Provisional Encumbrance Restriction for Disputed Property Transfer Claim
Schweiz · Kanton Bern (CH-BE)
Legislator-Zusammenfassung
KI-generiertThe applicant sought a provisional entry of an encumbrance restriction in the land register pursuant to Article 960 (1) ZGB to secure their contractual claim for property transfer, arising from a purchase agreement conditional upon the respondent completing renovations and the applicant confirming completion and paying the second installment, which had not occurred due to a dispute over the conformity of the renovations. The court reasoned that an entry of an encumbrance restriction to secure a disputed claim under Article 960 (1) ZGB constitutes a provisional measure under the Code of Civil Procedure, requiring only the *glaubhaftmachung* (making credible) of the disputed claim, where the applicant credibly demonstrated the existence of the underlying obligatory claim, even though the fulfillment of the preconditions was contested, and that Article 960 (1) ZGB, as a special provision, prevails over the potentially stricter credibility requirements for the threat of infringement under Article 261 (1) lit. a of the Code of Civil Procedure.
Legislator-Regeste
AmtlichDie Anordnung einer Verfügungsbeschränkung im Grundbuch gemäss Art. 960 Abs. 1 Ziff. 1 ZGB stellt eine vorsorgliche Massnahme im Sinne von Art. 261 ff. ZPO dar | Diverse
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KI-generiertThis provision is the substantive legal basis establishing the right to record an encumbrance restriction (Verfügungsbeschränkung) to secure a disputed claim regarding the property.
This procedural provision sets the general standard for the precautionary measure regarding the violation or threatened violation of a claim, which the court considered in relation to the special nature of Art. 960 para. 1 no. 1 ZGB.
Volltext
HG 12 39, publiziert Juli 2012
Urteil des Handelsgerichts des Kantons Bern vom 3. Mai 2012
Besetzung Oberrichter Greiner Gerichtsschreiberin Mosimann
Verfahrensbeteiligte X.________ stiftung, vertreten durch Rechtsanwalt G. Gesuchstellerin
gegen
Z_________ AG, vertreten durch Rechtsanwalt K. Gesuchsgegnerin
Gegenstand Vormerkung einer Verfügungsbeschränkung; Gesuch um Erlass einer vorsorglichen Massnahme vom 15.03.2012
Regeste:
- Art. 960 Abs. 1 Ziff. 1 ZGB: Die Anordnung einer Verfügungsbeschränkung im Grundbuch gemäss Art. 960 Abs. 1 Ziff. 1 ZGB stellt eine vorsorgliche Massnahme im Sinne von Art. 261 ff. ZPO dar.
- Das Beweismass der Glaubhaftmachung verlangt mehr als blosses Behaupten. Die Behauptungen müssen vielmehr mit konkreten Anhaltspunkten oder Indizien untermauert und durch Belege gestützt werden. Eine Tatsachenbehauptung ist dann glaubhaft, wenn der Richter auf der Grundlage der verfügbaren Beweismittel zur Überzeugung kommt, dass mehr für als gegen die Verwirklichung der behaupteten Tatsache spricht.
- Gemäss Art. 960 Abs. 1 Ziff. 1 ZGB genügt für einen Anspruch auf Vormerkung einer Verfügungsbeschränkung im Grundbuch die Glaubhaftmachung eines „streitigen“ Anspruchs. Keine strengeren Anforderungen dürfen in diesem Zusammenhang an die Glaubhaftmachung der Verletzung oder der drohenden Verletzung eines Anspruchs gemäss Art. 261 Abs. 1 lit. a ZPO gestellt werden. Art. 960 Abs. 1 Ziff. 1 ZGB geht in diesem Sinne dem Art. 261 ZPO als lex specialis vor.
Redaktionelle Vorbemerkung: Die Gesuchstellerin kaufte von der Gesuchsgegnerin mit öffentlich beurkundetem Kaufvertrag vom 16. Oktober 2008 die Liegenschaft XY-Gbbl. Nr. zz zum Preis von 1.9 Mio. Franken. Im Kaufvertrag wurde vereinbart, dass die Gesuchstellerin als Eigentümerin ins Grundbuch eingetragen wird, sobald die Gesuchsgegnerin die Umbauund Sanierungsmassnahmen erbracht hat, die Gesuchstellerin deren Erbringung schriftlich bestätigt hat sowie die zweite Kaufpreistranche geleistet wurde. Die Gesuchstellerin hat festgestellt, dass nach wie vor die Gesuchsgegnerin im Grundbuch als Eigentümerin eingetragen ist. Daher beantragte sie mit Gesuch vom 15. März 2012 die Vormerkung einer Verfügungsbeschränkung auf dem Grundstück XY-Gbbl. Nr. zz gemäss Art. 960 Abs. 1 Ziff. 1 ZGB zur Sicherung ihres Eigentumsübertragungsanspruches. Zwischen den Parteien ist unter anderem die korrekte Erbringung der Umbauund Sanierungsmassnahmen umstritten, weshalb die schriftliche Bestätigung dieser Arbeiten sowie die Bezahlung der zweiten Kaufpreistranche durch die Gesuchstellerin nicht erfolgt sind.
Auszug aus den Erwägungen:
I. (...)
II.
(...)
III.
1. Die Gesuchstellerin beantragt die Vormerkung einer Verfügungsbeschränkung auf dem Grundstück XY-Gbbl. Nr. zz.
Gemäss Art. 960 Abs. 1 Ziff. 1 ZGB können im Grundbuch Verfügungsbeschränkungen für einzelne Grundstücke aufgrund einer amtlichen Anordnung zur Sicherung streitiger oder vollziehbarer Ansprüche vorgemerkt werden.
Unter Ansprüchen im Sinne dieser Bestimmung sind solche obligatorischer Natur zu verstehen, welche sich auf das betreffende Grundstück selbst beziehen und die sich, wenn endgültig anerkannt, grundbuchlich auswirken, d.h. zu einem Grundbucheintrag führen. Namentlich kann der Anspruch auf Eigentumsübertragung gestützt auf einen Kaufvertrag durch die Vormerkung einer Verfügungsbeschränkung gesichert werden (SCHMID, in: Basler Kommentar, Zivilgesetzbuch II, Art. 457 - 977 ZGB, Art. 1 - 61 SchlT ZGB, Honsell/Vogt/Geiser [Hrsg.], Basel 2011, 4. Auflage, N. 3 zu Art. 960 ZGB; BGE 104 II 170 E. 5 S. 176).
Art. 960 ZGB enthält keine Bestimmungen zum Verfahren, in welchem eine solche Anordnung zu ergehen hat. Dazu ist das Prozessrecht beizuziehen. Dieses bestimmt ebenfalls, ob die Anordnung von weiteren Voraussetzungen abhängig ist, wie beispielsweise vom Nachweis einer Gefährdung oder einer Sicherheitsleistung (vgl.
HOMBERGER, in: Zürcher Kommentar, Sachenrecht, Besitz und Grundbuch, Art. 919 -
977 ZGB, Zürich 1938, N. 16 zu Art. 960 ZGB).
Die schweizerische Zivilprozessordnung sieht für derartige amtliche Anordnungen das summarische Verfahren um Erlass einer vorsorglichen Massnahme gemäss Art. 261 ff. ZPO vor. Gemäss Art. 262 lit. c. ZPO kann Inhalt einer vorsorglichen Massnahme jede gerichtliche Anordnung sein, die geeignet ist, einen drohenden Nachteil abzuwenden, insbesondere eine Anweisung an eine Registerbehörde (vgl. HUBER, a.a.O.,
N. 32 zu Art. 262 ZPO).
2. Gemäss Artikel 261 Abs. 1 ZPO trifft das Gericht die notwendigen vorsorglichen Massnahmen, wenn die gesuchstellende Person glaubhaft macht, dass ein ihr zustehender Anspruch verletzt ist oder eine Verletzung zu befürchten ist (lit. a) und ihr aus der Verletzung ein nicht leicht wieder gutzumachender Nachteil droht (lit. b). Dabei müssen die Gesuchstellerinnen das Bestehen eines materiellen Anspruchs, dessen Verletzung als auch den drohenden, nicht leicht wiedergutzumachenden Nachteil und auch die zeitliche Dringlichkeit nur glaubhaft machen (HUBER, a.a.O., N. 25 zu Art. 261 ZPO). Der Richter würdigt frei, ob die Voraussetzungen glaubhaft gemacht worden sind (SPRECHER in: Schweizerische Zivilprozessordnung, Basler Kommentar, Spühler/Tenchio/Infanger [Hrsg.], Basel 2010, N. 77 zu Art. 261 ZPO).
Das Beweismass der Glaubhaftmachung verlangt mehr als blosses Behaupten. Die Behauptungen müssen vielmehr mit konkreten Anhaltspunkten oder Indizien untermauert und durch Belege gestützt werden (BGer vom 6. Juni 2003, 4P.64/2003 E. 3.3;
WILLI, Glaubhaftmachung und Glaubhaftmachungslast, in: sic! 4/2011 S. 215 ff., S.
216). Nach dem Definitionsvorschlag von Berger-Steiner ist eine Tatsachenbehauptung dann glaubhaft, „wenn der Richter auf der Grundlage der verfügbaren Beweismittel zur Überzeugung kommt, dass mehr für als gegen die Verwirklichung der behaupteten Tatsache spricht. Oder anders ausgedrückt: Der Richter muss davon überzeugt sein, dass die Verwirklichung der behaupteten Tatsachen wahrscheinlicher ist als ihre Nichtverwirklichung. Für das Erreichen der Schwelle zur einfachen Wahrscheinlichkeit genügt somit bereits ein blosses Wahrscheinlichkeitsübergewicht zugunsten der Sachverhaltsdarstellung des Hauptbeweisführers“ (BERGER-STEINER, Beweismass und Privatrecht, in: ZBJV 4/2008 S. 269 ff., S. 299 f.).
3.
(...)
Die Gesuchstellerin konnte (unbestrittenermassen) glaubhaft dartun, dass ihr gegenüber der Gesuchsgegnerin grundsätzlich ein obligatorischer Anspruch auf Eigentumsübertragung zusteht, sofern die im Vertrag vom 16. Oktober 2008 vereinbarten
Bedingungen - Erbringung der Umbau- /Sanierungsarbeiten, deren schriftliche Bestätigung, die Zahlung der zweiten Tranche des Kaufpreises - erfüllt sind.
Zwischen den Parteien streitig ist jedoch, ob die im Kaufvertrag festgelegten Bedingungen für die Eintragung der Gesuchstellerin als neue Eigentümerin der Liegenschaft erfüllt sind, d.h. insbesondere die Umbau- /Sanierungsarbeiten vertragskonform erbracht sind. Gemäss Ausführungen der Gesuchstellerin ist dies Thema einer vor dem Regionalgericht Oberland hängigen vorsorglichen Beweisführung (pag. 41, GB 9). Die Gesuchstellerin hat glaubhaft dargetan, dass dieser Umstand dazu geführt hat, dass sie die im Kaufvertrag vom 16. Oktober 2008 vereinbarte schriftliche Bestätigung der Umbau- /Sanierungsarbeiten gegenüber der Gesuchsgegnerin nicht abgegeben hat und aus diesem Grund die zweite Tranche des Kaufpreises nicht bezahlt hat.
Der Gesuchstellerin gelang es somit glaubhaft darzutun, dass ihr ein im Sinne von Art.
960 Abs. 1 Ziff. 1 ZGB streitiger obligatorischer Anspruch gegenüber der Gesuchsgegnerin zusteht, welcher grundsätzlich zur Vormerkung einer Verfügungsbeschränkung im Grundbuch berechtigt. Die Glaubhaftmachung eines „streitigen“ Anspruchs genügt gemäss Art. 960 Abs. 1 Ziff. 1 ZGB für einen Anspruch auf Vormerkung einer Verfügungsbeschränkung im Grundbuch. Keine höheren Anforderungen dürfen in diesem Zusammenhang an die Glaubhaftmachung der Verletzung oder der drohenden Verletzung eines Anspruches gemäss Art. 261 Abs. 1 lit. a ZPO gestellt werden. Art.
960 Abs. 1 Ziff. 1 ZGB geht in diesem Sinne als lex specialis vor.
4. (...)
5. (...)
IV.
(...)
Hinweis: Der Entscheid ist rechtskräftig.