Real Estate Profit Tax on Sale Followed by Repurchase Due to Buyer Insolvency
Schweiz · Bundesgericht (BGer / BGE) (CH)
Legislator-Zusammenfassung
KI-generiertThe case involves a dispute regarding property gains tax levied by a municipality following the sale of a residential property. The initial tax assessment set the taxable gain at a significant amount, which was subsequently reduced by a local tax appeals commission. The taxpayer contested the decision in a higher administrative court, claiming that the property's repurchase from the original buyer, who was in default, should affect the taxable gain. However, the court rejected this argument, citing procedural restrictions and confirming the tax liability regardless of the repurchase. The taxpayer then sought further review from a federal court, which ultimately upheld the previous rulings.
Legislator-Regeste
KI-generiertArt. 36a OG, Art. 106 Abs. 1 i.V.m, Art. 33 Abs. 1 OG, Art. 108 Abs. 3 OG, Art. 12 StHG, Art. 159 OG; Real Estate Profit Tax on Sale Followed by Repurchase Due to Buyer Insolvency: Die grundsätzlich zulässige Beschwerde (vgl. Art. 73 des Bundesgesetzes vom 14. Dezember 1990 über die Harmonisierung der direkten Steuern der Kantone und Gemeinden [Steuerharmonisierungsgesetz, StHG; SR 642.14]; BGE 130 II 202 E. 1 S. 204 mit Hinweisen; Urteil 2A.9/2004 vom 21. Februar 2005, E. 1.1) erweist sich als offensichtlich unbegründet und kann im vereinfachten Verfahren nach Art. 36a OG erledigt werden. Unzulässig ist der Antrag, die Frist zur Beschwerdebegründung zu erstrecken (vgl. Art. 106 Abs. 1 i.V.m. Art. 33 Abs. 1 OG ), fehlen der Eingabe doch weder Beilagen noch eine klare Begründung bzw. Begehren ( Art. 108 Abs. 3 OG ).
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Volltext
Tribunale federale
Tribunal federal
{T 0/2}
2A.86/2005/vje
Urteil vom 12. Oktober 2005
II. Öffentlichrechtliche Abteilung
Besetzung
Bundesrichter Wurzburger, präsidierendes Mitglied,
Bundesrichter Hungerbühler, Müller,
Gerichtsschreiber Hatzinger.
Parteien
X.________, Beschwerdeführerin,
vertreten durch Rechtsanwältin Christine A. Bertschinger,
gegen
Gemeinde Volketswil, Zentralstrasse 5, 8604 Volketswil,
Verwaltungsgericht des Kantons Zürich, 2. Abteilung, 2. Kammer, Postfach, Militärstrasse 36, 8090 Zürich.
Gegenstand
Grundstückgewinnsteuer,
Verwaltungsgerichtsbeschwerde gegen den Entscheid des Verwaltungsgerichts des Kantons Zürich,
2. Abteilung, 2. Kammer, vom 24. November 2004.
Das Bundesgericht stellt fest und zieht in Erwägung:
1. Die Gemeinde Volketswil auferlegte mit Veranlagungs- und Einspracheentscheid vom 13. Januar bzw. 16. März 2004 X.________ eine Grundstückgewinnsteuer von Fr. 55'440.-- bei einem steuerpflichtigen Gewinn von Fr. 165'100.-- aufgrund einer Handänderung vom 28. März 2003 (Veräusserung des Wohnhauses Y.________ in Z.________ Kat. Nr. *-*, zum Preis von 1,55 Mio. Franken). Einen dagegen eingereichten Rekurs hiess die Steuerrekurskommission III des Kantons Zürich am 11. August 2004 teilweise gut und setzte die Steuer auf Fr. 50'560.-- herab (Gewinn neu Fr. 152'900.--). Das Verwaltungsgericht des Kantons Zürich wies am 24. November 2004 die hiergegen erhobene Beschwerde ab (Versand des Urteils: 10. Januar 2005). Gegen diesen Entscheid hat X.________ am 10. Februar 2005 beim Bundesgericht Verwaltungsgerichtsbeschwerde eingereicht mit dem Antrag, das angefochtene Urteil aufzuheben und die Sache zum Neuentscheid an die Gemeinde zurückzuweisen. Im Übrigen sei die Frist zur Begründung der Eingabe zu erstrecken. Das Verwaltungsgericht, die Gemeinde Volketswil und die Eidgenössische Steuerverwaltung beantragen, die Beschwerde abzuweisen (soweit darauf einzutreten sei).
2. Die grundsätzlich zulässige Beschwerde (vgl. Art. 73 des Bundesgesetzes vom 14. Dezember 1990 über die Harmonisierung der direkten Steuern der Kantone und Gemeinden [Steuerharmonisierungsgesetz, StHG; SR 642.14]; BGE 130 II 202 E. 1 S. 204 mit Hinweisen; Urteil 2A.9/2004 vom 21. Februar 2005, E. 1.1) erweist sich als offensichtlich unbegründet und kann im vereinfachten Verfahren nach Art. 36a OG erledigt werden. Unzulässig ist der Antrag, die Frist zur Beschwerdebegründung zu erstrecken (vgl. Art. 106 Abs. 1 i.V.m. Art. 33 Abs. 1 OG ), fehlen der Eingabe doch weder Beilagen noch eine klare Begründung bzw. Begehren ( Art. 108 Abs. 3 OG ).
2.1 Die Beschwerdeführerin hatte in ihrer Beschwerde an das Verwaltungsgericht neu geltend gemacht, sie habe das Grundstück inzwischen von der ursprünglichen Käuferin aufgrund deren Zahlungsunfähigkeit wieder zurückgekauft. Das Verwaltungsgericht ist auf dieses Vorbringen wegen des im Beschwerdeverfahren geltenden Novenverbots nicht eingetreten. Wie das Bundesgericht in dem zur Publikation bestimmten Urteil 2A.113/2005 vom 16. September 2005, E. 2, entschieden hat, ist diese Kognitionsbeschränkung nicht zu beanstanden.
2.2
2.2.1 Im Übrigen hat das Verwaltungsgericht in einer Eventualerwägung bemerkt, dass der Rückkauf an der Steuerbarkeit des Grundstückgewinns nichts ändern würde. Diese Erwägung verstösst weder gegen die Vorschriften des Steuerharmonisierungsgesetzes ( Art. 12 StHG betr. Grundstückgewinnsteuer), noch liegt darin eine willkürliche Anwendung der einschlägigen Bestimmungen des kantonalen Steuergesetzes (§ 216 ff. des Zürcher Steuergesetzes vom 8. Juni 1997 [StG/ZH] betr. Grundstückgewinnsteuer, insbes. § 216 Abs. 1 u. § 222 StG /ZH). Es ist im Gegenteil offensichtlich, dass der Rückkauf des Grundstücks an der Steuerbarkeit des mit der ursprünglichen Veräusserung erzielten Grundstückgewinns nichts zu ändern vermag (vgl. auch Urteil 2P.262/1995 vom 8. Oktober 1997, E. 2a in fine). Anders würde es sich nur verhalten, wenn der ursprüngliche Kaufvertrag an einem Willensmangel gelitten hätte (ASA 56 659 E. 4b mit Hinweis; ZBGR 80/1999 S. 100, 2P.419/1993, E. 2c); dies behauptet die Beschwerdeführerin aber auch vor Bundesgericht nicht.
2.2.2 Der Grundstückgewinn ist ebenso wenig davon abhängig, ob der Käufer den vereinbarten Kaufpreis bezahlen kann (Urteil 2P.229/1995 vom 1. September 1997, E. 2a in fine u. E. 2f; siehe auch Urteil 2P.262/1995 vom 8. Oktober 1997, E. 2b). Die entsprechende Praxis, auf die sich das Verwaltungsgericht sinngemäss bezieht (E. 2.4 in fine seines Entscheides), wurde unter dem Geltungsbereich des früheren Rechts nicht als willkürlich erachtet: Danach ist von einem verminderten Erwerbspreis und damit von einem entsprechend geringeren Grundstückgewinn auszugehen, wenn der Käufer bereits im Zeitpunkt des Vertragsabschlusses zahlungsunfähig war (Urteile 2P.262/1995 vom 8. Oktober 1995, E. 2b in fine, mit Hinweis auf ASA 49 271 E. 1b; 2P.229/1995 vom 1. September 1997, E. 2c u. d in fine). Dass es sich hier so verhielt, behauptet die Beschwerdeführerin wiederum auch nicht vor Bundesgericht, so dass diese Frage offen bleiben kann (vgl. zum Ganzen auch Felix Richner/Walter Frei/Stefan Kaufmann, Kommentar zum harmonisierten Zürcher Steuergesetz, Zürich 1999, N. 16 f. zu § 216 StG /ZH, N. 7 u. 61 zu § 220 StG /ZH).
3. Die Verwaltungsgerichtsbeschwerde ist demnach abzuweisen, soweit darauf einzutreten ist. Folglich sind die Kosten der unterliegenden Beschwerdeführerin aufzuerlegen ( Art. 153, 153a und 156 Abs. 1 OG ). Parteientschädigungen sind nicht geschuldet ( Art. 159 OG ).
Demnach erkennt das Bundesgericht
im Verfahren nach Art. 36a OG :
1. Die Verwaltungsgerichtsbeschwerde wird abgewiesen, soweit darauf einzutreten ist.
2. Die Gerichtsgebühr von Fr. 2'500.-- wird der Beschwerdeführerin auferlegt.
3. Dieses Urteil wird der Beschwerdeführerin, der Gemeinde Volketswil und dem Verwaltungsgericht des Kantons Zürich, 2. Abteilung, 2. Kammer, sowie der Eidgenössischen Steuerverwaltung schriftlich mitgeteilt.
Lausanne, 12. Oktober 2005
Im Namen der II. öffentlichrechtlichen Abteilung
des Schweizerischen Bundesgerichts
Das präsidierende Mitglied: Der Gerichtsschreiber: