonché alla

protrazione di sei anni del contratto, il 23 dicembre 1997

l'Ufficio di conciliazione in materia di locazione di Bre-

ganzona ha concesso una protrazione unica e definitiva sino

al 31 dicembre 1998.

Il 23 gennaio seguente entrambe le parti si sono

rivolte al Pretore del Distretto di Lugano: Tiziano Ponti

chiedendo la protrazione del contratto per quattro anni e

il TCS domandando l'annullamento della decisione dell'Uffi-

cio di conciliazione. Il giudice ha qualificato il contrat-

to in rassegna come una locazione a tempo indeterminato,

rinnovabile di anno in anno. Con un'unica sentenza del 21

maggio 1999 egli ha quindi respinto l'istanza del TCS, men-

tre ha evaso quella di Tiziano Ponti dichiarando inefficace

la disdetta del 24 settembre 1997, siccome in contrasto con

il termine di preavviso di sei mesi previsto dalla legge

nella locazione di locali commerciali e, in ogni caso, non

fondata su motivi gravi, suscettibili di giustificare la

deroga al predetto termine.

C.-

La II Camera civile del Tribunale d'appello

del Cantone Ticino ha parzialmente accolto, il 29 ottobre

1999, l'appello interposto dal TCS contro questa pronunzia,

concludendo per una protrazione di due anni del contratto,

a far data dal 1° gennaio 1998.

D.-

Contro questa decisione Tiziano Ponti è insor-

to innanzi al Tribunale federale, il 7 dicembre 1999, tanto

con ricorso di diritto pubblico quanto con ricorso per ri-

forma. Prevalendosi della violazione degli art.i 4 e 58

vCost., nonché dell' art. 6 cpv. 1 CEDU , con il ricorso di

diritto pubblico egli postula - previa concessione dell'ef-

fetto sospensivo al gravame - l'annullamento della pronun-

zia cantonale. Il 25 febbraio 2000 la controparte ha propo-

sto l'integrale reiezione del gravame, mentre l'autorità

cantonale non ha presentato alcuna osservazione.

Considerando in diritto :

1.-

Giusta l' art. 57 cpv. 5 OG un ricorso di di-

ritto pubblico viene trattato, in linea di principio, prima

del parallelo ricorso per riforma. Nel caso in esame non

v'è motivo di discostarsi da tale regola.

Orbene, considerato che l'introduzione del ricorso

per riforma sospende l'esecuzione della decisione impugnata

nei limiti delle conclusioni presentate ( art. 54 cpv. 2 OG )

e che in concreto il ricorrente, nel quadro di tale rimedio

giuridico, domanda l'annullamento della pronunzia cantonale

e la dichiarazione di nullità della disdetta, la sua ri-

chiesta tendente alla concessione dell'effetto sospensivo

al ricorso di diritto pubblico diviene priva d'oggetto.

2.-

Alla Corte cantonale viene in sostanza rimpro-

verato di aver statuito sulla protrazione della locazione

nonostante il mancato esame di tale questione da parte

dell'autorità inferiore, limitatasi a dichiarare la disdet-

ta inefficace. A mente del ricorrente i giudici ticinesi,

una volta convintisi della validità della suddetta disdet-

ta, avrebbero infatti dovuto rinviare la causa alla prima

istanza per nuovo giudizio sulla domanda di protrazione.

Omettendo di procedere in tal senso, essi avrebbero non so-

lo applicato arbitrariamente il diritto processuale canto-

nale, bensì anche violato il diritto di essere sentito non-

ché la garanzia al doppio grado di giurisdizione, così come

quella ad un giudice imparziale ( art. 4 e 58 vCost. , art. 6

cpv. 1 CEDU ).

3.-

a) Orbene, l' art. 6 CEDU garantisce, per le

controversie a carattere civile, l'accesso ai tribunali,

mentre l' art. 58 vCost. sancisce il diritto ad un giudice

costituzionale. Contrariamente a quanto pare ritenere il

ricorrente, però, nessuna di queste norme impone che una

vertenza sia esaminata in tutti i casi da più istanze giu-

diziarie ( DTF 117 Ia 378 consid. 4b e 382, cfr. anche 126

II 71 consid. 3 non pubblicato). L' art. 6 CEDU si limita

piuttosto a garantire l'accesso agli eventuali tribunali

superiori - abbiano essi un potere di cognizione libero o

limitato - conformemente alle relative norme sulla compe-

tenza e a condizione che i presupposti legali siano adem-

piuti (

Villiger , Handbuch der EMRK, 2aed., Zurigo 1999,

pag. 273;

Peukert , Verfahrensgarantien und Zivilprozess,

in: Rabels Zeitschrift für ausländisches und internationa-

les Privatrecht, 1999, pag. 608).

Con riferimento alla fattispecie in rassegna ciò

significa che, ai fini del giudizio sull'asserita violazio-

ne delle norme convenzionali e costituzionali, occorre sta-

bilire se la Corte cantonale ha applicato in maniera arbi-

traria i disposti sulla competenza previsti dal diritto

processuale cantonale.

b) La procedura per le controversie in materia di

locazione di locali d'abitazione e commerciali è regolata

dagli art. 404-415 CPC /TI. Giusta l' art. 404 cpv. 1 CPC /TI

il ricorso contro la decisione dell'autorità di concilia-

zione va proposto, con istanza scritta, al pretore del luo-

go di situazione della cosa locata. A dipendenza del valore

di causa la decisione del pretore può poi essere impugnata

con un ricorso per cassazione oppure, come in concreto, con

un appello (art. 307 segg. CPC/TI).

Il ricorrente non sostiene che l'azione da lui in-

tentata in materia di locazione sia stata trattata in ma-

niera sbagliata, in contrasto con la procedura prevista

dalla legge o da autorità incompetenti. Dalla motivazione

impugnata non emerge alcun motivo a sostegno dell'asserita

interpretazione arbitraria delle già citate norme proces-

suali - né, comunque, di altre - da parte della Corte can-

tonale. Inoltre, il ricorrente non sostanzia conformemente

alle esigenze di legge ( art. 90 cpv. 1 lett. b OG ) nemmeno

la tesi secondo la quale i giudici del Tribunale d'appello

avrebbero violato il diritto processuale cantonale pronun-

ciandosi sul merito della vertenza, segnatamente sulla pro-

trazione della locazione.

c) A questo proposito giovi rilevare come, nella

misura in cui - riferendosi fra l'altro impropriamente alla

DTF 99 Ia 322 consid. 4a - il ricorrente rimprovera alla

Corte cantonale di essere venuta meno alla garanzia del

doppio grado di giurisdizione per aver statuito sul merito

della controversia, egli confonde il giudizio sul litigio

con quello su singole domande o argomentazioni.

Dinanzi all'autorità di primo grado egli aveva

chiesto la protrazione del rapporto di locazione per quat-

tro anni. Dichiarata inefficace la disdetta del locatore,

il Pretore non ha - evidentemente - avuto bisogno di esami-

nare e decidere la domanda di protrazione, dato che in que-

ste circostanze il contratto di locazione continuava ad

esplicare i suoi effetti. Contrariamente a quanto pare ri-

tenere il ricorrente - che però non sostanzia la sua tesi -

dall' art. 4 vCost. non si può dedurre un principio secondo

il quale ogni istanza adita è obbligata a chinarsi non solo

sul merito del litigio, bensì su ogni singola domanda ri-

spettivamente ogni singola argomentazione addotta dalle

parti. I giudici non sono tenuti a trattare le questioni

che, stando alla loro valutazione della fattispecie, risul-

tano irrilevanti ai fini del giudizio. Se poi l'autorità di

primo grado tralascia l'esame di un punto a causa di una

valutazione giuridica erronea del caso, il suo errore può

essere corretto proprio mediante l'impugnazione della deci-

sione dinanzi all'autorità superiore d'appello, la quale,

riesaminata liberamente la vertenza nei fatti e nel dirit-

to, emana un nuovo giudizio.

In concreto, la causa avviata dal ricorrente è sta-

ta giudicata da due istanze giudiziarie nel quadro di un

procedimento conforme alle norme di legge, ciò che esclude

una violazione della garanzia del doppio grado di giurisdi-

zione.

Nulla muta, infine, il riferimento alla tesi di

Anastasi (Il sistema dei mezzi d'impugnazione del codice di

procedura civile ticinese, 1981, pag. 51 e in particolare

nota a piè di pagina n. 6); né questa citazione né, d'altro

canto, l'argomentazione ricorsuale permettono infatti di

capire per quale ragione la Camera civile del Tribunale

d'appello avrebbe violato l' art. 4 vCost. statuendo sulla

protrazione della locazione.

4.-

Nella misura in cui è ammissibile, il ricorso

di diritto pubblico deve pertanto venire disatteso.

Gli oneri processuali e le spese ripetibili seguono

la soccombenza (art. 156 cpv. 1 e 159 cpv. 1 e 2 OG).

Per questi motivi

i l T r i b u n a l e f e d e r a l e

p r o n u n c i a :

1. Nella misura in cui è ammissibile, il ricorso

di diritto pubblico è respinto.

2. La tassa di giustizia di fr. 2000.-- è posta a

carico del ricorrente, il quale rifonderà al resistente fr.

2000.-- per spese ripetibili della sede federale.

3. Comunicazione ai patrocinatori delle parti e

alla II Camera civile del Tribunale d'appello del Cantone

Ticino.

Losanna, 21 marzo 2000

VIZ

In nome della I Corte civile

del TRIBUNALE FEDERALE SVIZZERO:

Il Presidente,

La Cancelliera,