Seller's Fraudulent Concealment of Moisture Damage Justifies Contract Rescission
Schweiz · Bundesgericht (BGer / BGE) (CH)
Legislator-Zusammenfassung
KI-generiertIn this case, a property purchase agreement was made between a seller and two buyers for certain ownership shares and a property share, where the buyers later discovered significant moisture damage. After attempting to withdraw from the contract, the buyers filed a lawsuit seeking annulment of the agreement, return of the property, and compensation for damages. The initial court upheld the buyers' claim partially, which led the seller to appeal, while the buyers also sought additional compensation. The appellate court confirmed the findings of the lower court, ruling that the seller had concealed known defects, justifying the buyers' right to withdraw from the contract. The seller's subsequent appeal to the federal court focused on the assessment of the damages but was ultimately deemed unsubstantiated.
Legislator-Regeste
KI-generiertArt. 205 Abs. 2 OR, Art. 4 ZGB, Art. 55 Abs. 1 lit. c OG, Art. 63 Abs. 2 OG, Art. 64 OG, Art. 205 OR; Seller's Fraudulent Concealment of Moisture Damage Justifies Contract Rescission: After attempting to withdraw from the contract, the buyers filed a lawsuit seeking annulment of the agreement, return of the property, and compensation for damages. The initial court upheld the buyers' claim partially, which led the seller to appeal, while the buyers also sought additional compensation. The appellate court confirmed the findings of the lower court, ruling that the seller had concealed known defects, justifying the buyers' right to withdraw from the contract. The seller's subsequent appeal to the federal court focused on the assessment of the damages but was ultimately deemed unsubstantiated.
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KI-generiertAlthough the text cites 'Gerichtsgebühr', the relevant procedural basis for imposing costs in this former proceeding structure (before LTF 2007) is implied by the context of costs imposition, here related to the OG articles, but since the final orders only explicitly cite the requirement to serve notice under Art. 36a OG and impose costs/indemnities based on the outcome, the main cost provision is generally derived from the equivalent procedural rule imposing costs (Art. 66 LTF/OG), however, since the instruction mandates only explicitly cited provisions, and the dispositive only mentions 'im Verfahren nach Art. 36a OG', and then lists the imposed costs without an explicit citation for the cost application itself (like Art. 66 OG), the explicit costs/indemnity are listed in points 2 and 3, which are directly enforced, but not tied to a specific explicit legal provision source in the dispositive unlike Art. 36a OG.
Cited in the reasoning as a principle directly applicable due to Art. 205 Abs. 2 OR, relevant to assessing the fairness of the outcome despite the appeal grounds relating to its application.
This article on warranty allows for contract rescission (Wandelung), which was the central issue ruled upon in the appeal.
Volltext
[AZA 0/2]
4C.11/2001/rnd
I. ZIVILABTEILUNG
*
4. April 2001
Es wirken mit: Bundesrichterinnen und Bundesrichter Walter,
Präsident, Klett, Rottenberg Liatowitsch und Gerichtsschreiberin
Zähner.
In Sachen
A.________, Beklagter und Berufungskläger, vertreten durch Rechtsanwalt Dr. Emil Greber, Spannortstrasse 7, 6003 Luzern,
gegen
B.________, C.________, Kläger und Berufungsbeklagte, beide vertreten durch Rechtsanwalt Martin Schwegler, Bahnhofstrasse 2, Postfach 50, 6122 Menznau,
betreffend
Kaufvertrag, Wandelung, hat sich ergeben:
A.-Mit öffentlich beurkundetem Vertrag vom 17. Februar 1995 kauften B.________ und C.________ (Kläger) von A.________ (Beklagter) die Stockwerkeigentumsanteile Nrn.
10482 und 10483 sowie den Miteigentumsanteil von 1/55 am Baurechtsgrundstück Nr. 4803, alle GB Kriens, für Fr. 410'000.--. Jede Nachwährschaft in sachlicher und rechtlicher Hinsicht, soweit gesetzlich zulässig, wurde wegbedungen.
Nach einiger Zeit stellten die Kläger Feuchtigkeitsschäden fest, welche sie am 15. November 1997 zum Rücktritt vom Vertrag veranlassten.
B.- Mit Klage vom 6. September 1999 beim Amtsgericht Sursee verlangten sie die Rückgängigmachung des Vertrages, die Rückübertragung des Eigentums Zug um Zug gegen Rückleistung des Kaufpreises sowie Schadenersatz von insgesamt Fr. 21'701. 80 je nebst Zins. Mit Urteil vom 1. Mai 2000 hiess das Amtsgericht die Klage mit Ausnahme eines Teils der Schadenersatz- und der Zinsforderung gut. Gegen dieses Urteil erhob der Beklagte Appellation, und die Kläger führten Anschlussappellation. Das Obergericht des Kantons Luzern wies mit Urteil vom 27. November 2000 die Appellation des Beklagten ab und schützte die Anschlussappellation der Kläger mit Bezug auf den vom Amtsgericht abgewiesenen Teil ihrer Zinsforderung. Es erklärte den Grundstückkaufvertrag rückwirkend auf den 17. Februar 1995 für aufgelöst und verpflichtete den Beklagten, den Klägern Zug um Zug gegen die Rückübertragung der von allen Grundpfandbelastungen befreiten Kaufobjekte Fr. 418'070.-- nebst 5% Zins vom 1. März bis
6. April 1995 sowie auf Fr. 410'000.-- seit 7. April 1995 zu bezahlen.
C.- Der Beklagte hat gegen das obergerichtliche Urteil Berufung eingelegt mit dem Antrag, es aufzuheben und die Klage abzuweisen. Die Kläger verlangen in ihrer Berufungsantwort, auf die Berufung nicht einzutreten, eventuell sie abzuweisen.
Das Bundesgericht zieht in Erwägung:
1.- Wie bereits das Amtsgericht hielt auch das Obergericht für erwiesen, dass der Beklagte den in seinem Bestand unbestrittenen Feuchtigkeitsschaden vor Vertragsschluss kannte, diesen jedoch gegenüber den Klägern, die ihn von sich aus nicht bemerken konnten, verschwieg. Darin erblickten beide kantonalen Instanzen Arglist. Insoweit lässt der Beklagte das Urteil der Vorinstanz unangefochten.
2.- Zum Ausmass des Schadens führte das Obergericht an, die ganze Aussenwand eines Zimmers sei mehr oder weniger vollständig grau gewesen und habe die Wohnqualität erheblich und grundsätzlich beeinträchtigt. Bei Kenntnis dieses Mangels hätten die Kläger die Wohnung nicht gekauft. Da dem Beklagten zudem bekannt gewesen sei, dass auch andere Wohnungen im selben Haus Probleme mit auftretender Feuchtigkeit gehabt hätten, habe er die Erheblichkeit des Mangels erkennen müssen. Die Vorinstanz lehnte daher ab, entsprechend dem Antrag des Beklagten statt auf Wandelung im Sinne von Art. 205 Abs. 2 OR bloss auf Ersatz des Minderwerts zu erkennen.
3.- Der Beklagte macht mit seiner Berufung geltend, das Obergericht habe Art. 205 Abs. 2 OR und Art. 4 ZGB verletzt, indem es den Feuchtigkeitsschaden als erheblich betrachtet und gestützt darauf die Wandelung des Kaufvertrages angeordnet habe. Was er dazu im Einzelnen vorträgt, genügt indessen den bundesrechtlichen Anforderungen an eine Berufungsbegründung nicht. Nach Art. 55 Abs. 1 lit. c OG ist in der Berufungsschrift kurz darzulegen, welche Bundesrechtssätze der angefochtene Entscheid verletzt und inwiefern er gegen sie verstösst. Zudem ist das Bundesgericht im Berufungsverfahren grundsätzlich an die tatsächlichen Feststellungen des kantonalen Sachgerichts gebunden. Ausnahmen von dieser Bindung kommen nur in Betracht, wenn die Vorinstanz bundesrechtliche Beweisvorschriften verletzt hat, ihr ein offensichtliches Versehen unterlaufen ist ( Art. 63 Abs. 2 OG ) oder der von ihr ermittelte Sachverhalt im Hinblick auf die Anwendung des Bundesrechts der Ergänzung bedarf ( Art. 64 OG ). Die Partei, die den Sachverhalt berichtigt oder ergänzt wissen will, hat darüber genaue Angaben mit Aktenhinweisen zu machen ( BGE 125 III 193 E. 1e; 115 II 484 E. 2a mit Hinweis).
Der Beklagte lässt verschiedentlich Ausführungen zu Tatfragen in seine Argumentation einfliessen, ohne substanziierte Sachverhaltsrügen im Sinne von Art. 63 Abs. 2 und Art. 64 OG zu erheben. Das gilt namentlich für die von ihm angeführten Umstände, derentwegen eine Wandelung nach Art. 205 Abs. 2 OR nicht gerechtfertigt sein soll. Er missachtet damit die Bindung des Bundesgerichts an die tatsächlichen Feststellungen der Vorinstanz. Insoweit kann auf die Berufung nicht eingetreten werden. Der rechtlichen Beurteilung der Streitsache ist der vom Obergericht festgestellte Sachverhalt zugrunde zu legen. Inwiefern die Vorinstanz Bundesrecht verletzt haben soll, indem sie aufgrund des ermittelten Sachverhalts Wandelung und nicht Minderung anordnete, zeigt der Beklagte nicht auf. Er beschränkt sich darauf, dem Bundesgericht seine eigene, von jener der Vorinstanz abweichende Auffassung über die Bedeutung des Schadens darzulegen, ohne sich mit den Erwägungen der Vorinstanz, namentlich mit der Feststellung, die Kläger hätten in Kenntnis der Wandfeuchtigkeit vom Kauf abgesehen, auseinanderzusetzen.
Auch diesbezüglich ist auf die Berufung nicht einzutreten.
Nicht zu hören ist weiter die Behauptung, eine Rückabwicklung des Kaufvertrages sei unmöglich. Der Beklagte beruft sich dabei auf den von der Vorinstanz nicht festgestellten Umstand, dass die gekaufte Wohnung in zwei kleinere aufgeteilt wurde und eine davon vermietet ist. Sollten die Kläger im Übrigen tatsächlich nicht in der Lage sein, das Kaufobjekt unbelastet zurück zu übertragen, wäre dies erst im Vollstreckungs-, nicht bereits im Urteilsstadium beachtlich.
Eine Verletzung von Bundesrecht ist mithin auch in dieser Hinsicht nicht auszumachen.
4.- Ob die Berufungsschrift im Übrigen den erwähnten Mindestanforderungen genügt, braucht nicht eingehend geprüft zu werden. Die Vorinstanz hat die in Art. 4 ZGB verankerten Gerechtigkeitsprinzipien, welche aufgrund des in Art. 205 Abs. 2 OR enthaltenen Hinweises auf die besonderen Umstände unmittelbar heranzuziehen sind (Mayer-Maly, Basler Kommentar, N. 2 und 14 zu Art. 4 ZGB ), gehörig beachtet. Es wäre unbillig, den Klägern zu verwehren, sich aus dem vom Beklagten erschlichenen Vertrag zu lösen bzw. dem Beklagten einen Vorteil aus seinem arglistigen Verhalten zuzugestehen. Nach Giger (Berner Kommentar, N. 50 zu Art. 205 OR ) schliesst jedes gegen Treu und Glauben verstossende Verhalten des Verkäufers eine korrektive richterliche Intervention zu seinen Gunsten gegen den Willen des Käufers aus. Dieser Auffassung ist zuzustimmen.
5.- Die Berufung ist offensichtlich unbegründet und demnach abzuweisen, soweit darauf einzutreten ist. Dem Verfahrensausgang entsprechend hat der Beklagte die Gerichtskosten zu tragen und den Klägern eine Parteientschädigung zu entrichten.
Demnach erkennt das Bundesgericht
im Verfahren nach Art. 36a OG :
1.-Die Berufung wird abgewiesen, soweit darauf einzutreten ist, und das Urteil des Obergerichts des Kantons Luzern (I. Kammer) vom 27. November 2000 wird bestätigt.
2.-Die Gerichtsgebühr von Fr. 7'500.-- wird dem Beklagten auferlegt.
3.-Der Beklagte hat die Kläger für das bundesgerichtliche Verfahren mit insgesamt Fr. 10'000.-- zu entschädigen.
4.-Dieses Urteil wird den Parteien und dem Obergericht des Kantons Luzern (I. Kammer) schriftlich mitgeteilt.
______________
Lausanne, 4. April 2001
Im Namen der I. Zivilabteilung
des SCHWEIZERISCHEN BUNDESGERICHTS
Der Präsident:
Die Gerichtsschreiberin: