Landlord v. Medical Center Tenants (Excessive Water Consumption)

[AZA 1/2]

4C.175/2000

Ie COUR CIVILE

25 octobre 2000

Composition de la Cour: MM. Walter, président, Leu et Corboz,

juges. Greffière: Mme de Montmollin Hermann.

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Dans la cause civile pendante

entre

1. Centre médical du Valentin S.A.,

2. René Marendaz, tous deux à Lausanne, défendeurs et recourants, représentés par Me Nathalie Fluri, avocate à Lausanne,

et

1. Didier Kohli,

2. Jean-Jacques Schwab, tous deux exécuteurs testamentaires de Charles Guyot, à Lausanne, demandeurs et intimés, représentés par Me Olivier Burnet, avocat à Lausanne;

(contrat de bail; devoir de diligence du locataire; art. 8 CC )

Vu les pièces du dossier d'où ressortent

les faits suivants:

A.- a) Le 30 août 1982, Charles Guyot a conclu un contrat de bail portant sur des locaux, sis à Lausanne, à usage d'"unité médicale" avec une société anonyme dénommée L'Espace médical du Valentin (devenu depuis lors le Centre médical du Valentin S.A.) et René Marendaz, solidairement entre eux.

Les parties avaient conclu précédemment plusieurs conventions répartissant l'aménagement des locaux entre elles; l'une de ces conventions, datée du 11 novembre 1981, mettait les sanitaires à la charge du locataire, avec une participation de 9900 fr. du bailleur.

Le W.-C., qui se trouvait à côté du local de radiologie, comportait un robinet de rinçage qui devait être ouvert chaque jour un moment pour suppléer à une pente insuffisante dans la tuyauterie et éviter que celle-ci ne se bouche.

b) La consommation annuelle d'eau froide de l'immeuble facturée au bailleur par les Services industriels de la Ville de Lausanne a varié, si l'on arrondit les chiffres, entre 11 000 m3 en 1988, 12 000 m3 entre 1989 et 1992, 15 000 m3 en 1993, 14 000 m3 en 1995, 9600 m3 en 1996 et 10 000 m3 en 1997. Cependant, en 1994, elle a atteint 29 959 m3 facturés 1 fr.50 le m3, plus la taxe d'épuration des eaux usées, de 85 centimes le m3.

Après avoir reçu la facture relative à l'année 1994, la gérance du bailleur a chargé l'entreprise Alfred Aubort S.A. de rechercher les causes de la surconsommation d'eau et a demandé au concierge d'afficher une lettre invitant les locataires de l'immeuble à contrôler si leurs W.-C.

coulaient. Pendant ces investigations, une secrétaire du centre médical a téléphoné au concierge pour lui signaler qu'elle n'arrivait pas à ouvrir le robinet de rinçage des W.-C. à côté du local de radiologie. Le concierge a constaté sur place que le robinet était en fait déjà ouvert.

c) Le 20 juin 1995, la gérance du bailleur a informé le centre médical que la facture des Services industriels pour 1994 laissait apparaître une importante surconsommation d'eau par rapport à 1993. Elle précisait que la cause de cette surconsommation était, selon l'entrepreneur qu'elle avait mandaté, un robinet de rinçage des conduites d'écoulement des W.-C. dans les locaux du centre qui était resté ouvert "certainement par inadvertance".

Par lettres des 14 février et 25 avril 1996, la gérance et le bailleur ont déclaré aux locataires qu'ils entendaient mettre à leur charge le coût de la surconsommation et qu'ils leur réclamaient à ce titre 41 000 fr. Un commandement de payer a été notifié aux preneurs, qui y ont fait opposition.

B.- a) Après échec de la procédure de conciliation, le bailleur a ouvert action, le 14 novembre 1996, devant le Tribunal des baux du canton de Vaud. Ses conclusions tendaient au paiement, par les locataires, solidairement entre eux, de 41 000 fr. avec intérêts et à la mainlevée de l'opposition à due concurrence.

En cours de procédure, une expertise judiciaire a été confiée à Charles Weinmann, physicien SIA-ASIC. La mission confiée à l'expert était de déterminer les causes de la surconsommation d'eau froide. Dans son rapport, déposé le 17 août 1997, l'expert a précisé notamment que cette surconsommation de 15 000 m3 "correspond à une moyenne de 41 m3 par jour, ce qui est considérable". Il aajouté : "comme la surconsommation a disparu le jour où (le concierge) a découvert le robinet et l'a fermé, il paraît hautement probable que ce robinet de rinçage ait bien été la cause de la surconsommation.

J'ai répété un essai de courte durée avec ouverture de ce robinet et observation du compteur. Les effets de surconsommation sont reproductibles et conduisent aux mêmes proportions.

En l'absence d'autres causes vraisemblables possibles, il faut admettre que ce robinet de vidange resté ouvert doit bien en être la cause". L'expert a conclu que la cause de la surconsommation ne pouvait être prouvée avec certitude, mais que l'analyse entreprise démontrait avec une très forte probabilité qu'il ne pouvait s'agir que du robinet de rinçage du Centre médical du Valentin.

Par jugement du 16 juin 1998, le Tribunal des baux a fait droit aux conclusions du bailleur. Il a estimé que l'instruction avait permis d'établir avec suffisamment de vraisemblance que la surconsommation d'eau avait été provoquée par le robinet de rinçage laissé ouvert dans les locaux du Centre médical. Ayant relevé que ce robinet avait au demeurant été installé par les défendeurs qui, avec leur personnel, en avaient seuls l'accès, il a jugé que les locataires avaient fait preuve de négligence ( art. 97 al. 1 CO ) et qu'ils devaient en conséquence réparation du dommage subi par le bailleur.

b) Saisie par les locataires, la Chambre des recours du Tribunal cantonal du canton de Vaud a confirmé le jugement du Tribunal des baux par arrêt du 26 avril 2000.

La Chambre des recours a tout d'abord rejeté un moyen des défendeurs fondé sur la violation de l' art. 8 CC .

Elle a jugé que, lorsque les premiers juges avaient considéré, après analyse de l'expertise, inspection locale et audition de plusieurs témoins, que "l'instruction a permis d'établir avec suffisamment de vraisemblance que la surconsommation d'eau a été provoquée par le robinet de rinçage laissé ouvert dans les locaux litigieux", il ne s'agissait pas d'une simple vraisemblance, mais d'une vraisemblance suffisante pour que le tribunal tienne le fait pour prouvé en se fondant sur l'expérience générale de la vie, vu la difficulté de la preuve à apporter dans le cas particulier.

La Chambre a également écarté le grief de violation de l' art. 257f CO formulé par les locataires. Elle a considéré qu'en laissant le robinet de rinçage ouvert, les défendeurs avaient fait preuve de négligence et n'avaient pas respecté les devoirs de diligence liés à l'usage de la chose.

C.- Les défendeurs recourent en réforme au Tribunal fédéral. Leurs conclusions tendent principalement au rejet de la demande, subsidiairement à l'annulation de l'arrêt rendu par la Chambre des recours et au renvoi de la cause à la cour cantonale pour complément d'instruction.

Le bailleur est décédé le 14 avril 2000. Ses deux exécuteurs testamentaires, Didier Kohli et Jean-Jacques Schwab, ont pris sa place dans la procédure ( art. 518 CC ; ATF 116 II 131 ). Ces derniers ont déposé un mémoire de réponse signé par l'avocat Olivier Burnet. Ils concluent au rejet du recours, dans la mesure où il est recevable.

Considérant en droit :

1.- a) Les défendeurs s'estiment victimes d'une violation de l' art. 8 CC . Ils reprochent au Tribunal des baux puis à la Chambre des recours de s'être contentés d'une preuve par vraisemblance; l'échec de la preuve aurait dû être mis à la charge du bailleur.

Les défendeurs font en particulier grief aux juges précédents d'avoir tenu pour établi que le robinet en cause avait à une occasion été laissé ouvert, supputant implicitement que cela l'avait été également sur la durée nécessaire à la surconsommation litigieuse de l'ordre de 300 jours. Les juges se seraient fondés à tort sur cet élément de fait et sur l'expérience générale de la vie pour affirmer que le robinet ouvert était la cause de la consommation. Or, d'une part, l'expérience générale de la vie ne saurait suppléer au défaut de constatation technique et, d'autre part, l'expertise ne dirait pas que ledit robinet aurait effectivement été laissé ouvert et, de surcroît, pour combien de temps; ainsi, de pures supputations auraient servi de base à un raisonnement erroné.

b) L' art. 8 CC répartit le fardeau de la preuve et indique quelle est la partie qui doit assumer les conséquences de l'échec de la preuve ( ATF 125 III 78 consid. 3b). Cette disposition ne détermine pas quelles sont les mesures probatoires que le juge doit ordonner, ni sur quelles bases il peut former sa conviction ( ATF 122 III 219 ; consid. 3c; 119 III 60 consid. 2c; 118 II 142 consid. 3a; 118 II 365 consid. 1). Lorsque l'appréciation des preuves convainc le juge de la réalité ou de l'inexistence d'un fait, la question de l'application de l' art. 8 CC ne se pose plus ( ATF 119 II 114 consid. 4c; 117 II 387 consid. 2e); seul le moyen tiré d'une appréciation arbitraire des preuves, à invoquer impérativement dans un recours de droit public, est alors recevable.

c) Dans le cas d'espèce, la cour cantonale a estimé que les premiers juges n'avaient pas violé l' art. 8 CC et qu'ils avaient tenus pour prouvé le fait que la surconsommation d'eau avait été provoquée par le robinet laissé ouvert, constatation de fait qu'elle a fait sienne. En d'autres termes, elle a considéré comme constants le fait que le robinet de rinçage avait été laissé ouvert et la relation de causalité naturelle entre cette circonstance et la surconsommation d'eau. Ainsi, l'appréciation des preuves a convaincu les juges précédents de la réalité de ces deux faits, de telle sorte que l' art. 8 CC ne saurait être invoqué pour tenter de faire corriger cette appréciation. Le grief des défendeurs est privé de tout fondement.

On est donc en définitive en présence d'une question typique d'appréciation des preuves et d'établissement des faits qui ne peut être revue dans un recours en réforme ( ATF 126 III 189 consid. 2a et arrêts cités).

2.- a) Dans un second moyen, les recourants contestent avoir violé leur devoir de diligence découlant de l' art. 257f CO . Selon eux, on ne pourrait déduire de l' art. 257f CO une obligation quelconque pour le locataire d'utiliser l'eau avec parcimonie. De plus, l' art. 257a al. 2 CO ne permettrait de mettre à la charge des locataires des frais accessoires que pour autant que cela ait été convenu spécialement.

b) L'obligation imposée au locataire d'user de la chose avec le soin nécessaire ( art. 257f CO ) implique notamment qu'il ne l'utilise pas contrairement à son affectation, mais conformément à sa destination (Tercier, Les contrats spéciaux, 2e éd., n. 1678 s.). L'utilisation d'une installation de manière inadéquate ne constitue pas un usage soigneux des locaux et viole l' art. 257f al. 1 CO (Lachat, Le bail à loyer, chap. 2 n. 1.3.6, p. 51). Pour déterminer l'usage de la chose, c'est tout d'abord le contrat qui fait foi et l'affectation qui y figure ou découle des circonstances interprétées selon le principe de la bonne foi. Le locataire doit se comporter en bon père de famille, et éviter des dommages inutiles (SVIT-Kommentar, 2e éd., n. 8, 10, 18, 19 ad art. 257f CO ; Higi, Commentaire zurichois, n. 9, 10, 14, 19 ad art. 257f CO ).

Au vu de ce qui précède, on ne peut mettre en doute que laisser couler inconsidérément l'eau d'un robinet de vidange au point d'entraîner une surconsommation importante et insolite ne constitue pas un usage de la chose conforme à sa destination et à son affectation, selon les règles de la bonne foi. La violation de l' art. 257f al. 1 CO est indiscutable.

Le preneur répond d'une telle violation même si elle a été commise par négligence, comme en l'espèce. La surconsommation fautive ayant causé un dommage au bailleur, les locataires défendeurs doivent le réparer, conformément à ce qu'ont ordonné les juges précédents. L'obligation de verser des dommages-intérêts existe, en dépit du fait qu'elle ne soit pas mentionnée à l' art. 257f CO (à la différence de l'art. 261 al. 2 aCO), car elle résulte déjà des dispositions générales du CO (art. 97 ss) (SVIT-Kommentar, n. 3 ad art. 257f CO ).

3.- Le recours est mal fondé dans la mesure où il est recevable. Les défendeurs supporteront les frais de justice et verseront une indemnité de dépens aux demandeurs (art. 156 al. 1 et 159 al. 1 OJ).

Par ces motifs,

le Tribunal fédéral :

1. Rejette le recours dans la mesure où il est recevable et confirme l'arrêt attaqué;

2. Met un émolument judiciaire de 2000 fr. à la charge des recourants, solidairement entre eux;

3. Dit que les recourants, débiteurs solidaires, verseront aux intimés, créanciers solidaires, une indemnité de 3000 fr. à titre de dépens;

4. Communique le présent arrêt en copie aux mandataires des parties et à la Chambre des recours du Tribunal cantonal du canton de Vaud.

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Lausanne, le 25 octobre 2000 ECH

Au nom de la Ie Cour civile

du TRIBUNAL FEDERAL SUISSE:

Le président,

La greffière,