Landlord v. Tenant: Provisional Opening for Undisputed Rent Portion
Schweiz · Kanton Appenzell Ausserrhoden (CH-AR)
Legislator-Zusammenfassung
KI-generiertA landlord initiated debt collection proceedings against a tenant for four months of unpaid rent based on the lease agreement, but the enforcement judge denied provisional legal opening because the tenant credibly asserted defects in the rented house, leading to a rent reduction claim. The appellate court reasoned that while the tenant had credibly substantiated the grounds for a rent reduction (which prevents provisional opening for the corresponding reduced amount), the lease remained a provisional title for the undisputed portion of the rent; consequently, provisional legal opening was granted for the remaining unpaid rent amount, excluding the credibly substantiated reduction claim.
Legislator-Regeste
AmtlichB. Gerichtsentscheide 3345 zu Recht gewährt, nachdem die Gläubigerin dafür Schuldanerkennungen vorlegte und der Schuldner keine Einwendungen dagegen erhoben hatte. OGP 7.10.1999 3345 Provisorische Rechtsöffnung. Mietvertrag. Glaubhaftmachung eines Herabsetzungsanspruchs wegen Mängeln am Mietobjekt (Art. 82 Abs. 2 SchKG, Art. 259d OR). Sachverhalt:Mit Mietvertrag vom 21. Juni 1996 hatte die Gläubigerin dem Schuldner ein Einfamilienhaus vermietet. Als Mietzins war ein Betrag von monatlich Fr. 1
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KI-generiertThe court ruled on the provisional opening of execution (Rechtsöffnung) by partially granting it based on the tenant's credible demonstration of grounds for objection regarding defects.
Cited in the heading in relation to the grounds for objection (reduction claim due to defects) considered under Art. 82 Abs. 2 SchKG.
Volltext
B. Gerichtsentscheide 3345
zu Recht gewährt, nachdem die Gläubigerin dafür Schuldanerkennun gen vorlegte und der Schuldner keine Einwendungen dagegen erho ben hatte.
OGP 7.10.1999
3345
Provisorische Rechtsöffnung. Mietvertrag. Glaubhaftmachung eines Herabsetzungsanspruchs wegen Mängeln am Mietobjekt (Art. 82 Abs.
2 SchKG, Art. 259d OR).
Sachverhalt:
Mit Mietvertrag vom 21. Juni 1996 hatte die Gläubigerin dem Schuldner ein Einfamilienhaus vermietet. Als Mietzins war ein Betrag von monatlich Fr. 1750.-- vereinbart. Zu Anfang des Jahres 1999 ha ben sich Differenzen zwischen den Parteien wegen Mängeln an der Mietsache ergeben (Feuchtigkeit im Parterre, defekte Heizkörper etc.). Mit Schreiben vom 22. März 1999 kündigte der Schuldner der Gläubi gerin an, dass er den Mietzins wegen Mangelhaftigkeit der Mietsache auf Fr. 1’200.-- reduzieren und diesen hinterlegen werde. Seit März 1999 hat der Schuldner dann überhaupt keine Miete mehr bezahlt. Die Gläubigerin hat den Schuldner in der Folge am 10. Juni 1999 für die ausstehenden Mietzinse der Monate März, April, Mai und Juni 1999 im Totalbetrag von Fr. 7’000.~ betrieben. Der Schuldner hat Rechtsvor schlag erhoben. Das nachfolgende Rechtsöffnungsgesuch wurde vom Rechtsöffnungsrichter abgewiesen, weil der Schuldner Mängel an der Mietsache glaubhaft gemacht habe (Art. 82 Abs. 2 SchKG). Damit sei die Schuldanerkennung (Mietvertrag) als Ganzes entkräftet worden. Gegen diesen Entscheid hat die Gläubigerin mit Eingabe vom
21. August 1999 appelliert und ihr Rechtsöffnungsbegehren erneuert.
Aus den Erwägungen:
Der Mietvertrag der Parteien vom 21. Juni 1996 stellt für fällige Mietzinse einen provisorischen Rechtsöffnungstitel im Sinne von Art. 82 Abs. 1 SchKG dar. Der Schuldner kann die Gewährung der Rechtsöffnung verhindern, wenn er Einwendungen, welche die
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Schuldanerkennung entkräften, sofort glaubhaft macht (Art. 82 Abs. 2 SchKG). Solche Einwendungen hat der Schuldner vorgebracht und geltend gemacht, die Mietsache sei mangelhaft gewesen. Entstehen an der Mietsache Mängel oder übernimmt der Mieter die Sache trotz bekannter Mängel, so kann der Mieter nach Art. 258 Abs. 2 OR und Art. 259a OR verlangen, dass der Vermieter den Mangel beseitigt, den Mietzins verhältnismässig herabsetzt, Schadenersatz leistet oder den Rechtsstreit mit einem Dritten übernimmt. Der Mieter einer unbewegli chen Sache kann zudem den Mietzins hinterlegen. Diese Mängel rechte des Mieters bestehen nebeneinander und schliessen sich ge genseitig nicht aus (HonsellA/ogt/Wiegand [Hrsg.], Kommentar zum Schweiz. Privatrecht, Obligationenrecht I, Basel 1992, Art. 259a N. 5). Der Schuldner hat von seinen Mängelrechten teilweise Gebrauch ge macht und der Gläubigerin mitgeteilt, dass er eine Mietzinsreduktion auf Fr. 1’200.~ vornehmen und den reduzierten Mietzins hinterlegen werde.
Allfällige Mängel am Mietobjekt und den daraus resultierenden Herabsetzungsanspruch muss der Mieter glaubhaft machen. Im Um fange der glaubhaften Reduktionsansprüche wird die Rechtsöffnung verweigert. Die Gläubigerin hatte die vom Schuldner behaupteten Mängel zum Teil anerkannt. Damit waren diese glaubhaft gemacht. Nachdem der Mieter für die von ihm gerügten Mängel einen Abzug von Fr. 550.- gemacht hat, dessen Höhe allerdings noch keineswegs rechtskräftig festgesetzt ist, stellt der Mietvertrag für den von der be haupteten Mangelhaftigkeit der Mietsache nicht betroffenen Mietzins nach wie vor einen provisorischen Rechtsöffnungstitel dar (Adrian Staehelin/Thomas Bauer/Daniel Staehelin [Hrsg.], Kommentar zum Bundesgesetz über Schuldbetreibung und Konkurs, SchKG I, Basel 1998, Art. 82 N. 117). Die provisorische Rechtsöffnung ist daher für den reduzierten Betrag von Fr. 4’800.~ und den betriebenen Verzugs zins ab mittlerem Verfall zu gewähren.
OGP 23.9.1999