Landlord Termination for Self-Occupancy Upheld Despite Tenant Investigation Report Challenging Good Faith

Bundesgericht

Tribunal fédéral

Tribunale federale

Tribunal federal

{T 0/2}

4A_615/2009

Arrêt du 4 mars 2010

Ire Cour de droit civil

Composition

Mmes et M. les Juges Klett, Présidente, Kolly et Kiss.

Greffière: Mme Cornaz.

Parties

X.________,

Y.________,

tous deux représentés par Me Mike Hornung,

recourants,

contre

Z.________,

représenté par Me Christian Buonomo,

intimé.

Objet

contrat de bail à loyer; résiliation,

recours contre l'arrêt de la Chambre d'appel en matière de baux et loyers du canton de Genève du 2 novembre 2009.

Faits:

A. Depuis le 15 février 2006, X.________ et Y.________ (ci-après: les locataires) sont locataires d'un appartement de cinq pièces sis à Meyrin (Genève). Le contrat de bail, dont l'échéance avait été convenue au 28 février 2007, devait ensuite se renouveler tacitement d'année en année, sous réserve de résiliation trois mois avant l'échéance. Le montant du loyer était de 1'650 fr., plus 175 fr. à titre de provision pour charges.

Le 25 septembre 2007, Z.________ - fonctionnaire international résidant depuis le 2 avril 2003, de manière permanente, dans un foyer à Genève - (ci-après: le bailleur) est devenu propriétaire du logement susmentionné. Assujetti à la loi fédérale du 16 décembre 1983 sur l'acquisition d'immeubles par des personnes à l'étranger (LFAIE; RS 211.412.41), il n'avait pas besoin d'être mis au bénéfice d'une autorisation si l'immeuble lui servait de résidence principale, au lieu de son domicile légal et effectif; ainsi, le 6 juin 2008, il a certifié sur l'honneur ne pas avoir conservé de domicile à l'étranger, ne pas être propriétaire d'un logement en Suisse et n'avoir ni conjoint, ni enfant; il entendait utiliser l'appartement comme résidence principale exclusivement et s'est engagé à s'y établir au plus tard dès sa libération par ses occupants actuels.

Par avis du 7 novembre 2007, le bailleur a résilié le bail pour l'échéance contractuelle du 28 février 2008; il précisait avoir fait l'acquisition du bien "pour s'y installer le plus rapidement possible".

B. Le 4 juin 2008, les locataires ont saisi le Tribunal des baux et loyers du canton de Genève d'une demande en annulation de congé, respectivement en prolongation de bail. Par jugement du 20 avril 2009, ladite autorité a déclaré le congé valable au 28 février 2008 et refusé toute prolongation de bail. Statuant sur appel des locataires par arrêt du 2 novembre 2009, la Chambre d'appel en matière de baux et loyers du canton de Genève a confirmé le jugement du 20 avril 2009.

La cour cantonale a relevé en fait qu'à l'audience de plaidoiries du 7 septembre 2009, les locataires avaient allégué pour la première fois que le bailleur ne vivrait pas au foyer après avoir déposé, le 4 septembre 2009, un rapport d'une agence de renseignements dans ce sens; ils avaient conclu au renvoi de la cause en première instance; le bailleur s'y était opposé, avait confirmé son intention de s'installer dans l'appartement et avait assuré vivre au foyer, dont le directeur avait établi, le 4 septembre 2009, une attestation selon laquelle il était un résident permanent.

Cela étant, les juges cantonaux ont considéré que les locataires ne mettaient en évidence aucun élément qui permettrait de retenir que le congé serait contraire aux règles de la bonne foi; en particulier, on ne voyait pas en quoi il constituerait un prétexte au motif que le bailleur se serait contenté, en dépit d'un "salaire confortable", de vivre plusieurs années dans une chambre; confronté à la difficulté de trouver un logement, il avait en effet acquis, lorsque l'occasion s'était présentée, l'appartement dans la perspective de s'y loger; dans cette mesure, le bailleur avait rendu vraisemblable la réalité du motif invoqué.

S'agissant de la prolongation de bail, la cour cantonale a jugé que le contrat ne s'était renouvelé tacitement qu'à une reprise, avant d'être dénoncé à son échéance contractuelle; le locataire ne résidait pas dans l'appartement et la locataire n'invoquait pas quelles seraient pour elle les conséquences pénibles liées à un déménagement, si ce n'était qu'elle avait rencontré des difficultés à trouver un logement qu'elle avait aménagé avec goût et qu'elle s'était liée d'amitié avec de nombreuses personnes du quartier, dont une dame qui sortait son chien durant la journée; elle y vivait désormais seule et avait offert une chambre en sous-location par internet; de plus, elle n'avait pas établi avoir effectué des recherches concrètes pour se reloger et avait au contraire décliné les propositions de relogement du bailleur, alors que ses revenus suffisants ne constituaient pas un obstacle à un déménagement; inversement, le bailleur, qui avait acquis le bien pour se loger, était toujours en attente de s'installer dans l'appartement; son besoin légitime de disposer des locaux sans délai prévalait; dans la mesure où la locataire avait déjà bénéficié d'une prolongation de bail, liée à la procédure, d'une année et demie, aucune prolongation supplémentaire ne pouvait être accordée aux locataires.

C. Les locataires (les recourants) interjettent un recours en matière civile au Tribunal fédéral, concluant à ce que celui-ci principalement déclare le congé nul, subsidiairement l'annule, plus subsidiairement leur accorde une prolongation de bail de quatre ans dès le 28 février 2008, encore plus subsidiairement renvoie la cause à la cour cantonale pour nouvelle décision dans le sens des considérants. Le bailleur (l'intimé) propose principalement l'irrecevabilité, subsidiairement le rejet du recours.

Considérant en droit:

1. En cas de litige portant sur la validité d'une résiliation de bail, la valeur litigieuse se détermine selon le loyer dû pour la période durant laquelle le contrat subsiste nécessairement si la contestation est admise; lorsque le bail bénéficie - comme en l'espèce - de la protection contre les congés des art. 271 ss CO , la période entrant en ligne de compte est celle de trois ans prévue à l' art. 271a al. 1 let . e CO (arrêts 4A_181/2008 du 24 juin 2008 consid. 1.1 non publié in ATF 134 III 446 , traduit in Pra 2009 n° 21 p. 122; 4C.155/2000 du 30 août 2000 consid. 1a, reproduit in SJ 2001 I p. 17). Compte tenu du montant du loyer mensuel payé pour l'appartement en cause, le seuil de 15'000 fr. prévu en matière de droit du bail par l' art. 74 al. 1 let. a LTF est largement atteint.

Par ailleurs interjeté par les recourants qui ont succombé dans leurs conclusions ( art. 76 al. 1 LTF ) et dirigé contre une décision finale ( art. 90 LTF ) rendue en matière civile ( art. 72 al. 1 LTF ), le recours présentement soumis à l'examen du Tribunal fédéral a été déposé dans le délai prévu par la loi ( art. 45 al. 1 et art 100 al. 1 LTF ).

Il y a donc en principe lieu d'entrer en matière. L'intimé plaide certes l'irrecevabilité du recours, au motif que celui-ci d'une part présenterait une motivation manifestement insuffisante (art. 42 al. 2 et 108 al. 1 let. b LTF), d'autre part serait procédurier ou abusif ( art. 108 al. 1 let . c LTF); il n'est toutefois pas nécessaire de se pencher plus avant sur ces questions, le recours étant de toute façon dénué de pertinence, comme on le verra ci-après.

2. Le recours en matière civile peut être formé pour violation du droit fédéral ( art. 95 let. a LTF ), y compris les droits constitutionnels ( ATF 134 III 379 consid. 1.2 p. 382). Saisi d'un tel recours, le Tribunal fédéral conduit son raisonnement juridique sur la base des faits établis par l'autorité précédente ( art. 105 al. 1 LTF ), dont il ne peut s'écarter que s'ils l'ont été de façon manifestement inexacte - notion qui correspond à celle d'arbitraire au sens de l' art. 9 Cst. ( ATF 135 III 397 consid. 1.5) - ou en violation du droit au sens de l' art. 95 LTF ( art. 105 al. 2 LTF ), et pour autant que la correction du vice soit susceptible d'influer sur le sort de la cause ( art. 97 al. 1 LTF ). Aucun fait nouveau ni preuve nouvelle ne peut être présenté à moins de résulter de la décision de l'autorité précédente ( art. 99 al. 1 LTF ).

3. Les recourants se plaignent d'une violation des art. 271 al. 1 CO (annulabilité du congé qui contrevient aux règles de la bonne foi), 8 CC (fardeau de la preuve), 274d al. 3 CO (maxime inquisitoire sociale) ainsi que 29 al. 2 Cst. (droit d'être entendu), et déplorent également une appréciation arbitraire des preuves ( art. 9 Cst. ). Sous ces différents couverts, ils présentent une argumentation qui se résume en bref à reprocher à la cour cantonale de ne s'être basée que sur les allégations de l'intimé - sans chercher si elles étaient fondées - ainsi que l'attestation établie par le directeur du foyer, et d'avoir - sans en indiquer les raisons - fait abstraction du rapport de renseignements qu'ils avaient produit, pour admettre l'existence d'un besoin du bailleur d'occuper l'appartement litigieux; or, les deux premiers éléments ne seraient pas de nature à prouver que l'intimé vivait réellement au foyer, qu'il ne disposait pas d'un logement ailleurs et, partant, qu'il avait un besoin réel de l'appartement en cause.

En l'occurrence, la cour cantonale a bel et bien indiqué, dans la partie "en fait" de son arrêt, que les recourants avaient produit le rapport de renseignements litigieux, lequel démontrait selon eux que l'intimé ne vivait pas au foyer; il ne saurait donc sous cet angle être question de violation du droit d'être entendu. Toutefois, les juges cantonaux n'en ont ensuite plus parlé dans la partie "en droit" de leur décision, à savoir qu'ils n'ont ni dit que la production dudit document à ce stade de la procédure était irrecevable, ni discuté la force probante de celui-ci et, en particulier, apprécié sa portée par rapport aux autres éléments figurant au dossier. Cela étant, pour admettre le cas échéant le grief d'arbitraire dans l'appréciation des preuves, il aurait en tout état fallu que les recourants démontrent en quoi le vice potentiel aurait été susceptible d'influer sur le sort du litige (cf. art. 106 al. 2 LTF ; ATF 134 I 263 consid. 3.1 p. 265 s.; 134 V 53 consid. 4.3). Or, ceux-ci n'établissent pas en quoi le rapport de renseignements produit - dont ils allèguent qu'il ferait état de constatations pour la période du 2 juillet au 21 août 2009 - serait déterminant pour juger le congé signifié le 7 novembre 2007, étant rappelé que le caractère abusif ou non de la résiliation s'apprécie selon les circonstances au moment où elle est donnée (cf. arrêt 4C.333/1997 du 8 mai 1998 consid. 3b, reproduit in Cahiers du bail [CdB] 1998 p. 104). Le moyen doit donc être écarté, le sort du grief de violation de l' art. 274d al. 3 CO étant d'ailleurs scellé pour les mêmes motifs.

Pour le surplus, dès lors qu'il apparaît que les juges cantonaux se sont convaincus qu'au moment déterminant, l'intimé avait acquis le logement en cause pour l'occuper - étant ici précisé que le grief tiré de la violation de l' art. 8 CC devient ainsi sans objet (cf. ATF 127 III 519 consid. 2a p. 522) - ils n'ont pas violé l' art. 271 al. 1 CO , car un congé motivé par le besoin propre du bailleur n'est en aucun cas contraire aux règles de la bonne foi (cf. arrêt 4C.333/1997 du 8 mai 1998 consid. 3b, reproduit in CdB 1998 p. 104).

4. Dans leur écriture au Tribunal fédéral, les recourants concluent subsidiairement à l'octroi d'une prolongation de bail, mais ils ne reprennent pas les arguments y relatifs, de sorte qu'il n'y a pas à examiner cette question (cf. ATF 134 III 102 consid. 1.1 p. 104 s.).

5. Il résulte des considérants qui précèdent que le recours doit être rejeté dans la mesure de sa recevabilité.

6. Compte tenu de l'issue du litige, les frais judiciaires et dépens de l'intimé sont mis solidairement à la charge des recourants, qui succombent (art. 66 al. 1 et 5 ainsi qu' art. 68 al. 1, 2 et 4 LTF ).

Par ces motifs, le Tribunal fédéral prononce:

1. Le recours est rejeté dans la mesure où il est recevable.

2. Les frais judiciaires, arrêtés à 2'000 fr., sont mis solidairement à la charge des recourants.

3. Une indemnité de 2'500 fr., à payer à l'intimé à titre de dépens, est mise solidairement à la charge des recourants.

4. Le présent arrêt est communiqué aux mandataires des parties et à la Chambre d'appel en matière de baux et loyers du canton de Genève.

Lausanne, le 4 mars 2010

Au nom de la Ire Cour de droit civil

du Tribunal fédéral suisse

La Présidente: La Greffière:

Klett Cornaz