Tenant v. Landlord: Damages for Delayed Commercial Renovation

Bundesgericht

Tribunal fédéral

Tribunale federale

Tribunal federal

{T 0/2}

4A_19/2010

Arrêt du 15 mars 2010

Ire Cour de droit civil

Composition

Mmes et M. les juges Klett, présidente, Kolly et Kiss.

Greffier: M. Thélin.

Participants à la procédure

A.________, représenté par Mes Bernard Geller et

Aude Bichovsky,

demandeur et recourant,

contre

X.________ Sàrl, représentée par Me Julien Fivaz,

défenderesse et intimée.

Objet

bail à loyer; défauts de la chose louée

recours contre l'arrêt rendu le 1er septembre

2009 par la Chambre des recours du Tribunal cantonal du canton de Vaud.

Faits:

A. A.________ et X.________ Sàrl, respectivement en qualité de locataire et de bailleresse, ont conclu le 10 mai 2006 un contrat de bail à loyer relatif à une arcade sise dans le bourg de Rolle. Le paiement du loyer, fixé à 1'400 fr. par mois charges non comprises, débutait le 1er juin 2006; dans l'intervalle, la bailleresse s'obligeait à exécuter à ses frais divers travaux: évacuer le mobilier alors présent; modifier la devanture pour y intégrer une porte d'accès; condamner la communication existant entre l'arcade et le couloir du bâtiment; créer un WC, et installer un tableau électrique. Le locataire réaliserait d'autres travaux à ses propres frais.

B. Le 25 avril 2007, A.________ a ouvert action contre X.________ Sàrl devant le Tribunal des baux du canton de Vaud. La défenderesse devait être condamnée à payer 203'670 fr. avec intérêts au taux de 5% par an dès le 19 mars 2007, à titre de frais de réparation, restitution de loyer et dommages-intérêts consécutifs à l'exécution prétendument tardive et défectueuse des travaux promis.

Le tribunal s'est prononcé le 20 mai 2008 après avoir entendu divers témoins. Il a constaté que les travaux ont été effectués dans les règles de l'art et achevés, hormis certaines finitions, à fin août 2006 seulement, soit avec un retard de trois mois. Ce retard a empêché le demandeur de commencer ses propres travaux et, en particulier, de faire installer des boiseries et un parquet. Durant ces trois mois, l'arcade était donc impropre à tout usage et le demandeur a ainsi droit à la restitution du loyer correspondant, soit 4'200 francs. Plus tard, le demandeur a fait exécuter des modifications de la devanture; à concurrence d'une valeur estimée par le tribunal à 1'350 fr., ces travaux ont inclus les finitions qui incombaient encore à la défenderesse et auxquelles celle-ci, bien que dûment sommée, n'avait pas pourvu. Accueillant partiellement l'action, le tribunal a donc condamné cette partie-ci à payer le total de 5'550 fr., avec intérêts au taux de 5% par an dès le 18 avril 2007.

Saisie par le demandeur, la Chambre des recours du Tribunal cantonal a statué le 1er septembre 2009; elle a confirmé le jugement.

C. Agissant par la voie du recours en matière civile, le demandeur saisit le Tribunal fédéral de conclusions semblables à celles prises devant le Tribunal des baux.

La défenderesse conclut au rejet du recours, dans la mesure où celui-ci est recevable.

Considérant en droit:

1. Le recours est dirigé contre un jugement final ( art. 90 LTF ), rendu en matière civile ( art. 72 al. 1 LTF ) et en dernière instance cantonale ( art. 75 al. 1 LTF ). Son auteur a pris part à l'instance précédente et succombé dans ses conclusions ( art. 76 al. 1 LTF ). La valeur litigieuse excède le minimum légal de 15'000 fr. prévu en matière de droit du bail à loyer (art. 51 al. 1 let. a et 74 al. 1 let. a LTF); le recours a été introduit en temps utile ( art. 100 al. 1 LTF ) et dans les formes requises (art. 42 al. 1 à 3 LTF).

Le recours est ouvert pour violation du droit fédéral ( art. 95 let. a LTF ). Le Tribunal fédéral applique ce droit d'office, hormis les droits fondamentaux ( art. 106 LTF ). Il n'est pas lié par l'argumentation des parties et il apprécie librement la portée juridique des faits; il s'en tient cependant, d'ordinaire, aux questions juridiques que la partie recourante soulève dans la motivation du recours ( art. 42 al. 2 LTF ; ATF 135 III 397 consid. 1.4 p. 400; 133 II 249 consid. 1.4.1 p. 254), et il ne se prononce sur la violation de droits fondamentaux que s'il se trouve saisi d'un grief invoqué et motivé de façon détaillée ( art. 106 al. 2 LTF ; ATF 134 I 83 consid. 3.2 p. 88; 134 II 244 consid. 2.2 p. 246; 133 II 249 consid. 1.4.2).

2. Le Tribunal fédéral doit conduire son raisonnement juridique sur la base des faits constatés dans la décision attaquée ( art. 105 al. 1 LTF ); en règle générale, les allégations de fait et les moyens de preuve nouveaux sont irrecevables ( art. 99 al. 1 LTF ). Le tribunal peut compléter ou rectifier même d'office les constatations de fait qui se révèlent manifestement inexactes, c'est-à-dire arbitraires aux termes de l' art. 9 Cst. ( ATF 133 II 249 consid. 1.1.2 p. 252), ou établies en violation du droit ( art. 105 al. 2 LTF ).

La partie recourante est autorisée à attaquer des constatations de fait ainsi irrégulières si la correction du vice est susceptible d'influer sur le sort de la cause ( art. 97 al. 1 LTF ). Cette partie ne peut toutefois pas se borner à contredire les constatations litigieuses par ses propres allégations ou par l'exposé de sa propre appréciation des preuves; elle doit plutôt indiquer de façon précise en quoi ces constatations sont contraires au droit ou entachées d'une erreur indiscutable, et une critique qui ne satisfait pas à cette exigence est irrecevable ( ATF 133 II 249 consid. 1.4.3 p. 254; voir aussi ATF 130 I 258 consid. 1.3 p. 261/262; 125 I 492 consid. 1b p. 495).

Dans la présente affaire, le demandeur s'en prend à l'ensemble des constatations cantonales, qu'il tient pour arbitraires en tant qu'elles ne coïncident pas avec sa propre version des faits et avec sa propre appréciation des renseignements recueillis. Il revient longuement sur les multiples travaux effectués dans les locaux, sur leur longue durée et sur les incidents qu'il prétend à l'origine des retards, sur les conséquences qu'il attribue à toutes ces difficultés, sur un état des lieux établi sous l'autorité du Juge de paix le 1er novembre 2006, ainsi que sur les déclarations et interpellations réciproques des parties.

Cette approche où le demandeur multiplie les protestations et dénégations serait à la rigueur suffisante dans une instance d'appel. En revanche, devant le Tribunal fédéral, selon la jurisprudence précitée relative à l' art. 97 al. 1 LTF , celui qui se plaint d'arbitraire doit indiquer de façon précise en quoi la décision qu'il attaque est entachée d'un vice grave et indiscutable; à défaut, le grief est irrecevable. L'argumentation présentée ne satisfait pas à cette exigence, de sorte que le Tribunal fédéral n'entre pas en matière et s'en tient, pour l'application du droit, aux constatations cantonales.

3. En vertu des art. 258 al. 3 let. b et 259b let. b CO, si le bailleur délivre la chose avec des défauts et qu'il n'y remédie pas dans un délai convenable, alors qu'il a connaissance de ces défauts, le locataire peut y remédier lui-même aux frais du bailleur.

Le demandeur a fait exécuter des modifications de la devanture et il a aussi fait déplacer le tableau électrique récemment installé sur commande et aux frais de la défenderesse. Il a produit des factures au total de 7'392 fr. relatives à ces travaux, et il en a réclamé le remboursement au titre de frais de réparation qui, à son avis, incombaient à sa cocontractante.

Les précédents juges ont retenu que seules les finitions de la devanture, telle qu'installée à fin août 2006, s'inscrivaient dans les travaux promis par la défenderesse, à l'exclusion des modifications ultérieures et du déplacement du tableau. Le Tribunal des baux a décrit comme suit le défaut inhérent à l'inexécution des finitions: la mousse isolante placée entre la vitrine et la façade était visible; le socle en béton, au bas de la vitrine, était endommagé, et la porte était dépourvue de renvoi d'eau, soit d'une protection destinée à prévenir les infiltrations. La vitrine et le socle nécessitaient donc un rhabillage. Celui exécuté sur commande du demandeur, dont il réclame le remboursement, est en granit; une réalisation pareillement luxueuse et voluptuaire excède ce à quoi la défenderesse s'était obligée et celle-ci doit seulement un montant que le tribunal estime, sur la base de son expérience, à 1'100 francs. Les modifications de la porte n'incombaient pas à la défenderesse, sinon dans la mesure où elles comportent l'installation du renvoi d'eau; de ce chef, le demandeur obtient un montant estimé à 250 francs.

La juridiction cantonale n'a pas constaté qu'avant ou au cours de l'exécution des travaux, les parties aient convenu d'un matériau particulier pour le rhabillage de la devanture; elle peut donc juger conformément à l' art. 71 al. 2 CO que la défenderesse ne s'est obligée à fournir qu'un matériau et un genre de mise en place de qualité moyenne. Pour le surplus, estimer la valeur de cette prestation relève de la constatation des faits.

4. En vertu des art. 258 al. 3 let. a et 259d CO , si le bailleur délivre la chose avec des défauts qui excluent ou entravent l'usage pour lequel elle a été louée, le locataire peut réclamer une réduction proportionnelle du loyer jusqu'à l'élimination de ces défauts. Selon la jurisprudence, la réduction du loyer suppose que l'usage de la chose soit restreint de cinq pour cent au moins; une restriction de deux pour cent est toutefois suffisante s'il s'agit d'une atteinte permanente ( ATF 135 III 345 consid. 3.2 p. 347).

Le demandeur a réclamé d'être exonéré de tout loyer jusqu'à la fin du mois de février 2008. Les précédents juges ont accordé cette exonération pour les mois de juin à août 2007, de sorte que la défenderesse doit rembourser 4'200 fr. à ce titre. Selon leur appréciation, l'inexécution des finitions de la devanture, soit le seul défaut qui a subsisté après le 31 août 2007, n'était pas suffisamment grave pour entraîner une réduction du loyer.

Compte tenu que le défaut a pu être réparé, cette appréciation doit être confirmée.

5. En vertu des art. 258 al. 3 let. b et 259e CO , si le bailleur délivre la chose avec des défauts et qu'il en résulte un dommage pour le locataire, le bailleur lui en doit réparation, sauf s'il prouve qu'aucune faute ne lui est imputable.

Selon l' art. 42 al. 1 CO , applicable en matière de responsabilité contractuelle par le renvoi de l' art. 99 al. 3 CO ( ATF 118 II 312 ; 105 II 87 consid. 3 p. 89), la preuve d'un dommage incombe à celui qui en demande réparation. L' art. 42 al. 2 CO prévoit que si le montant exact du dommage ne peut pas être établi, le juge le détermine équitablement, en considération du cours ordinaire des choses et des mesures prises par la partie lésée. Cette dernière disposition tend à instaurer une preuve facilitée en faveur du lésé; néanmoins, elle ne le libère pas de la charge de fournir au juge, dans la mesure où cela est possible et où on peut l'attendre de lui, tous les éléments de fait qui constituent des indices de l'existence du dommage et qui permettent ou facilitent son estimation; elle n'accorde pas au lésé la faculté de formuler sans indications plus précises des prétentions en dommages-intérêts de n'importe quelle ampleur. Au demeurant, l'estimation du dommage relève de la constatation des faits et elle échappe donc, sous réserve de la protection contre l'arbitraire, au contrôle du Tribunal fédéral ( ATF 131 III 360 consid. 5.1 p. 363/364; voir aussi ATF 133 III 462 consid. 4.4.2 p. 471).

Selon les allégations du demandeur, l'impossibilité prolongée d'utiliser les locaux a entraîné pour lui une perte de gain considérable. Les précédents juges ont toutefois considéré qu'il n'a apporté que des éléments de preuve inconsistants, et ils lui ont donc refusé tout dédommagement. En instance fédérale, il ne tente pas d'expliquer de façon circonstanciée comment, sur la base des éléments fournis, les juges du fait auraient pu et dû estimer une perte de gain pour les mois de juin à août 2007. Ainsi, il développe là encore une critique insuffisamment motivée de l'appréciation des preuves et il se plaint vainement d'une application prétendument incorrecte de l' art. 42 al. 2 CO .

6. Le recours se révèle privé de fondement, dans la mesure où les griefs présentés sont recevables. A titre de partie qui succombe, son auteur doit acquitter l'émolument à percevoir par le Tribunal fédéral et les dépens auxquels l'autre partie peut prétendre.

Par ces motifs, le Tribunal fédéral prononce:

1. Le recours est rejeté, dans la mesure où il est recevable.

2. Le demandeur acquittera un émolument judiciaire de 6'000 francs.

3. Le demandeur versera une indemnité de 7'000 fr. à la défenderesse, à titre de dépens.

4. Le présent arrêt est communiqué aux parties et au Tribunal cantonal du canton de Vaud.

Lausanne, le 15 mars 2010

Au nom de la Ire Cour de droit civil

du Tribunal fédéral suisse

La présidente: Le greffier:

Klett Thélin