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2024 DIJ 8653 • VB BE 2024 DIJ 8653 KI-generiert

Tax Exemption Denial Upheld Due to Untimely Documentation Submission

Geschäftsnummer 2024 DIJ 8653
Gericht / Behörde
Rechtsordnung Schweiz · Kanton Bern (CH-BE)
Entscheiddatum
Ausgang Abgewiesen (Dismissed)
Kostenauflage zulasten Beschwerdeführer/in

Legislator-Zusammenfassung

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The appellant sought a retroactive tax exemption for property transfer tax following the expiration of a payment deferral period, but failed to prove that the required documentation was submitted to the land registry office by the statutory deadline stipulated after the deferral ended. The court reasoned that the burden of proof for timely submission rests entirely with the applicant, and since the appellant, despite having legal counsel, could not provide conclusive evidence (like registered mail) of meeting the deadline, the consequences of this lack of proof must be borne by them, leading to the rejection of the appeal and upholding the decision to deny the exemption. The argument that missing mailing address information on a form violated the principle of good faith was dismissed as unfounded, as the relevant office was clearly indicated in prior correspondence.

Legislator-Regeste

Amtlich

Der Beschwerdeführer konnte nicht beweisen, dass er die Unterlagen betreffend den Nachweis für die nachträgliche Steuerbefreiung rechtzeitig eingereicht hat (E. 4.3-4.4). Er trägt die Folgen der Beweislosigkeit und es ist somit davon auszugehen, dass er die Frist von Art. 17a Abs. 1 HStG verpasst und die Nachweise verspätet eingereicht hat (E. 4.5). Die fehlende Postadresse auf dem entsprechenden Nachweisformular verstösst nicht gegen Treu und Glauben (E. 5).

Schlagwörter

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Abgabenbefreiungen Steuerregister Handänderungssteuer Zahlungsnachweis Zahlungsaufschub Beweislast

Zitierte Gesetzesbestimmungen

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Art. 17a Abs. 1 HStG
The appeal was dismissed because the appellant failed to prove the timely submission of required documents as stipulated by this article.
Art. 27 Abs. 2 HStG
Die Einspracheverfügung kann anschliessend mit Beschwerde bei der DIJ angefochten werden (Art. 27 Abs. 2 HStG).
Art. 26 Abs. 1 HStG
Zur Beschwerde ist befugt, wer vor der Vorinstanz am Verfahren teilgenommen hat, durch die angefochtene Verfügung besonders berührt ist und ein schutzwürdiges Interesse an deren Aufhebung oder Änderung hat (Art. 26 Abs. 1 HStG i.V.m.
Art. 1 HStG
Beim Erwerb eines Grundstücks ist dem Kanton Bern eine Handänderungssteuer zu entrichten (Art. 1 HStG).
Art. 11a Abs. 1 HStG
Die Erwerberin oder der Erwerber eines Grundstücks kann bei der Grundbuchanmeldung ein Gesuch um eine nachträgliche Steuerbefreiung stellen, wenn sie oder er das Grundstück als Hauptwohnsitz nutzen will (Art. 11a Abs. 1 HStG).
Art. 11b Abs. 1 HStG
Die gestundete Steuer wird nicht erhoben, wenn das Grundstück der Erwerberin oder dem Erwerber als Hauptwohnsitz dient und von dieser oder diesem während mindestens zweier Jahre ununterbrochen, persönlich und ausschliesslich zum Wohnzweck genutzt wird (Art. 11b Abs. 1 HStG).
Art. 11b Abs. 2 HStG
Muss die Baute noch erstellt werden, hat der Bezug innert zwei Jahren ab Grundstückserwerb zu erfolgen (Art. 11b Abs. 2 HStG).
Art. 17a Abs. 2 HStG
Sind die Voraussetzungen zur Steuerbefreiung erfüllt, heisst das Grundbuchamt das Gesuch um nachträgliche Steuerbefreiung gut (Art. 17a Abs. 2 HStG).
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Zentrale Rechtsfragen, extrahiert von Legislator

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Art. 17a Abs. 1 HStG

The appeal was dismissed because the appellant failed to prove the timely submission of required documents as stipulated by this article.

Art. 108 Abs. 1 VRPG

Applied to order the losing appellant to bear the costs of the appeal proceedings.

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Volltext

Direktion für Inneres und Justiz

Münstergasse 2 3000 Bern 8 +41 31 633 76 78 (Telefon) +41 31 634 51 54 (Fax) Info.ra.dij@be.ch www.be.ch/ra-dij

Unsere Referenz: 2024.DIJ.8653

Beschwerdeentscheid vom 19. Februar 2025

Handänderungssteuern

Beschwerde gegen die Einspracheverfügung des Grundbuchamts vom 21. März 2024

Der Beschwerdeführer konnte nicht beweisen, dass er die Unterlagen betreffend den Nachweis für die nachträgliche Steuerbefreiung rechtzeitig eingereicht hat (E. 4.3-4.4). Er trägt die Folgen der Beweislosigkeit und es ist somit davon auszugehen, dass er die Frist von Art. 17a Abs. 1 HStG verpasst und die Nachweise verspätet eingereicht hat (E. 4.5). Die fehlende Postadresse auf dem entsprechenden Nachweisformular verstösst nicht gegen Treu und Glauben (E. 5).

Le recourant n’ayant pu prouver avoir remis à temps les justificatifs requis pour l’exonération fiscale a posteriori (c. 4.3-4.4), il en subit les conséquences: il y a lieu de présumer qu’il a manqué le délai prévu à l’article 17a, alinéa 1 LIMu et remis ces justificatifs avec retard (c. 4.5). L’absence d’adresse postale sur le formulaire prévu pour ladite remise ne contrevient pas au principe de la bonne foi (c. 5).

Prozessgeschichte

A.

A. _____________ erwarb mit Kaufvertrag vom 23. Juli 2020 das Grundstück B. ________ Gbbl. Nr. 1000 zu Alleineigentum. Die Grundbuchanmeldung ging am 6. August 2020 beim zuständigen Grundbuchamt C. _______________________ (nachfolgend: Grundbuchamt) ein. Ein Tag zuvor stellte

A. _____________ ein Gesuch um Stundung der Handänderungssteuer für selbstgenutztes Wohneigentum und nachträgliche Steuerbefreiung.

Gestützt auf die eingereichte Selbstdeklaration veranlagte das Grundbuchamt mit Verfügung vom

22. Dezember 2020 die Handänderungssteuer auf Fr. 12'960.00 und stundete diese gleichzeitig für die Dauer von drei Jahren ab Datum des Grundstückserwerbs. Für die gestundete Handänderungssteuer errichtete es ein gesetzliches Grundpfandrecht und trug dieses im Grundbuch ein.

B. Am 1. Juni 2023 teilte das Grundbuchamt A. _____________ mit, dass die Stundungsfrist am 6. August 2023 ablaufen werde. Der Nachweis für selbstgenutztes Wohneigentum sowie die Hauptwohnsitzbestätigung seien innert 30 Tagen nach Ablauf dieser Stundungsfrist einzureichen. Das Grundbuchamt informierte A. _____________, welche Formulare zu diesem Zweck einzusenden seien. Weiter hielt es fest, dass wenn die genannten Nachweise nicht innert Frist beim Grundbuchamt eingegangen seien, die Steuer samt Zins ab dem Zeitpunkt des Grundstückerwerbs bezogen werde.

Mit Verfügung vom 10. Oktober 2023 hob das Grundbuchamt die Stundung auf (Ziff. 2 der Stundungsverfügung vom 22. Dezember 2020) und forderte die gestundete Handänderungssteuer in der Höhe von Fr. 12'960.00 und eine Gebühr von Fr. 300.00 ein.

Am 2. November 2023 schrieb Rechtsanwalt und Notar D. ___________ dem Grundbuchamt, sein Klient

A. _____________ habe ihm die «Rechnung 100000000 vom 13.10.2023 betreffend Handänderungssteuer» weitergeleitet. Er machte geltend, bereits am 14. Juni 2023 das «Gesuch ‘Nachweis des selbstgenutzten Wohneigentums’» eingereicht zu haben und bat um Zustellung der Veranlagungsverfügung sowie Stornierung der Rechnung. Am 6. November 2023 stellte das Grundbuchamt Rechtsanwalt und Notar D. ___________ eine Kopie der Verfügung vom 10. Oktober 2023 zu und verlangte von ihm eine Vollmacht als Vertreter von A. _____________.

Gegen die Verfügung vom 10. Oktober 2023 erhob A. _____________, vertreten durch Rechtsanwalt und Notar D. ___________, am 8. November 2023 Einsprache beim Grundbuchamt. Er beantragte sinngemäss, dass die nachträgliche Steuerbefreiung gutzuheissen sei und das gesetzliche Grundpfandrecht, welches im Zuge des Liegenschaftserwerbs eingetragen wurde, gelöscht werde. Der Einsprache legte

A. _____________ das GB-Formular 2c (Hauptwohnsitzbestätigung), datiert auf den 8. November 2023, bei.

Mit Einspracheverfügung vom 21. März 2024 wies das Grundbuchamt die Einsprache vom 8. November 2023 ab.

C. Gegen die Einspracheverfügung des Grundbuchamts vom 21. März 2024 hat A. _____________, vertreten durch Rechtsanwalt und Notar D. ___________, am 18. April 2024 Beschwerde bei der Direktion für Inneres und Justiz (DIJ) erhoben. Er beantragt sinngemäss, dass die nachträgliche Steuerbefreiung gut-

zuheissen sei und das gesetzliche Grundpfandrecht gelöscht werde. Eventualiter sei das Verfahren von der Vorinstanz in Wiedererwägung zu ziehen.

Das Grundbuchamt beantragt mit Beschwerdevernehmlassung vom 8. Mai 2024 die Beschwerde sei abzuweisen und die Einspracheverfügung vom 21. März 2024 zu bestätigen.

A. _____________ hat mit Eingabe vom 13. Juni 2024 Schlussbemerkungen eingereicht.

Die Direktion für Inneres und Justiz zieht in Erwägung:

1. Nach Art. 27 Abs. 1 des Handänderungssteuergesetzes vom 18. März 1992 (HStG; BSG 215.326.2) kann gegen Verfügungen des Grundbuchamtes Einsprache erhoben werden. Die Einspracheverfügung kann anschliessend mit Beschwerde bei der DIJ angefochten werden (Art. 27 Abs. 2 HStG). Die DIJ ist daher für die Beurteilung der vorliegenden Beschwerde zuständig.

Zur Beschwerde ist befugt, wer vor der Vorinstanz am Verfahren teilgenommen hat, durch die angefochtene Verfügung besonders berührt ist und ein schutzwürdiges Interesse an deren Aufhebung oder Änderung hat (Art. 26 Abs. 1 HStG i.V.m. Art. 65 Abs. 1 des Gesetzes vom 23. Mai 1989 über die Verwaltungsrechtspflege [VRPG; BSG 155.21]). A. _____________ (nachfolgend: Beschwerdeführer) ist durch die angefochtene Verfügung beschwert und daher zur Beschwerdeführung befugt.

Auf die im Übrigen formund fristgerecht eingereichte Beschwerde ist einzutreten.

2. Beim Erwerb eines Grundstücks ist dem Kanton Bern eine Handänderungssteuer zu entrichten (Art. 1 HStG). Die Steuer wird vom Grundbuchamt aufgrund der Selbstdeklaration der steuerpflichtigen Person und der bei der Grundbuchanmeldung eingereichten Ausweisen veranlagt (Art. 16 und 17 Abs. 1 HStG). Die Erwerberin oder der Erwerber eines Grundstücks kann bei der Grundbuchanmeldung ein Gesuch um eine nachträgliche Steuerbefreiung stellen, wenn sie oder er das Grundstück als Hauptwohnsitz nutzen will (Art. 11a Abs. 1 HStG). Erscheint das Gesuch nicht von vornherein aussichtslos, stundet das Grundbuchamt die Handänderungssteuer auf den ersten Fr. 800'000.00 der Gegenleistung für den Erwerb des Grundstücks (Art. 11a Abs. 2 und 3 HStG).

Die gestundete Steuer wird nicht erhoben, wenn das Grundstück der Erwerberin oder dem Erwerber als Hauptwohnsitz dient und von dieser oder diesem während mindestens zweier Jahre ununterbrochen, persönlich und ausschliesslich zum Wohnzweck genutzt wird (Art. 11b Abs. 1 HStG). Der Hauptwohnsitz muss innert einem Jahr ab Grundstückserwerb in der entsprechenden Baute begründet werden, wenn diese bereits besteht. Muss die Baute noch erstellt werden, hat der Bezug innert zwei Jahren ab Grundstückserwerb zu erfolgen (Art. 11b Abs. 2 HStG).

Die Erwerberin oder der Erwerber hat gegenüber dem Grundbuchamt innert 30 Tagen nach Ablauf der Stundung unaufgefordert den Nachweis zu erbringen, dass alle Voraussetzungen zur nachträglichen Steuerbefreiung erfüllt sind (Art. 17a Abs. 1 HStG). Sind die Voraussetzungen zur Steuerbefreiung erfüllt, heisst das Grundbuchamt das Gesuch um nachträgliche Steuerbefreiung gut (Art. 17a Abs. 2 HStG). Kommt das Grundbuchamt zum Schluss, dass die Voraussetzungen zur nachträglichen Steuerbefreiung nicht erfüllt sind, weist es das Gesuch ab und hebt die Stundung auf (Art. 17a Abs. 3 HStG).

3.

3.1 Der Beschwerdeführer bringt sinngemäss vor, dass er den Nachweis betreffend die nachträgliche Steuerbefreiung innert Frist erbracht habe. Er habe das GB-Formular 2b (Nachweis des selbstgenutzten Wohneigentums im Hinblick auf die beantragte nachträgliche Befreiung von der gestundeten Handänderungssteuer) am 14. Juni 2023 vor Ablauf der Stundungsfrist der DIJ eingereicht. Diesbezüglich verweist der Beschwerdeführer auf die Vorakten.

Der Beschwerdeführer macht geltend, er habe davon ausgehen dürfen, dass das Grundbuchamt das entsprechende Formular rechtzeitig erhalten habe. Dies begründet er wie folgt: Nach Einreichung des GB-Formulars 2b habe er vom Grundbuchamt die Rechnung 100000000 vom 13. Oktober 2023 erhalten, wogegen er mit Schreiben vom 2. November 2023 opponiert habe. Mit diesem Schreiben habe er das Gesuch vom 14. Juni 2023 erneut eingereicht und um Zustellung der Veranlagungsverfügung ersucht. Mit Schreiben vom 6. November 2023 habe das Grundbuchamt den Eingang des Schreibens bestätigt, die Verfügung vom 10. Oktober 2023 zugestellt und nicht in Abrede gestellt, das Gesuch vom 14. Juni 2023 erhalten zu haben.

3.2 Das Grundbuchamt hält dem in seiner Beschwerdevernehmlassung entgegen, dass der Beschwerdeführer den Nachweis betreffend die nachträgliche Steuerbefreiung nicht innert Frist erbracht habe. Es habe keinen Eingang der Nachweise zur nachträglichen Steuerbefreiung mit den entsprechenden Formularen innert Frist verzeichnet und der Beschwerdeführer habe auch nichts anderes beweisen können. Weiter sei die Argumentation des Beschwerdeführers betreffend den angeblich rechtzeitigen Nachweis nicht nachvollziehbar. Das Begleitschreiben des Grundbuchamtes vom 6. November 2023 liefere keinerlei Hinweise, die diesen Schluss zulassen würden.

Zudem sei das GB-Formular 2c erstmals mit Eingabe vom 8. November 2023 dem Grundbuchamt zugestellt worden. Auch jenes Formular sei somit erst nach Fristablauf beim Grundbuchamt eingegangen.

3.3 Im Rahmen der Schlussbemerkungen macht der Beschwerdeführer nunmehr geltend, dass er beide Formulare (2b und 2c) bereits am 14. Juni 2024 beim Grundbuchamt eingereicht habe. Weiter bringt er vor, dass er «nach bestem Wissen und Gewissen die Instruktionen der amtlichen Dokumente befolgt» und unbestritten auch die materiellen Voraussetzungen der nachträglichen Steuerbefreiung erfüllt habe. Weiter bringt der Beschwerdeführer im Rahmen seiner Schlussbemerkung vor, dass auf dem GB- Formular 2b die Postadresse fehle und somit unklar sei, wohin das Formular geschickt werden müsse. Das Anfügen einer Adresse auf dem Formular sei unabdingbar, da dem Schreiben des Grundbuchamts vom 1. Juni 2023 kein Antwortcouvert beigelegen habe, welches «die Unklarheiten hätte heilen können». Das GB-Formular 2b vermerke auf dem Briefkopf lediglich «Kanton Bern, Direktion für Inneres und Justiz, Grundbuchämter». Die DIJ habe nicht die gleiche Postadresse wie das kantonale Grundbuchamt. Der Kanton Bern nehme damit Missverständnisse und gegebenenfalls Fehler bei der Zustellung der Anträge in Kauf. Es sei stossend, dass das Grundbuchamt nicht unmissverständlich kommuniziere, wohin der Antrag geschickt werden müsse. Dies gehe auch aus dem Schreiben des Grundbuchamts vom

1. Juni 2023 nicht hervor. Sofern das Grundbuchamt weiterhin die rechtzeitige Aufgabe der Formulare verneine, verstosse dieses Vorgehen gegen Treu und Glauben und verletze damit Art. 5 Abs. 3 der Bundesverfassung.

4.

4.1 Es ist unbestritten, dass die Stundungsfrist am 6. August 2023 abgelaufen ist und die erforderlichen Nachweise zur Steuerbefreiung bis spätestens 5. September 2023 hätten eingereicht werden müssen. Weiter ist unbestritten, dass das Grundbuchamt mit Schreiben vom 1. Juni 2023 den Beschwerdeführer diesbezüglich informiert hat.

4.2 Wie bereits hiervor in E. 2 erwähnt, hat die Erwerberin oder der Erwerber nach Art. 17a Abs. 1 HStG gegenüber dem Grundbuchamt innert 30 Tagen nach Ablauf der Stundung unaufgefordert den Nachweis zu erbringen, dass alle Voraussetzungen zur nachträglichen Steuerbefreiung erfüllt sind. Das Grundbuchamt muss nicht von sich aus bzw. «aktiv forschen», ob ein Befreiungstatbestand erfüllt ist (vgl. Vortrag der Kommission des Grossen Rates vom 4. März 2013 zum direkten Gegenvorschlag zur Initiative «Schluss mit gesetzlicher Verteuerung der Wohnkosten für Mieter und Eigentümer» zur Änderung des Gesetzes betreffend die Handänderungssteuer [HG], Tagblatt des Grossen Rates des Kantons Bern 2013, Beilage 17, Bemerkungen zu Art. 17a Abs. 1, S. 6). Die Verantwortung für das fristgerechte Einreichen der Unterlagen liegt folglich bei den gesuchstellenden Personen und es trifft sie eine Mitwirkungspflicht (Art. 20 Abs. 3 VRPG; Entscheid der DIJ 2023.DIJ.2951 vom 28.8.2023 E. 4.2).

Ob die Unterlagen fristgerecht eingereicht wurden, bestimmt sich nach den Bestimmungen des VRPG: Zur Wahrung einer Frist muss die betreffende Handlung vor Ablauf der Frist vorgenommen werden. Eingaben müssen daher vor Ablauf der Frist der Behörde, der schweizerischen Post oder einer schweizerischen diplomatischen oder konsularischen Vertretung übergeben werden. Fristen sind auch gewahrt, wenn die Eingabe rechtzeitig bei einer unzuständigen bernischen oder eidgenössischen Verwaltungsoder Gerichtsbehörde eingereicht worden ist (Art. 42 Abs. 1-3 VRPG). Während die Behörde die Eröffnung und damit den Beginn des Fristenlaufs belegen muss, tragen die beteiligten Personen die Beweislast für die Einhaltung der Frist hinsichtlich ihrer Verfahrenshandlungen. Für das rechtzeitige Ausüben eines fristgebundenen, verwirkungsbedrohten Rechts muss der volle Beweis (nicht bloss Glaubhaftmachung) erbracht werden (vgl. Michel Daum, in Herzog/Daum [Hrsg.], Kommentar zum bernischen VRPG,

2. Aufl. 2020, Art. 42 N. 3).

Der Beschwerdeführer hat demnach zu beweisen, dass er die Unterlagen zum Nachweis der Erfüllung der Voraussetzungen zur nachträglichen Steuerbefreiung innert der Frist von 30 Tagen nach Stundungsablauf an das Grundbuchamt bzw. an eine allfällige andere Verwaltungsbehörde gesendet hat.

4.3 Die vom Beschwerdeführer am 2. November 2023 eingereichte Kopie des GB-Formulars 2b, datiert auf den 14. Juni 2023 und unterzeichnet durch seinen Rechtsvertreter, genügt als Beweis für die rechtzeitige Einreichung des Nachweises nicht. Sie ist höchstens als Indiz zu werten, dass der Beschwerdeführer bzw. sein Rechtsvertreter das besagte Formular am 14. Juni 2023 ausgefüllt hat. Ob das Formular auch tatsächlich in fristwahrender Weise verschickt oder übergeben wurde, ist damit nicht bewiesen. Der Beschwerdeführer legt für die Fristwahrung denn auch keinerlei Beweise vor.

4.4 Dem rechtskundigen Vertreter (praktizierender Anwalt und Notar) musste bewusst sein, dass der Beschwerdeführer für den vollen Beweis der fristwahrenden Handlung beweisbelastet ist. Selbst wenn ein Beweis grundsätzlich auch auf andere Weise erbracht werden kann, ist nicht nachvollziehbar, weshalb der Rechtsvertreter die fristgebundene Ausübung des verwirkungsbedrohten Rechts seines Klienten nicht wie üblich mittels Einschreiben oder Übergabe gegen Quittung beweissicher dokumentiert hat. Was er nunmehr vorbringt, um die angeblich fristwahrende Handlung anderweitig zu belegen, ist nicht geeignet, diesen Beweis zu erbringen. Insbesondere ist nicht erkennbar, wie aus dem Antwortschreiben des Grundbuchamts vom 6. November 2023 ein Beweis für die Fristwahrung hergeleitet werden könnte, zumal in der diesem Schreiben beigelegten Verfügung vom 10. Oktober 2023 bereits festgehalten wird, dass genannte Nachweise nicht innert Frist beim Grundbuchamt eingegangen sind. Unerheblich ist sodann auch die vom Beschwerdeführer bzw. seinem Rechtsvertreter angeführte Hypothese, er habe die Unterlagen möglicherweise an eine andere Behörde geschickt. Auch für eine Fristwahrung durch Einreichen bei einer unzuständigen Behörde (Art. 42 Abs. 3 VRPG) müsste der Beschwerdeführer den vollen Beweis erbringen.

4.5 Die fristwahrende Einreichung der erforderlichen Formulare zum Nachweis der Steuerbefreiungsvoraussetzungen ist somit nicht bewiesen. Nach der allgemeinen Beweislastregel hat grundsätzlich diejenige Partei die Folgen der Beweislosigkeit eines Sachumstands zu tragen, die daraus Vorteile ableitet (vgl. Art. 8 des Schweizerischen Zivilgesetzbuches [ZGB; SR 210]; Michel Daum, a.a.O., Art. 18 N. 11).

Da der Beschwerdeführer aus der rechtzeitigen Einreichung der entsprechenden Formulare Rechte ableiten will, hat er die Folgen der Beweislosigkeit zu tragen. Es ist somit davon auszugehen, dass er die Frist von Art. 17a Abs. 1 HStG verpasst und die Nachweise verspätet eingereicht hat.

4.6 Das Einhalten der Frist im Sinne von Art. 17a Abs. 1 HStG stellt nebst den in Art. 11b HStG erwähnten materiellen Voraussetzungen eine eigenständige formelle Voraussetzung für die nachträgliche Steuerbefreiung gemäss Art. 11a HStG dar. Das bedeutet, dass selbst bei Vorliegen der übrigen Voraussetzungen nach Art. 11b HStG die nachträgliche Steuerbefreiung nicht möglich ist, wenn die erforderlichen Nachweise nicht innert der von Art. 17a Abs. 1 HStG vorgesehenen Frist eingereicht werden. Diese Schlussfolgerung wird sowohl vom Wortlaut der Bestimmungen im Gesetz betreffend die Handänderungssteuer als auch von den Erläuterungen des Vortrags gestützt (vgl. Vortrag der Kommission des Grossen Rates vom 4. März 2013 zum direkten Gegenvorschlag zur Initiative «Schluss mit gesetzlicher Verteuerung der Wohnkosten für Mieter und Eigentümer» zur Änderung des Gesetzes betreffend die Handänderungssteuer [HG], Tagblatt des Grossen Rates des Kantons Bern 2013, Beilage 17, Bemerkungen zu Art. 17a Abs. 1, S. 6). Es entspricht deshalb dem Willen des Gesetzgebers, dass die Erwerberin oder der Erwerber bei zu spät eingereichten Unterlagen nicht in den Genuss der nachträglichen Steuerbefreiung kommt (Entscheid der DIJ 2023.DIJ.2951 vom 23.8.2023 E. 4.2 mit Hinweisen). Eine Prüfung der materiellen Voraussetzungen erübrigt sich somit.

5. Daran ändern auch die übrigen Rügen des Beschwerdeführers nichts. Soweit er aufgrund der fehlenden Postadresse auf dem Formular auf einen Verstoss gegen Treu und Glauben bzw. eine Verletzung von Art. 5 Abs. 3 BV schliesst, ist dies offensichtlich unbegründet. Zum einen hätte der Beschwerdeführer – wie bereits ausgeführt – auch für die bei einer unzuständigen Behörde eingereichten Formulare den Nachweis der fristgereichten Eingabe erbringen müssen. Selbst wenn er bzw. sein Rechtsvertreter also tatsächlich nicht gewusst haben sollten, wo die Formulare einzureichen sind bzw. sich in der Zustelladresse geirrt hätten, wäre dies für den Beschwerdeführer ohne Nachteil, wenn die fristwahrende Aufgabe der Sendung bewiesen wäre. Insoweit zielen die diesbezüglichen Vorwürfe an das Grundbuchamt von vornherein ins Leere. Zum andern sind sie aber auch inhaltlich offensichtlich unberechtigt: Das Grundbuchamt C. _______________________ hat in dem mit Briefkopf und Adresse versehenen Erinnerungsschreiben vom 1. Juni 2023 den Beschwerdeführer auf seine Pflichten (Einreichen der Formulare 2b und 2c) hingewiesen und insbesondere Folgendes festgehalten (Hervorhebung hinzugefügt):

«Sollten die genannten Nachweise nicht innert Frist bei uns eingegangen sein, wird die Steuer samt Zins ab dem Zeitpunkt des Grundstückserwerbs bezogen (Art. 17b HStG).».

Daraus ist ohne weiteres zu schliessen, dass die Formulare beim Grundbuchamt C. _______________________ einzureichen sind. Selbst wenn sich dies dem Beschwerdeführer oder seinem Rechtsvertreter gleichwohl nicht mit genügender Klarheit erschlossen hätte, darf von ihnen ohne weiteres im Rahmen ihrer Mitwirkungspflichten erwartet werden, dass sie sich durch Nachfragen bei der Behörde Klarheit verschaffen. Und schliesslich ist in diesem Zusammenhang darauf hinzuweisen, dass Erwerberinnen und Erwerber von Grundstücken ihren Mitwirkungspflichten beim Nachweis der Steuerbefreiungsvoraussetzungen auch ohne Aufforderung der Behörden nachkommen müssen (vorne E. 4.2; vgl. auch VGE 2020/106 vom 26.5.2021 E. 4.4 mit Hinweisen). Das Erinnerungsschreiben ist demnach eine freiwillige Dienstleistung der Behörden. Auch aus diesem Grund sind die vom Beschwerdeführer bzw. seinem Rechtsvertreter formulierten Vorwürfe an das Grundbuchamt (z.B. kein adressiertes Antwortcouvert) offensichtlich unbegründet, grenzen an Schutzbehauptungen, um von eigenen Versäumnissen abzulenken. Der Vorwurf, das Grundbuchamt verstosse gegen den Grundsatz von Treu und Glauben, ist damit offensichtlich unbegründet.

6. Die DIJ kommt daher zum Schluss, dass die Voraussetzungen für die nachträgliche Steuerbefreiung wegen des zu spät erbrachten Nachweises gemäss Art. 17a Abs. 1 HStG nicht erfüllt sind. Die Beschwerde erweist sich nach dem Gesagten als offensichtlich unbegründet und ist abzuweisen.

7. Bei diesem Ausgang des Verfahrens hat der unterliegende Beschwerdeführer die entstandenen Verfahrenskosten zu tragen (Art. 108 Abs. 1 VRPG). Diese werden in Anwendung von Art. 19 Abs. 1 der Verordnung vom 22. Februar 1995 über die Gebühren der Kantonsverwaltung (GebV; BSG 154.21) pauschal auf Fr. 1'000.00 festgesetzt. Parteikosten sind keine zu sprechen (Art. 108 Abs. 3 VRPG).

Demnach entscheidet die Direktion für Inneres und Justiz:

1. Die Beschwerde wird abgewiesen.

2. Die Kosten des Beschwerdeverfahrens vor der Direktion für Inneres und Justiz in der Höhe von pauschal Fr. 1'000.00 werden A. _____________ zur Bezahlung auferlegt. Eine separate Zahlungseinladung erfolgt, sobald dieser Entscheid in Rechtskraft erwachsen ist.

3. Es werden keine Parteikosten gesprochen.