Lessee v. Landlord (Denial of Legal Aid for Lease Transfer Dispute)

Tribunale federale

Tribunal federal

{T 0/2}

4P.107/2003 /rnd

Urteil vom 19. Juni 2003

I. Zivilabteilung

Besetzung

Bundesrichter Corboz, Präsident,

Bundesrichterinnen Klett, Rottenberg Liatowitsch,

Gerichtsschreiberin Boutellier.

Parteien

A.________,

Beschwerdeführer, vertreten durch Fürsprecher Martin Schwaller, Obere Vorstadt 37, 5001 Aarau,

gegen

Obergericht des Kantons Aargau, 4. Zivilkammer, Obere Vorstadt 38, 5000 Aarau.

Gegenstand

Art. 29 und 30 BV sowie Art. 6 EMRK (Zivilprozess; unentgeltliche Rechtspflege),

Staatsrechtliche Beschwerde gegen den Entscheid des Obergerichts des Kantons Aargau, 4. Zivilkammer, vom 19. März 2003.

Sachverhalt:

A. A.________ (Kläger und Beschwerdeführer) hatte von der Pensionskasse der X.________(Vermieterin und Beklagte) ein Geschäftslokal in Aarau gemietet und darin einen Verkaufsladen mit einem Imbissstand betrieben. Er wollte seinen Betrieb an zwei Käufer übertragen, welche in den bestehenden Mietvertrag mit der Beklagten eintreten würden. Die Käufer beabsichtigten gewisse Nutzungsänderungen. Die Vermieterin verweigerte ihre Zustimmung zur Übertragung des Mietverhältnisses.

B. Am 28. Oktober 2002 stellte der Beschwerdeführer beim Gerichtspräsidium Aarau die Begehren, (1.) es sei festzustellen, dass die Übertragung des Mietvertrages des Klägers ungerechtfertigt verweigert wurde, (2.) es sei festzustellen, dass der Mietvertrag der Parteien per 1. Juni 2002 aufgelöst worden sei, und (3.) die Beklagte sei zu verpflichten, dem Kläger Fr. 150'000.-- nebst Zins zu 5% seit dem 1. Juli 2002 zu bezahlen; Nachklage vorbehalten. Ausserdem ersuchte der Beschwerdeführer um Bewilligung der unentgeltlichen Rechtspflege.

Der Präsident des Bezirksgerichts Aarau wies das Gesuch um unentgeltliche Rechtspflege mit Verfügung vom 11. Dezember 2002 wegen Aussichtslosigkeit der Klage ab.

C. Mit Entscheid vom 19. März 2003 wies das Obergericht des Kantons Aargau, 4. Zivilkammer, die Beschwerde des Gesuchstellers gegen den Entscheid des Bezirksgerichtspräsidenten ab. Das Obergericht erwog im Wesentlichen, die übernehmungswilligen Dritten hätten beabsichtigt, in den Mieträumlichkeiten ein Imbissbistro mit Sitzplätzen mit einer täglichen Öffnungszeit von 6 Uhr bis 23 Uhr zu betreiben, wozu der Einbau von zwei zusätzlichen Toiletten erforderlich gewesen wäre. Da die neue Mieterschaft die Zweckbestimmung der Mieträumlichkeiten in wesentlichem Ausmass verändern und zudem einen Um- bzw. Ausbau vornehmen wollte, den die Vermieterschaft nicht habe dulden müssen, bejahte das Gericht einen wichtigen Grund für die Verweigerung der Zustimmung der Vermieterin. Es liess im Übrigen offen, ob die Vermieterin noch aus weiteren Gründen zur Ablehnung berechtigt gewesen wäre.

D. Mit staatsrechtlicher Beschwerde vom 16. Mai 2003 stellt der Kläger das Begehren, das Urteil des Obergerichts des Kantons Aargau vom 19. März 2003 sei aufzuheben. Er rügt die Verletzung von Art. 29 und 30 BV sowie Art. 6 EMRK . Zur Begründung führt er insbesondere aus, die Bejahung wichtiger Gründe für die Verweigerung der Zustimmung zur Übertragung des Mietverhältnisses an Dritte sei tatsächlich und rechtlich in verschiedener Hinsicht offensichtlich unbegründet.

Das Obergericht des Kantons Aargau hat am 21. Mai 2003 die Akten eingereicht. Auf eine Stellungnahme verzichtete das Gericht mit Hinweis auf die Erwägungen im angefochtenen Entscheid.

Mit Präsidialverfügung vom 10. Juni 2003 wurde der Beschwerde antragsgemäss die aufschiebende Wirkung erteilt.

Das Bundesgericht zieht in Erwägung:

1. Gegen den Entscheid über die Verweigerung der unentgeltlichen Rechtspflege ist die staatsrechtliche Beschwerde angesichts des nicht wieder gutzumachenden Nachteils zulässig ( Art. 87 OG ; BGE 125 I 161 E. 1 mit Hinweisen). Die Gewährung der unentgeltlichen Rechtspflege im Sinne von Art. 29 Abs. 3 BV setzt neben der Bedürftigkeit der rechtssuchenden Partei voraus, dass ihr Rechtsbegehren nicht aussichtslos erscheint. Als aussichtslos sind nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung Prozessbegehren anzusehen, bei denen die Gewinnaussichten beträchtlich geringer sind als die Verlustgefahren und die deshalb kaum als ernsthaft bezeichnet werden können. Dagegen gilt ein Begehren nicht als aussichtslos, wenn sich Gewinnaussichten und Verlustgefahren ungefähr die Waage halten, oder jene nur wenig geringer sind als diese. Massgebend ist, ob eine Partei, die über die nötigen finanziellen Mittel verfügt, sich bei vernünftiger Überlegung zu einem Prozess entschliessen würde; eine Partei soll einen Prozess, den sie auf eigene Rechnung und Gefahr nicht führen würde, nicht deshalb anstrengen können, weil er sie nichts kostet ( BGE 129 I 129 E. 2.3.1 mit Hinweisen). Ob der durch die Bundesverfassung garantierte Anspruch verletzt wurde, prüft das Bundesgericht in rechtlicher Hinsicht frei; soweit es um die tatsächlichen Feststellungen der kantonalen Instanz geht, ist seine Prüfungsbefugnis auf Willkür beschränkt ( BGE 129 I 129 E. 2.1 mit Hinweisen).

Der Beschwerdeführer anerkennt, dass das Obergericht von einem zutreffenden Begriff der Aussichtslosigkeit ausgegangen ist. Er behauptet auch nicht, das kantonale Recht gewähre ihm insofern über die Minimalgarantie des Art. 29 Abs. 3 BV hinausreichende Ansprüche. Er rügt, das Obergericht habe willkürlich festgestellt, dass ihm die Baubewilligung lediglich für eine beschränkte Öffnungszeit erteilt worden sei und er seinen Imbissstand auch nur beschränkt offen gehalten habe, während die Übernehmer beabsichtigt hätten, ihr Lokal darüber hinaus offen zu halten, wofür ein neues Baugesuch erforderlich gewesen wäre. Er vertritt die Ansicht, ohne diese verlängerten Öffnungszeiten könne von einer wesentlichen Zweckänderung der Mietsache nicht die Rede sein, denn der Ersatz von Stehplätzen durch Sitzplätze und der Einbau zweier Toiletten allein reichten nicht aus, die Übertragung des Mietverhältnisses abzulehnen.

2. Der Beschwerdeführer stützt seine Rechtsbegehren in der Klage auf die Behauptung, die Vermieterin habe ihre Zustimmung zur Übertragung des Mietverhältnisses auf Dritte ohne wichtigen Grund im Sinne von Art. 263 Abs. 2 OR verweigert, woraus ihm ein ersatzfähiger Schaden entstanden sei. Das Obergericht hat das Begehren schon deshalb als aussichtslos erachtet, weil die Vermieterin für ihre Verweigerung einen wichtigen Grund im Sinne von Art. 263 Abs. 2 OR habe anführen können.

2.1 Nach Art. 263 OR kann der Vermieter von Geschäftsräumen seine Zustimmung zur Übertragung des Mietverhältnisses auf einen Dritten nur aus wichtigem Grund verweigern. Als wichtiger Grund gilt jeder objektive oder subjektive Umstand, der für die Vermieterschaft eine vertragliche Beziehung zur übernehmenden Mieterschaft nach den Grundsätzen von Treu und Glauben unzumutbar macht (Lachat/ Stoll/Brunner, Mietrecht für die Praxis, 4. Aufl. 1999, S. 424; SVIT-Kommentar, Mietrecht, 2. Aufl., Zürich 1998, N. 16 zu Art. 263 OR ; Higi, Zürcher Kommentar, N. 29 zu Art. 263 OR ). Namentlich ist anerkannt, dass die Zustimmung verweigert werden kann, wenn die Mieterschaft die Zweckbestimmung der Mieträumlichkeiten verändern, insbesondere Um- und Ausbauten vornehmen will, welche die Vermieterschaft nicht gemäss Art. 260a OR zu bewilligen beabsichtigt (Lachat/Stoll/Brunner, a.a.O., S. 424; Higi, a.a.O., N. 32 zu Art. 263 OR ). Nach Art. 260a OR kann der Mieter Erneuerungen und Änderungen an der Sache nur vornehmen, wenn der Vermieter schriftlich zugestimmt hat. Der Vermieter kann danach die Zustimmung ohne Begründung verweigern (Lachat/Stoll/Brunner, a.a.O. S. 613; SVIT-Kommentar, a.a.O., N. 65 zu Art. 260-260a; Higi, a.a.O., N. 17 zu Art. 260a OR ).

2.2 Im vorliegenden Fall anerkennt der Beschwerdeführer, dass für die von den übernehmenden Dritten beabsichtigte Nutzung jedenfalls der Einbau zweier Toiletten erforderlich gewesen wäre. Mit dem Einbau von Toiletten wird unbestreitbar eine Änderung des Mietobjekts vorgenommen, die gemäss Art. 260a OR der Zustimmung der Vermieterin bedarf. Da die Vermieterin diesen Einbau zweier Toiletten nicht zu bewilligen beabsichtigte, konnte sie auch ihre Zustimmung zur Übertragung des Mietvertrags verweigern. Das Obergericht des Kantons Aargau hat im angefochtenen Urteil daher zutreffend angenommen, dass die Vermieterin bereits aus dieser Tatsache ihre Zustimmung zur Vertragsübernahme verweigern durfte. Wenigstens durfte das Obergericht unter diesen Umständen ohne Verletzung von Art. 29 Abs. 3 BV davon ausgehen, dass die Gewinnaussichten des Beschwerdeführers erheblich geringer sind als die Verlustgefahren und eine vermögliche Person bei vernünftiger Überlegung den Prozess gegen die Vermieterin nicht führen würde. Das Obergericht des Kantons Aargau hat Art. 29 Abs. 3 BV nicht verletzt mit der Annahme, dass die Rechtsbegehren des Beschwerdeführers aussichtslos sind. Inwiefern unter diesen Umständen die vom Beschwerdeführer zusätzlich angeführten Bestimmungen ( Art. 30 BV und Art. 6 EMRK ) verletzt worden sein könnten, ist der Beschwerde nicht zu entnehmen ( Art. 90 Abs. 1 lit. b OG ).

3. Die staatsrechtliche Beschwerde ist abzuweisen. Da der Beschwerdeführer die Gewährung der unentgeltlichen Rechtspflege für das vorliegende Verfahren nicht verlangt hat, sind ihm bei diesem Ausgang des Verfahrens die Kosten zu auferlegen ( Art. 156 Abs. 1 OG ). Parteikosten sind nicht entstanden.

Demnach erkennt das Bundesgericht:

1. Die staatsrechtliche Beschwerde wird abgewiesen.

2. Die Gerichtsgebühr von Fr. 2'000- wird dem Beschwerdeführer auferlegt.

3. Dieses Urteil wird dem Beschwerdeführer und dem Obergericht des Kantons Aargau, 4. Zivilkammer, schriftlich mitgeteilt.

Lausanne, 19. Juni 2003

Im Namen der I. Zivilabteilung

des Schweizerischen Bundesgerichts

Der Präsident: Die Gerichtsschreiberin: