Property Inclusion in Development Plan Upheld Despite Current Use

[AZA 3]

1P.721/1999/hzg

I. OEFFENTLICHRECHTLICHE ABTEILUNG

*

14. März 2000

Es wirken mit: Bundesrichter Aemisegger, Präsident

der I. öffentlichrechtlichen Abteilung, Bundesrichter

Aeschlimann, Ersatzrichter Seiler und Gerichtsschreiber

Haag.

In Sachen

Albert W e i b e l , Kaiserstuhlerstrasse 47, Weiach,

Beschwerdeführer, vertreten durch Rechtsanwalt Dr. Peter

Hübner, Limmatquai 3, Zürich,

gegen

Gemeinderat W e i a c h ,

Verwaltungsgericht des Kantons Z ü r i c h , 1. Abteilung,

1. Kammer,

betreffend

Quartierplan,

hat sich ergeben:

A.-

Mit Beschluss vom 16. Dezember 1997 setzte

der Gemeinderat Weiach gestützt auf § 158 des kantonalen

Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) den

Quartierplan Nr. 3 "See-Winkel" fest. Das Quartierplangebiet

umfasst rund 9 ha bisher weitgehend unüberbautes Wohn- und

Gewerbegebiet. Es wird nördlich durch die Kaiserstuhler-

strasse begrenzt. Der Quartierplan sieht drei Teile ("West",

"Mitte" und "Ost") vor, die je durch neu zu erstellende,

von der Kaiserstuhlerstrasse abzweigende Quartierstrassen

erschlossen werden sollen.

Albert Weibel ist Eigentümer des Grundstücks

altKat.Nr. 364 (neu Nr. 7), das im Teil "Mitte" des Quar-

tierplanperimeters liegt. Die Parzelle grenzt nördlich an

die Kaiserstuhlerstrasse. Sie ist rund 100 m tief. Auf ihrem

nördlichen Teil befindet sich eine Autoreparaturwerkstätte

mit Tankstelle und Werkhallenanbau. Der südliche Teil ist

mit einer eingeschossigen Einstellhalle überbaut. Gemäss

Quartierplan soll der südliche Teil des Grundstücks von

Westen her mit der neu zu erstellenden Quartierstrasse "im

See" erschlossen werden, während die unmittelbare Zufahrt

ab der Kaiserstuhlerstrasse für den nördlichen und den mitt-

leren Parzellenbereich beibehalten wird. Der südliche Teil

des Grundstücks wurde mit dem generellen Flächenabzug von

8,816 % (entsprechend ca. 180 m2) belastet. Zudem wurde im

südlichen Teil der Parzelle entlang der Ostgrenze ein Strei-

fen im Halte von rund 322 m2 abgetrennt und der Nachbarpar-

zelle altKat. Nr. 365 (neu: Nr. 8) zugeschieden. Der Parzel-

le von Albert Weibel wurde dafür im nördlichen Teil auf der

Westseite ein Streifen von rund 221 m2 angefügt. Der südli-

che und der mittlere Teil der Parzelle (insgesamt 1735 m2)

wurden zudem in den Kostenverteiler für die Erschliessungs-

strasse Teil "Mitte" sowie für die Kanalisation und die

Trink- und Löschwasserleitungen aufgenommen. Schliesslich

wurde die gesamte Parzelle in den Kostenverteiler für die

Administrativkosten des Quartierplanverfahrens einbezogen.

B.-

Albert Weibel erhob gegen den Quartierplan-

beschluss zunächst erfolglos Rekurs an die kantonale Bau-

rekurskommission I und anschliessend Beschwerde an das

Verwaltungsgericht des Kantons Zürich mit dem Antrag, sein

Grundstück sei aus dem Quartierplanverfahren zu entlassen,

eventuell von der Kostenbeitragspflicht auszunehmen. Zudem

seien die bisherigen Grenzen des Grundstücks zu belassen.

Das Verwaltungsgericht erwog mit Urteil vom 6. Oktober 1999,

der Quartierplan habe auch für bereits überbaute Grundstücke

baurechtskonforme Verhältnisse zu schaffen. Die Festsetzung

der Erschliessungsanlagen habe sich nach der objektiv mögli-

chen baulichen Nutzung und nicht nach der bestehenden Über-

bauung zu richten. Die Parzelle des Beschwerdeführers sei

ungenügend erschlossen, da bei einer gemäss Bauordnung mög-

lichen künftigen Überbauung (Zone WG3) der südliche Teil

der Parzelle nicht mehr wie bisher unmittelbar über die

Kaiserstuhlerstrasse erschlossen werden könnte; vielmehr

müsste dieser Teil über die neu zu erstellende Quartier-

strasse "im See" rückwärtig erschlossen werden. Dass dieser

Teil mit dem allgemeinen Landabzug belastet und in den

Kostenverteiler einbezogen worden sei, sei deshalb nicht

zu beanstanden. Hinsichtlich der Neufestlegung der Parzel-

lengrenze habe der Gemeinderat sein Ermessen nicht über-

schritten. Auch die Belastung mit Administrativkosten

sei rechtmässig.

C.-

Albert Weibel erhebt staatsrechtliche Beschwerde

mit dem Antrag, den Entscheid des Verwaltungsgerichts aufzu-

heben, eventuell die Sache zur Neuentscheidung an das Ver-

waltungsgericht zurückzuweisen. Zudem beantragt er Erteilung

der aufschiebenden Wirkung, die Durchführung eines Augen-

scheins und die Einholung eines Gutachtens über die Frage

der Notwendigkeit des Einbezugs seines Grundstücks in den

Quartierplan.

D.-

Der Gemeinderat Weiach beantragt Abweisung der

Beschwerde. Das Verwaltungsgericht schliesst auf Abweisung,

soweit auf die Beschwerde einzutreten sei.

E.-

Mit Verfügung des Präsidenten der I. öffentlich-

rechtlichen Abteilung des Bundesgerichts vom 22. Dezember

1999 wurde der Beschwerde aufschiebende Wirkung beigelegt.

Das Bundesgericht zieht in Erwägung

:

1.-

a) Das angefochtene Urteil ist ein kantonal

letztinstanzlicher Endentscheid, gegen den auch im Bund

kein anderes Rechtsmittel gegeben ist. Die staatsrecht-

liche Beschwerde ist zulässig ( Art. 84 Abs. 2, Art. 86

Abs. 1 und Art. 87 OG ). Der Beschwerdeführer ist als

Eigentümer eines in den Quartierplan einbezogenen Grund-

stücks zur staatsrechtlichen Beschwerde legitimiert

( Art. 88 OG ). Auf die Beschwerde ist einzutreten, so-

weit sich der Beschwerdeführer nicht auf unzulässige

Noven beruft (s. nachfolgende E. 2e).

b) Der Sachverhalt ergibt sich mit genügender

Klarheit aus den Akten. Auf die Durchführung des beantragten

Augenscheins und die Einholung eines Gutachtens kann ver-

zichtet werden.

2.-

a) Der Beschwerdeführer rügt eine Verletzung

der Eigentumsgarantie und von Art. 4 aBV . Es bestehe

kein genügendes öffentliches Interesse am Quartierplan

"See-Winkel", da dieser im Widerspruch zu übergeordneten

Planungszielen liege. Das Verwaltungsgericht habe sodann

eine ungenügende Interessenabwägung vorgenommen, da es

auf die subjektive Interessenlage des Beschwerdeführers

nicht Rücksicht genommen habe. Das private Interesse des

Beschwerdeführers an einer Entlassung aus dem Quartierplan

überwiege, da sein Grundstück im Gegensatz zu den benach-

barten Grundstücken bereits hinreichend erschlossen und

vollständig überbaut sei. Es profitiere von der vorgese-

henen neuen Quartierstrasse in keiner Weise. Deshalb seien

sein Einbezug in den Kostenverteiler und der ihm auferlegte

Landabzug für Erschliessungsanlagen nicht zulässig. Auch

bezüglich der Wasser- und Kanalisationsleitungen stehe sein

Kostenanteil in keinem angemessenen Verhältnis zum Vorteil.

Die ihm auferlegte Beitragspflicht verletze das Äquivalenz-

prinzip. Durch die Abtretung des Landstreifens im Süden und

die Impropriation des Streifens im Norden werde zudem der

Anspruch auf wertgleichen Realersatz verletzt, da der neu

zugeteilte Streifen baulich nicht genutzt werden könne,

während der abzutretende Streifen für eine Erweiterung

der Einstellhalle nutzbar wäre.

b) Eine Eigentumsbeschränkung ist mit Art. 22ter

aBV bzw. Art. 26 BV nur vereinbar, wenn sie auf gesetzlicher

Grundlage beruht, im überwiegenden öffentlichen Interesse

liegt, verhältnismässig ist und, sofern sie eine Enteignung

darstellt oder einer solchen gleichkommt, gegen volle Ent-

schädigung erfolgt ( Art. 36 und 26 Abs. 2 BV ; BGE 121 I 117

E. 3b S. 120; 119 Ia 362 E. 3a S. 366; 117 Ia 412 E. 4b

S. 419, je mit Hinweisen).

c) Der Einbezug des Grundstücks des Beschwerde-

führers in den Quartierplan stellt in mehrfacher Beziehung

eine Eigentumsbeschränkung dar. Er hat einen entschädigungs-

losen generellen Landabzug zur Erstellung von Erschliessungs-

anlagen und eine Neuzuteilung der Grundstücksfläche zur Fol-

ge, verbunden mit einer (ausgleichspflichtigen) Minderzutei-

lung. Der Einbezug in den Quartierplan bewirkt zudem eine

Kostenpflicht für die zu erstellenden Erschliessungsanlagen

und die Verfahrenskosten.

d) Der Beschwerdeführer bestreitet mit Recht nicht

das Vorhandensein einer genügenden gesetzlichen Grundlage.

Eine solche ist mit den § § 123 ff. PBG gegeben. Er bestrei-

tet jedoch, dass ein überwiegendes öffentliches Interesse

am Einbezug seiner Liegenschaft in den Quartierplan bestehe.

Das Bundesgericht prüft grundsätzlich frei, ob ein öffent-

liches Interesse besteht, ob dieses das entgegenstehende

private Interesse überwiegt und ob der Eingriff in das

Grundrecht verhältnismässig ist. Es auferlegt sich jedoch

eine gewisse Zurückhaltung, soweit die Beurteilung von

einer Würdigung der örtlichen Verhältnisse abhängt, welche

die kantonalen Behörden besser überblicken ( BGE 119 Ia 362

E. 3a S. 366).

e) Der Beschwerdeführer bestreitet ein öffentliches

Interesse am Quartierplan, da weder die tatsächliche Bevöl-

kerungsentwicklung noch die kommunale Richtplanung einen

Bedarf an der Überbauung "See-Winkel" ausweise. Zudem lege

auch die Fluglärmbelastung eine Redimensionierung der über-

grossen Bauzonen nahe.

Diese Vorbringen stellen Noven dar, die im Ver-

fahren der staatsrechtlichen Beschwerde grundsätzlich nicht

zulässig sind (

Walter Kälin , Das Verfahren der staatsrecht-

lichen Beschwerde, 2. Aufl., Bern 1994, S. 369 f.). Auf die

Beschwerde ist diesbezüglich nicht einzutreten. Im Übrigen

sind sie auch unbegründet. Das Quartierplangebiet liegt in

einer rechtskräftigen Bauzone. Die Gemeinde ist grundsätz-

lich gehalten, diese zu erschliessen ( Art. 19 Abs. 2 RPG ).

Es bestehen auch keine Anhaltspunkte dafür, dass im Quar-

tierplanperimeter die Planungswerte für die Lärmbelastung

überschritten werden. Zu prüfen ist aber im Folgenden, ob

das öffentliche Interesse am Quartierplan die privaten In-

teressen des Beschwerdeführers überwiegt.

3.-

a) Das Verwaltungsgericht hat erwogen, nach

seiner Rechtsprechung komme eine Entlassung eines Grund-

stücks aus dem Quartierplanverfahren nur in Frage, wenn

kumulativ das betreffende Grundstück für die Gesamter-

schliessung nicht benötigt werde und nach objektiven

Gesichtspunkten in jeder Hinsicht baureif sei oder aus

sachlichen Gründen für eine Überbauung nicht in Betracht

komme. Diese Rechtsprechung weckt Bedenken: Die mit einem

Quartierplan verbundenen Belastungen der Eigentümer sind

dadurch gerechtfertigt, dass der Plan nicht nur öffentli-

chen Interessen, sondern zugleich auch privaten Interessen

der betroffenen Grundeigentümer dient: Er ermöglicht eine

im öffentlichen Interesse liegende, geordnete Überbauung

des Landes. Gleichzeitig verschafft er dem Grundeigentümer

eine Erschliessung und ermöglicht so die Überbauung des

Grundstücks und damit die Erzielung eines Mehrwerts (vgl.

BGE 121 I 65 E. 5b/aa S. 71; 117 Ia 412 E. 2c S. 416; Ur-

teil des Bundesgerichts vom 8. Oktober 1980 in ZBl 84/1983

S. 179, E. 2b;

Brandt/Moor , Kommentar RPG, Zürich 1999,

Art. 18 Rz. 110). Dass ein solches privates Interesse tat-

sächlich vorliegt, ist Voraussetzung für die mit dem Ein-

bezug eines Grundstücks in den Quartierplan verbundenen

Belastungen ( BGE 100 Ia 223 E. 3c S. 230). Ist jedoch ein

Grundstück bereits hinreichend erschlossen und erfährt es

auch sonst durch den Quartierplan keinen Vorteil, so ist

sein Einbezug nicht gerechtfertigt (vgl. BGE 117 Ia 412

E. 2c und d S. 417 f.). Wenn nun nach der Rechtsprechung

des Verwaltungsgerichts ein Grundstück bereits baureif ist

und einzig deshalb in einen Quartierplan einbezogen wird,

weil es für die Gesamterschliessung benötigt wird, so fehlt

es am Vorteil, welcher den Einbezug in das Quartierplan-

gebiet und die damit verbundenen Eigentumsbeschränkungen

und finanziellen Belastungen rechtfertigt. Das betreffende

Grundstück kann gegebenenfalls auf dem Weg der Enteignung

(gegen volle Entschädigung) für die Erstellung von Er-

schliessungsanlagen herangezogen, nicht aber - mit den

geschilderten nachteiligen Folgen - in den Quartierplan

einbezogen werden ( BGE 100 Ia 223 E. 3c S. 230).

b) Massgebend ist demnach, ob das Grundstück des

Beschwerdeführers hinreichend erschlossen ist. Das trifft

unbestrittenermassen für den nördlichen Teil der Liegen-

schaft zu. Die kantonalen Instanzen haben diesen Teil denn

auch nicht mit dem generellen Flächenabzug belastet und

nicht in den Kostenverteiler für die Erschliessungsanlagen

einbezogen. Streitig ist hingegen, ob die Erschliessung

für den südlichen Teil der Parzelle ausreicht.

c) Die dort gelegene Einstellhalle wird heute

über den nördlichen Grundstücksteil direkt von der Kaiser-

stuhlerstrasse her erschlossen. Das Verwaltungsgericht geht

jedoch davon aus, dass dieser Teil baulich unternutzt sei.

Eine weitergehende Ausnützung oder auch nur eine verkehrs-

intensivere Nutzung der bestehenden Halle hätte Mehrverkehr

zur Folge, der nicht mehr unmittelbar in die Kaiserstuhler-

strasse geführt werden könne.

Auch der Beschwerdeführer stellt letztlich nicht

in Abrede, dass bei einer intensiveren Nutzung des südlichen

Parzellenteils, wie sie aufgrund der Zonenordnung zulässig

wäre, die direkte Erschliessung über die Kaiserstuhlerstras-

se ungenügend sein könnte. Es besteht kein Anspruch darauf,

dass eine direkte Erschliessung in eine Durchgangsstrasse

bewilligt oder beibehalten wird (nicht publiziertes Urteil

des Bundesgerichts vom 24. August 1998 i.S. H., E. 5 und 6).

Hinsichtlich der Erschliessung mit Wasserzufuhr und Kanali-

sation räumt der Beschwerdeführer selber ein, dass die Ein-

stellhalle lediglich über einen 1-Zoll-Anschluss an das Was-

sernetz verfügt und nicht an die Kanalisation angeschlossen

ist. Für eine intensivere Nutzung des südlichen Parzellen-

teils wäre diese Erschliessung offensichtlich ungenügend.

Indessen bestreiten auch die kantonalen Instanzen

nicht, dass die bisherige Erschliessung durch den direkten

Zugang zur Kaiserstuhlerstrasse für den bestehenden Garagen-

betrieb des Beschwerdeführers ausreicht und beibehalten wer-

den kann. Ebensowenig machen sie geltend, für den bestehen-

den Betrieb sei der bisherige Wasser- und Kanalisationsan-

schluss ungenügend. Die mit dem Quartierplan neu vorgesehene

Erschliessung bringt somit für den bisherigen Betrieb des

Beschwerdeführers keinerlei Vorteile. Das Verwaltungsgericht

geht jedoch davon aus, es sei unerheblich, ob der Beschwerde-

führer selber eine zusätzliche Ausnützung des rückwärtigen

Parzellenteils plane. Entscheidend sei, dass eine solche

objektiv möglich sei.

Massgebend ist somit die Frage, ob für die Interes-

senabwägung einzig auf die abstrakt und objektiv mögliche

bauliche Ausnützung, oder auch auf die konkreten subjektiven

Interessen des betroffenen Grundeigentümers abzustellen sei.

d) Die hinreichende Erschliessung im Sinne von

Art. 19 Abs. 1 RPG muss sich nach den zonengerechten Bau-

möglichkeiten der zu erschliessenden Fläche richten (BGE 121

I 65 E. 3a S. 68; 117 Ia 412 E. 2c S. 416 f.). Das ergibt

sich daraus, dass Erschliessungsanlagen für einen gewissen

Zeithorizont erstellt werden müssen und nicht im Voraus ge-

sagt werden kann, mit welcher Intensität die beteiligten

Grundstücke in Zukunft genutzt werden. Dementsprechend ist

der Einbezug eines Grundstücks in einen Quartierplan nicht

erst dann zulässig, wenn dies für die bestehende Nutzung

erforderlich ist, sondern bereits dann, wenn dadurch eine

bessere zukünftige Nutzung ermöglicht wird ( BGE 117 Ia 412

E. 2c S. 417; Urteil des Bundesgerichts vom 8. Oktober 1980

in ZBl 84/1983 S. 179, E. 2b und c). Desgleichen ist nach

Lehre und Rechtsprechung die Auferlegung von Mehrwertbei-

trägen für die Kosten der Erschliessung bereits dann zu-

lässig, wenn eine Anschlussmöglichkeit besteht, unabhängig

davon, ob der Grundeigentümer davon tatsächlich Gebrauch

macht ( BGE 106 Ia 241 E. 3b S. 242;

André Jomini , Kommentar

RPG, Zürich 1999, Art. 19 Rz. 59;

Vera Marantelli-Sonanini ,

Erschliessung von Bauland, Diss. Bern 1997, S. 98 u. 105).

e) Das kann jedoch nicht bedeuten, dass sämtli-

che Belastungen mit dem Hinweis auf eine künftige bessere

Nutzung und ungeachtet der konkreten Situation des Betrof-

fenen zulässig wären. Es ist nicht zu übersehen, dass die

zitierte Lehre und Rechtsprechung hauptsächlich anhand un-

überbauter Grundstücke entwickelt wurde. Wird solches Land

durch einen Quartierplan erschlossen, so erhält dadurch

der Eigentümer die Möglichkeit, sein bisher nicht über-

bautes Grundstück in den Grenzen des bau- und planungs-

rechtlich Zulässigen möglichst optimal zu überbauen und

damit einen wirtschaftlichen Vorteil aus den im Rahmen des

Quartierplans erstellten Erschliessungsanlagen zu reali-

sieren. Das ist in der Regel für den Eigentümer wirtschaft-

lich vorteilhaft ( BGE 121 I 65 E. 5b/aa S. 71;

Christian

Lindenmann , Beiträge und Gebühren für die Erschliessung

nach zürcherischem Planungs- und Baurecht, Diss. Zürich

1989, S. 88, 94;

Schürmann/Hänni , Planungs-, Bau- und

besonderes Umweltschutzrecht, 3. Aufl., Bern 1995, S. 220,

226). Die Eigentumseinschränkung, die darin liegt, dass

auch möglicherweise nicht bauwillige Eigentümer indirekt

zur Überbauung veranlasst werden, wird damit gerechtfertigt,

dass bisher nicht überbautes Land der Überbauung zugeführt

wird, was als hinreichendes öffentliches Interesse betrach-

tet wird (

EJPD/BRP , Erläuterungen zum Bundesgesetz über die

Raumplanung, Bern 1981, N 24 zu Art. 19;

Jomini , a.a.O.,

Art. 19 Rz. 59;

Marantelli-Sonanini , a.a.O., S. 105 f.).

Damit ist in der Regel kein finanzieller Verlust verbunden.

Der Eigentümer kann das Grundstück nutzbringend überbauen

oder zu einem Preis verkaufen, der weit über dem Ertragswert

des unüberbauten Grundstücks liegt. Der durch die Erschlies-

sungsmassnahmen geschaffene Mehrwert kann tatsächlich reali-

siert werden.

Bei bereits überbauten Grundstücken kann es sich

jedoch anders verhalten; ein Quartierplan stellt hier oft

eine schwerwiegende Eigentumsbeschränkung dar (vgl. BGE 106

Ia 364 E. 2 S. 366 f.) : Insbesondere bei Gewerbebetrieben,

welche die baurechtlich zulässigen Überbauungsmöglichkeiten

nicht voll ausschöpfen, kann eine intensivere Überbauung

zwar rechtlich und technisch möglich, aber für den betref-

fenden Betrieb unnötig und wirtschaftlich weder sinnvoll

noch tragbar sein. In solchen Fällen stellt eine zusätz-

liche Erschliessung, die eine intensivere Überbauung er-

möglichen würde, allenfalls einen hypothetischen Vorteil

dar, der jedoch praktisch nicht oder zumindest nicht kurz-

fristig oder nur um den Preis einer Veräusserung des Grund-

stücks und einer Aufgabe des Betriebs realisierbar ist. Den

mit dem Einbezug in den Quartierplan verbundenen Abgaben

und sonstigen Nachteilen steht damit kein tatsächlicher

Vorteil gegenüber. Derartige Situationen sind im Lichte

der Eigentumsgarantie deshalb anders zu beurteilen als

der bisher meist betrachtete Fall, dass Eigentümer nicht

überbauter Grundstücke durch den Bau von Erschliessungs-

anlagen zur Überbauung veranlasst werden. Das abstrakte

Interesse an einer maximal zulässigen baulichen Ausnutzung

kann in solchen Fällen nicht unbesehen das konkrete Inte-

resse des betroffenen Eigentümers überwiegen. Vielmehr ist

die Verhältnismässigkeit im Einzelfall zu prüfen (BGE 121

I 65 E. 5a/cc und 5c S. 71 f.; 100 Ia 223 E. 3 S. 226 ff.;

Schürmann/Hänni , a.a.O., S. 200 f.; vgl. auch BGE 119 Ia

21 E. 1a S. 24 f.: Berücksichtigung betrieblicher Gegeben-

heiten).

Aus diesen Überlegungen folgt, dass für den Ein-

bezug bereits überbauter Grundstücke in einen Quartierplan

nicht einzig auf die durch die vorgesehene Erschliessung

objektiv ermöglichte bessere Ausnützung, sondern auch auf

die subjektive Situation der betroffenen Eigentümer abzu-

stellen ist.

f) Das Verwaltungsgericht hat einzig als aus-

schlaggebend betrachtet, dass durch den Quartierplan eine

bessere Ausnützung objektiv möglich sei. Es hat deshalb zu

Unrecht die subjektive Situation des Beschwerdeführers gar

nicht geprüft. Der Sachverhalt ist jedoch aufgrund der Akten

hinreichend klar, so dass das Bundesgericht die erforderli-

che Interessenabwägung selbst vornehmen kann.

g) Nach dem bisher Ausgeführten (E. 3c) ist

nicht zweifelhaft, dass die zusätzliche Erschliessung

(Strasse "im See", Kanalisation und Wasserleitung) für

den Fall einer intensiveren Nutzung des südlichen Parzel-

lenteils erforderlich ist. Sie bedeutet demnach für den

Fall einer solchen Nutzung auch einen Mehrwert, da ohne

diese Erschliessung eine intensivere Überbauung des süd-

lichen Teils gar nicht bewilligt werden könnte. Dieser

durch die Erschliessung geschaffene Vorteil rechtfertigt

denn auch den generellen Flächenabzug. Zwar kann dieser

Vorteil vorderhand nicht realisiert werden, doch behindert

der Flächenabzug den bestehenden Betrieb des Beschwerde-

führers nicht. Jedenfalls macht dieser nicht geltend, durch

die Abtretung der rund 180 m2 werde die Benützung der Werk-

stätte oder der Einstellhalle verunmöglicht oder auch nur

erschwert. Auch bei Berücksichtigung der konkreten, aktuel-

len Interessenlage des Beschwerdeführers ist somit der

Flächenabzug nicht unzulässig.

h) Analoges gilt für den Landabtausch (Abtretung

des Streifens im Süden, Impropriation des Streifens im Nor-

den). Aus der Eigentumsgarantie folgt ein Anspruch auf wert-

gleichen Realersatz und - sofern dies nicht möglich ist -

Geldausgleich in der Höhe des Verkehrswertes (BGE 122 I

120 E. 5 S. 127; 119 Ia 21 E. 1a S. 24 f.; 116 Ia 41 E. 5a

S. 50;

Schürmann/Hänni , a.a.O., S. 227). Der Beschwerdefüh-

rer macht nicht geltend, dass der Verkehrswert des ihm neu

zugeteilten Streifens geringer sei als derjenige des von ihm

abzutretenden Streifens (unter Berücksichtigung der Minder-

zuteilung infolge des generellen Landabzugs). In abstrakter

Weise ist somit die Wertgleichheit nicht in Frage gestellt.

Ebenso wenig wird durch den Abtausch der Betrieb der Garage

in der bisherigen Form in Frage gestellt. Der Beschwerde-

führer bringt einzig vor, auf dem abgetrennten Streifen

im südlichen Teil hätte er die bestehende Einstellhalle

erweitern können. Es ergeben sich jedoch weder aus den

Akten noch aus den Rechtsschriften des Beschwerdeführers

Hinweise darauf, dass eine solche Erweiterung konkret ge-

plant wäre. Zudem wäre eine Erweiterung der Halle auch in

nördlicher Richtung denkbar. Bei einer grundsätzlichen Neu-

gestaltung der Überbauung würde sodann der im nördlichen

Teil impropriierte Streifen eine bessere bauliche Ausnützung

des nördlichen Teils erlauben. Es kann somit nicht gesagt

werden, dass der Landabtausch den Grundsatz des wertgleichen

Ersatzes verletzt. Mit gewissen Unterschieden zwischen altem

und neuem Besitzstand muss sich der Eigentümer bei einer

Landumlegung abfinden ( BGE 100 Ia 223 E. 3a S. 227).

i) Eine wesentliche Belastung könnte sich

hingegen aus der mit dem Einbezug in den Quartierplan

verbundenen Beitragspflicht für die Erschliessungsanlagen

ergeben. Der Beschwerdeführer wird nach seinen Angaben mit

Erschliessungsbeiträgen von Fr. 157'200.-- belastet (Kanali-

sation: Fr. 63'700.--; Wasserzufuhr: Fr. 29'700.--; Strasse:

Fr. 63'800.--). Für den Fall einer künftigen intensiveren

Überbauung des südlichen Parzellenteils dürfte dieser Auf-

wand ohne weiteres durch den entsprechenden Mehrwert kompen-

siert werden. Solange der Beschwerdeführer hingegen sein

bisheriges Gewerbe betreibt und daher aus der neuen Er-

schliessung keinen Nutzen hat, könnte sich die Pflicht

zur Zahlung eines Beitrags in solcher Höhe im Lichte des

bisher Ausgeführten (E. 3e) in der Tat als unverhältnis-

mässig erweisen.

Indessen steht zur Zeit die Beitragsforderung

nicht zur Diskussion. Der Quartierplan legt einzig den

Kostenverteiler für den Fall der plangemässen und voll-

ständigen Realisierung der Erschliessungsanlagen fest.

Dass und wann der Beschwerdeführer die entsprechenden

Beiträge zu leisten haben wird, steht noch nicht fest,

sondern wird nach Massgabe der § § 166 ff. PBG festgelegt

werden. Es wird Sache des Gemeinderates sein, zu gegebener

Zeit die Kosten so festzulegen, dass für den Beschwerde-

führer keine unverhältnismässige Belastung entsteht.

4.-

Die staatsrechtliche Beschwerde ist somit abzu-

weisen. Bei diesem Ausgang des Verfahrens sind die Gerichts-

kosten dem Beschwerdeführer aufzuerlegen (Art. 156 Abs. 1 in

Verbindung mit Art. 153 und Art. 153a OG ). Nachdem das Ver-

waltungsgericht teilweise von unzutreffenden Annahmen ausge-

gangen ist (E. 3a und f) und sich der Beschwerdeführer inso-

fern in guten Treuen zur Beschwerdeführung veranlasst sehen

konnte, rechtfertigt sich eine Reduktion der Gerichtsgebühr

( Art. 156 Abs. 3 OG ). Die Gemeinde Weiach hat keinen An-

spruch auf Parteientschädigung, nachdem sie nicht anwalt-

lich vertreten war.

Demnach erkennt das Bundesgericht:

1.-

Die staatsrechtliche Beschwerde wird abgewiesen,

soweit auf sie eingetreten werden kann.

2.-

Die Gerichtsgebühr von Fr. 2'000.-- wird dem

Beschwerdeführer auferlegt.

3.-

Es werden keine Parteientschädigungen zugesprochen.

4.-

Dieses Urteil wird dem Beschwerdeführer, dem

Gemeinderat Weiach und dem Verwaltungsgericht des Kantons

Zürich, 1. Abteilung, 1. Kammer, schriftlich mitgeteilt.

______________

Lausanne, 14. März 2000

Im Namen der I. öffentlichrechtlichen Abteilung

des SCHWEIZERISCHEN BUNDESGERICHTS

Der Präsident:

Der Gerichtsschreiber: