Fraudulent Concealment of Latent Defects in Real Estate Sale Voids Warranty Exclusion

Tribunale federale

Tribunal federal

{T 0/2}

4C.152/2005 /viz

Arrêt du 29 août 2005

Ire Cour civile

Composition

Mme et MM. les Juges Klett, Juge présidant,

Nyffeler et Favre.

Greffière: Mme Godat Zimmermann.

Parties

A.A.________ et B.A.________,

défendeurs et recourants,

représentés par Me Bernard Katz, avocat,

contre

C.________,

demandeur et intimé,

représenté par Me Alain Brogli, avocat,

Objet

vente; exclusion de la garantie; dissimulation frauduleuse d'un défaut,

recours en réforme contre l'arrêt de la Chambre des recours du Tribunal cantonal du canton de Vaud du 2 février 2005.

Faits:

A. A.A.________ et B.A.________ étaient propriétaires de la parcelle xxx de la commune de Grandvaux, sur laquelle une villa a été construite en 1987. La maison a été rénovée en 1993; à cette occasion, une véranda a été ajoutée. La propriété comprend également une piscine extérieure, ainsi qu'une plate-forme réalisée en dallage.

Le 21 juillet 2000, les propriétaires ont conclu avec C.________ un contrat de vente à terme conditionnelle, lequel, au titre de la garantie, prévoit ce qui suit:

«Après discussion entre les parties, l'immeuble est vendu dans l'état où il se trouve, tel qu'examiné par l'acheteur, sans aucune garantie légale ni conventionnelle pour les défauts matériels ou juridiques, apparents ou cachés, dont il pourrait être affecté, que ces défauts soient connaissables ou non.»

Avant de signer le contrat, C.________ et son épouse, parfois assistés d'un conseiller financier ou d'un architecte, ont visité plusieurs fois l'immeuble de Grandvaux.

La vente était subordonnée à l'obtention par l'acheteur d'un permis d'établissement de type B. Une fois cette condition réalisée, un procès-verbal d'exécution de vente a été dressé le 18 octobre 2000.

Dès le printemps 2001, l'acheteur a constaté l'apparition de fissures dans la véranda, des infiltrations d'eau, des difficultés dans la fermeture de l'une des portes, des mouvements des dalles de la plate-forme extérieure, ainsi que l'affaissement de l'escalier du jardin. Les fissures se trouvaient notamment au niveau du raccord entre le plafond de la villa et la véranda. Dans un rapport du 2 mai 2002, le bureau d'ingénieurs mandaté par C.________ a relevé que si la villa reposait sur la roche (molasse chattienne), la véranda et la plate-forme extérieure prenaient appui, en revanche, sur un remblai glissant doucement sur la couche de molasse, en pente à cet endroit. Selon le bureau d'ingénieurs, les déformations sont antérieures à la vente; en effet, un remplissage au moyen de mortier en béton avait déjà été effectué le long de l'escalier menant au jardin, afin de combler le vide créé entre les marches et la façade. Les ingénieurs ont préconisé des travaux de soutènement, en particulier la pose de micropieux forés, équipés d'un tube métallique, scellés en profondeur dans la molasse, en place stable. Le 30 septembre 2002, l'acheteur a adjugé ces travaux aux entreprises proposées par le bureau d'ingénieurs pour un montant forfaitaire global de 60'500 fr., qui ne comprend pas la remise en état du dallage et des ouvrages affectés par les déformations existantes sur la plate-forme extérieure, ni celle du talus remanié dans l'emprise des travaux.

B. Le 24 février 2003, C.________ a ouvert action contre A.A.________ et B.A.________ en paiement de 90'500 fr. avec intérêts à 5% dès la date du dépôt de la demande. Par la suite, l'acheteur a réduit ses conclusions à 60'500 fr.

Par jugement du 18 mars 2004, le Tribunal civil de l'arrondissement de l'Est vaudois a condamné A.A.________ et B.A.________ à payer à C.________ le montant de 56'233 fr.10 avec intérêts à 5% dès le 24 février 2003.

Par arrêt du 2 février 2005 dont les considérants ont été notifiés le 1er avril 2005, la Chambre des recours du Tribunal cantonal du canton de Vaud a rejeté le recours des vendeurs et confirmé le jugement entrepris.

C. A.A.________ et B.A.________ interjettent un recours en réforme. Ils concluent à la réforme de l'arrêt attaqué en ce sens qu'ils ne sont pas les débiteurs de C.________ de la somme de 56'233 fr.10 plus intérêts à 5% dès le 24 février 2003.

C.________ conclut au rejet du recours.

Parallèlement, les vendeurs ont déposé un recours de droit public qui a été rejeté par arrêt de ce jour.

Le Tribunal fédéral considère en droit:

1.

1.1 Interjeté par les parties qui ont succombé dans leurs conclusions libératoires, et dirigé contre une décision finale rendue en dernière instance cantonale par un tribunal supérieur ( art. 48 al. 1 OJ ) sur une contestation civile dont la valeur litigieuse dépasse le seuil de 8'000 fr. ( art. 46 OJ ), le recours est en principe recevable, puisqu'il a été déposé en temps utile ( art. 54 al. 1 OJ ) et dans les formes requises ( art. 55 OJ ).

1.2 Le recours en réforme est ouvert pour violation du droit fédéral ( art. 43 al. 1 OJ ). Il ne permet en revanche pas d'invoquer la violation directe d'un droit de rang constitutionnel ( art. 43 al. 1 2 e phrase OJ), ni la violation du droit cantonal ( ATF 127 III 248 consid. 2c et les arrêts cités).

Saisi d'un tel recours, le Tribunal fédéral conduit son raisonnement juridique sur la base des faits contenus dans la décision attaquée, à moins que des dispositions fédérales en matière de preuve n'aient été violées, qu'il faille rectifier des constatations reposant sur une inadvertance manifeste ( art. 63 al. 2 OJ ) ou compléter les constatations de l'autorité cantonale parce que celle-ci n'a pas tenu compte de faits pertinents, régulièrement allégués et clairement établis ( art. 64 OJ ; ATF 130 III 102 consid. 2.2. p. 106, 136 consid. 1.4. p. 140; 127 III 248 consid. 2c).

Dans la mesure où la partie recourante présente un état de fait qui s'écarte de celui contenu dans la décision attaquée, sans se prévaloir avec précision de l'une des exceptions qui viennent d'être rappelées, il n'est pas possible d'en tenir compte ( ATF 127 III 248 consid. 2c). Il ne peut être présenté de griefs contre les constatations de fait, ni de faits ou de moyens de preuve nouveaux ( art. 55 al. 1 let . c OJ). Le recours en réforme n'est donc pas ouvert pour remettre en cause l'appréciation des preuves et les constatations de fait qui en découlent ( ATF 130 III 136 consid. 1.4 p. 140; 128 III 271 consid. 2b/aa p. 277; 127 III 247 consid. 2c p. 252).

1.3 Au surplus, la juridiction de réforme ne peut aller au-delà des conclusions des parties; en revanche, elle n'est liée ni par les motifs développés par les parties ( art. 63 al. 1 OJ ; ATF 128 III 411 consid. 3.2.2 p. 415), ni par l'argumentation juridique suivie par la cour cantonale ( art. 63 al. 3 OJ ; ATF 130 III 136 consid. 1.4 p. 140; 128 III 22 consid. 2e/cc; 127 III 248 consid. 2c; 126 III 59 consid. 2a).

2. Les défendeurs se plaignent d'une violation des art. 28 et 199 CO . A leur sens, la cour cantonale a admis l'existence d'une dissimulation frauduleuse du défaut en considérant à tort, d'une part, qu'ils auraient eu connaissance des problèmes de stabilité du terrain et, d'autre part, qu'ils auraient dissimulé dolosivement cette circonstance par des propos rassurants sur l'origine des irrégularités du dallage de la terrasse observées par le futur acheteur.

2.1 Sur le premier point, les défendeurs soutiennent notamment que la cour cantonale leur reprocherait d'avoir eu connaissance, avant la vente, de déformations du terrain qui seraient survenues après celle-ci. Ce faisant, ils tentent de tirer profit de la rédaction maladroite de la décision attaquée (p. 4 in fine), qui fait état d'un remplissage au mortier le long de l'escalier juste après l'évocation des déformations intervenues postérieurement à la vente. Or, il ressort manifestement de la référence au jugement du Tribunal d'arrondissement que ledit remplissage était antérieur à l'aliénation.

Cela étant, toute l'argumentation des défendeurs consiste à remettre en cause l'appréciation des preuves effectuée par les juges précédents, d'une manière irrecevable dans un recours en réforme (cf. consid. 1.2 ci-dessus). Il ressort en effet des constatations souveraines de la Chambre des recours qu'avant la conclusion du contrat, les vendeurs étaient conscients des problèmes de stabilité du terrain sous la véranda et la plate-forme. Il sied de noter au passage que la conviction de la cour cantonale ne reposait pas uniquement sur le fait que les défendeurs avaient comblé au mortier un espace le long de l'escalier, mais aussi sur le témoignage du technicien en serrurerie qui, avant la mise en vente de l'immeuble, avait attiré l'attention des propriétaires sur les mouvements de la véranda, imputables soit à un problème de maçonnerie, soit à une instabilité du sol.

2.2 Il convient d'examiner à présent si la Chambre des recours a admis à bon droit que le comportement des défendeurs réalisait les conditions d'une dissimulation frauduleuse du défaut au sens de l' art. 199 CO .

2.2.1 De nature impérative (Ingeborg Schwenzer, Schweizerisches Obligationenrecht, Allgemeiner Teil, 3e éd., n. 32.13, p. 214), l' art. 199 CO prévoit la nullité de toute clause supprimant ou restreignant la garantie pour les défauts de la chose vendue si le vendeur a frauduleusement dissimulé des défauts à l'acheteur. Tel est notamment le cas lorsque le vendeur affirme des qualités ou tait des défauts dans le dessein d'empêcher l'acheteur de se déterminer en connaissance de cause (Tercier, Les contrats spéciaux, 3e éd., p. 121, n. 809 et les références). Une lacune dans l'avis des défauts n'a alors aucune conséquence sur les droits de l'acheteur (Theo Guhl, Das Schweizerische Obligationenrecht, 9e éd., n. 55, p. 391).

2.2.2 En présentant l'irrégularité des dalles de la terrasse extérieure comme un «phénomène sans gravité» et en indiquant que la maison était construite sur un rocher, sans préciser ce qu'il en était de la véranda contiguë, les vendeurs ont violé leur devoir d'information d'une manière telle qu'ils ont dissuadé l'acheteur d'opérer des investigations complémentaires. Les défendeurs devaient signaler au demandeur le problème de stabilité du terrain pour lui permettre d'examiner l'immeuble avec l'attention suffisante exigée par l' art. 200 al. 2 CO . Même s'il n'était pas obligé de recourir à l'assistance d'un expert lorsqu'il a remarqué les irrégularités des dalles (cf. arrêt 4C.13/1993 1er septembre 1993, consid. 2b), le futur acheteur l'eût vraisemblablement fait s'il avait été averti par les vendeurs conformément à leur devoir découlant des règles de la bonne foi, dès lors qu'il s'était adjoint les services d'un architecte au cours de l'une des visites de l'immeuble qu'il se proposait d'acquérir. Faute pour les vendeurs d'avoir fourni les informations nécessaires à l'intéressé (cf. Silvio Venturi, Commentaire romand, n. 3 ad art. 199 CO ; Bruno Schmidlin, Commentaire romand, n. 9 ad art. 28 CO ), la clause d'exclusion de garantie est nulle en ce qui concerne le défaut dissimulé (Franco Pedrazzini, La dissimulation des défauts dans les contrats de vente et d'entreprise, thèse Fribourg 1992, n. 816, p. 165/166), comme la cour cantonale l'a bien vu. Le grief tiré d'une violation des art. 28 et 199 CO est par conséquent mal fondé.

2.3 Sur le vu de ce qui précède, le recours doit être rejeté.

3. Vu le sort réservé au recours, les défendeurs prendront solidairement à leur charge les frais judiciaires ( art. 156 al. 1 OJ ). Par ailleurs, ils verseront des dépens au demandeur ( art. 159 al. 1 OJ ).

Par ces motifs, le Tribunal fédéral prononce:

1. Le recours est rejeté.

2. Un émolument judiciaire de 2'500 fr. est mis solidairement à la charge des défendeurs.

3. Les défendeurs, débiteurs solidaires, verseront au demandeur une indemnité de 3'000 fr. à titre de dépens.

4. Le présent arrêt est communiqué en copie aux mandataires des parties et à la Chambre des recours du Tribunal cantonal du canton de Vaud.

Lausanne, le 29 août 2005

Au nom de la Ire Cour civile

du Tribunal fédéral suisse

La Juge présidant: La Greffière: