Landlord v. Tenant: Latent Damage Notification and Security Deposit Use

Tribunale federale

Tribunal federal

{T 0/2}

4A_483/2007 /len

Urteil vom 30. November 2007

I. zivilrechtliche Abteilung

Besetzung

Bundesrichter Corboz, Präsident,

Bundesrichterinnen Klett, Kiss,

Gerichtsschreiber Leemann.

Parteien

A.________,

Beschwerdeführerin,

vertreten durch Rechtsanwalt Hans Werner Meier,

gegen

X.________,

Beschwerdegegnerin,

vertreten durch Rechtsanwalt Dr. Rolf Kaiser.

Gegenstand

Mietvertrag,

Beschwerde gegen den Zirkulationsbeschluss

des Kassationsgerichts des Kantons Zürich

vom 12. Oktober 2007.

Sachverhalt:

A. Am 15. Dezember 1998 mietete A.________ (Beklagte und Beschwerdeführerin) von der X.________ (Klägerin und Beschwerdegegnerin) eine 6 1/2-Zimmerwohnung (Attika) in der Liegenschaft B.________ zu einem monatlichen Mietzins von Fr. 2'700.-- netto. Der Beklagten wurde die Bewilligung zur Hundehaltung in der Mietwohnung erteilt. Sie leistete eine Mietkaution von Fr. 5'600.--. Im von der Beklagten und vom Hauswart unterzeichneten Wohnungsübergabeprotokoll vom 22. Dezember 1998 werden die Böden sämtlicher Zimmer als neu versiegelt und neu verlegt, die Wände als tapeziert und die Decken als neu gestrichen aufgeführt.

A.a Die Beklagte geriet schon zu Beginn des Vertragsverhältnisses mit der Bezahlung des Mietzinses in Verzug und wurde gemahnt. Im Jahre 2000 kam es vor der Schlichtungsbehörde des Bezirks Dielsdorf zu zwei Verfahren, die am 18. Dezember 2000 mit einem umfassenden Vergleich endeten. Danach wurde festgestellt, dass die Kündigung des Mietverhältnisses per 31. Januar 2001 gültig sei, wobei die Vermieterin der Mieterin das Mietverhältnis definitiv bis und mit 31. März 2002 erstreckte. Die Beklagte wurde als berechtigt erklärt, vor diesem Zeitpunkt auf jedes Monatsende unter vorangehender Mitteilung auszuziehen. Sodann wurde ihr gestattet, weiterhin Hunde im bisherigen Umfang zu halten, wobei sie sich verpflichtete, keine Hunde auf der zur Wohnung gehörenden Terrasse zu versäubern. Im Widerhandlungsfall drohte eine ausserordentliche Kündigung.

A.b Die Wohnungsübergabe fand - offenbar nach einem Ausweisungsverfahren - erst am 2. April 2003 statt. Dabei wurde neben einem üblichen Abnahmeprotokoll ein amtlicher Befund durch den örtlich zuständigen Gemeindeammann aufgenommen. Unter anderem wurde im Abnahmeprotokoll in mehreren Zimmern ein Vorbehalt betreffend Geruchsimmissionen angebracht. Danach kam es zu einem intensiven Schriftverkehr zwischen den Parteien. Ausserdem wurde über den Zustand der Böden, insbesondere des Parketts, eine Expertise eingeholt. Auf Veranlassung der Vermieterin wurde am 21. Juni 2003 über den Zustand der Küche, namentlich des Küchenbodens, ein weiterer amtlicher Befund aufgenommen.

A.c Am 9. September 2003 stellte die Klägerin der Beklagten die Schlussrechnung für Instandstellungsarbeiten über Fr. 17'781.35 zu.

B. Das von der Klägerin am 16. Dezember 2003 eingeleitete Schlichtungsverfahren verlief ergebnislos, worauf sie beim Einzelrichter in Mietsachen des Bezirks Dielsdorf Klage einreichte mit dem Begehren, die Beklagte sei zu verpflichten, ihr Fr. 17'781.35 nebst Zins zu 5 % seit 9. Oktober 2003 zu bezahlen und es sei ihr zu bewilligen, die Kaution von Fr. 5'600.-- zuzüglich Zins zur Bezahlung dieser Forderung zu verwenden, wobei die Bank C.________ zur Auszahlung der Kaution an sie anzuweisen sei.

Der Einzelrichter in Mietsachen des Bezirks Dielsdorf verpflichtete die Beklagte mit Urteil vom 22. Dezember 2006, der Klägerin den Betrag von Fr. 16'933.45 nebst Zins zu 5 % seit dem 10. Oktober 2003 zu bezahlen. Im übrigen Umfang wurde die Klage abgewiesen. Die Bank C.________ wurde angewiesen, der Klägerin nach Rechtskraft des Urteils die Mieterkaution auszuzahlen.

C. Das Obergericht des Kantons Zürich merkte mit Beschluss vom 16. August 2007 vor, dass die Beklagte die Klage in Höhe von Fr. 1'775.60 nebst Zins zu 5 % seit dem 10. Oktober 2003 anerkannt hat (Ziffer 1) und dass das die Klage im Umfang von Fr. 847.90 abweisende Urteil der Vorinstanz in Rechtskraft erwachsen ist (Ziffer 2). Das Gesuch der Beklagten um Gewährung der unentgeltlichen Rechtspflege und Rechtsverbeiständung wurde abgewiesen (Ziffer 3). Die Beklagte wurde verpflichtet, der Klägerin Fr. 15'157.85 nebst Zins zu 5 % seit dem 10. Oktober 2003 zu bezahlen (Ziffer 4). Die Bank C.________, Mieterkautionen, wurde angewiesen, den Saldo des auf die Beklagte lautenden Mieterkautionskontos vollumfänglich der Klägerin auszuzahlen, auf Anrechnung an den gemäss Ziffer 1 und 4 gutgeheissenen bzw. anerkannten Betrag (Ziffer 5).

Das Obergericht gelangte mit der ersten Instanz zum Schluss, die Beklagte habe insbesondere für den Schaden in der Küche aufzukommen. Das Gericht stellte fest, das anlässlich der Wohnungsabnahme vom 2. April 2003 unterzeichnete Abnahmeprotokoll enthalte unter der Position Küche den Vermerk "Mosaikplatten i.O. mit Vorbehalt", wobei der Boden der Küche nicht speziell erwähnt werde. Hingegen habe die Klägerin der Beklagten mit Schreiben vom 11. April 2003 mitgeteilt, sie lasse aufgrund der starken Geruchsimmissionen (Urin) auch den Plattenboden in der Küche überprüfen, nachdem diese Immissionen bezüglich der übrigen Räume im Abnahmeprotokoll vermerkt und dies durch Fachpersonen bereits überprüft sei. In einem weiteren Schreiben vom 23. Mai 2003 liess die Klägerin die Beklagte wissen, dass sich nach Sanierung der Böden im Wohnzimmer/Korridor nach wie vor Geruchsimmissionen in der Küche bemerkbar gemacht hätten. Dies habe sie zu einer Demontage der Küchenkombination veranlasst, worauf sich gezeigt habe, dass Urin unter die Kombination gelangt und der Küchenboden uringetränkt sei. Das Obergericht verwarf den Einwand der Beklagten, dass die Mängelrüge zu spät erfolgt sei in der Erwägung, für die offensichtlichen Geruchsimmissionen habe die Klägerin betreffend mehrere Räume Vorbehalte angebracht. Es seien jedoch die Ursachen und Auswirkungen dieser Immissionen nicht ohne weiteres erkennbar gewesen und insbesondere sei der Küchenboden äusserlich in Ordnung gewesen, so dass unmittelbar bei der Wohnungsabnahme kein Anlass bestanden habe, eine konkrete Beanstandung ins Protokoll aufzunehmen. Die nachträglich festgestellten Schmutzrückstände seien nicht als offene Mängel zu Tage getreten, sondern erst nach Demontage der Sockelleisten und der Küchenkombination zum Vorschein gekommen. Bei einer Wohnungsabnahme könne aber von den Parteien nicht verlangt werden, die Mietsache auf derart aufwändige und kostspielige Art auf Mängel zu prüfen.

D. Mit Zirkulationsbeschluss vom 12. Oktober 2007 wies das Kassationsgericht des Kantons Zürich das Gesuch der Beschwerdeführerin um Gewährung der unentgeltlichen Rechtspflege ab (Ziffer 1) und trat auf die Beschwerde nicht ein (Ziffer 2). Zur Begründung führte das Kassationsgericht im Wesentlichen aus, die von der Beschwerdeführerin erhobene Rüge könne im kantonalen Beschwerdeverfahren nicht geprüft werden, denn das materielle Bundesrecht bestimme, unter welchen tatsächlichen Voraussetzungen eine Mängelrüge als rechtzeitig bzw. sofortig im Sinne von Art. 267a OR zu qualifizieren sei. Der Beschwerde könne im Übrigen nicht entnommen werden, dass das Obergericht von unzutreffenden oder willkürlichen tatsächlichen Annahmen ausgegangen wäre. Vielmehr gehe die Beschwerdeführerin selber davon aus, das Obergericht habe die tatsächlichen Gegebenheiten erwähnt und den Ablauf in allen Sachverhaltseinzelheiten festgehalten.

E. Am 15. November 2007 hat die Beklagte gegen den Beschluss des Kassationsgerichts des Kantons Zürich vom 12. Oktober (zugestellt am 16. Oktober) 2007 Beschwerde in Zivilsachen erhoben mit folgendem Antrag:

"In Aufhebung des angefochtenen Beschlusses seien die dem Kassationsgericht des Kantons Zürich gestellten Anträge, nämlich

1. der angefochtene Beschluss (des Obergerichtes des Kantons Zürich vom 16. August 2007) sei aufzuheben, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen nach Ausgang

2. der Beschwerde sei die aufschiebende Wirkung beizulegen

gutzuheissen.

Weiter wird beantragt:

3. Die Klage sei abzuweisen.

4. Der Beschwerdeführerin sei die unentgeltliche Prozessführung zu bewilligen und ein unentgeltlicher Rechtsvertreter zu bestellen

5. Der Beschwerdeführerin sei jedenfalls keine Kaution aufzuerlegen."

In der Beschwerde werden die Ausführungen betreffend die Schäden in der Küche vor Obergericht wörtlich wiedergegeben und es wird die vor Kassationsgericht erhobene Rüge wiederholt, wonach das Obergericht auf diese Ausführungen nicht eingegangen sei. Zudem werden die Ausführungen in der Nichtigkeitsbeschwerde wörtlich wiedergegeben und es wird die Behauptung angefügt, auch diese beträfen einen streitig gebliebenen Sachverhalt, der je nach Auffassung für die Rechtzeitigkeit der Mängelrüge ausschlaggebend sein könne und es sei jedenfalls eine tatsächliche Frage - und zwar eine ausschlaggebende - ob die Beschwerdeführerin nach der Wohnungsabgabe selber noch zur Wohnung Zutritt und damit eine Kontrollmöglichkeit gehabt habe. Die Beschwerdeführerin rügt, das Kassationsgericht hätte "deshalb" auf die Beschwerde eintreten müssen und die Missachtung der tatsächlichen Vorbringen stelle einen Verstoss gegen den Grundsatz des rechtlichen Gehörs dar ( Art. 29 BV ), ebenso schienen Art. 8 und Art. 9 BV verletzt.

F. Die kantonalen Akten wurde beigezogen. Vernehmlassungen wurden nicht eingeholt.

Erwägungen:

1. Nach Art. 42 Abs. 2 BGG ist in der Beschwerde darzulegen, inwiefern der angefochtene Akt Recht verletzt. Dabei wendet das Bundesgericht das Recht in der Regel von Amtes wegen an (iura novit curia; Art. 106 Abs. 1 BGG ). Für bestimmte Vorbringen gilt indes das Rügeprinzip ( Art. 106 Abs. 2 BGG ). Soweit dieses zum Tragen kommt, gelten die gleichen Begründungsanforderungen, wie sie gestützt auf Art. 90 Abs. 1 lit. b OG für die staatsrechtliche Beschwerde gegolten haben ( BGE 133 II 249 E. 1.4.2). Nach den Ausführungen in der Botschaft soll überdies auch der Anwendungsbereich des Rügeprinzips der bisherigen Praxis zur staatsrechtlichen Beschwerde entsprechen (BBl 2001 IV 4344). Entgegen dem strikten Wortlaut von Art. 106 Abs. 2 BGG gilt es deshalb nicht nur für die Grundrechte im eigentlichen Sinn, sondern für die verfassungsmässigen Rechte überhaupt (zur Publikation bestimmtes Urteil 5A_433/2007 vom 18. September 2007, E. 2). Das Rügeprinzip gilt insbesondere auch für den Anspruch auf rechtliches Gehör ( Art. 29 Abs. 2 BV ).

Der Beschwerde ist nicht ansatzweise zu entnehmen, inwiefern das Kassationsgericht behauptete tatsächliche Vorbringen offenbar missachtet haben sollte, wenn es die von der Beschwerdeführerin bestrittene Rechtzeitigkeit der Mängelrüge als Rechtsfrage qualifizierte. Die Beschwerde genügt den aufgeführten Begründungsanforderungen offensichtlich nicht. Es ist darauf in Anwendung von Art. 42 Abs. 2 sowie Art. 106 Abs. 2 BGG und im Verfahren nach Art. 109 BGG nicht einzutreten.

2. Die Beschwerdeführerin will offenbar dieselben Verfahrensanträge auch vor Bundesgericht stellen, die sie bereits dem Kassationsgericht gestellt hatte. Soweit dies für das Gesuch um aufschiebende Wirkung zutrifft, wird das Gesuch mit dem Urteil von heute gegenstandslos. Soweit es um die Gewährung der unentgeltlichen Prozessführung geht, kann auf einen entsprechenden Antrag zwar nicht aus der Wiederholung der vor Kassationsgericht gestellten Anträge, jedoch aus der Begründung in Ziffer 4 geschlossen werden. Das Gesuch ist unbesehen der Bedürftigkeit der Beschwerdeführerin abzuweisen, da die Beschwerde offensichtlich aussichtslos ist ( Art. 64 BGG ). Die Gerichtsgebühr ist der Beschwerdeführerin zu auferlegen. Da keine Vernehmlassungen eingeholt wurden, sind der Gegenpartei keine Kosten für das vorliegende Verfahren angefallen.

Demnach erkennt das Bundesgericht:

1. Das Gesuch um Gewährung der unentgeltlichen Rechtspflege wird abgewiesen.

2. Auf die Beschwerde wird nicht eingetreten.

3. Die Gerichtsgebühr von Fr. 1'000.-- wird der Beschwerdeführerin auferlegt.

4. Dieses Urteil wird den Parteien und dem Kassationsgericht des Kantons Zürich schriftlich mitgeteilt.

Lausanne, 30. November 2007

Im Namen der I. zivilrechtlichen Abteilung

des Schweizerischen Bundesgerichts

Der Präsident: Der Gerichtsschreiber:

Corboz Leemann