Legislator Rechtsprechung & Gesetzgebung
2C_272/2019 KI-generiert

Municipality Tourist Tax Flat Rate Upheld Against Occupancy Challenge

Geschäftsnummer 2C_272/2019
Gericht / Behörde
Rechtsordnung Schweiz · Bundesgericht (BGer / BGE) (CH)
Entscheiddatum
Ausgang Abgewiesen (Dismissed)

Legislator-Zusammenfassung

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Two individuals challenged changes made to a local tax regulation by the municipality of Bürchen, which increased the tourist tax rates for holiday accommodations. The changes were approved at a local assembly meeting in February 2019 and were homologated by the Council of State of the canton of Valais. The complainants appealed against the revised provisions of the regulation that set a new basis of 30 nights for calculating the annual flat-rate tax for vacation properties, arguing it was incorrect and petitioning for a determination of the appropriate number of nights. Previously, the Swiss Federal Tribunal had partially invalidated similar provisions that were based on a 49-night average occupancy rate, requiring further adjustments to align with legal standards, but this decision dealt with the newly adjusted rates following that earlier decision.

Legislator-Regeste

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Art. 7 Abs. 1 lit. a TG, Art. 21 Abs. 3bis TG, Art. 22 TG, Art. 6 Abs. 3 KRT, Art. 82 lit. b BGG, Art. 109 Abs. 2 lit. a BGG; Municipality Tourist Tax Flat Rate Upheld Against Occupancy Challenge: The changes were approved at a local assembly meeting in February 2019 and were homologated by the Council of State of the canton of Valais. The complainants appealed against the revised provisions of the regulation that set a new basis of 30 nights for calculating the annual flat-rate tax for vacation properties, arguing it was incorrect and petitioning for a determination of the appropriate number of nights. Previously, the Swiss Federal Tribunal had partially invalidated similar provisions that were based on a 49-night average occupancy rate, requiring further adjustments to align with legal standards, but this decision dealt with the newly adjusted rates following that earlier decision.

Schlagwörter

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Abstrakte Normenkontrolle Kurtaxenreglement Bürchen Steuersatz Eigentumsrecht Tourismusförderungsabgabe Wohnbewilligung Anspruch auf rechtliches Gehör Mietzinsfestlegung

Zitierte Gesetzesbestimmungen

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Art. 7 Abs. 1 lit. a TG
Februar 1996 über den Tourismus (TG/VS; SGS 935.1) haben die Gemeinden namentlich die Leitlinien der örtlichen Tourismuspolitik zu erarbeiten, dies in Zusammenarbeit mit den örtlichen Tourismusbeteiligten, und die Umsetzung der Leitlinien zu überwachen ( Art. 7 Abs. 1 lit. a TG /VS).
Art. 21 Abs. 3bis TG
Zu beachten ist von Gesetzes wegen insbesondere der durchschnittliche Belegungsgrad der entsprechenden Beherbergungsform einschliesslich der gelegentlichen Vermietung ( Art. 21 Abs. 3bis TG /VS in der Fassung vom 8.
Art. 22 TG
Der Kurtaxenertrag dient namentlich zur Finanzierung eines Informations- und Reservationsdienstes, der Animation am Ort und der Erstellung und dem Betrieb von Anlagen, die dem Tourismus, der Kultur und dem Sport dienen ( Art. 22 TG /VS).
Art. 6 Abs. 3 KRT
Art. 6 Abs. 3 KRT lautet wie folgt:
Art. 82 lit. b BGG
ist zwar in dem Umfang zulässig ( Art. 82 lit. b BGG ), als die Beschwerdeführer deren Aufhebung beantragen ( BGE 133 I 206 E.
Art. 109 Abs. 2 lit. a BGG
The appeal was dismissed with a summary justification because it was obviously unfounded.
Art. 29 Abs. 2 BV
Als zum Vornherein unbegründet erweist sich die Rüge der Verletzung des rechtlichen Gehörs ( Art. 29 Abs. 2 BV ).
Art. 8 Abs. 1 BV
Mit der Rüge der Verletzung des Rechtsgleichheitsgebots ( Art. 8 Abs. 1 BV ) übersehen die Beschwerdeführer, dass sich die unterschiedliche Behandlung von Personen mit oder ohne Wohnsitz in der Einwohnergemeinde Bürchen aus dem unverändert gebliebenen Art.

Zitierte Rechtsprechung

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Zentrale Rechtsfragen, extrahiert von Legislator

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Art. 109 Abs. 2 lit. a BGG

The appeal was dismissed with a summary justification because it was obviously unfounded.

Art. 117 BGG

Used in conjunction with Art. 109 Abs. 2 lit. a BGG to justify the summary dismissal of the appeal.

Art. 66 Abs. 1 und Abs. 5 BGG

Used to order the appellants to bear the court costs equally and jointly and severally.

Art. 68 Abs. 1 und Abs. 3 BGG

Used to rule that no party compensation is awarded.

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Spätere Entscheide, die dieses Urteil zitieren (5)

2C_981/2020 (2022-06-15)
Bettmeralp Tourist Tax Regulation: Annual Lump Sum Calculation for Secondary Residences Arbitrary
«…3.6.11). Die Gemeinde Bürchen sah demgegenüber einen durchschnittlichen Belegungsgrad von 30 Logiernächten vor (Urteil 2C_272/2019 vom 9. Dezember 2019 E. 2.2). Ähnlich wie die Gemeinde Bettmeralp war derweil die Gemeinde Bellwald ursprünglich von ei…»
2C_983/2020 (2022-06-15)
Federal Supreme Court on Municipal Tourist Tax Calculation for Vacation Homes
«…3.6.11). Die Gemeinde Bürchen sah demgegenüber einen durchschnittlichen Belegungsgrad von 30 Logiernächten vor (Urteil 2C_272/2019 vom 9. Dezember 2019 E. 2.2). Ähnlich wie die Gemeinde Fiesch war derweil die Gemeinde Bellwald ursprünglich von einem…»
2C_980/2020 (2022-04-27)
Swiss Federal Supreme Court Ruling on Municipal Tourist Tax for Second Homes Based on Occupancy Rates
«…3.6.11). Die Gemeinde Bürchen sah demgegenüber einen durchschnittlichen Belegungsgrad von 30 Logiernächten vor (Urteil 2C_272/2019 vom 9. Dezember 2019 E. 2.2). Ähnlich wie die Gemeinde Riederalp war derweil die Gemeinde Bellwald ursprünglich von ein…»
2C_636/2020 (2021-12-29)
Flat-Rate Tourist Tax Calculation Dispute
«…LB noch sonst je beanstandet (vgl. etwa jüngst Urteile 2C_860/2019 vom 22. März 2021; 2C_947/2019 vom 13. Februar 2020; 2C_272/2019 vom 9. Dezember 2019; vgl. auch ARTHUR BRUNNER, in: Kommentar zum Schweizerischen Steuerrecht, Immobiliensteuern, 2021,…»
A1 20 10 (2020-10-26) · vs
Taxpayer v. Municipality Regarding Tourist Tax Calculation Based on Attic Room Size
«…mment contestés auprès du Tribunal fédéral, sans succès (cf. let. B de l’arrêt 2C_947/2019 précité et let. C de l’arrêt 2C_272/2019 du 9 décembre 2019). 3.5 La question est en l’espèce de savoir si la commune de A _________, respectivement le Conse…»

Volltext

Bundesgericht

Tribunal fédéral

Tribunale federale

Tribunal federal

2C_272/2019

Urteil vom 9. Dezember 2019

II. öffentlich-rechtliche Abteilung

Besetzung

Bundesrichter Seiler, Präsident,

Bundesrichterin Aubry Girardin,

Bundesrichter Donzallaz,

Gerichtsschreiberin Mayhall.

Verfahrensbeteiligte

1. A.A.________,

2. B.A.________,

Beschwerdeführer,

gegen

Gemeinde Bürchen, Haselstrasse 42, 3935 Bürchen, vertreten durch Rechtsanwalt Harald Gattlen,

Gegenstand

Abstrakte Normenkontrolle Kurtaxenreglement Bürchen,

Beschwerde gegen die von der Einwohnergemeinde Bürchen an der Urversammlung vom 4. Februar 2019 angenommenen Änderungen des Kurtaxenreglements (Art. 6).

Sachverhalt:

A. Nach dem Gesetz (des Kantons Wallis) vom 9. Februar 1996 über den Tourismus (TG/VS; SGS 935.1) haben die Gemeinden namentlich die Leitlinien der örtlichen Tourismuspolitik zu erarbeiten, dies in Zusammenarbeit mit den örtlichen Tourismusbeteiligten, und die Umsetzung der Leitlinien zu überwachen ( Art. 7 Abs. 1 lit. a TG /VS). Weiter obliegt ihnen, die touristische Ausstattung und Entwicklung auf ihrem Gebiet zu fördern (lit. b) und die Tourismustaxen zu erheben (lit. c). Das Gesetz kennt drei Formen kommunaler Tourismustaxen, nämlich die Kurtaxe (Art. 17 ff.), die Beherbergungstaxe (Art. 23 ff.) und die Tourismusförderungstaxe ( Art. 27 ff. TG /VS), die von den Gemeinden anstelle der Beherbergungstaxe erhoben werden kann.

B. Die Gemeinden können die Kurtaxe entweder effektiv (nach der tatsächlichen Zahl der Tage bzw. Nächte) oder pauschal erheben. Falls die Gemeinde den pauschalen Bezug vorsieht, so ist die Kurtaxenpauschale auf der Grundlage objektiver Kriterien zu berechnen. Zu beachten ist von Gesetzes wegen insbesondere der durchschnittliche Belegungsgrad der entsprechenden Beherbergungsform einschliesslich der gelegentlichen Vermietung ( Art. 21 Abs. 3bis TG /VS in der Fassung vom 8. Mai 2014, in Kraft seit 1. Januar 2015). Der Kurtaxenertrag dient namentlich zur Finanzierung eines Informations- und Reservationsdienstes, der Animation am Ort und der Erstellung und dem Betrieb von Anlagen, die dem Tourismus, der Kultur und dem Sport dienen ( Art. 22 TG /VS).

C. Am 20. Juni 2017 verabschiedete die Urversammlung der Einwohnergemeinde Bürchen ein neues Kurtaxenreglement (nachfolgend: KTR). Zur Kurtaxe lässt sich diesen Reglementen entnehmen, dass die Eigentümer bzw. Dauermieter von Ferienobjekten (Ferienwohnungen und Maiensässe) die Kurtaxe mittels einer Jahrespauschale zu entrichten haben (Art. 4 Abs. 2). Mit der Jahrespauschale sind alle Übernachtungen im entsprechenden Objekt, einschliesslich der gelegentlichen Vermietung, abgegolten (Art. 4 Abs. 3). Die Einwohnergemeinde Bürchen erhebt in den Geschäftsjahren 2017/2018 und 2018/2019 je Übernachtung in einer Ferienwohnung eine Kurtaxe von Fr. 3.-- und ab dem Geschäftsjahr 2019/2020 eine Kurtaxe von Fr. 4.-- (Art. 5 Abs. 1 lit. b und Abs. 2 lit. b des Kurtaxenreglements). Für die Jahrespauschale für Ferienwohnungen enthielt in Art. 6 des Kurtaxenreglements der Einwohnergemeinde Bürchen folgende weitere Regelung:

" 1) Die Jahrespauschale wird je Objekt und abgestuft nach dessen Grösse erhoben.

2) Sie beträgt im touristischen Geschäftsjahr 2017/2018 sowie im touristischen Geschäftsjahr 2018/2019 für Ferienwohnungen in Bürchen auf der Grundlage des Kurtaxenansatzes gem. Art. 5 Abs. 1 lit. b) und des durchschnittlichen Belegungsgrades der entsprechenden Unterkunftskategorie von 49 Nächten

a) für Wohnungen bis und mit 1.5 Zimmer (in der Regel 2 Betten = Faktor 2) : Fr. 294.--;

b) für Wohnungen bis und mit 2.5 Zimmer (in der Regel 3 Betten = Faktor 3) : Fr. 441.--;

c) für Wohnungen bis und mit 3.5 Zimmer (in der Regel 4 Betten = Faktor 4) : Fr. 588.--;

d) für Wohnungen bis und mit 4.5 Zimmer (in der Regel 5 Betten = Faktor 5) : Fr. 735.--;

e) für Wohnungen bis und mit 5.5 Zimmer und grösser (in der Regel 6 Betten = Faktor 6) : Fr. 882.--.

3) Sie beträgt ab dem touristischen Geschäftsjahr 2019/2020 für Ferienwohnungen in Bürchen auf der Grundlage des Kurtaxenansatzes gem. Art. 5 Abs. 2 lit. b) und des durchschnittlichen Belegungsgrades der entsprechenden Unterkunftskategorie von 49 Nächten

a) für Wohnungen bis und mit 1.5 Zimmer (in der Regel 2 Betten = Faktor 2) : Fr. 392.--;

b) für Wohnungen bis und mit 2.5 Zimmer (in der Regel 3 Betten = Faktor 3) : Fr. 588.--;

c) für Wohnungen bis und mit 3.5 Zimmer (in der Regel 4 Betten = Faktor 4) : Fr. 784.--;

d) für Wohnungen bis und mit 4.5 Zimmer (in der Regel 5 Betten = Faktor 5) : Fr. 980.--;

e) für Wohnungen bis und mit 5.5 Zimmer und grösser (in der Regel 6 Betten = Faktor 6) : Fr. 1'176.--."

D. Der Staatsrat des Kantons Wallis homologierte das Kurtaxenreglement der Einwohnergemeinde Bürchen an seiner Sitzung vom 23. August 2017, was im Staatsratsbulletin des Kantons Wallis in der Ausgabe vom 1. September 2017 veröffentlicht wurde. Das Kurtaxenreglement trat am 1. November 2017 in Kraft.

E. Mit Eingabe vom 30. September 2017 gelangten B.A.________ und A.A.________ an das Bundesgericht. Dieses hiess ihre Beschwerde mit Urteil 2C_742/2017 vom 8. Oktober 2018 teilweise gut und hob Art. 6 Abs. 2 und Abs. 3 des Kurtaxenreglements der Gemeinde Bürchen vom 23. August 2017 insofern auf, als sie einen durchschnittlichen Belegungsgrad von 49 Nächten vorsahen, und wies die Beschwerde im Übrigen ab.

F. Mit Urteil 2F_21/2018 vom 21. Dezember 2018 trat das Bundesgericht nicht auf das Revisionsgesuch vom 24. November 2018 ein, welches B.A.________ und A.A.________ gegen das Urteil 2C_742/2017 des Bundesgerichts vom 8. Oktober 2018 erhoben hatten.

G. Die Einwohnergemeinde Bürchen änderte an der Urversammlung vom 4. Februar 2019 die Art. 5, 6, 13 des Kurtaxenreglements. Diese Änderungen wurden vom Staatsrat des Kantons Wallis am 27. Februar 2019 homologiert. Diese Homologation wurde im Staatsratsbulletin des Kantons Wallis vom 8. März 2019 veröffentlicht.

Art. 6 Abs. 3 KRT lautet wie folgt:

"1) Die Jahrespauschale wird je Objekt und abgestuft nach dessen Grösse erhoben.

2) Sie beträgt im touristischen Geschäftsjahr 2017/2018 für Ferienwohnungen in Bürchen auf der Grundlage des Kurtaxenansatzes gem. Art. 5 Abs. 1 lit. b und des durchschnittlichen Belegungsgrades der entsprechenden Unterkunftskategorie von 30 Nächten

a) für Wohnungen bis und mit 1.5 Zimmer (in der Regel 2 Betten = Faktor 2) : Fr. 180.--;

b) für Wohnungen bis und mit 2.5 Zimmer (in der Regel 3 Betten = Faktor 3) : Fr. 270.--;

c) für Wohnungen bis und mit 3.5 Zimmer (in der Regel 4 Betten = Faktor 4) : Fr. 360.--;

d) für Wohnungen bis und mit 4.5 Zimmer (in der Regel 5 Betten = Faktor 5) : Fr. 450.--;

e) für Wohnungen bis und mit 5.5 Zimmer und grösser (in der Regel 6 Betten = Faktor 6) : Fr. 540.--.

3) Sie beträgt ab dem touristischen Geschäftsjahr 2018/2019 für Ferienwohnungen in Bürchen auf der Grundlage des Kurtaxenansatzes gem. Art. 5 Abs. 2 lit. b) und des durchschnittlichen Belegungsgrades der entsprechenden Unterkunftskategorie von 30 Nächten

a) für Wohnungen bis und mit 1.5 Zimmer (in der Regel 2 Betten = Faktor 2) : Fr. 240.--;

b) für Wohnungen bis und mit 2.5 Zimmer (in der Regel 3 Betten = Faktor 3) : Fr. 360.--;

c) für Wohnungen bis und mit 3.5 Zimmer (in der Regel 4 Betten = Faktor 4) : Fr. 480.--;

d) für Wohnungen bis und mit 4.5 Zimmer (in der Regel 5 Betten = Faktor 5) : Fr. 600.--;

e) für Wohnungen bis und mit 5.5 Zimmer und grösser (in der Regel 6 Betten = Faktor 6) : Fr. 720.--."

H. B.A.________ und A.A.________ gelangen mit Beschwerde vom 18. März 2019 an das Bundesgericht und beantragen, Art. 6 Abs. 2 und Abs. 3 des (geänderten) Kurtaxenreglements seien aufzuheben und die korrekte Anzahl der Nächte sei festzulegen.

Der Staatsrat des Kantons Wallis hat auf eine Vernehmlassung verzichtet. Die Munizipalgemeinde Bürchen beantragt, die Beschwerde sei abzuweisen, soweit darauf einzutreten sei. Die Beschwerdeführer replizieren. Die Muniziplagemeinde Bürchen verzichtet auf eine weitere Stellungnahme.

Erwägungen:

1. Die Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten gegen Art. 6 Abs. 2 und Abs. 3 des geänderten Kurtaxenreglements ( BGE 122 I 222 E. 1b/aa S. 224 f.; Urteil 2C_12/2011 vom 6. Juli 2011 E. 4.1) ist zwar in dem Umfang zulässig ( Art. 82 lit. b BGG ), als die Beschwerdeführer deren Aufhebung beantragen ( BGE 133 I 206 E. 13.1 S. 232 ; 124 I 127 E. 6a S. 137; 110 Ia 7 E. 6 S. 26; Urteil 2C_742/2017 vom 8. Oktober 2018 E. 1.2). Sie ist jedoch offensichtlich unbegründet, weshalb sie mit summarischer Begründung abgewiesen wird ( Art. 109 Abs. 2 lit. a BGG ).

2.

2.1. Als zum Vornherein unbegründet erweist sich die Rüge der Verletzung des rechtlichen Gehörs ( Art. 29 Abs. 2 BV ). In Verfahren auf Erlass von generell-abstrakten Regelungen kommt dem rechtlichen Gehör zum Vornherein nicht die Bedeutung zu, welche die Beschwerdeführer ihr zumessen möchten (Urteil 2C_519/2016 vom 4. September 2017 E. 3.2.4, mit zahlreichen Hinweisen). Dies wird unter anderem damit begründet, dass generell-abstrakte Regelungen die Rechtsunterworfenen in der Regel nicht derart unmittelbar berühren, dass individuelle Anhörungen gerechtfertigt wären ( BGE 119 Ia 141 E. 5c S. 149 f.). Insofern die Beschwerdeführer als "Spezialadressaten" des Kurtaxenreglements angesehen werden könnten (vgl. dazu Urteil 2C_519/2016 vom 4. September 2017 E. 3.2.5), wäre ihnen entgegenzuhalten, dass unbestrittenermassen am 29. Dezember 2018 eine Informationsveranstaltung abgehalten wurde und die Beschwerdeführer daran teilgenommen haben. Die Rüge der Verletzung des rechtlichen Gehörs erweist sich damit als unbegründet (Urteil 2C_519/2016 vom 4. September 2017 E. 3.2.7).

2.2. Wie das Departement für Volkswirtschaft und Bildung des Kantons Wallis in seiner Stellungsnahme vom 11. Februar 2019 zum Gesuch der Gemeinde um Homologation zutreffend vorträgt, hat das Bundesgericht im Urteil 2C_742/2017 vom 8. Oktober 2018 E. 4.6 erwogen, eine sowohl auf dem Eigenbedarf wie auch der Vermietung basierende durchschnittliche Belegung von 25 Nächten sei für die Einwohnergemeinde Bürchen statistisch belegt. Um die Kurtaxe weiter zu erheben, könne die zuständige Gemeindeversammlung einstweilen einen sich darauf beziehenden Durchschnitt beschliessen und dürfte mit Blick auf die Dunkelziffer eine massvolle Aufrundung allenfalls noch haltbar sein; soweit weitergehend verlange Art. 21 Abs. 3bis TG /VS jedoch einen detallierten und transparenten Berechnungsnachweis. Im geänderten Art. 6 Kurtaxenreglement ist die Einwohnergemeinde Bürchen wieder auf den seit Jahrzehnten ihren Reglementen zu Grunde liegenden Durchschnittswert von 30 Nächten zurückgekommen. Angesichts dessen, dass die Beschwerdeführer nicht geltend machen, jene Reglemente angefochten zu haben bzw. nicht vortragen, dem angefochtenen Reglement würde gegenüber jenen eine neue Bedeutung zukommen (siehe zur Voraussetzung der Änderung für eine Anfechtbarkeit BGE 122 I 222 E. 1b/aa S. 224 f.) sowie im Hinblick auf einen Quervergleich erscheint die Zahl von 30 auch weiterhin als zulässig (Urteil 2C_825/2017 vom 8. Oktober 2018 E. 4.4 in fine). Das Zahlenmaterial, welches die Beschwerdeführer ihrer Beschwerde zu Grunde legen, belegt nicht, dass die Zahl von 30 unter Berücksichtigung einer realistischen Dunkelziffer klar zu hoch wäre. Aus der von ihnen beigelegten Wohnungsliste ergibt sich die Aufteilung zwischen Erst- und Zweitwohnungen nicht, so dass die von ihnen zugrunde gelegte Zahl von 800 bis 830 Ferienwohnungen unbelegt bleibt. Auch lässt sich daraus nicht auf die Zahl der Betten schliessen, was für die Umrechnung der abgerechneten Kurtaxen auf die Übernachtungszahlen erforderlich wäre. Wohl ist auch die Zahl von 30 nicht zweifelsfrei nachgewiesen. Die Beschwerdeführer übersehen jedoch in grundsätzlicher Weise, dass Art. 21 Abs. 3bis TG /VS nur verlangt, dass die Pauschale "unter Beachtung des durchschnittlichen Belegungsgrades" festgelegt werden muss, nicht jedoch in mathematisch präziser Korrelation (Urteil 2C_519/2016 vom 4. September 2017 E. 3.6.4).

2.3. Mit der Rüge der Verletzung des Rechtsgleichheitsgebots ( Art. 8 Abs. 1 BV ) übersehen die Beschwerdeführer, dass sich die unterschiedliche Behandlung von Personen mit oder ohne Wohnsitz in der Einwohnergemeinde Bürchen aus dem unverändert gebliebenen Art. 3 des Kurtaxenreglements ergibt. Die in der Rechtsprechung aufgestellten Voraussetzungen für eine Anfechtbarkeit von Art. 3 des Kurtaxenreglements liegen nicht vor ( BGE 122 I 222 E. 1b/aa S. 224), und die Beschwerdeführer haben diesen Art. 3 des Kurtaxenreglements denn auch nicht angefochten. Auf die Rüge der Verletzung des Rechtsgleichheitsgebots ( Art. 8 Abs. 1 BV ) ist nicht weiter einzugehen.

3. Damit erweist sich die Beschwerde als offensichtlich unbegründet und ist mit dieser summarischen Begründung (Art. 109 Abs. 2 lit. a in Verbindung mit Art. 117 BGG ) abzuweisen.

4. Bei diesem Verfahrensausgang sind die Gerichtskosten den Beschwerdeführern zu gleichen Teilen und unter solidarischer Haftung aufzuerlegen ( Art. 66 Abs. 1 und Abs. 5 BGG ). Parteientschädigungen werden nicht gesprochen ( Art. 68 Abs. 1 und Abs. 3 BGG ).

Demnach erkennt das Bundesgericht:

1. Die Beschwerde wird abgewiesen.

2. Die Gerichtskosten von Fr. 2'000.-- werden den Beschwerdeführern zu gleichen Teilen und unter solidarischer Haftung auferlegt.

3. Dieses Urteil wird den Beschwerdeführern, der Gemeinde Bürchen und dem Staatsrat des Kantons Wallis schriftlich mitgeteilt.

Lausanne, 9. Dezember 2019

Im Namen der II. öffentlich-rechtlichen Abteilung

des Schweizerischen Bundesgerichts

Der Präsident: Seiler

Die Gerichtsschreiberin: Mayhall