Commercial lease termination for rent arrears; landlord standing to terminate after property transfer and lease addendum.

Tribunale federale

Tribunal federal

{T 0/2}

4C.262/2005 /ech

Arrêt du 22 novembre 2005

Ire Cour civile

Composition

MM. les Juges Corboz, Président, Nyffeler et Favre.

Greffière: Mme Godat Zimmermann.

Parties

X.________ SA,

défenderesse et recourante, représentée par Me Olivier Rodondi,

contre

Y.________ SNC,

demanderesse et intimée.

Objet

bail commercial; congé pour cause de demeure du locataire; expulsion,

recours en réforme contre l'arrêt de la Chambre des recours du Tribunal cantonal du canton de Vaud du

14 juin 2005.

Faits:

A. Par contrat du 22 janvier 1997, A.________ et B.________ont remis à bail à C.________ des locaux commerciaux abritant un restaurant, à Lausanne.

A une date indéterminée, Y.________ SNC a acquis la propriété de la chose louée.

Selon un avenant du 29 janvier 1998, le bail à loyer établi au nom de C.________ a été transféré à X.________ SA; le document est signé par les deux locataires successifs ainsi que par Z.________, représentant la bailleresse, Y.________ SNC.

Par lettre signature du 24 juin 2004, Y.________ SNC a sommé X.________ SA de s'acquitter dans les trente jours du montant de 29'500 fr., représentant les loyers impayés du 1er juin 2003 au 30 juin 2004; elle a avisé la locataire que, faute de paiement dans le délai fixé, le bail serait résilié.

X.________ SA n'a pas réglé les montants réclamés. Par avis du 10 août 2004, Y.________ SNC a résilié le bail pour le 30 septembre 2005.

B. Par requête du 16 septembre 2004, X.________ SA a ouvert action en annulation du congé, subsidiairement en prolongation du bail.

Le 1er octobre 2004, Y.________ SNC a déposé une requête tendant à l'expulsion de X.________ SA des locaux loués. La Commission de conciliation en matière de baux à loyer du district de Lausanne a alors transmis la requête en annulation de congé au juge compétent pour l'expulsion.

Par ordonnance du 26 janvier 2005, le Juge de paix du district de Lausanne a prononcé l'expulsion de la locataire pour le 21 février 2005.

X.________ SA a recouru contre cette décision. Statuant le 14 juin 2005, la Chambre des recours du Tribunal cantonal du canton de Vaud a rejeté le recours, confirmé l'ordonnance et renvoyé la cause au Juge de paix afin qu'il fixe un nouveau délai d'évacuation.

C. X.________ SA interjette un recours en réforme. Elle conclut à la réforme de l'arrêt attaqué en ce sens que le congé notifié le 10 août 2004 est nul et que la requête d'expulsion est rejetée.

Y.________ SNC n'a pas déposé de réponse.

Le Tribunal fédéral considère en droit:

1.

1.1 Le juge de l'expulsion s'est prononcé sur la validité du congé à la suite de l'attraction de compétence prévue à l' art. 274g al. 1 let. a CO . De par le droit fédéral, cette décision est revêtue de l'autorité de la chose jugée ( ATF 122 III 92 consid. 2c p. 95 et les arrêts cités). L'arrêt attaqué est par conséquent final au sens de l' art. 48 al. 1 OJ ( ATF 119 II 241 consid. 5a p. 246).

1.2 Pour le surplus, interjeté par la partie condamnée à évacuer les locaux loués et dirigé contre une décision rendue en dernière instance cantonale par un tribunal supérieur ( art. 48 al. 1 OJ ) dans une cause dont la valeur litigieuse dépasse manifestement le seuil de 8'000 fr. ( art. 46 OJ ), le recours est recevable, puisqu'il a été déposé en temps utile ( art. 54 al. 1 OJ ) et dans les formes requises ( art. 55 OJ ).

2.

2.1 Selon la défenderesse, le congé notifié le 10 août 2004 est nul, car il n'émane pas des bailleurs A.________ et B.________. Contrairement à ce que la cour cantonale a admis, l'avenant du 29 janvier 1998 n'établirait nullement que la demanderesse a «mis à disposition de la [défenderesse] les locaux en cause»; il résulterait de ce document uniquement le changement de locataire, et non de bailleur.

2.2 La cour cantonale a constaté que la demanderesse est devenue propriétaire des locaux loués à une date indéterminée, postérieure à la conclusion du bail du 22 janvier 1997 mais antérieure à l'avenant du 29 janvier 1998. En cas de transfert de propriété résultant d'une vente, d'un échange, d'une donation, de l'apport à une société ou dans le cas de l'octroi d'un droit réel limité équivalant à un changement de propriété (Lachat, Le bail à loyer, p. 435), le bail passe à l'acquéreur, avec tous les droits et obligations qui lui sont attachés ( art. 261 al. 1 CO ). En l'espèce, aucun élément de l'arrêt attaqué ne permet d'admettre que la demanderesse ne serait pas devenue propriétaire des locaux en cause à la suite d'un tel transfert de propriété. C'est donc bien en qualité de bailleresse qu'elle a signé l'avenant du 29 janvier 1998; la demanderesse a donné ainsi son consentement écrit au transfert du bail commercial entre C.________ et la défenderesse, qui est devenue locataire ( art. 263 al. 1 CO ). Il convient d'observer au passage que, même si elle n'est pas une personne morale (Meier-Hayoz/Forstmoser, Schweizerisches Gesellschaftsrecht, 9e éd., p. 314, n. 18), la demanderesse, organisée sous forme de société en nom collectif, peut être partie au contrat de bail et actionner en justice, conformément à l' art. 562 CO .

Il s'ensuit que la cour cantonale a admis à bon droit que les parties au procès étaient liées par un contrat de bail. Manifestement dilatoire, le recours ne peut être que rejeté.

3. Vu le sort réservé au recours, les frais judiciaires seront mis à la charge de la défenderesse ( art. 156 al. 1 OJ ). Celle-ci n'aura pas à verser de dépens à la demanderesse, qui s'est abstenue de répondre au recours (cf. art. 159 al. 2 OJ ).

Par ces motifs, le Tribunal fédéral prononce:

1. Le recours est rejeté.

2. Un émolument judiciaire de 4'000 fr. est mis à la charge de la défenderesse.

3. Le présent arrêt est communiqué en copie aux parties et à la Chambre des recours du Tribunal cantonal du canton de Vaud.

Lausanne, le 22 novembre 2005

Au nom de la Ire Cour civile

du Tribunal fédéral suisse

Le Président: La Greffière: